Comment savoir si la demande locative est forte dans une ville ?

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L’article « Comment savoir si la demande locative est forte dans une ville ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 4022 fois

Vous vous apprêtez enfin à vous lancer dans un investissement immobilier locatif, idée qui vous taraude depuis plusieurs années. Vous attendiez le bon moment ou tout simplement de vous sentir prêt et après avoir bien réfléchi à vos besoins et à vos objectifs, vous désirez vous lancer. Immobilier neuf ? Immobilier ancien ? Immobilier meublé ? Quel que soit l’option que vous avez choisie et que vous souhaitez privilégier car elle s’inscrit mieux dans votre profil patrimonial, l’investissement locatif répond à des mécaniques de logique universelles. Et parmi ces mécaniques, l’une des plus importante : où investir afin d’avoir les meilleures garanties d’un potentiel locatif. Netinvestissement vous aide à savoir comment évaluer la demande locative d’une ville.

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Comment savoir si la demande locative est forte dans une ville ?

1. Les classements

Avant même de choisir où investir, nous vous conseillons de prendre le temps de lire l’ensemble des classements publiés par la presse ou les media web sur les villes attractives françaises. Classements qui sortent en général en début d’année.

Ces classements ne sont pas porteurs de « parole divine » mais les journalistes spécialisés et les professionnels de l’immobilier font en général un travail de recherche assez approfondi vous permettant de jauger une ville par rapport à une autre et surtout de vous faire une idée précise des atouts des unes et des autres.

Par exemple, il est intéressant de s’attacher à l’ensemble des critères, sans rester bloqué sur les points classiques d’évaluation que peuvent être l’attractivité économique ou l’emploi. La démographie, la notion de « bon vivre » sont aujourd’hui aussi très importantes à prendre en compte.

C’est ainsi que le grand ouest (Nantes, Bordeaux ou Toulouse) ressortent régulièrement en tête des cahiers spéciaux immobiliers, à la fois pour leur attractivité économique grandissante (aéronautique par exemple), leurs infrastructures en évolution (TGV etc.) mais surtout par l’envie que beaucoup de français expriment d’aller s’installer dans ces villes.

2. Les chiffres macro-économiques

Pour appuyer votre réflexion et approfondir concrètement votre analyse, vous pouvez trouver facilement un ensemble de données chiffrées et statistiques vous permettant d’évaluer avec pragmatisme l’attractivité locative d’une ville. Et internet est devenu avec le temps un facilitateur incontournable.

Vous pouvez ainsi aisément avoir accès aux bases de données de l’INSEE par exemple qui recense tous les chiffres dont vous avez besoin pour vous faire un avis.

  • Le nombre d’habitants, la densité, l’évolution démographique (historiques), etc.
  • La nomenclature de la population (sexe, âges, etc.)
  • Le taux d’emploi, les taux de CSP (Catégories socio-professionnelles), le taux de chômage, etc.
  • Les employeurs, les administrations, etc.
  • La nomenclature des logements (collectifs, individuels etc.), leur taille (T1, T2, T3, etc.)

C’est un travail qui peut paraître fastidieux et un peu complexe car il implique une compréhension de ces données mais c’est primordial avant de faire un choix. C’est d’ailleurs sur ces données très concrètes que les professionnels se basent pour axer leurs conseils.

Les collectivités locales

3. Les collectivités locales

Nous vous conseillons aussi de vous rapprocher des collectivités locales, par exemple en visitant leurs sites internet afin de profiter de l’ensemble des informations là encore disponibles et mises à disposition du public.

Vous pourrez y découvrir des données très intéressantes et vous faire un avis sur l’avenir d’une région, d’un département, d’une communauté urbaine ou d’une ville. Certaines collectivités mettent même à votre disposition un ensemble d’informations très localisées (arrondissements, quartiers) qui vous permettant de prendre connaissance du maillage commercial d’une ville, de la répartition des crèches, écoles primaires, collèges, des infrastructures de santé, des axes de transport et autres éléments déterminants pour attirer un locataire.

4. Les annonces locales

Vous pouvez (et devez) également faire un tour d’horizon des annonces locatives locales, soit directement en prenant contact avec des agences locales soit par l’intermédiaire d’internet avec des sites comme leboncoin.fr, Seloger.com ou le plus récent Bienici.com.

Il va de soi que si vous voulez être cohérent dans votre recherche il vous faut comparer des annonces et des biens comparables à celui que vous envisagez d’acquérir. Pour cela, définissez un cahier des charges que vous souhaitez vous imposer et sélectionnez des biens en location qui y répondent selon les critères suivants par exemple :

  • Quartier : accessibilité, transports, infrastructures éducatives, etc.
  • Date de construction : l’âge d’une résidence ou d’un bien immobilier a son importance dans le coût de sa gestion et de son entretien tant pour le propriétaire (charges de copropriété) que pour le locataire (électricité, chauffage, etc.).
  • Les prestations globales : quel niveau de sécurisation (digicode, clôtures etc.), quel soin à la décoration, quels points positifs comparatifs (parking, garage, espaces verts etc.).
  • L’orientation et l’étage du bien.

Cette démarche vous permettra bien entendu de comparer les prix pratiqués et d’ajuster vos projections financières mais surtout cela vous permettra d’évaluer l’offre locative locale. En effet, si les chiffres et les données statistiques ont un réel intérêt pour évaluer l’attractivité globale d’une ville, l’étude de proximité des annonces locatives vous informera sur le trop plein d’annonces par exemple (donc difficulté à louer), sur le type de demande (T1, T2 ou T3) et sur le niveau de prestations qu’il faut viser.

Par exemple, si vous vous apercevez qu’il y a beaucoup de T3 à louer dans une ville étudiante, cela est en fin de compte logique et ne veut pas dire qu’il n’y a pas de potentiel locatif, c’est simplement que les petites surfaces seront plutôt privilégiées par la population locative ciblée.

Il est sans doute préférable de prendre contact avec une agence locale par téléphone ou mail en expliquant votre projet pour avoir un aperçu de la réaction du professionnel et prendre en compte son avis et ses conseils.

Comment savoir si la demande locative est forte dans une ville ?

5. La fausse annonce ou la fausse demande

Si ce n’est pas la panacée en terme de technique, de plus en plus de futurs propriétaires locatifs « s’amusent » à mettre en ligne (sur internet car le coût est nul ou quasi nul) le bien qu’ils souhaitent éventuellement acquérir afin de juger concrètement de son attractivité. Cela demande c’est vrai du temps et un peu d’implication mais si vous avez un doute ou que vous souhaitez être parfaitement rassuré c’est en aucun doute le moyen le plus vérifiable.

Attention, les sites d’annonces locatives en ligne ne sont pas toujours pertinents et parfois leur audience (candidats potentiels à la locative) manquent de sérieux.

Dans la même veine, vous pouvez contacter des agences en vous faisant passer pour un potentiel locataire avec des exigences qui correspondent au cahier des charges de votre future acquisition. Cela vous permettra de juger de l’offre de ces professionnels et de vous familiariser avec les contraintes de la zone ciblée.

Conclusion

Décider de faire un investissement locatif ne se fait jamais sur un coup de tête et les étapes à passer avant de réaliser cette acquisition sont nombreuses. N’oubliez pas de définir avant tout votre besoin, vos attentes et d’évaluer les conséquences d’un tel choix sur votre situation patrimoniale (fiscalité, risque, etc.). Une fois lancé, prenez le temps d’étudier la zone où vous envisagez d’investir et soyez proactif dans votre approche en tant que propriétaire. Essayez cependant au maximum de mettre votre affectif pur de côté car vous pouvez parfaitement faire un excellent investissement immobilier locatif dans un bien dans lequel vous ne souhaiteriez pas vous-même habiter. Et n’hésitez pas à vous inspirer des avis, conseils et classements professionnels à votre disposition pour gagner du temps.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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