Mis à jour le 24/04/2023

Pourquoi et comment investir sans apport (à crédit) dans une SCPI ?

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Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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En dépit de la hausse des taux que nous connaissons actuellement, l’investissement dans l’immobilier à crédit reste toujours intéressant puisque les taux de rendement sont supérieurs au cout du crédit et donc aux intérêts d’emprunt.

Et cela est particulièrement vrai pour les investissements dans les SCPI puisque ces dernières servent, en moyenne, 5% de rendement net de tous frais (hors fiscalité). L’acquisition de parts de SCPI à crédit à donc encore tout son sens.

Depuis le temps que vous suivez Netinvestissement, vous avez certainement déjà du entendre ou lire souvent cette maxime « les SCPI apportent tous les avantages de l’immobilier, sans les inconvénients ». Si tel est le cas alors vous comprendrez facilement la logique de ce guide, et si cette phrase ne vous dit rien du tout, alors tant mieux, c’est le moment de rester avec nous pour tout comprendre.

Qui dit immobilier dit également rentabilité, et donc génération de revenus ou dividendes. Les SCPI sont aujourd’hui un placement de choix si vous souhaitez compléter vos revenus avec des loyers qui vous sont versés trimestriellement.

Nous allons détailler ensemble dans ce guide les éléments fondamentaux à garder en tête et à comprendre pour maîtriser ce type d’investissement, et surtout pour réaliser des investissements réussis.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Qu'est-ce qu'un investissement à crédit ?

Un investissement à crédit est un type d'investissement qui permet aux investisseurs d'utiliser des fonds empruntés pour acheter des actifs. Rien de plus efficace pour se constituer un patrimoine.

Pour ce faire, la banque détermine la somme prêtée en fonction de la capacité de remboursement mensuelle de l’emprunteur, dépendant de ses revenus. Ainsi, l’emprunteur contracte un emprunt afin de financer l'achat de sa résidence principale ou un investissement locatif. Les investissements à crédit peuvent être un moyen d'accroître le rendement avec le capital limité à disposition, mais peuvent aussi entraîner des conséquences négatives si les actifs ne se comportent pas comme prévu.

En d’autres termes, investir à crédit permet à l'emprunteur de profiter de l'effet de levier du crédit pour acquérir un patrimoine immobilier sans utiliser ses liquidités, attention cependant de choisir les bons investissements, mais pas d’inquiétudes, nous sommes là pour ça.

Netinvestissement vous recommande : Comment bien choisir ses SCPI ? | Netinvestissement

2. Comment fonctionne l'investissement en SCPI à crédit ?

Pour réaliser un investissement dans des parts de SCPI à crédit, vous devrez disposer d'une capacité d'épargne stable sur le long terme et pouvoir recourir à un emprunt. Cependant, cela peut s'avérer plus complexe qu'il n'y paraît. Une fois le financement assuré, l'investissement pourra être réalisé. Il faudra d'abord sélectionner une ou plusieurs SCPI avec votre chef de projet patrimonial sans aucun surcout, en fonction de la somme à investir mais surtout de vos objectifs d’investissement.

Vous vous demandez souvent si le fait de faire un apport est nécessaire à l’obtention d’un crédit. En général, la meilleure solution est de ne pas le faire afin de tirer le meilleur parti de votre épargne. Cependant, si les circonstances le justifient et que la banque vous l’oblige surtout avec les temps qui courent, il sera nécessaire de faire un petit apport afin d’accentuer vos chances d’être financé par la banque.

Bien entendu il est primordial de valider l’obtention de votre crédit avant de souscrire à vos parts de SCPI. Mais là encore, pas d’inquiétude, votre chef de projet Netinvestissement a l’habitude et s’occupera de tout cela pour vous et avec vous. Ainsi, une fois le crédit accordé, la banque transférera les fonds vers les sociétés de gestion sélectionnées avec votre chef de projet.

De plus, il faut que vous sachiez que l’achat de SCPI peut se faire via un crédit immobilier classique, qui vous permet réellement d’investir dans des conditions compétitives mais qui vous demandera en revanche (préparez-vous) beaucoup de temps et de documents pour la mise en place de cette solution. Vous pouvez également avoir recours au crédit consommation. Cette solution, un peu plus coûteuse qu’un crédit classique vous permet surtout de pouvoir investir plus rapidement. Nous verrons plus bas pourquoi le taux de financement n’est finalement pas une chose primordiale à regarder quand vous envisagez réellement ce type d’opération.

Chez Netinvestissement, nous accordons beaucoup d’importance à la qualité des opérations réalisées par nos clients, et nous distinguons fermement les bonnes opérations patrimoniales des “bons coups”. C’est pourquoi nous vous accompagnons dans ce type d’investissement avec le concours d’un courtier en prêt bancaire afin de définir est la solution la plus adaptée pour vous.

Rappelons l’adage populaire qui indique qu’un bon investissement se doit d’être comme un beau costume, et qu’il doit donc être sur mesure.

3. Quels sont les avantages à investir en SCPI à crédit ?

Comme pour l’investissement immobilier locatif, vous avez certainement entendu une personne vous dire “ce qui est bien c’est que les intérêts permettent de défiscaliser”. C’est vrai, en partie.

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous investissez pour générer des revenus réguliers (que vous nommerez complément de revenus, loyers, etc). Ces revenus, comme pour des revenus issus de biens immobiliers, sont catégorisés par l’administration fiscale sous la forme de revenus fonciers, et sont donc taxés sous l’égide de l’impôt sur le revenu, soit TMI + prélèvements sociaux (17,2%).

Vous pourriez donc vous dire que cette situation, bien que parfaitement similaire à n’importe quel investissement immobilier « classique » va donc vous rapporter moins, une fois les charges et impôts déduits.

Halte là ! Il ne faut pas oublier que comme dans le cas d’opérations immobilières à crédit, il vous sera possible de déduire de vos revenus fonciers (donc des revenus versés par les SCPI) l’intégralité des intérêts d’emprunts payés sur l’année.

Cette technique vous permet donc, dans une certaine mesure, d’augmenter mécaniquement la rentabilité de vos investissements, tout du moins plus que le calcul simple et rapide que vous auriez pu faire sur un coin de table. En d’autres termes, plus on paye d’intérêts d’emprunt, moins on paye d’impôts sur les revenus fonciers.

4. Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Bénéficiez de l'effet de levier

Lorsque l’on vous parle de crédit bancaire ou d’endettement, vous pensez généralement immobilier locatif ou même, dans de nombreux cas, acquisition de votre résidence principale. Si c’est votre cas, alors vous êtes déjà sur le bon chemin car vous comprenez l’intérêt de vous endetter pour créer de la valeur et surtout bénéficier dès maintenant de bons fondamentaux de marchés et de ce que l’on appelle dans le jargon technique, le momentum.

Comme l’indique l'acronyme, la SCPI intègre en son sein de l’immobilier personnel ou professionnel (bureaux, entrepôts, etc…) et ne déroge pas à la possibilité, donc, d’être financée au travers d’un crédit bancaire.

Il est donc simple de saisir l’intérêt de ce type d’opération : tout comme vous achèteriez un bien immobilier classique que vous mettriez en location pour en tirer des revenus réguliers et ainsi amoindrir votre mensualité de crédit, la SCPI offre cette possibilité également. Raison numéro 1 de se pencher sur ce type d’opportunité.

De plus, il est acquis que le premier avantage d’une SCPI est clairement de vous éviter les contraintes de gestion et de monopoliser votre temps, souvent précieux. Combiner donc cette absence de gestion et d’utilisation avec le fait de financer l’achat de parts avec de l’argent prêté par un organisme bancaire relève alors de l’opération presque parfaite.

Qui plus est, comme nous aimons chez Netinvestissement partir du principe qu’un bon investissement est un investissement diversifié et maîtrisant le risque final pour l’investisseur, le fait de combiner la grande surface d’investissement des SCPI (qui possèdent souvent plus d’une bonne centaine d’immeubles implantés partout en France), le fait de coupler cette diversification sectorielle et géographique avec la sécurisation de l’emprunt proposé par les banques vous permet d’investir en toute quiétude.

5. Oui mais alors, quelle SCPI choisir ?

Et c’est là la seule question que vous devez vous poser. En effet lorsque l’on opère une opération d’investissement, il est très important de toujours considérer le sous-jacent de cet investissement plutôt que simplement la manière dont va se dérouler l’investissement. Pour la simple et bonne raison que le financement que va vous accorder l’organisme bancaire vous engage sur un montant et une certaine durée, ce qui n’est pas rien. Il faut donc faire en sorte de vous assurer que les supports choisis pour réaliser ce projet sont pérennes et viables dans le temps.

Prenons un exemple très simple : lorsque vous achetez votre maison, vous attachez une certaine importance au fait que les fondations soient de bonne qualité et durable dans le temps, plutôt que de vous focaliser uniquement sur le prix le plus bas qui se pratique sur le marché immobilier local.

Vous privilégierez donc plutôt des SCPI qui évoluent et exploitent des marchés profonds et diversifiés, sur lesquels les professionnels identifient de réelles opportunités de progression du marché local (géographique, secteur d’activité, etc.) ou encore des marchés pour lesquels la demande est structurellement forte en France comme la santé ou la logistique.

A titre d’exemple, la société de gestion Primonial exploite très bien le secteur porteur de la santé avec sa SCPI Primovie, dont la stratégie se pose sur l’investissement vers l’immobilier de Santé et d’Éducation en France mais également en Europe de façon à faire bénéficier les investisseurs d’importantes opportunités d’investissement.

Les 2 secteurs sur lesquels Primovie s’appuie sont des secteurs subissant une pénurie d’offre et par nature moins exposés aux cycles économiques ce qui permet d’avoir un risque diminué.

Mais si la santé ne résonne pas à vos oreilles, le secteur du commerce et de la consommation vous touchera peut-être plus, via la SCPI Cristal Rente commercialisée par Inter Gestion. Cette dernière se positionne sur l'acquisition et la mise en location de biens type centre commerciaux, basés principalement dans des zones de chalandise bien identifiées et porteuses (périphéries de grandes villes de région, etc.).

Vous pouvez également vous penchez sur la SCPI Cœur d’Europe de chez Sogénial. Cette société de gestion, au travers de sa SCPI Cœur d’Europe a pour ambition de sélectionner des actifs locatifs de qualité, à fort potentiel de revalorisation, et surtout loués à des locataires fiables... en Europe. Ils misent sur les pays du Nord de l’Europe, qui offrent une opportunité de croissance intéressante, pour trouver des investissements avantageux et répondre aux objectifs de distribution.

Cela étant dit, quelle que soit vos convictions, votre chef de projet patrimonial trouvera la SCPI qui vous convient dans la mesure où nous avons accès à un choix ultra exhaustif et sans aucun surcout pour vous.

Il n’est pas impossible, voir même fortement recommandé, de diversifier vos avoirs et vos investissements afin de construire et d’appliquer une stratégie forte et cohérente avec vos convictions et vos attentes, et qui saura défendre vos intérêts économiques dans cette opération de financement.

N’oubliez pas que la meilleure des stratégies dans l’investissement en SCPI reste la diversification (en gardant en tête de rester cohérent avec l’opération en elle-même), et que nos chefs de projet patrimoniaux Netinvestissement sont à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans la mise en place de vos projets.

En résumé...

Vous l’avez compris, financer des SCPI par la dette est une solution qui peut s’avérer très efficace et rentable pour la réalisation de vos projets. Cette manière de procéder vous permet d’accéder aux supports “pierre papier” et à tous les avantages qu’ils proposent, notamment la possibilité de créer du patrimoine en investissant sur l’immobilier avec des conditions d’entrée plus basse que de l’immobilier classique (à partir de 10 000€) sans vous apporter de contraintes supplémentaires dans la gestion de vos investissements en particulier et de votre patrimoine en général.

De plus, en choisissant cette solution d’investissement, vous optez pour la possibilité de vous constituer du capital sans trop impacter vos finances personnelles ni celle de votre foyer.

N’oubliez pas que, comme pour chaque investissement et chaque situation de financement, la clé de la réussite réside dans la diversification des supports choisis afin de constituer une stratégie globale dans laquelle vous vous sentirez serein, mais également dans la sélection de solutions de financement présentant de bonnes garanties sur toute la durée de l’investissement.

En tout état de cause, nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement sont à votre entière disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la mise en place de vos projets.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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"Site très complet et consultation facile. Beaucoup d'informations et de conseils. Très bon site"
Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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