Les 10 clés pour réussir son investissement locatif

1. Définir vos objectifs

Avant toute chose et surtout avant d’actionner la moindre initiative, il est important voire primordial pour la bonne réussite de votre investissement de définir consciencieusement vos objectifs, la manière avec laquelle vous allez y accéder.

Pourquoi investissez-vous dans ce type d’actif et pas dans un autre ? Investissez-vous dans l’immobilier locatif à comptant, à crédit ? Que souhaitez-vous atteindre comme objectif ?

Le but de cette manœuvre est (bien évidemment) de définir et fixer le cap que vous allez devoir tenir via cette opération, mais également de définir comment et pourquoi vous devez atteindre ce fameux cap.

Que vous souhaitez constituer du patrimoine sur le long terme via le crédit ou générer des revenus complémentaires pour votre retraite, ces différences font que votre projet sera différent du projet du voisin, et donc les moyens mis en place pour y parvenir également. Investir dans l’immobilier locatif sur un coup de tête n’est jamais une bonne idée. C’est pour cette raison qu’il vous est important de bien vous faire accompagner et assister par un professionnel si toutefois ces objectifs étaient difficiles à définir de votre côté.

2. Bien choisir son secteur d’investissement

Choisissez une ville caractérisée par un accroissement continu de population, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d’infrastructures commerciales, etc. Avant d’acheter un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités pour pouvoir le proposer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.

Consultez les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. De plus, prenez en compte le bassin d’emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie pour louer votre bien.

Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de l'emplacement du bien : il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

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3. Achetez un logement c'est avant tout un investissement

Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d’affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

4. Opter pour la qualité et la durabilité d’un logement neuf

Un investissement immobilier, qu’il ait vocation à être loué ou non, reste toujours un investissement durable dans le temps. Le but de cette opération réside dans le fait de faire en sorte que cette durabilité soit la plus longue possible et que cette dernière génère le moins de frais et de contraintes pour vous.

C’est la raison pour laquelle investir dans l’immobilier neuf reste un gage de qualité et de durabilité assez important. En effet un logement neuf bénéficie d’une qualité de construction et de matériaux souvent plus élevée que les habitations plus anciennes.

De plus, ces matériaux étant généralement plus économes en énergie et plus respectueux de l’environnement, un logement neuf se démarquera plus facilement de ses concurrents tant sur la mise en location que sur son utilisation quotidienne. Votre locataire sera plus satisfait, et un locataire satisfait c’est un locataire qu’on va garder !

N’oublions pas que les dernières normes et législations vont toutes sans exception dans la même direction de qualité et de préservation de l’environnement, et vont de plus en plus mettre en avant des matériaux de construction plus sains et plus écolos. De plus, les réglementations thermiques et environnementales vont dans ce sens, interdisant l’utilisation de certaines techniques ou de certains matériaux de construction dans les logements à compter d’une certaine date.

5. Établir (ou non) son plan d’action fiscal

L’immobilier locatif peut également être défiscalisant ! En effet, investir dans l’immobilier vous permet certes d’intégrer dans votre patrimoine un actif qui tournera de manière régulière et qui vous permettra, de part les loyers encaissés, de vous aider à constituer du patrimoine facilement sur le long terme. Mais l’immobilier peut aussi vous permettre de réduire et optimiser votre fiscalité, et ainsi vous permettre de transformer de l’impôt en patrimoine immobilier.

Il est important de vous faire conseiller et accompagner sur cette question, en effet selon votre niveau d’imposition et le montant d’impôts payés, il serait alors intéressant d’intégrer votre acquisition au sein d’un dispositif fiscal (PINEL, Censi Bouvard, Malraux ou autre d’ailleurs) et obtenir ainsi un boost de performance qui ne pourra être que bénéfique à votre opération.

6. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N’oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière d'investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien acheter !

7. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d’étudier les taux d’intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l’investissement adapté en prenant compte des aléas possibles (notamment dans l’investissement dans l’ancien, des travaux sont souvent à prévoir).

8. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le propriétaire doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque participant ... avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s'il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des logements proposés à l’investissement, 1/3 en logements sociaux et le tiers restant en résidences principales).

9. Mettez votre investissement locatif en gestion

La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Elle peut être définie comme l’ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

10. Souscrivez une garantie

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre investissement.

Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque logement que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter pour une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement, et les détériorations jusqu’à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.

Conclusion

L'investissement locatif est une étape importante dans l’élaboration d’un patrimoine. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, l'investissement locatif sera pour vous un complément de revenu garanti.