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Les 10 clés pour réussir son investissement locatif

Vos objectifs Guides Investir dans l'immobilier
En résumé ...
Découvrez dans ce guide les clés pour réussir votre investissement immobilier. Secteur géographique, défiscalisation, sélection du locataire et du promoteur, mise en gestion, garanties ... nous faisons le tour des points de vigilance à ne pas négliger.

L’article « Les 10 clés pour réussir son investissement locatif » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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par nos lecteurs

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Parmi les placements existants, la pierre détient beaucoup d’atouts, notamment celui de se constituer un patrimoine tangible et durable sans argent, grâce à l’effet de levier du crédit. En d’autres termes, vous constituer du capital avec l’argent de la banque.

Cette typologie d’investissement et plus précisément l’investissement locatif est en effet l’un des seuls placements finançables à crédit et dont une partie est payée par le locataire.

Pouvant en outre être optimisé via des leviers d’incitation fiscale, il permet à tout contribuable de bénéficier d’un allégement fiscal non négligeable. Différents programmes d’investissement existent tels que le dispositif Malraux, Pinel, Monument Historique, Déficit Foncier ou encore le Censi Bouvard (LMNP). Chacun va répondre à un besoin et il est évident que cela dépendra de votre situation.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Vous l’aurez compris, cet actif est très apprécié des Français pour de multiples raisons et près de 60% d’entre eux détiennent de l’immobilier dans leur patrimoine.

Aujourd’hui, dans un contexte de hausse des taux d’intérêts, d’augmentation du coût des matériaux et de mise en place de nouvelles normes il est important d’appréhender l’environnement de ce placement pour s’adapter à son nouveau climat.

Dans ce guide nous regarderons donc les clés pour réussir son investissement immobilier locatif et passerons en revue les points positifs de ce placement.

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Dans un contexte où la demande locative ne cesse d’augmenter pour des raisons démographiques mais aussi sociétales, l’immobilier locatif va répondre à plusieurs de vos objectifs ; complément de revenus pour votre retraite, diminution de votre impôt sur le revenu ou encore protection de votre famille grâce à l’assurance décès indexée à votre prêt. L’investissement immobilier est avant tout la clé pour diversifier votre patrimoine.

Financé par des loyers, et potentiellement optimisé par des économies d’impôts, cet investissement de long terme peut permettre de créer des gains importants en cas de revente.

Dans ce guide nous allons détailler les nombreuses raisons d'investir dans l’immobilier et ce même en 2023.

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Les 10 clés pour réussir son investissement locatif | Netinvestissement

Les avantages de l’investissement immobilier locatif face aux autres placements

Voici la liste des avantages pour lesquels l’immobilier locatif doit attirer votre attention.

Un actif intemporel

La principale caractéristique de ce placement est que la pierre est rassurante. En effet vous achetez du solide, des murs palpables qui vont traverser les années et sur lesquels vous pouvez espérer faire une plus-value lors de la revente.

Cet investissement qui peut être amené à s’apprécier dans le temps fait de lui un actif stable et à potentiel. D’ailleurs selon l’INSEE, l’indice des prix à augmenter en moyenne en France de près de 22% entre 2010 et 2020.

Malgré une baisse en fin d’année dernière du nombre de vente, 2022 représente près du double des transaction actées il y a 10 ans. Cela s’explique par la volonté d’investir dans la pierre pour bon nombre de Français et ce malgré une augmentation des taux d’intérêt.

Une utilisation du levier de crédit

La faculté de pouvoir acheter un bien immobilier locatif à crédit permet d’étaler un investissement, impactant moins votre budget quotidien et de vous constituer du capital avec l’agent de la banque. Cela vous permet alors de faire plusieurs investissements et de diversifier votre patrimoine.

Malgré l’augmentation des taux, il reste plus que jamais intéressant de faire financer votre investissement car les taux d’intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs. C’est d’ailleurs l’un des seuls investissements où l’on peut les optimiser donc profitez-en !

Une prévoyance pour votre famille

Autre avantage non négligeable à l’investissement à crédit; l’assurance emprunteur. En effet si l’un des emprunteurs décède le contrat de prévoyance prévoit un remboursement total ou partiel de la somme empruntée.

Cela permet donc de protéger et de laisser un bien à votre famille. Il est donc important d’avoir une protection adaptée pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Un actif pouvant bénéficier d’avantage fiscaux

En fonction du type d’investissement immobilier dans lequel vous investissez, certains ouvrent droit à des avantages fiscaux.

Vous pouvez en détenir plusieurs, que ce soient des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le Malraux ou de réduction de revenu fiscal comme le déficit foncier ou le Monument Historique. Cela vous permet alors d’amortir une partie du prix d’achat au fil des années de détention.

D’autres placements comme l'investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) peuvent vous aider à ne pas générer d’imposition supplémentaire.

Un investissement à double facteurs

Grâce à sa mise en location, les loyers perçus vont vous permettre de financer tout ou partie de l’achat de votre patrimoine. Cet « apport » du locataire vous permet d’avoir une rentabilité prédéterminée légalement via la signature d’un bail tout en vous permettant de créer un complément de revenu confortable à terme.

Cet investissement va donc d’une part être financé par un tiers et d’autre part vous procurer un revenu complémentaire pour votre retraite par exemple.

Une volatilité et une rentabilité maîtrisée

Comparé à l’offre financière, l’immobilier permet de sécuriser de manière pérenne son argent. En effet même si cet actif répond lui aussi à des cycles, les chutes de la sphère immobilière sont moins fréquentes et donc moins volatile dans le temps. Ceci s’explique par la tangibilité de la pierre qui vaudra toujours une valeur minimale et par les différentes assurances qui viennent sécuriser la rentabilité du bien comme l’assurance loyer impayé que nous aborderons plus en détails dans ce guide.

Un contrôle sur la gestion

Vous pouvez décider de gérer vous-même la mise en location de votre logement, ou de la faire gérer par une agence. Ce choix n’est pas possible pour d’autres typologies d’investissement où il est nécessaire d’avoir des compétences pour pouvoir appréhender leur environnement.

Malgré tout, je vous conseille de le faire gérer par un professionnel pour éviter toute mésaventure.

Un actif utilisable par le foyer

Pendant sa mise en location et en fonction de la typologie du bien acheté il est totalement possible de louer à sa famille. Ceci peut être pratique pour loger son enfant pendant ces études ou encore pour le récupérer à titre personnel aux bouts de quelques années.

Un facilitateur de transmission

L’immobilier peut être « préparé » et optimisé via des stratégies de donations donc ad hoc à la date d’achat du bien. On peut également anticiper la transmission par la création de société comme des SCI (société civile immobilière familiale).

Si vous vous posez des questions vous pouvez en discuter avec nous juste ici.

Réussir son investissement locatif : 10 conseils clés

Maintenant que nous avons déterminé pourquoi il est intéressant d’investir dans l’immobilier regardons les pièges à éviter pour sécuriser son investissement et le pérenniser sur le long terme.

1. Définir vos objectifs

Avant le grand saut dans cette aventure que représente l’immobilier locatif il est important de définir vos objectifs. Cette étape est primordiale pour la réussite de votre investissement.

Posez-vous les bonnes questions : pourquoi investir dans cette typologie de placement ? Voulez-vous le faire à crédit ou comptant ? Quel est votre objectif ?

C’est en répondant à ces questions que vous pourrez définir votre stratégie d’investissement, et vous donner un cap à tenir pour atteindre votre but.

Il est important de noter que chaque stratégie sera différente de votre voisin, ami, collègue… En effet, comme tout être humain votre situation est unique et il en va de même pour vos objectifs. N’investissez pas sur un coup de tête, la stratégie de votre voisin n’est peut-être pas celle que vous devez adopter. C’est pour cette raison qu’il peut être judicieux de contacter et d’être assisté par un professionnel.

2. Bien choisir son secteur d’investissement

Il est essentiel de choisir une ville où investir caractérisée par un accroissement continu de sa population, desservie par des transports en commun et dotée d’infrastructures commerciales. Avant d’acheter un studio, vérifiez qu’il y ait une demande locative avec des universités à proximité, en effet un T1 en pleine campagne ne se louera pas facilement.

Pour déterminer la demande locative, regardez le nombre d’annonces de logements à louer. Cela vous communiquera des informations sur le taux de logements vacants et sur les prix pratiqués à la location. Un bien loué trop cher va trouver preneur difficilement et va être quitté très rapidement : c’est donc une perte de temps et d’argent !

Nous retiendrons donc qu’il est primordial de bien déterminer l’emplacement du bien et donc de regarder la demande locative du secteur afin de pérenniser l’investissement en termes d’occupation et de plus-value à la revente.

Pensez également à comparer les perspectives de plus-value entre les régions. En effet dans certaines villes le prix au m2 est déjà très élevé à l’acquisition cela vient donc minorer votre rendement mais également votre potentiel gain lors de la revente.

3. Achetez en pensant « investissement »

Il n’y a pas d’affect à porter sur un achat locatif. Vous ne recherchez pas une vue mer, ou une proximité avec votre lieu d’habitation : vous recherchez de la rentabilité !

En vous détachant de votre affect, vous multiplierez les chances de trouver un logement qui cochera toutes les cases de votre objectif rationnel final comme un achat de résidence principale/secondaire ou encore un capital pour votre retraite.

De la même manière, faites attention aux rentabilités trop alléchantes… un bien en zone sinistrée, sans demande locative, ne pourra pas vous prodiguer du 10% de rendement tout simplement car il ne sera pas loué.

4. Optez pour la qualité et la durabilité d’un logement neuf

Les années passent mais la pierre reste.

Un investissement immobilier est un actif tangible et durable et il est important qu’il traverse les ans le plus longtemps possible.

Dans une optique de sécuriser son bien et de générer le moins de frais et de contraintes pour vous, l’investissement neuf est une excellente solution ! En effet un logement neuf bénéficie des dernières normes environnementales et d’une décennale qui vous protègera des aléas de la construction sur cette durée et des obligations de mises aux normes.

Depuis un moment maintenant nous évoluons dans un environnement législatif tourné vers l’écologie, plus précisément vers l’économie d’énergie, et il est dangereux de ne pas l’anticiper. Aujourd’hui des lois interdisent la location ou la revalorisation de loyers des logements dits « passoires énergétiques » c’est pourquoi un logement rénové ou neuf permet de se prémunir de ce risque.

Attention donc aux logements anciens et à bien estimer les travaux de rénovation du bien mais également des communs !

5. Établissez votre plan d’action fiscal

Pour celles et ceux qui souhaitent optimiser leur imposition, l’immobilier locatif peut répondre à votre besoin de défiscalisation !

Il est important de vous faire accompagner afin de déterminer quelle solution immobilière est la plus efficace ; Pinel, Déficit Foncier, Monument Historique ou encore LMNP… Elles sont nombreuses et chacune va répondre à des objectifs différents, à votre typologie de revenu (revenu locatif, revenu salarié…) et surtout à votre niveau d’imposition.

Gardez à l’esprit que le fait de pouvoir optimiser sur votre imposition va venir booster votre rentabilité, car l’économie d’impôt réalisée vient « payer » une partie de votre bien immobilier ce qui baisse votre effort d’épargne. Il est donc bête de ne pas en profiter !

6. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements

Parce que le maître mot de la gestion de patrimoine est la diversification, il est important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. La pierre est très intéressante mais l’IFI guette et il peut être judicieux de ne pas dépasser les 1 300 000 euros d’actifs immobiliers nets.

Gardez également à l’esprit que plus votre effort d’emprunt est faible, plus vous pouvez multiplier les investissements. Pensez donc à étalez votre investissement au maximum de votre âge et faites attention au ratio prix au mètre carré et au niveau de location.

Dans une optique de protection, pensez à l’assurance loyers impayés pour vous éviter tout problème. Cette prévoyance alliée à une bonne diversification de votre patrimoine vous permettra d’éviter toute situation périlleuse.

En matière d'investissement immobilier, rappelez-vous que la plus-value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien acheter !

7. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt « défiscalisation »

Concernant la rentabilité elle dépend de plusieurs choses : la durée et le risque.

Sans surprise, l’investissement immobilier est une typologie de placement à long terme et son rendement est très convenable si on le compare au risque maîtrisé qu’il représente.

Dans un contexte où le livret A rapporte autant qu’un placement immobilier, rappelez-vous que ce rendement, qui est déterminé par l’État, peut être réévalué chaque année et qu’il ne peut s’appliquer que sur 22 950 euros.

De plus, si vous couplez ce rendement avec par exemple un dispositif Pinel vous augmenterez votre rentabilité grâce à la réduction de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.

Enfin, l’immobilier permet un effet « double gain », en effet si mon loyer me rapporte 4% de rendement, la plus-value générée lors de sa revente peut faire augmenter drastiquement ce rendement.

8. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Trouver le « bon » locataire, celui qui paiera son loyer dans les temps, qui ne le dégradera pas, en bref qui ne vous causera pas d’ennui n’est pas chose facile. Pour y répondre le propriétaire doit demander certains justificatifs. Cela vous permettra de minimiser les risques et d’arrêter votre choix en toute connaissance de causes.

Avant toute chose, vous pouvez demander un certain nombre de justificatifs :

Tout d’abord une pièce d’identité en cours de validité.

Puis regardez son justificatif de domicile, par exemple les 3 dernières quittances de loyers vous permettront de voir s’il a eu des soucis de paiement auprès de ses anciens propriétaires.

Regardez son avis d’imposition ainsi que son justificatif d’activité professionnelle qui permettra de justifier de ses revenus. S’il y a des garants vous pouvez demander les justificatifs d’activité ainsi que leur avis d’imposition pour chacun.

Enfin vous pouvez demander les 3 dernières fiches de salaire ou les dernières déclarations de chiffre d’affaires trimestrielles pour un travailleur non salarié.

Pensez maintenant à la caution, limitée à 2 mois de loyer pour un logement en location nue (non meublé) et à 3 mois pour un logement loué meublé. Pour un montant de location inférieur à un tiers des revenus du locataire il peut être demandé une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque participant ... Avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

J’attire votre attention sur le fait que vous n’avez pas le droit de demander des relevés bancaires ou encore une copie de la carte vitale…

Concernant le promoteur il est important de vérifier sa notoriété et également ses capacités financières. Les retards liés à de potentielles pandémies, l’augmentation du coût des matériaux sont tant de difficultés qui peuvent mettre à mal un constructeur. Privilégier des promoteurs vérifiés et ayant des garanties de parfaits achèvements est essentiel pour sécuriser votre investissement.

Enfin, par rapport à la résidence, regardez si elle respecte la loi des 3/3, 1/3 de résidence principale, 1/3 de logement locatif, 1/3 de logement sociaux. En effet, lorsque le bien vous appartient, vous faites toujours plus attention aux parties communes.

9. Mettez votre investissement locatif en gestion

Lorsque vous louez un bien, vous pouvez être amené(e) à passer par une gestion locative. Cette prestation est donnée par une agence de gestion détenue généralement pas des agences immobilières, des syndics…

Le but de cette délégation, outre un gain de temps conséquent, est une suppression de la charge mentale sur la gestion du locataire : l’édition mensuelle des quittances de loyers, le contact avec le syndic de copropriété, les différentes requêtes du locataire… Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 7 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

10. Souscrivez une garantie

Comme vous assurez votre voiture, votre maison ou bien vous-même, vous pouvez assurer le rendement de votre placement.

La GLI, Garantie Loyer Impayé, vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier si votre locataire n’est plus en capacité ou ne veut plus le verser. Cette option, est selon moi essentielle, surtout lorsque vous devez payer une mensualité de crédit.

Il est totalement possible de souscrire une GLI sans avoir une agence de gestion. Vous pouvez opter pour une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement, et les détériorations jusqu’à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5% de vos loyers.

En résumé...

J’espère que ce guide vous aura aidé à mieux appréhender l’investissement locatif et l’environnement dans lequel il s’inscrit.

De prime abord très simple, il est important de respecter quelques étapes pour sécuriser votre actif et sa rentabilité. Le choix du bien, son emplacement, son locataire, son promoteur, sa gestion sont tant d’étape à vérifier.

Une fois maîtrisé ce placement répondra à plusieurs de vos objectifs et pourra vous fournir un complément de revenu ou un capital à la revente. Tout dépendra de votre stratégie !

Si vous voulez aller plus loin vous pouvez contacter un conseiller sur Netinvestissement.fr.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1654 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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