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Pourquoi et comment investir sans apport (à crédit) dans une SCPI ?

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit vous permet de bénéficier de plusieurs points très importants propres à cet investissement : l’effet de levier de la dette, l'optimisation des taux de financement et surtout la création de patrimoine immobilier et financier à moindre coût. Comment réaliser cet investissement ? Pourquoi opter pour ceci ? Ce guide va vous aider à comprendre les tenants et aboutissants de cette solution (trop) peu utilisée.

L’article « Pourquoi et comment investir sans apport (à crédit) dans une SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Depuis le début de l’année, les taux d’intérêts sont de plus en plus attractifs et favorisent la création d’un patrimoine immobilier et par ruissellement, la création d’un patrimoine financier. Emprunter à taux bas et investir le capital prêté est une solution viable pour s’enrichir en optimisant les coûts. Encore faut-il savoir comment et où investir.

Depuis le temps que vous suivez Netinvestissement, vous avez dû entendre ou lire souvent cette maxime « les SCPI apportent tous les avantages de l’immobilier, sans les inconvénients ». Si tel est le cas alors vous comprendrez facilement la logique de ce guide, et si cette phrase ne vous dit rien du tout, alors restez parmi nous et vous en comprendrez toute la signification (nous avons listé dans ce guide les 10 raisons qui font des SCPI un excellent placement pour répondre à vos besoins de diversifications patrimoniales).

Les SCPI présentent également cet avantage de permettre aux investisseurs d’exposer leurs capitaux sur des marchés plus larges que ceux que nous connaissons globalement (habitation, location, garages et caves) et nous donnent donc la liberté de pouvoir financer le développement d’espaces de bureaux, d’entrepôts, de cliniques médicales, etc.

Qui dit immobilier dit également rentabilité, et donc génération de revenus ou dividendes. Les SCPI sont aujourd’hui un placement de choix si vous souhaitez compléter vos revenus avec des dividendes qui vous sont versés trimestriellement.

Alors pourquoi diable pourriez-vous souhaiter investir dans ces supports, sans apport ? Quel en est l’intérêt et surtout, quelles en sont les conséquences ?

Nous allons détailler ensemble dans ce guide les éléments fondamentaux à garder en tête et à comprendre pour réellement maîtriser ce type d’investissement, et surtout pour réaliser des investissements réussis.


1. Investir en SCPI ? Oui mais pourquoi ?

Comme nous l’avons déjà vu dans plusieurs guides par le passé, il est très important de comprendre les raisons qui peuvent vous pousser à investir en SCPI. Ce type de support présente l’avantage non négligeable de vous apporter les mêmes fruits que l’immobilier en direct. Vous percevez régulièrement les loyers issus de la gestion du parc immobilier détenu par cette SCPI et donc vous pouvez considérer que vous êtes investis dans un produit de rente.

Mais contrairement au vieil appartement que vous avez dans le quartier étudiant de Lille par exemple (dans lequel il vous faut remettre régulièrement un coup de peinture et entreprendre quelques travaux pour conserver votre bien dans un état plutôt attractif et éviter ainsi la vacance locative ou le risque de ne plus être payé par votre locataire qui considère le logement comme vétuste) la SCPI vous permet de tabler sur des revenus très stables et présentant un risque plutôt maîtrisé. De plus, vous savez précisément ce que vous allez percevoir et n’avez donc pas à vous soucier des travaux, des assurances, des états des lieux et de la vacance locative potentielle qui peut toucher le parc immobilier.

Premier constat donc, dans le match immobilier en direct versus SCPI, il est clair que si votre principal critère est d’investir sans générer de contraintes de temps supplémentaires, alors la SCPI est faite pour vous.

De plus, et bien qu’ayant été identifiées comme un produit répondant aux caractéristiques de l’immobilier, les SCPI présentent un autre avantage plutôt important par rapport à un investissement immobilier classique : la liquidité. Vous pouvez « sortir » de ce type d’investissement dans un délai relativement court (qui reste dans tous les cas plus court que le délai normal de vente d’un bien immobilier) et qui vous permet donc d’aborder sereinement l’investissement et la gestion des imprévus qui, par essence, ne sont pas forcément planifiables et peuvent intervenir à tout instant. Il vous suffit pour cela de choisir des SCPI à capital variable.

C’est un point très important à vraiment garder en tête dans la composition de votre stratégie d’investissement et surtout dans la mise en place de ce que nous appellons la stratégie “temporelle”.

Désormais vous vous dites donc que la SCPI est faite pour vous, qu’elle correspond à 100% à vos critères et objectifs et que vous voulez donc investir dans ce type de solutions. Mais vous n’avez pas forcément de liquidités à consacrer à ce projet et pas non plus l’envie farouche de passer par la case achat de parts au compte-goutte tous les mois. Par quel moyen pouvez-vous donc investir dans des SCPI en utilisant votre capacité d’endettement et en bénéficiant d’argent frais ? Par le crédit bien évidemment !

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2. Bénéficiez de l’effet de levier !

Lorsque l’on vous parle de crédit bancaire ou d’endettement, vous pensez généralement immobilier locatif ou même, dans de nombreux cas, acquisition de votre résidence principale. Si c’est votre cas, alors vous êtes déjà sur de bons rails car vous comprenez l’intérêt de vous endetter pour créer de la valeur et surtout bénéficier dès maintenant de bons fondamentaux de marchés et de ce que l’on appelle dans le jargon technique, le momentum. Il s’agit de l’environnement dans lequel se trouvent les investisseurs / emprunteurs actuellement : les taux sont bas, l’immobilier est porteur et la France va plutôt bien. Alors pourquoi ne pas vous lancer ?

Comme l’indique l'acronyme, la SCPI intègre en son sein de l’immobilier personnel ou professionnel (bureaux, entrepôts, etc…) et ne déroge pas à la possibilité, donc, d’être financée au travers d’un crédit bancaire.

Il est donc simple de saisir l’intérêt de ce type d’opération : tout comme vous achèteriez un bien immobilier classique que vous mettriez en location pour en tirer des revenus réguliers et ainsi amoindrir votre mensualité de crédit, la SCPI offre cette possibilité également. Raison numéro 1 de se pencher sur ce type d’opportunité.

De plus, il est acquis que le principe de fonctionnement d’une SCPI est clairement de vous éviter les contraintes de gestion et de monopoliser votre temps, souvent précieux. Combiner donc cette facilité de gestion et d’utilisation avec le fait de financer l’achat de parts avec de l’argent prêté par un organisme bancaire relève alors de l’opération presque parfaite. Qui plus est, comme nous adorons chez Netinvestissement partir du principe qu’un bon investissement est un investissement diversifié et maîtrisant le risque final pour l’investisseur, le fait de combiner la grande surface d’investissement des SCPI (qui possèdent souvent plus d’une bonne centaine d’immeubles implantés partout en France), le fait de coupler cette diversification sectorielle et géographique avec la sécurisation de l’emprunt proposé par les banques vous permet d’investir en toute quiétude.

3. Mais par quel moyen ?

L’achat de SCPI peut se faire via un crédit immobilier classique, qui vous permet réellement d’investir dans des conditions très compétitives mais qui vous demande beaucoup de temps et de documentation pour la mise en place de cette solution. Vous pouvez également avoir recours au crédit consommation. Cette solution, un peu plus coûteuse qu’un crédit classique vous permet surtout de pouvoir investir plus rapidement. Nous verrons plus bas pourquoi le taux de financement n’est finalement pas une chose primordiale à regarder quand vous envisagez réellement ce type d’opération.

Chez Netinvestissement, nous accordons beaucoup d’importance à la qualité des opérations réalisées par nos clients, et nous distinguons fermement les bonnes opérations patrimoniales des “bons coups”. C’est pourquoi nous vous accompagnons dans ce type d’investissement avec le concours d’un courtier en prêt bancaire afin de définir quelle est la solution la plus adaptée pour vous.

Rappelons l’adage populaire qui indique qu’un bon investissement se doit d’être comme un beau costume, et qu’il doit donc être sur mesure.

4. Quel intérêt avez-vous à financer des SCPI à crédit ?

Comme pour l’investissement immobilier locatif, vous avez certainement entendu une personne vous dire “ce qui est bien c’est que les intérêts permettent de défiscaliser”. C’est vrai, en partie.

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous investissez pour générer des revenus réguliers (que vous nommerez complément de revenus, de retraites, etc). Ces revenus, comme pour des revenus issus de biens immobiliers, sont catégorisés par l’administration fiscale sous la forme de revenus fonciers, et sont donc taxés sous l’égide de l’impôt sur le revenu, soit TMI + prélèvements sociaux (17,2%).

Vous avez donc le droit de vous dire, et c’est bien légitime, que cette situation va donc vous coûter plus que ce qu’elle va vous rapporter sur le moment. Halte là ! Il ne faut pas oublier que comme dans le cas d’opérations immobilières à crédit, il vous est possible de déduire de vos revenus fonciers (donc des revenus versés par les SCPI) les intérêts d’emprunts payés sur l’année.

Cette technique vous permet donc, dans une mesure assez restreinte bien évidemment, d’augmenter mécaniquement la rentabilité de vos investissements, tout du moins plus que le calcul simple et rapide que vous auriez pu faire sur un coin de table.

5. Oui mais alors, quelle SCPI choisir ?

Et c’est là la seule question que vous devez vous poser. En effet lorsque l’on opère une opération d’investissement, il est très important de toujours considérer le sous-jacent de cet investissement plutôt que simplement la manière dont va se dérouler l’investissement. Pour la simple et bonne raison que le financement que va vous accorder l’organisme bancaire vous engage sur un montant et une certaine durée, ce qui n’est pas rien. Il faut donc faire en sorte de vous assurer que les supports choisis pour réaliser ce projet sont des supports pérennes et viables dans le temps.

Prenons un exemple très simple : lorsque vous achetez votre maison, vous attachez une certaine importance au fait que les fondations soient de bonne qualité et durable dans le temps, plutôt que de vous focaliser uniquement sur le prix le plus bas qui se pratique sur le marché immobilier local.

Vous privilégierez donc plutôt des SCPI qui évoluent et exploitent des marchés profonds et pérennes, sur lesquels les professionnels identifient de réelles opportunités de progression du marché local (géographique, secteur d’activité, etc.) ou encore des marchés pour lesquels la demande est structurellement forte en France comme la santé ou le tourisme.

Par exemple la société de gestion AESTIAM (anciennement Foncia Pierre Gestion) exploite très bien le secteur porteur de l'hôtellerie et du tourisme avec sa SCPI AESTIAM Cap Hebergimmo, dont la stratégie se pose sur l’investissement en hôtellerie d’affaire en France majoritairement.

Mais si l’hôtellerie ne résonne pas à vos oreilles, le secteur du commerce et de la consommation vous touchera peut-être plus, via la SCPI Cristal Rente commercialisée par Inter Gestion. Cette dernière se positionne sur l'acquisition et la mise en location de biens type centre commerciaux, basés principalement dans des zones de chalandise bien identifiées et porteuses (périphéries de grandes villes de région, etc.).

Quelle que soit la nature de vos convictions, votre chef de projet patrimonial trouvera chaussure à votre pieds.

Il n’est pas impossible, voir même fortement recommandé, de diversifier vos avoirs et vos investissements afin de construire et d’appliquer une stratégie forte et cohérente avec vos convictions et vos attentes, et qui saura défendre vos intérêts économiques dans cette opération de financement.

N’oubliez pas que la meilleure des stratégies dans l’investissement en SCPI reste la diversification (en gardant en tête de rester cohérent avec l’opération en elle-même), et que nos chefs de projet patrimoniaux Netinvestissement sont à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans la mise en place de vos projets.

Conclusion

Vous l’avez compris, la levée de dette pour financer des SCPI est une solution qui peut s’avérer être très qualitative pour la réalisation de vos projets. Cette manière de procéder vous permet d’accéder aux supports “pierre papier” et à tous les avantages qu’ils proposent, notamment la possibilité de créer du patrimoine en investissant sur l’immobilier dans des conditions d’entrée plus basse que de l’immobilier classique (à partir de 10 000€) sans vous apporter de contraintes supplémentaires dans la gestion de votre patrimoine.

De plus, en choisissant cette solution d’investissement, vous optez pour la possibilité de vous constituer du capital sans trop impacter vos finances personnelles ni celle de votre foyer.

N’oubliez pas que, comme pour chaque investissement et chaque situation de financement, la clé de la réussite réside dans la diversification des supports choisis afin de constituer une stratégie globale dans laquelle vous vous sentirez serein, mais également dans la sélection de solutions de financement présentant de bonnes garanties sur toute la durée de l’investissement.

En tout état de cause, nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement sont à votre entière disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la mise en place de vos projets.

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A propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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