Comment financer son investissement en SCPI ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une alternative populaire à l'investissement en immobilier direct, permettant aux investisseurs de participer à des projets immobiliers à faible coût et avec un risque plus limité.

Cependant, financer un investissement en SCPI peut représenter un défi pour certains investisseurs, surtout s'ils n'ont pas les ressources financières nécessaires pour acheter des parts de SCPI comptant.

Ce guide va vous permettre de déterminer les différentes options pour financer son investissement en SCPI, ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Financement SCPI au comptant

Le financement SCPI au comptant fait référence à l'achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en utilisant des fonds propres disponibles, c'est-à-dire sans recourir à un emprunt ou à un crédit immobilier.

En d'autres termes, les investisseurs qui optent pour un financement au comptant achètent directement des parts de SCPI avec les capitaux qu'ils ont à leur disposition. Ce mode de financement permet d'éviter les coûts liés à l'emprunt et offre une plus grande flexibilité aux investisseurs.

Il convient toutefois de noter que l’acquisition de vos parts au comptant peut limiter le potentiel de rendement de l'investissement, car vous n'avez pas recours à l'effet de levier financier que peut offrir l'emprunt. De plus, cette option de financement est de fait moins avantageuse fiscalement pour vous, car vous ne pourrez pas déduire les intérêts d'emprunt de vos impôts.

2. Financement de SCPI à crédit

Le financement de SCPI à crédit, consiste à emprunter de l'argent auprès d'une banque ou d'un établissement de crédit pour investir dans des parts de SCPI.

Les investisseurs qui optent pour un financement de SCPI à crédit peuvent ainsi bénéficier de l'effet de levier financier de l'emprunt, qui leur permet d'investir plus que ce qu'ils auraient pu faire avec leurs seuls fonds propres, augmentant ainsi leur potentiel de rendement de leurs capitaux.

Cependant, il est important de noter que l'investissement à crédit comporte également des risques, tels que le risque éventuel de taux d'intérêt, le risque de remboursement du capital emprunté et le risque de perte en capital. De plus, les investisseurs doivent être en mesure de rembourser les mensualités de leur emprunt même en cas de baisse de rendement de leur investissement.

Enfin, il faut prendre en compte les avantages fiscaux offerts par le financement de SCPI à crédit, notamment la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers et de bénéficier d'un effet de levier fiscal.

Comment obtenir un crédit pour investir en SCPI ?

Pour obtenir un crédit pour investir en SCPI, vous devez suivre les étapes suivantes :

Évaluez votre capacité d'emprunt

Avant de commencer à chercher un crédit, vous devez savoir combien vous pouvez emprunter en fonction de votre situation financière actuelle. Vous pouvez consulter un courtier ou un conseiller financier pour vous aider à déterminer votre capacité d'emprunt. Nos chefs de projets patrimoniaux sont également là pour cela.

Cherchez un financement par vous-même : Si vous avez beaucoup de temps libre, vous pouvez rechercher les offres de crédit proposées par les banques, les établissements de crédit ou les courtiers spécialisés en SCPI. Il est recommandé de comparer les offres de plusieurs établissements pour trouver le crédit le plus avantageux en termes de taux d'intérêt, de durée et de frais.

Préparez votre dossier

Pour obtenir un crédit pour investir en SCPI, vous devrez fournir un certain nombre (voire un nombre certain) de documents, tels que votre pièce d'identité, vos relevés de compte, vos justificatifs de revenus, etc. Assurez-vous de rassembler tous les documents nécessaires pour éviter les retards dans le traitement de votre demande.

Déposez votre demande de crédit

Une fois que vous avez sélectionné l'offre de crédit qui convient le mieux à votre situation, vous pouvez déposer votre demande de crédit auprès de l'établissement de votre choix. Le délai de réponse varie selon les établissements, mais il faut généralement compter quelques jours à quelques semaines pour obtenir une réponse.

Souscrivez à des parts de SCPI

Une fois que vous avez obtenu votre crédit, vous pouvez investir dans des parts de SCPI. Vous pouvez acheter les parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI ou passer par un intermédiaire financier, tel que Netinvestissement sans que cela ne vous coûte un centime de plus.

Les avantages et les inconvénients du crédit pour investir en SCPI

Le crédit pour investir en SCPI présente à la fois des avantages et des inconvénients pour les investisseurs. Voici les principaux avantages et inconvénients à prendre en compte :

Les Avantages

  • Effet de levier financier : le principal avantage du crédit pour investir en SCPI est l'effet de levier financier. En empruntant de l'argent, vous pouvez investir plus que ce que vous auriez pu avec vos seuls fonds propres, augmentant ainsi votre potentiel de rendement.
  • Avantages fiscaux : le crédit pour investir en SCPI offre également des avantages fiscaux, tels que la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, de bénéficier d'un effet de levier fiscal et de réduire votre taux d'imposition sur les revenus locatifs.
  • Diversification de portefeuille : l'investissement en SCPI permet une diversification de votre portefeuille, car il s'agit d'un placement immobilier qui peut offrir des rendements stables et réguliers.

Les Inconvénients

  • Risque d'endettement : l'emprunt pour investir en SCPI peut augmenter votre niveau d'endettement et donc votre risque financier. Si les rendements de l'investissement ne sont pas suffisants pour rembourser le prêt, cela peut mettre en péril votre situation financière.
  • Risque de taux d'intérêt : le taux d'intérêt de votre crédit peut varier et augmenter, ce qui peut augmenter le coût de l'emprunt et réduire votre potentiel de rendement.
  • Risque de perte en capital : l'investissement en SCPI n'est pas exempt de risques et il est possible de subir une perte en capital si les performances de la SCPI sont moins bonnes que prévu.

En résumé, le crédit pour investir en SCPI peut être un moyen efficace d'augmenter votre potentiel de rendement et de bénéficier d'avantages fiscaux. Toutefois, il est important de prendre en compte les risques financiers et de s'assurer que vous êtes en mesure de rembourser votre emprunt, même en cas de baisse de rendement de votre investissement. Il est donc recommandé de consulter un conseiller financier tel que netinvestissement avant de prendre une décision d'investissement.

3. Les SCPI dans l'assurance-vie

Les SCPI peuvent être investies dans l'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. En effet, l'assurance-vie offre des avantages fiscaux en matière de transmission et d'imposition des revenus générés par l'investissement.

Les SCPI investies dans une assurance-vie sont généralement des SCPI de rendement, qui sont des SCPI investies dans l'immobilier locatif professionnel. Ces SCPI offrent des rendements réguliers sous forme de revenus fonciers distribués aux investisseurs, ainsi qu'une perspective de plus-value à long terme.

L'investissement en SCPI dans une assurance-vie présente également d'autres avantages, tels que la liquidité, la gestion simplifiée et la diversification de portefeuille.

Toutefois, il est important de noter que l'investissement en SCPI dans une assurance-vie présente également des risques, notamment celui de perte en capital en cas de baisse des performances de la SCPI. De plus, la rentabilité de l'investissement dépendra des performances de la SCPI, qui peuvent varier en fonction des évolutions du marché immobilier.

En résumé, l'investissement en SCPI dans une assurance-vie peut être un moyen intéressant de bénéficier d'avantages fiscaux et de diversifier son portefeuille d'investissement.

4. Les SCPI en démembrement

Les SCPI en démembrement sont un type particulier d'investissement dans les SCPI. Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien immobilier entre un usufruitier, qui détient le droit d'utiliser le bien, et un nu-propriétaire, qui détient la propriété du bien sans pouvoir en jouir.

Dans le cas des SCPI en démembrement, l'usufruitier détient le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire détient la propriété des parts de la SCPI sans percevoir de revenus. L'usufruitier peut être une personne physique ou morale, tandis que le nu-propriétaire est généralement un investisseur particulier.

L'intérêt de ce type d'investissement est principalement fiscal. En effet, le nu-propriétaire peut acquérir des parts de SCPI à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété, car il ne détient pas le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI pendant la durée du démembrement. De plus, l'usufruitier peut déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition des parts de SCPI de ses revenus fonciers, ce qui permet de réduire son taux d'imposition.

Cependant, l'investissement en SCPI en démembrement présente également des risques. En cas de vente des parts de SCPI avant la fin du démembrement, le nu-propriétaire peut subir une moins-value si le prix de revente est inférieur au prix d'acquisition. De plus, le nu-propriétaire ne détient pas le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI pendant la durée du démembrement, ce qui peut limiter son potentiel de rendement.

5. Le crowdfunding immobilier

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un mode de financement participatif qui permet aux investisseurs de financer des projets immobiliers en échange d'une rémunération. Concrètement, le crowdfunding immobilier fonctionne de la manière suivante :

La plateforme de crowdfunding immobilier sélectionne des projets immobiliers à financer, en général des projets de promotion immobilière, de rénovation ou de construction.

Les promoteurs immobiliers présentent leur projet à la plateforme de crowdfunding immobilier qui l'évalue en termes de faisabilité et de rentabilité.

La plateforme de crowdfunding immobilier présente le projet aux investisseurs qui peuvent décider d'y investir à partir de montants relativement faibles (quelques centaines ou milliers d'euros généralement).

Si le projet est financé, les investisseurs deviennent des prêteurs et fournissent des fonds au promoteur immobilier qui se charge de la réalisation du projet.

En échange de leur investissement, les prêteurs reçoivent une rémunération sous forme d'intérêts ou de dividendes, selon les modalités du projet.

Une fois le projet terminé, le promoteur immobilier rembourse les prêteurs avec les intérêts ou les dividendes convenus.

Le crowdfunding immobilier offre aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille d'investissement en accédant à des projets immobiliers qui auraient été hors de portée sans ce mode de financement participatif. Il permet également aux promoteurs immobiliers d'accéder à des sources de financement alternatives et de réaliser des projets qui auraient été difficilement finançables autrement.

Les avantages et les inconvénients du crowdfunding immobilier pour investir en SCPI

Le crowdfunding immobilier peut être utilisé pour investir en SCPI de manière indirecte, c'est-à-dire en investissant dans des projets immobiliers qui incluent des parts de SCPI. Voici les avantages et les inconvénients du crowdfunding immobilier pour investir en SCPI :

Les Avantages

  • Diversification : Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en accédant à des projets immobiliers différents, qui incluent des parts de SCPI, sans avoir à investir directement dans une seule SCPI.
  • Rendement potentiel : Les projets immobiliers financés par crowdfunding peuvent offrir des taux d'intérêt attractifs pour les investisseurs, en particulier si ces projets incluent des parts de SCPI.
  • Accessibilité : Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs d'accéder à des projets immobiliers avec des montants d'investissement relativement faibles, ce qui peut être intéressant pour les investisseurs qui ne disposent pas de moyens financiers importants.

Les Inconvénients

  • Risques : Le crowdfunding immobilier présente des risques, notamment celui de perte en capital en cas de défaut de remboursement du promoteur immobilier ou de non-réalisation du projet immobilier. Il est donc important de bien comprendre les termes du projet avant d'investir.
  • Illiquidité : Les investissements en crowdfunding immobilier peuvent être illiquides, c'est-à-dire qu'il peut être difficile de vendre ses parts avant la fin du projet immobilier.
  • Frais : Les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent prélever des frais pour la mise en relation entre les investisseurs et les promoteurs immobiliers, ce qui peut réduire le rendement net pour les investisseurs.

Le crowdfunding immobilier peut offrir des avantages intéressants pour les investisseurs qui souhaitent investir en SCPI, notamment en termes de diversification, de rendement potentiel et d'accessibilité. Cependant, il est important de prendre en compte les risques et les inconvénients liés à ce mode d'investissement avant de prendre une décision d'investissement.

6. Investir en SCPI sans apport

Comment investir en SCPI sans apport ?

Investir en SCPI sans apport peut sembler difficile, car les SCPI sont des produits d'investissement immobilier qui nécessitent en général un apport initial. Cependant, il existe des moyens d'investir en SCPI sans avoir à verser un apport initial important, tels que :

Investir en SCPI à crédit : Il est possible de financer l'achat de parts de SCPI en contractant un crédit immobilier. En utilisant un effet de levier financier, il est possible d'investir en SCPI sans avoir à apporter des fonds propres importants.

Investir en SCPI via une assurance-vie : Certaines compagnies d'assurance-vie proposent des contrats d'assurance-vie qui incluent des parts de SCPI. En souscrivant à ce type de contrat, il est possible d'investir en SCPI sans avoir à apporter d'apport initial important.

Il vous est également possible d’arbitrer les capitaux existants sur votre contrat vers des SCPI sous forme d’unités de comptes immobilières.

Investir en SCPI via une plateforme de crowdfunding immobilier : Certaines plateformes de crowdfunding immobilier proposent des projets immobiliers qui incluent des parts de SCPI.

Il est important de noter que ces options peuvent comporter des frais et des risques, il est donc recommandé de bien comprendre les termes et les conditions de chaque option avant de prendre une décision d'investissement.

Les avantages et les inconvénients des SCPI sans apport

Les SCPI sans apport présentent des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte avant de prendre une décision d'investissement. Voici une liste des avantages et des inconvénients des SCPI sans apport :

Les Avantages

  • Pas besoin d'avoir une somme d'argent importante pour investir : Les SCPI sans apport permettent d'investir en immobilier sans avoir à mobiliser une somme d'argent importante.
  • Effet de levier financier : L'investissement à crédit permet d'utiliser un effet de levier financier pour augmenter le rendement potentiel de l'investissement.
  • Diversification du portefeuille : Les SCPI permettent d'investir dans un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, ce qui réduit les risques liés à l'investissement dans un seul bien immobilier.
  • Pas besoin de gérer l'immobilier : Les investisseurs n'ont pas besoin de gérer les biens immobiliers, car cette tâche est prise en charge par la société de gestion de la SCPI.

Les Inconvénients

  • Coûts d'emprunt : L'investissement à crédit implique des frais d'emprunt qui réduisent le rendement potentiel de l'investissement.
  • Risque de perte en capital : Les SCPI peuvent subir des baisses de valeur, ce qui peut entraîner des pertes en capital pour les investisseurs.
  • Risque de liquidité : Il peut être difficile de vendre des parts de SCPI en cas de besoin de liquidités immédiates.
  • Frais élevés : Les SCPI sans apport peuvent comporter des frais élevés, tels que des frais d'entrée, des frais de gestion et des frais de sortie

7. Les risques liés au financement d'un investissement en SCPI

Le financement d'un investissement en SCPI comporte des risques qu'il est important de prendre en compte avant de décider de contracter un crédit immobilier. Voici une liste des risques les plus courants liés au financement d'un investissement en SCPI :

Risque de taux d'intérêt : Le taux d'intérêt du crédit immobilier peut augmenter, ce qui entraînera une augmentation du coût de l'emprunt et une diminution de la rentabilité de l'investissement.

Pénalités en cas de remboursement anticipé : Si l'emprunteur souhaite rembourser son prêt par anticipation, il peut être soumis à des pénalités de remboursement anticipé qui peuvent être élevées.

Risque de baisse de la valeur des parts de SCPI : Si la valeur des parts de SCPI diminue, l'emprunteur risque d'avoir un solde de prêt supérieur à la valeur des parts, ce qui peut entraîner une perte financière importante en cas de vente.

Risque de défaut de paiement des loyers : Si les locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI ne paient pas leurs loyers, la rentabilité de l'investissement en sera affectée, ce qui peut rendre difficile le remboursement du prêt.

Risque de liquidité : Il peut être difficile de vendre des parts de SCPI en cas de besoin de liquidités immédiates, ce qui peut rendre difficile le remboursement du prêt.

8. Quel type de financement privilégier pour l'achat de parts de SCPI ?

Le choix du type de financement pour l'achat de parts de SCPI dépendra de la situation financière et des objectifs d'investissement de chaque investisseur. Cependant, voici quelques pistes à explorer :

Le financement à crédit : Cela peut être une solution intéressante pour les investisseurs qui ont une capacité d'emprunt suffisante. Le crédit permet de bénéficier d'un effet de levier, c'est-à-dire d'acheter plus de parts que ce que l'on peut se permettre avec ses propres fonds. Cela peut augmenter le rendement de l'investissement. Cependant, le financement à crédit comporte des risques, tels que le risque d'augmentation des taux d'intérêt, le risque de remboursement anticipé ou le risque de baisse de la valeur des parts de SCPI.

Le financement participatif : Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent d'investir dans des projets immobiliers en participant au financement avec d'autres investisseurs. Cela peut être une solution pour les investisseurs qui n'ont pas suffisamment de fonds pour acheter des parts de SCPI. Cependant, il convient de bien étudier les projets proposés, les frais associés et les risques liés à ce type d'investissement.

L'achat en cash : Si l'investisseur dispose de fonds suffisants, l'achat en cash peut être une solution. Cela permet d'éviter les frais d'emprunt et les risques associés au financement à crédit. Cependant, l'achat en cash peut réduire la diversification de l'investissement.

9. Comment obtenir un financement pour acquérir des parts de SCPI ?

Obtenir un financement pour acheter des parts de SCPI est possible, mais cela dépendra de votre profil emprunteur, de vos garanties et de votre capacité de remboursement.

Voici les étapes à suivre pour obtenir un tel crédit :

Préparez votre dossier

Il faudra fournir des documents justifiant votre situation financière, comme des relevés de compte, des bulletins de salaire, des avis d'imposition, ainsi qu'un dossier présentant les caractéristiques de la SCPI que vous souhaitez acheter.

Contactez plusieurs banques

Il est recommandé de comparer les offres de plusieurs banques pour trouver le meilleur taux d'intérêt et les conditions de remboursement les plus avantageuses.

Négociez les conditions du prêt

Il est possible de négocier certaines conditions du prêt, comme la durée, le taux d'intérêt, les frais de dossier, les garanties demandées, etc.

Souscrivez une assurance emprunteur

Cette assurance n'est pas obligatoire, mais elle est souvent exigée par les banques pour couvrir les risques liés au remboursement du prêt. Il est possible de souscrire cette assurance auprès de la banque ou auprès d'un autre assureur.

Signez l'offre de prêt

Si votre demande est acceptée, la banque vous fera une offre de prêt à signer. Il est important de lire attentivement les conditions de l'offre avant de la signer.

Finalisez l'achat des parts de SCPI

Une fois que vous aurez obtenu le crédit immobilier, vous pourrez finaliser l'achat des parts de SCPI.

Notez que les banques peuvent être plus ou moins réticentes à accorder un crédit pour l'achat de parts de SCPI en fonction de leur politique de risque et des caractéristiques de la SCPI en question.

En résumé...

En conclusion, investir en SCPI peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille d'investissement et bénéficier des avantages de l'immobilier locatif sans avoir à gérer des biens immobiliers directement. Les options de financement incluent le financement au comptant, le financement à crédit, l'investissement via l'assurance-vie, le démembrement et le crowdfunding immobilier.

Chacune de ces options à ses avantages et inconvénients, en fonction des objectifs de l'investisseur, de sa situation financière et de ses projets futurs. Les risques liés au financement d'un investissement en SCPI doivent également être pris en compte, notamment en cas de taux d'intérêt élevé ou de baisse de la valeur de la SCPI.

Il est important de bien préparer son dossier de crédit et de comparer les différentes offres du marché pour obtenir les meilleures conditions de financement possibles. En investissant de manière réfléchie et en choisissant la bonne stratégie de financement, les investisseurs peuvent profiter des avantages offerts par les SCPI et réaliser des rendements attractifs sur le long terme.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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