Qu’est-ce qu’un FPS (fonds professionnel spécialisé) ?

FPS : liberté « d’action »

Les Fonds Professionnels Spécialisés ont la liberté d’investir sur des actifs non-cotés et surtout, sur des actifs immobiliers à travers des véhicules différents que ceux que nous connaissons déjà tels que les Sociétés Civile de Placements Immobilier (SCPI) ou les Organismes de Placements Collectifs Immobilier (OPCI).

Autrement dit, au travers d’un FPS, vous avez accès à d’autre types de gestion immobilières offrant des stratégies différenciantes type co-investissement en promotion immobilières et opérations de marchands de bien.

Chez Netinvestissement, nous accordons une attention particulière à ce type de placement car le marché immobilier ayant beaucoup évolué ces dernières années, les placements « classiques » montrent de moins en moins d’intérêts au vu des règles d’investissements auxquelles ils sont soumis et qui limitent leur champ d’action.

La flexibilité du FPS vous permet donc de profiter des évolutions du marché immobilier en adaptant vos investissements à la nouvelle réglementation (énergétique par exemple) ou même aux nouveaux modes de consommation (Ex : co-working).

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FPS : Définition légale

« Les FPS sont des Organismes de Placement Collectif déclarés à l’AMF et dont l’objet principal est d’investir dans différentes typologies d'actifs, dont des sociétés non cotées ou des actifs immobiliers. Ils peuvent donc adopter des règles d’investissement dérogatoires par rapport aux fonds agréées.

Nous vous rappelons que l’investissement dans le FPS constitue un investissement indirect dans des actifs non cotés sur un marché́ boursier. Les parts du FPS comportent donc plusieurs risques, dont ceux de perte totale ou partielle du capital investi ainsi que de contrepartie. Les investissements du FPS dans des actifs non cotés exposent également leur porteur à un risque de liquidité́, les actifs détenus étant par définition peu ou pas liquides.

En outre, la valorisation des titres non cotés est basée sur la valeur actuelle de ces titres. Quels que soient la prudence et le soin apportés à ces évaluations, la valeur liquidative du FPS est susceptible de ne pas refléter la valeur réelle des sous-jacents.

La souscription ou l’acquisition, la cession ou le transfert des parts d'un FPS, directement ou par personne interposée, est réservée à une catégorie d’investisseurs possédant l’expérience, les connaissances et les compétences nécessaires pour prendre leurs propres décisions d’investissement et évaluer correctement les risques encourus ».

L’Autorité des marchés Financiers a l’obligation d’informer les souscripteurs avec des mises en garde sur l’investissement et pour cause, l’historique du marché financier nous montre que certains ont fait défaut. Cependant, il nous semble primordial de comprendre le FPS choisi et d’avoir accès en toute transparence aux actifs sous-jacents.

Car en l’occurrence, un FPS Immobilier est investi sur des actifs tangibles (Parc Immobiliers, Programmes de Promotions) et la qualité du gestionnaire sélectionné sera somme toute la meilleure des garanties quant à vos investissements. Nous vous conseillons d’avoir accès aux stratégies d’investissements, aux actifs immobiliers et de veiller à la taille du gestionnaire (+500 Millions d’Euros d’actifs, +5ans d’existence).

Ceci vous évite également tous les frais intermédiaires (Droits de garde, Frais de gestion du contrat). Ceci étant, vous pouvez également souscrire un FPS à travers un contrat d’assurance vie Luxembourgeois au sein d’un Fonds Assurance Spécialisé ou d’un Fonds Interne Dédié.

Qui peut investir dans un FPS ?

Un FPS est un fonds d’investissement déclaré à l’AMF, qui peut investir dans toutes les classes d’actifs sous réserve de justifier de la propriété dudit actif. Il est accessible aux investisseurs répondant au 423-27 du RG AMF, et plus précisément à :

• Des investisseurs professionnels mentionnés à l’article L. 533-16 du Code monétaire et financier,
• Tout investisseur susceptible d’investir au moins 100 000 €,
• Tous les autres investisseurs dès lors que la souscription ou l’acquisition est réalisée en leur nom et pour leur compte par un prestataire de services d’investissement agissant dans le cadre d’un service d’investissement de gestion de portefeuille.

Autrement dit, en tant qu’investisseur particulier, le fait d’investir au moins 100 000 euros vous permettra d’avoir accès aux Fonds Professionnels Spécialisés !

La classification des clients

► Clients non professionnels

Il s’agit de tout client ne pouvant ni être catégorisé comme client professionnel, ni comme contrepartie éligible.

► Client professionnels

Client professionnel par nature

• Les entités qui sont tenues d’être agréées ou règlementées pour opérer sur les marchés financiers : établissements de crédit, entreprises d’investissement, autres établissements financiers agrées ou règlementés, entreprises d’assurance et de réassurance, mutuelles, OPC et leurs sociétés de gestion, négociants sur des marchés d’instruments financiers à terme, Caisse des Dépôts et Consignations etc...
• L’Etat, la Caisse de la dette publique, la caisse d’amortissement de la dette sociale, la Banque de France, l’Institut d’émission des départements d’outre-mer, l’Institut d’émission d’outre-mer,
• Les autres investisseurs institutionnels qui investissent dans des instruments financiers (ex : sociétés d’investissement, sociétés de capital-risque, les sociétés d’innovation),
• Les entités de droit étranger équivalentes à celles citées ci-dessus (ex : banque étrangère agréée aux USA) ou entités ayant le statut de client professionnel dans un Etat de l’EEE,
• Les organismes financiers internationaux à caractère public auxquels la France ou tout autre Etat membre de l’OCDE adhère (ex : le FMI, la BEI, la BCE).

Client professionnel par la taille

Ce sont les entreprises françaises ou étrangères remplissant au moins 2 des 3 critères suivants :

• Total du bilan égal ou supérieur à 20 millions d’euros,
• Chiffre d’affaires net égal ou supérieur à 40 millions d’euros,
• Capitaux propres égaux ou supérieurs à 2 millions d’euros.

Client professionnel sur option (réservé seulement aux PSI)

Le client doit remplir au moins 2 des 3 critères suivants avec une évaluation adéquate :

• Détention d’un portefeuille d’instruments financiers d’une valeur supérieure à 500 000 euros,
• Réalisation d’opérations d’un montant supérieur à 600 euros par opération sur des instruments financiers, à raison d’au moins 10 par trimestre en moyenne sur les 4 trimestres précédents,
• Occupation pendant au moins 1 an, dans le secteur financier, d’une position professionnelle exigeant une connaissance de l’investissement en instruments financiers.

Evaluation adéquate par le PSI de la compétence, de l’expérience et des connaissances du client afin d’avoir l’assurance raisonnable que celui-ci est en mesure de prendre ses décisions d’investissement et de comprendre les risques qu’il encourt.

Mise en œuvre de l’option (celle-ci ne peut être mise en œuvre qu’à l’initiative du client) :

• Le client notifie au PSI son souhait d’être traité comme un client professionnel, soit à tout moment, soit pour un service d’investissement ou une transaction déterminés, soit encore pour un type de transactions ou de produits ; le client doit déclarer par lettre avec AR, dans un document distinct du contrat, qu’il est conscient des conséquences de sa renonciation aux protections précitées,
• Le PSI récupère les informations nécessaires afin de vérifier que le client remplit les conditions listées ci-dessus : si le client remplit les critères et en cas d’évaluation adéquate ci-dessus, le PSI précise clairement et par écrit les protections et les droits à indemnisation dont le client risque de se priver ; dans le cas contraire la choix du statut de client professionnel n’est pas possible.

En résumé, les Fonds Professionnels Spécialisés sont de nouveaux types de placements de droits français déclarés à l’Autorité des Marchés Financiers et ouvrent de nouvelles opportunités quant à la stratégie d’investissement, sur le secteur immobilier. Ils vous permettront de répondre à la mutation de ce marché en vous faisant profiter de l’expertise et du savoir-faire des nouveaux acteurs.

Accessible à partir de 100 000 Euros, les FPS ont des objectifs de rendements ou de performances supérieurs aux placements « classiques » qui se retrouvent limités de par leur réglementation (Gestion de foncière par exemple). Il est toutefois important de comprendre les mécanismes d’investissement, la qualité du gestionnaire ainsi que les actifs sous-jacents.