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Comment sortir d'une SCPI ?

Placement Guides SCPI

L’article « Comment sortir d'une SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’investissement en « pierre-papier », qui se différencie à l’investissement locatif, est devenu un outil important pour votre patrimoine. Avec une collecte nette de près de 7,4 milliards d’euros en 2021, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent d’être plébiscitées par les épargnants, selon l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Au total, leurs capitalisations atteignent un nouveau record de 78,6 milliards d’euros. Ce succès s’explique par les nombreux avantages qu’offrent ce placement, à savoir l’accès au marché immobilier professionnel pour un budget réduit, la perception de revenus locatifs potentiels et la diversification de son patrimoine. Les atouts des SCPI sont nombreux. Les SCPI affichent un taux de rendement moyen compris entre 4 % et 5 %*. (*les performances passées ne présagent pas les performances futures).

La SCPI vous rémunère grâce aux loyers perçus. À ce titre, la SCPI est une solution avantageuse. Le taux d’occupation et la qualité des locataires sont donc extrêmement importants pour juger la qualité d’une SCPI. Avant de s’engager dans un tel investissement immobilier, il convient néanmoins de bien comprendre le fonctionnement d’une SCPI. En effet, celui-ci a impact important sur la liquidité de ce placement et les méthodes pour vendre ses parts de SCPI.

Pour rappel, on distingue deux grandes familles de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Dans les SCPI à capital variable, l’investisseur peut acheter et vendre à n’importe quel moment tant que le capital fixé dans les statuts de la SCPI n’est pas atteint. Mais dès que ce dernier est atteint, c’est tout autre chose. Il faut attendre que des vendeurs se manifestent ou une prochaine augmentation de capital. C’est la société de gestion qui détermine le prix sur la base de la valeur du patrimoine immobilier. En clair, il s’agit d’un prix unique sur lequel aucune spéculation n’est envisageable.

Au contraire, pour les SCPI à capital fixe, le capital ne fluctue pas entre deux augmentations de capital. Si vous souhaitez donc vendre, il vous faudra vous tourner vers le marché secondaire pour trouver quelqu’un qui voudra acheter vos parts. Le prix de cession dépendra alors de l’offre et de la demande. La valeur des parts peut donc fluctuer fortement et s’écarter de la valeurs des actifs immobiliers de la SCPI.

Attention : cet article traite des SCPI acquises en direct. Dans le cas de SCPI souscrites en unités de compte via un contrat d’assurance vie, la liquidité des parts est garantie par l’assureur. Les frais de souscription et d’entrée sont plus élevés. C’est pourquoi, même si vous choisissez d’investir en SCPI via un contrat d’assurance vie, il est là aussi recommandé de détenir vos parts de SCPI pendant au moins huit ans. L’enveloppe de l’assurance vie offre une fiscalité intéressante. Souscrire des SCPI via une unité de compte peut être un bon outil de diversification en complément d’un fonds en euros.

1. Comment sortir d'une SCPI à capital variable ?

De par son fonctionnement, la cessions de parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) à capital variable est simplifiée. Comme nous l’avons vu dans l’introduction, le prix de vente est déterminé par la société de gestion de la SCPI. Le prix de retrait est calculé en diminuant du prix d’émission la commission de souscription. Au niveau des formalités, il vous faudra réaliser une lettre de demande de retrait et l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion.

Même si vous formulez cette demande auprès du gestionnaire de la SCPI, ce n’est pas lui qui va racheter directement vos parts. L’opération de vente ne peut se faire que lorsque la société de gestion reçoit une nouvelle demande de souscription. Cette règle instaurée par les acteurs du secteur a pour objectif d’équilibrer le nombre d’investisseurs dans la SCPI. Pour vous, cela implique que la cession ne sera pas forcément automatique. En effet, il se peut que les nouvelles demandes de souscriptions ne compensent les demandes de retrait. Il vous faudra donc attendre qu’une nouvelle demande de souscription soit formulée.

À savoir : pour garantir la liquidité de ses parts, une SCPI à capital variable peut, si elle le souhaite, puiser dans ses réserves pour vous racheter vos parts.

2. Comment sortir d'une SCPI à capital fixe ?

Comme le capital est fixe, il faudra vous tourner vers le marché secondaire pour vendre vos parts de SCPI. Pour cela, deux options s’offrent à vous.

  • Vous pouvez soit vendre vos parts de gré à gré, soit passer par le marché secondaire par l’intermédiaire de la société de gestion de votre SCPI à capital fixe. Dans le premier, vous devrez trouver vous-même les acquéreurs. Cette solution n’est donc pas évidente pour les particuliers. Les démarches sont également plus compliquées. Il vous faudra d’abord obtenir le document « acceptation de transfert » et la fiche de renseignements auprès de la société de gestion de la SCPI. Ensuite, vous devrez disposer du certificat nominatif de parts sociales. Une fois l’acheteur trouvé, vous signerez ensemble l’imprimé n° 2759, dédié à la cession de droits sociaux. Vous n’aurez alors plus qu’à transmettre les documents originaux au service des impôts.
  • La deuxième option, de gré à gré, est plus facile. Vous devrez là aussi fournir à la société de gestion un certain nombre de documents : un exemplaire enregistré du formulaire de vente, la fiche de demande de renseignements, l’acceptation de transfert, un RIB et le chèque des frais de transfert. Ensuite, la société de gestion de votre SCPI vous enverra la facture acquittée des frais de transfert ainsi que votre certificat nominatif de parts sociales. Comme nous l’avons dit en introduction, la revente des parts de SCPI n’est pas garantie par la SCPI. Si vous ne trouvez pas d’acquéreur sur le marché secondaire, vous pouvez vous retrouver bloqué. Votre ordre de vente sera alors inscrit au prix de cession demandé par le gestionnaire de SCPI. Comme pour les actions sur les marchés financiers, le prix de vente des parts de la SCPI est alors fixé en fonction de l’offre et de la demande. Dans certains cas, vous pourriez donc vous retrouver contraint de revendre vos parts avec une décote.

3. Combien coûte la revente de parts de SCPI ?

Lorsque vous réalisez un investissement en SCPI, vous ne payez des frais qu’au moment de l’achat. On parle à ce titre de frais d’entrée. Néanmoins, vous ne serez amené à les payer qu’au moment de la cession. Mais à combien exactement s’élève ces frais d’entrée ? Cela dépend bien sûr de la SCPI que vous avez choisie. De manière générale, cela inclut des frais de souscription et des frais d’enregistrement à hauteur d’environ 10 % du global.

Par ailleurs, si vous réalisez une plus-value au moment de la revente de vos parts de SCPI, elle sera considérée comme une plus-value immobilière et sera donc taxée à 36,2 % dont 19 % pour la plus-value elle-même et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Rassurez-vous, c’est la société de gestion qui calcule le montant de la plus-value immobilière et qui se charge de transmettre le montant de l’impôt à l’administration fiscale.

4. Pourquoi vendre ses parts de SCPI ?

Il peut exister de nombreuses raisons pour vendre ses parts de SCPI comme un besoin urgent pour financer un projet de vie ou la volonté de récupérer le capital pour financer un autre investissement qu’il soit immobilier ou financier. Il faut néanmoins faire attention à ne pas faire d’erreur.

Quel que soit la raison, elle devra bien prendre en compte les contraintes liées à la sortie de SCPI. En effet, nous l’avons vu, la revente de vos parts SCPI n’est pas immédiate et elle implique des coûts importants. Pour que cela ne remette pas en cause l’intérêt financier de cet investissement, il faut donc attendre au moins -dix ans avant d’envisager de vendre vos parts. En effet, passé ce délai, la valorisation de votre part devrait pouvoir compenser ces frais.

Attention, ce délai n’est en rien une garantie. Le prix des parts évolue en fonction de l’offre et de la demande et de la valorisation du capital immobilier détenu par la SCPI.

5. Quand faut-il vendre ses parts de SCPI ?

Contrairement à une idée-reçue, la détention de parts de SCPI n’est pas soumise à une durée minimale d’investissement. Cela signifie que vous pouvez sortir d’une SCPI à tout moment. Cependant, comme nous l’avons déjà dit, les SCPI sont un placement à envisager à -long terme (au moins dix ans) pour qu’il soit rémunérateur. De fait, si vous savez que vous aurez besoin de cet argent dans quatre ou cinq ans, mieux vaut vous tourner vers un autre type d’investissement.

De manière générale, il est intéressant de vendre ses parts lorsque leur valorisation est suffisante pour couvrir les différents frais et les impositions sur les plus-values. Avant de prendre une décision de cession, il est donc primordial de se renseigner en amont sur la valorisation des parts. Bien que ce ne soit pas une garantie du prix de vente réelle, cela vous permettra de savoir si c’est le bon moment ou non. Par exemple, si vous avez achetez une part de SCPI à 200 euros et qu’elle est désormais valorisée 250, vous savez que cette valorisation vous permettra de payer au moins une partie des frais.

6. Quel délai pour revendre ses parts de SCPI ?

Qu’il s’agisse d’une SCPI à capital variable ou d’une SCPI à capital fixe, le délai est variable. Comme pour un bien immobilier classique, la durée pour revendre des parts de SCPI va dépendre de la demande du marché et du prix de vente. Cela peut varier de seulement quelques à jours à plusieurs mois. Mieux vaut donc être patient et choisir le meilleur moment pour sortir de son investissement en SCPI.

7. Est-il facile de revendre des SCPI ?

Comme tout investissement locatif en immobilier, la liquidité est l’un des principaux points faibles des SCPI. Néanmoins, il est facile de revendre des SCPI. Vous pouvez le faire à n’importe quel moment et le process de vente est bien défini. De plus, la société de gestion de votre SCPI est là pour vous accompagner dans ces démarches. Nous l’avons vu, la facilité pour revendre des SCPI va dépendre de la demande et du type de SCPI. Il est donc important de choisir une SCPI avec une capitalisation suffisamment élevée pour s’assurer un marché secondaire dynamique. C’est donc dès le moment de la souscription de vos parts de SCPI que vous devez penser à la sortie !

À savoir : il existe des SCPI où la question de la sortie ne se posera pas. Il s’agit des SCPI fiscales type Malraux ou loi Pinel. En effet, par leur statut, ces SCPI ont une durée de vie limitée. Par exemple, un SCPI fiscale faisant du Malraux aura généralement une durée de vie de 14 ans pour bénéficier des avantages fiscaux sur 12 ans prévu par ce dispositif. De plus, compte tenu du caractère fiscal de l'investissement, il n'existe quasiment pas de marché secondaire et qu'il est donc de fait quasiment impossible de céder ses parts avant le terme de l'investissement.

Conclusion

Pour synthétiser, la vente de parts d’une SCPI peut être réalisée de deux façons : soit directement auprès de la société pour les SCPI à capital variable, soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion pour les SCPI à capital fixe. Dans la plupart des cas, la procédure est peu complexe car elle suit un processus prédéterminé par la société de gestion. Elle peut néanmoins durer plusieurs mois dans certains cas. Si les parts de SCPI sont certes moins liquides que des produits d’épargne tels que l’assurance vie, le risque de liquidité peut être atténué par la société de gestion de la SCPI.

En effet, pour garantir la liquidité de ses parts, une SCPI peut utiliser ses réserves pour vous racheter des parts. ou par la stratégie des SCPI. Plus généralement, la liquidité des parts de SCPI peut être améliorer en sélectionnant une bonne SCPI. Voici les point importants à prendre en compte :

  • La taille de la capitalisation de la SCPI : plus la capitalisation d’une SCPI est élevée plus elle aura de parts. Cela donnera une certaine profondeur au marché secondaire. Les ordres d’achat et de vente y seront donc plus nombreux. Cela augmentera votre probabilité de trouver un acquéreur. Par ailleurs, même, les SCPI de grande taille disposent très souvent d’un fonds de remboursement.
  • La possibilité d’échange de gré à gré : cela constitue une alternative intéressante à la procédure classique du marché secondaire. Il s’agit d’une transaction entre deux personnes qui s’entendent librement et sans passer par la société de gestion sur la quantité et le prix des parts. Un épargnant peut donc utiliser ce moyen même s’il n’y a pas d’ordre d’achat sur le marché secondaire de sa SCPI.

Enfin, une dernière solution s’offre à vous : souscrire à une SCPI via un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, lorsque l’épargnant choisit de céder ses parts de SCPI, il n’a qu’à en informer l’assureur qui se charge alors lui-même d’assurer la liquidité des parts. Attention néanmoins, cette solution implique des frais de gestion plus importants.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1880 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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