Viager : quels sont les risques ?

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L’article « Viager : quels sont les risques ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2026 fois

La vente en viager est un contrat qui permet à une personne propriétaire d’un bien immobilier de vendre son bien tout en se réservant un revenu qui lui sera versé jusqu’à son décès et éventuellement la jouissance du bien.

Le plus souvent, le vendeur du bien est une personne âgée, bien que puisse vendre en viager une personne de 18 ans, et n’ayant pas d’héritiers.

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En général, le vendeur (le crédirentier) perçoit un capital appelé le bouquet et une rente à vie versée par l’acheteur (le débirentier).

Ce mécanisme assure au vendeur un revenu régulier ainsi qu’une possible jouissance du bien.

Il existe 2 sortes de viagers :

  • le viager libre, c’est à dire non occupé par le vendeur
  • le viager occupé, dont le vendeur bénéficie d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’usage d’habitation

C’est aussi le moyen pour l’acheteur d’échelonner la dépense d’acquisition du bien immobilier. Il n’y a donc pas d’avance des fonds et donc une absence d’emprunt sauf dans certains cas pour le paiement du bouquet. Il peut donc s’agir d’un investissement immobilier intéressant dont le prix de revient dépend de la durée de vie du vendeur.

Conditions essentielles

La vente en viager est tout de même soumise au respect de certaines conditions d’application stricte qui présentent certains risques quant à l’opération envisagée.

► Présence d’un aléa

Une telle vente fait partie d’une catégorie de contrat dit « aléatoire ». Entre autre, la cause du contrat est l’aléa ; sans cause le contrat est nul. Il s’agit d’une nullité absolue, non modifiable.

L’aléa représente la durée de vie du crédirentier qui détermine la durée de la rente et indirectement le prix de revient total de l’opération pour le débirentier. Donc si le vendeur vit plus longtemps que l’espérance de vie moyenne ou espérée, le débirentier ressort perdant de l’opération. Ici se trouve le principal risque de l’opération. L’opération n’est pas garantie d’un gain. C’est cette absence de garantie qui permet au contrat d’exister.

La vente en viager est en quelque sorte un pari sur l’avenir ; parfois gagnant mais parfois aussi perdant. C’est pour cela qu’on parle d’opération risquée.

Cet aléa doit forcément exister pour que le contrat soit valable.

Autrement dit, le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort. Il n’y aurait pas ici d’aléa. De plus, si le vendeur meurt dans les vingt jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée. Aussi, l’annulation est possible si l’on est en mesure de prouver que l’acquéreur avait connaissance de la maladie du vendeur. Néanmoins, la mort accidentelle ne remet pas en cause la vente.

Egalement, le montant de la rente ne peut être établi sur la base d’un prix inférieur de moitié à la valeur réelle de l’immeuble. Il ne faut donc pas que l’opération assure à l’acquéreur un bénéfice certain quelle que soit la durée de la vie du cédant.


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► Un prix réel et sérieux

Là encore les juges bénéficient d’un pouvoir d’appréciation souveraine pour déterminer le caractère réel et sérieux du montant de la rente dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Ce montant doit correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.

Deux risques majeurs :

  • requalification fiscale de la vente en donation
  • action en nullité du vendeur des héritiers pour défaut de prix

Pour fixer le montant de la rente, il faut prendre en compte les éléments suivants :

  • valeur du bien et taux de rendement
  • existence ou non d’un bouquet, et son montant
  • espérance de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée,
  • clause de réversibilité éventuelle (qui entraîne l’extinction de la rente au dernière vivant),
  • modalité de jouissance du bien (viager libre ou occupé avec usufruit ou droit d’usage et d’habitation)

En général, les professionnels disposent de tables de mortalités et de bases de données afin de déterminer le montant de la rente.

Garanties de paiements

Un autre risque à prendre en considération est le défaut du paiement du débirentier.

Il est d’usage dans un tel contrat d’inclure des clauses résolutoires qui garantissent le paiement du bouquet et celui des rentes. En cas d’impayés, ces clauses permettent au crédirentier de faire annuler la vente. De plus, les juges admettent que les rentes et le bouquet déjà versés par le vendeur resteront la propriété de l’acheteur à titre de dommages et intérêts. Cependant, cette possibilité peut être prévue contractuellement l’aide clause pénale.

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Il faut prendre en considération un tel risque et être consciencieux dans le versement des arrérages (versements périodiques de la rente).

Enfin, l’inscription du privilège du vendeur à la conservation des hypothèques permet au crédirentier de faire saisir et vendre le bien en cas de défaut paiement. Il s’agit d’une sûreté réelle proche du mécanisme de l’hypothèque conventionnelle.

A savoir

Il faut savoir que les arrérages ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Or dans le cadre d’un viager libre c’est-à-dire non occupé, les intérêts des emprunts relatifs au financement du bouquet sont déductibles dans les conditions de droit commun :

  • le bien doit être destiné à la location
  • le bien doit générer des revenus imposables.

De plus, le paiement de la taxe foncière diffère selon si le viager est libre ou occupé. En cas de viager avec usufruit au profit de l’acheteur, le paiement de la taxe foncière est du par l’acheteur. Cependant, en cas de viager avec un simple droit d’usage et d’habitation de l’acheteur, elle est due par le vendeur.

Conclusion

Le film « Le Viager » de Pierre Tchierna illustre de façon caricaturale précisément les risques d’un tel investissement. Soumise à des conditions strictes de fond, l’acquisition en viager ne peut assurer de façon certaine un bénéfice à l’acheteur. Le risque doit exister réellement sous peine de nullité du contrat. Cependant, le malheur de l’un faisant le bonheur de l’autre, le décès prématuré du crédirentier profitera au débirentier qui aura fait une « bonne affaire ».

Investissement méconnu du grand public, il se doit d’être effectué en considération des risques potentiels.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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