Comment renégocier son prêt immobilier ?

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L’article « Comment renégocier son prêt immobilier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 4505 fois

Depuis plus de 10 ans, les taux d’emprunt immobilier n’ont jamais été aussi bas. Pour bon nombre d’emprunteurs français qui n’ont pu contracter un prêt « intéressant », c’est donc le moment de profiter de cette situation exceptionnelle en essayant de faire baisser le coût de leur prêt. En effet, les banques et autres organismes de crédits ne mettent pas en avant qu’il est possible de renégocier son prêt immobilier, et pourtant, plusieurs techniques existent. Voici comment optimiser son prêt immobilier en le renégociant.

Comment renégocier son prêt immobilier ?

banque confiance

Il est intéressant de revoir son taux d’emprunt à la baisse notamment lorsque l’on voit afficher des taux à 3% quand le vôtre est supérieur à 4,50%… (Base 20 ans).

Pour bien renégocier votre crédit, deux solutions s’offrent donc à vous, tout d’abord faire baisser votre mensualité ou alors faire baisser la durée de votre prêt et ce, grâce au gain sur le taux. Mais, vers qui devez-vous vous adresser ? Là aussi, deux possibilités : rester fidèle à la banque où vous avez souscrit le prêt, ou bien, jeter un coup d’œil à ce que propose la concurrence.

► Votre banque

Il faudra tout simplement « négocier » le réaménagement de votre prêt existant afin d’en diminuer le taux.

► Votre banque

C’est ici une procédure complètement différente car vous allez devoir souscrire à un nouveau prêt afin de rembourser celui déjà existant.

La renégociation du prêt va-t-elle entraîner des frais annexes ?

Vous avez posé le doigt sur le point essentiel d’un réaménagement de prêt. En effet, quelle que soit la solution choisie précédemment, il vous faudra prendre en compte des frais supplémentaires qui seront occasionnés par la modification de votre prêt immobilier.

► Votre banque

  • Indemnités de remboursement anticipé
    Il faut savoir que ces frais sont négociables, et en premier lieu il est donc important de persuader votre banquier de substituer votre ancien prêt à un nouveau moins coûteux. En cas de refus, sachez que ces indemnités sont calculées sur le CRD, capital restant dû, de votre prêt à une période donnée. Selon la loi « Scrivener », elles sont limitées à 3 % (ou 6 mois d’intérêts sur CRD).
  • Frais de dossier
    Dans le cadre de la souscription à un nouveau prêt, vous aurez bien évidemment à vous acquitter de nouveaux frais de dossier. Votre banque peut mettre en place deux types de calculs : un pourcentage du montant du CRD, 1% au maximum, OU un forfait lié à un avenant, soit environ 120 €.

► La concurrence

  • Indemnités de remboursement anticipé
    Tout comme lors d’une renégociation de prêt avec votre banque initiale, ces indemnités sont calculées en plus du CRD de votre prêt à une période donnée. Soit au maximum 3 % selon la loi « Scrivener ».
  • Frais de dossier
    Votre nouvelle banque pourra adopter deux attitudes : soit, en tant que nouveau client, vous exonérer de frais de dossier, OU mettre en place le paiement de frais de dossier. Ici aussi, deux calculs peuvent être mis en place : un forfait, souvent proche de 150 €, OU un pourcentage du montant du CRD, en général 1%.
  • Frais de garantie
    Ces frais sont liés à une nouvelle garantie et leur montant varie entre 0 et 5 % du montant du prêt.

Qu’en est-il de l’assurance ?

Question pertinente car, qui dit nouveau prêt, dit aussi nouvelle assurance de prêt! Toujours selon votre choix de départ, il est ici possible de distinguer deux cas :

► Votre banque

  • Conserver votre assurance-décès
    C’est la solution la plus commune : conserver votre assurance actuelle et son montant de remboursement. Cette solution ne nécessite aucune formalité et n’engendre donc aucun gain.
  • Souscrire à une autre assurance-décès
    Il s’agit donc de réviser également votre contrat d’assurance en souscrivant à un nouveau contrat qui sera en adéquation avec le montant et le taux de votre nouveau prêt. Votre cotisation va être recalculée sur des bases inférieures vous apportant ainsi la plupart du temps des conditions plus avantageuses. Seulement, toutes les banques ne sont pas en mesure de proposer cette option étant donné que certaines traitent le cas du prêt et de l’assurance-décès séparément.

bonhomme loupe

► La concurrence

  • Souscrire à un contrat d’assurance-décès
    Il s’agit tout simplement de souscrire à un contrat proposé par votre nouvelle banque. Ce contrat sera bien évidemment plus intéressant étant donné que les cotisations seront calculées sur une base inférieure par rapport à vos remboursements existants.
  • Se rapprocher d’un expert en assurance
    Un courtier en assurances pourra notamment vous faire bénéficier d’un contrat spécifique qui va être adapté à votre profil, vos objectifs mais aussi à votre situation personnelle.

Quels sont les avantages d’une renégociation de prêt ?

Malgré la présence de quelques frais, une renégociation de prêt peut s’avérer réellement avantageuse pour vous. En effet, il faut savoir qu’une différence importante entre les taux existants et votre taux actuel est en mesure de vous apporter un gain non négligeable.

Exemple : Prêt immobilier sur 20 ans de 200 000 € :

  • T.E.G de 5,40 % donne un coût de crédit global de 127 600 €
  • T.E.G de 4,40 % donne un coût de crédit global de 101 200 €
  • T.E.G de 3,40 % donne un coût de crédit global de 76 000 €

Il apparaît donc clairement qu’une renégociation, même soumise à indemnités de remboursement anticipé et à nouveau frais sera profitable.

De plus, si vous souhaitez optimiser au maximum cette renégociation, sachez qu’un crédit « jeune » (renégocié avant la moitié de sa durée initiale) vous rapportera davantage de gains qu’un crédit en fin de vie. En effet, votre mensualité dans la seconde moitié de la durée du prêt est principalement constituée de capital, il y a donc moins de gains sur intérêts à faire.

Conclusion

Il est évident que cette situation de taux historiquement bas ne sera pas éternelle, seulement, la renégociation d’un prêt n’est intéressante que lorsque deux conditions sont réunies :

  • la différence entre l’ancien taux et le nouveau doit être éloquente, au moins un point sur le taux nominal (1,5 sur le TEG)
  • la renégociation ne doit pas se faire sur un « vieux » crédit

De plus, les simulations de réajustement étant assez complexes, il est préférable de s’adresser à un professionnel afin d’obtenir des documents précis : tableau d’amortissement, échéancier, etc.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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