Fiscalité des SCPI à l'étranger : ce que vous devez savoir

1. Qu'est-ce que la SCPI et pourquoi investir à l'étranger ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement collectif dans l'immobilier qui permettent aux investisseurs de posséder des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. La gestion des SCPI est confiée à des sociétés de gestion spécialisées, chargées d'acquérir, de gérer et de louer les propriétés. Les investisseurs reçoivent des revenus sous forme de loyers et ont la possibilité de réaliser des plus-values lors de la vente de leurs parts. Dans cette section, nous nous concentrons sur les SCPI internationales.

(découvrir les SCPI européennes)

2. Les avantages des SCPI internationales

Investir dans des SCPI internationales offre de nombreux avantages significatifs aux investisseurs. Que ce soit pour diversifier leur portefeuille, augmenter leur rendement financier ou profiter des opportunités mondiales, les SCPI internationales sont une option attrayante.
Voici quelques-uns des principaux avantages de ce type d'investissement :

Liste des avantages

Diversification géographique :

Les SCPI internationales permettent de réduire les risques liés à la concentration géographique en investissant dans des biens immobiliers situés dans différents pays. Cela aide à atténuer les effets des fluctuations économiques locales.

Potentiel de rendement :

Les marchés immobiliers étrangers peuvent offrir des rendements plus élevés que le marché immobilier français. Certains pays en développement ou en croissance économique soutenue peuvent générer des loyers plus élevés et d’éventuelles plus-values à long terme.

Fiscalité avantageuse :

Dans certains pays, la fiscalité sur les revenus immobiliers peut être plus avantageuse pour les investisseurs étrangers. Les SCPI internationales peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, tels que des taux d'imposition réduits sur les revenus locatifs ou des avantages fiscaux pour les investissements étrangers.

Opportunités de croissance :

Investir dans des SCPI à l'étranger permet de profiter des tendances économiques mondiales. Certains pays connaissent une croissance rapide et une urbanisation croissante, créant une demande soutenue pour les biens immobiliers.

Diversification sectorielle :

Les SCPI internationales peuvent investir dans différentes catégories de biens immobiliers, notamment des bureaux, des commerces, des logements et des entrepôts. Cette diversification sectorielle renforce la résilience du portefeuille en cas de volatilité dans un secteur particulier.

Les SCPI internationales permettent donc de diversifier le portefeuille, d'améliorer les rendements et d'explorer des opportunités de croissance à l'échelle mondiale. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les réglementations fiscales et les spécificités du marché immobilier de chaque pays avant de prendre une décision d'investissement.

3. Comment fonctionne la fiscalité des SCPI étrangères ?

En choisissant d'investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) l’investisseur a la possibilité de percevoir des revenus locatifs. Ces gains proviennent des loyers collectés par la société de gestion, qui assume la responsabilité de la gestion locative et de l'entretien de la SCPI. Ces revenus locatifs sont catégorisés en tant que revenus fonciers, ce qui implique qu'ils doivent être déclarés par les porteurs de parts et sont donc soumis à l'obligation de s'acquitter d'impôts. Les revenus fonciers provenant de l'étranger doivent être déclarés lors de la déclaration fiscale en utilisant le formulaire n°2047.

En France, les revenus fonciers sont assujettis à l'impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d'imposition (TMI) applicable, laquelle varie en fonction des revenus du contribuable, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Cependant, dans le cas d'une SCPI investie à l'étranger, c'est-à-dire en dehors de la France, les revenus fonciers ne sont pas soumis à la même fiscalité que les revenus locatifs issus de biens situés en France. En conséquence, les loyers provenant de l'étranger et versés par la SCPI aux souscripteurs bénéficient d'un traitement fiscal plus avantageux.

4. Quelle est l'imposition des loyers étrangers ?

Si vous détenez des parts de SCPI investissant dans des biens à l'étranger, vous pourriez être soumis à une imposition sur les revenus à la fois en France et dans le pays où se trouvent ces biens immobiliers. Cependant, les conventions fiscales existantes visent généralement à éviter cette double imposition en mettant en place deux mécanismes :

Le Mécanisme du Taux Effectif

Ce mécanisme s'applique aux revenus provenant de certains pays tels que les Pays-Bas, l'Irlande, la Pologne, la Finlande, la Belgique, la Grèce, le Luxembourg, le Portugal, la Roumanie et la Slovaquie. Les revenus étrangers ne sont pas imposables en France, mais ils sont pris en compte pour calculer le taux d'imposition du contribuable sur ses revenus français. Ce taux effectif est ensuite utilisé exclusivement pour les revenus français, évitant ainsi une double imposition.

Le Système de Crédit d'Impôt

Ce système s'applique aux revenus provenant de pays comme l'Allemagne, l'Espagne, l'Italie, le Royaume-Uni, la Norvège, l'Autriche, la Bulgarie, la Croatie, la Lettonie, l'Estonie, la Lituanie, l'Islande, Malte, la Slovénie et la Suède. Les revenus étrangers de ces pays sont soumis à l'impôt en France (au taux global de 17,2%, incluant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux), ainsi qu'à l'étranger, mais ils donnent droit à un crédit d'impôt équivalent à l'impôt et aux prélèvements sociaux français.

Ce crédit d'impôt international compense l'impôt dû en France sur ces revenus étrangers. Toutefois, la méthode de calcul peut entraîner une situation où ces revenus ajoutent initialement un impôt calculé au taux marginal (plus élevé), et le crédit d'impôt visant à annuler cet impôt est calculé au taux moyen (plus bas). Par conséquent, il est possible qu'un léger impôt demeure à la charge de l'investisseur français malgré l'utilisation du crédit d'impôt (frottement fiscal). De plus, les revenus issus de sources étrangères sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2% appliqués aux revenus fonciers provenant de sources françaises. Cette exonération représente une économie importante et est particulièrement appréciée par les investisseurs, compte tenu des augmentations régulières des prélèvements sociaux au fil des années.

5. Quels sont les implications de la fiscalité à l'IS pour les SCPI étrangères ?

Les implications de la fiscalité liée à l'Impôt sur les Sociétés (IS) pour les SCPI étrangères sont principalement liées aux avantages fiscaux dont bénéficient les entreprises soumises à l'IS lorsqu'elles investissent dans ces SCPI. Voici un aperçu des conséquences majeures de la fiscalité à l'IS pour les SCPI internationales :

>Exonération de fiscalité sur les revenus : Les sociétés soumises à l'IS ont la possibilité d'investir dans des SCPI étrangères tout en bénéficiant d'une exonération complète de fiscalité sur les revenus générés par ces placements. Contrairement à leurs homologues investis dans des SCPI françaises, les revenus des SCPI étrangères ne sont pas pris en compte dans le calcul du résultat fiscal de l'entreprise. Par conséquent, ces revenus ne sont pas soumis à l'IS en France.

Recours aux conventions fiscales : Les avantages fiscaux découlent en grande partie des conventions fiscales conclues entre la France et d'autres pays. Ces accords visent à prévenir la double imposition des revenus provenant de l'étranger. Conformément à ces conventions, l'impôt payé à l'étranger est généralement déduit de l'impôt dû en France, évitant ainsi que le même revenu ne soit imposé deux fois.

Conformité aux accords internationaux : Ces avantages fiscaux sont étroitement liés à la conformité aux accords fiscaux internationaux et aux termes des conventions bilatérales. Les entreprises doivent veiller à respecter toutes les exigences et obligations en matière de déclaration fiscale pour bénéficier pleinement de ces avantages.

Exemple d'investissement en SCPI à l'IS :

Dans le cas des revenus provenant de l'étranger et intégrant une entreprise soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), les conventions fiscales établissent un régime spécifique d'exonération. Concrètement, les revenus générés par des actifs immobiliers à l'étranger et déjà soumis à une fiscalité étrangère ne sont pas assujettis à l'impôt en France. Pour être plus précis, ces revenus ne sont pas pris en compte lors du calcul du résultat fiscal français de l'entreprise. Une correction extra-comptable est effectuée pour déduire ces revenus du bénéfice fiscal de l'entreprise. Par conséquent, le rendement net une fois déduit de l'impôt étranger échappe à l'impôt sur les sociétés en France. Cette disposition offre une opportunité significative d'optimiser le rendement financier de manière non négligeable.

Dans le cas où la SCPI aurait été une SCPI investie en France, l’entreprise aurait été tenue de payer un impôt sur les sociétés à hauteur de 15 % ou 25 %, selon les taux en vigueur. Cette comparaison souligne donc l'avantage fiscal tangible pour une société IS qui opte pour des investissements via des SCPI Internationales.

Cette stratégie permet ainsi de maximiser les avantages fiscaux liés aux investissements internationaux, encourageant les entreprises à considérer les actifs immobiliers à l'étranger comme un moyen efficace de renforcer la rentabilité de leurs investissements.

6. Comment bien investir en SCPI à l'étranger ?

Si vous visez la maximisation de votre capital ou cherchez des avantages fiscaux, différentes alternatives s'offrent à vous en fonction de votre situation. Il est essentiel d'harmoniser votre situation financière avec vos objectifs afin de sélectionner l’investissement en SCPI qui correspond le mieux à vos besoins.

Voici un résumé des principales étapes et conseils pour investir avec succès dans des SCPI à l'étranger

Préparation de l'investissement en SCPI :

Comprendre le fonctionnement des SCPI en explorant les différentes catégories disponibles et définir des objectifs d'investissement en fonction du budget et des besoins personnels. Étudier les SCPI disponibles sur le marché pour choisir celle qui correspond le mieux aux objectifs.

Analyse financière et sélection de la SCPI :

Étudier la rentabilité passée de la SCPI en examinant des indicateurs tels que le rendement et le TDVM (taux de Distribution sur Valeurs de Marché). Analyser les caractéristiques de la SCPI, y compris la composition de son patrimoine, sa localisation géographique et son taux d'occupation financier. Vérifier la qualité du gestionnaire de la SCPI en examinant son expérience et ses performances passées.

Financement de l'investissement en SCPI :

Déterminer un budget d'investissement en fonction des ressources et des objectifs. Choisir le type de financement adapté, tel qu'un prêt bancaire ou un apport personnel. Comparer les offres de financement pour trouver la meilleure option en termes de coût et de conditions.

Acquisition de parts de SCPI :

Effectuer une demande de souscription en suivant les étapes recommandées. Recevoir une offre de souscription, la vérifier attentivement, la signer et effectuer le paiement des parts de SCPI. Recevoir une attestation de propriété des parts de SCPI après le paiement.

Suivi de l'investissement en SCPI :

Vérifier régulièrement la situation de la SCPI pour évaluer sa santé financière et son potentiel de rendement. Recevoir les loyers et les distributions de dividendes en tant que propriétaire de parts de SCPI. Prendre des décisions en cas de cession de parts ou d'achat de nouvelles parts en fonction de la situation financière et des objectifs.

Investir dans des parts de SCPI internationales représente une stratégie d'investissement attrayante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier et optimiser leurs revenus.

Ces SCPI offrent la possibilité de générer des revenus réguliers à partir de biens immobiliers situés dans différentes régions d'Europe et du Monde en bénéficiant de régimes fiscaux avantageux grâce à des conventions internationales. La diversification géographique, le potentiel de rendement accru, ainsi que la modernisation et l'adaptabilité des biens immobiliers aux besoins changeants des locataires professionnels font des SCPI internationales un choix judicieux pour les investisseurs avertis.
Cependant, il est crucial de procéder à une analyse minutieuse avant de s'engager dans des SCPI internationales, en tenant compte de facteurs tels que la qualité de la gestion, l'emplacement des biens, les tendances du marché et les particularités fiscales.

Nous vous invitons donc à prendre contact avec nos chefs de projets patrimoniaux avec lesquels vous pourrez élaborer une stratégie d'investissement sur mesure et adaptée à vos objectifs.