Les SCPI allemandes

1. Quelles sont les caractéristiques des SCPI allemandes ?

Les SCPI Allemandes investissent principalement, comme leur nom l’indique, dans des biens immobiliers situés en Allemagne. Pour les Allemands pas de révolution patrimoniale, mais pour les investisseurs étrangers à l’Allemagne cela leur permet de diversifier leur portefeuille en accédant à un nouveau parc immobilier au sein d’un nouveau secteur géographique, qui lui-même profite d’une diversification interne via les différents types de biens immobiliers possibles tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, du résidentiel, des immeubles de santé, etc.

Donc, pour résumer, malgré le caractère « Allemand » des SCPI Allemandes, la solution d’investissement en tant que telle ne change pas puisque la seule chose qui diffère fondamentalement c’est la localisation qui comme son nom l’indique est en Allemagne. Voir le guide Les SCPI européennes.

2. Pourquoi choisir l’Allemagne pour investir en SCPI ?

L’Allemagne est connue comme étant la plus grande économie d’Europe, ce qui lui permet d’offrir par conséquent un marché immobilier stable et solide. Le pays bénéficie de ce fait d’une forte demande locative, notamment dans les grandes villes, ce qui est une bonne chose pour les investisseurs puisque cela est gage de revenus stables sur le long terme.

Raison pour laquelle la SCPI « NOVAPIERRE Allemagne », qui est la première SCPI à investir majoritairement en Allemagne, connait un grand succès depuis 2014 en capitalisant plus de 560 Millions d’euros et en permettant à ses investisseurs d’entrée en jouissance dès le 1er jour du 2ème mois suivant la souscription.

Cette notion de jouissance est révélatrice du dynamisme du marché puisque, pour rappel, les délais de jouissance de certaines SCPI Françaises sont généralement plus longs, certains pouvant même être plus proches d’une année entière à vrai dire. Mais à noter tout de même qu’en moyenne en France on constate un délai de jouissance moyen de 4 mois. Cela est révélateur du dynamisme du marché Allemand qui offre une forte réactivité aux sociétés de gestion basées en Allemagne et de ce fait font profiter d’une mise en jouissance rapide à leurs investisseurs.

3. Quels sont les atouts des SCPI allemandes ?

• Fiscalité avantageuse : Les SCPI allemandes bénéficient d’une fiscalité fixe à 15,825%.

De ce fait, si vous êtes imposable à l’impôt, cela est nettement plus avantageux d’un point de vue fiscal comparativement aux SCPI françaises qui elles sont soumises au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,20%). Par conséquent la fiscalité applicable aux revenus fonciers issus d’un investissement SCPI en France sera à hauteur de 28,20% si vous êtes à la TMI de 11%, 47,20% si vous êtes à la TMI de 30%, 58,20% si vous êtes à la TMI de 41%, et 62,20% si vous êtes à la TMI de 45% : question fiscalité les chiffres parlent d’eux-mêmes... !

• Potentiel de rendement : Les SCPI allemandes offrent généralement des rendements considérés comme attractifs grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers et à la valorisation des actifs. Mais aussi grâce à la fiscalité avantageuse que nous venons de détailler précédemment puisque naturellement moins on paye d’impôts, plus on a de rendement !

• Diversification géographique : Comme expliqué précédemment, le fait d’investir dans des SCPI allemandes permet de diversifier votre patrimoine en accédant au marché immobilier allemand, qui lui-même profite d’une diversification interne via les différents types de biens immobiliers possibles tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des immeubles de santé, etc.

• Gestion professionnelle : Comme en France, les SCPI allemandes sont gérées par des professionnels de l’immobilier qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion, et de la valorisation des actifs, offrant ainsi une gestion simplifiée pour les investisseurs. Ainsi les investisseurs n’ont aucun souci à se faire, aune gestion locative à prévoir, ni même des travaux à financer ou une taxe foncière à payer : c’est de l’immobilier « clés en main » sans les clés puisqu’il s’agit de « pierre papier » et pourtant plus que simplifié !

4. Quels sont les inconvénients des SCPI allemandes ?

• Risques liés au marché immobilier : comme tout investissement immobilier, les SCPI allemandes sont exposées aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut influencer la valeur des actifs et les rendements potentiels.

• Risque de perte en capital : Comme pour la plupart des investissements, il n’y a aucune protection contre les aléas de marché, il n’y a aucune garantie fournie, il est donc possible de perdre tout ou partie de votre investissement. De même, les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent donc varier à la hausse comme à la baisse. Raison pour laquelle l’étude en amont est primordiale dès lors que l’on souhaite investir en SCPI, aussi bien en Allemagne qu’en France. Pour cela faites-vous conseiller et accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine comme nos chefs de projets patrimoniaux.

• Risque de change : Pour les investisseurs étrangers étant en dehors de la Zone Euro, il existe un risque lié aux fluctuations des taux de change entre l’euro et leur monnaie d’origine, ce qui peut affecter les rendements.

• Risque de crédit : Ce type d’investissement est possible à crédit, mais cet effet de levier reste tout de même à étudier soigneusement en amont pour s’éviter toutes situations d’impayées pouvant par la suite engendrer des frais importants.

• Risque de liquidité : La SCPI est un placement peu liquide compte tenu que la revente des parts peut être plus ou moins facile selon l’évolution du marché immobilier qui naturellement auront un impact sur l’offre et la demande au moment de la vente souhaitée, et de ce fait aura un impact sur le prix de cession possible de la part.

5. À qui s’adressent les SCPI Allemandes ?

Les SCPI allemandes, comme les SCPI françaises s’adressent aux investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier, donc disposant assez d’épargne de précaution, et souhaitant obtenir des revenus complémentaires immédiatement ou bien en différé dans le cadre d’une acquisition en nue-propriété temporaire par exemple.

Donc sur ce principe : pas de grand changement côté « profil investisseur » que ce soit pour de la SCPI française, ou allemande : le bilan patrimonial qui doit être fait en amont reste le même.

Toutefois, dans un souci de diversification, nous aurions tendance à considérer que les SCPI allemandes s’adressent plus à des investisseurs français qui sont d’ores et déjà investis en France (ou ailleurs) et qui souhaitent donc investir en Allemagne dans un souci de diversification de leur portefeuille d’actifs. Cependant dans un souci de fiscalité, les SCPI allemandes s’adressent notamment aux investisseurs imposables qui ne souhaitent pas augmenter leur imposition et qui donc, pour cela préfèrent se tourner vers les SCPI allemandes qui bénéficient, comme nous avons pu le voir précédemment, d’une fiscalité avantageuse qui est pour rappel au taux fixe de 15,825%.

Mais au-delà de ces deux « typologies » d’investisseurs, les SCPI allemandes (comme toutes les autres SCPI) s’adressent avant tout aux investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine en accédant à un marché immobilier dynamique, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle, et le tout en percevant des revenus complémentaires réguliers.

6. Les meilleures SCPI allemandes

La notion de « meilleure SCPI » n’est pas la même pour tout le monde ; donc il est impossible de vous lister les « meilleurs SCPI allemandes » car ce qui sera possiblement le mieux pour vous ne le sera pas nécessairement pour votre voisin. Comme pour le marché français, il existe plusieurs SCPI allemandes de disponibles, chacune avec ses propres caractéristiques et performances.

Certaines vont être à capital fixe quand d’autres seront à capital variable, point important à analyser en amont de son projet d’investissement notamment pour connaitre les conditions de sortie. Puis, en dehors de cette première « typologie » importante, il convient de se renseigner sur la catégorie de la SCPI visée qui peut être de rendement, ou bien encore de capitalisation. Tout va dépendre de vos besoins : est-ce que votre stratégie est d’ordre patrimoniale ou bien de distribution ?

Quel est votre moyen de financement : un seul versement libre, ou bien sous forme de versement programmés ?

Si vous êtes principalement dans une stratégie de diversification alors il conviendra d’étudier en amont la nature des biens immobiliers que vous détenez à ce jour.

De nombreux points sont à vérifier avant de passer à la souscription de parts de SCPI, allemandes ou non. Raison pour laquelle il est fortement recommandé aux investisseurs de consulter des professionnels de la gestion de patrimoine comme nos chefs de projets patrimoniaux pour obtenir des recommandations sur les meilleures SCPI pour vous en fonction de leurs objectifs et de leur profil investisseur.

Les SCPI allemandes offrent indéniablement aux investisseurs une opportunité de diversification via le marché immobilier allemand. Ce dernier profite d’une bonne notoriété puisqu’il est réputé pour sa stabilité et sa demande locative : ce qui est très rassurant pour les investisseurs.

Cependant, comme pour tout investissement, il est essentiel de comprendre les caractéristiques, les avantages et les inconvénients liés aux SCPI visés avant de prendre une décision d’investissement. Cette recommandation s’applique d’ailleurs à toutes les SCPI, tous secteurs confondus.

Il est important de garder à l’esprit que l’immobilier n’est pas un investissement sans risque, et l’enveloppe SCPI facilite certes la gestion mais elle ne vous dédouane pas pour autant de bien vous renseigner en amont.

Raison pour laquelle il convient systématiquement de s’assurer de la parfaite adéquation des solutions visées avec votre patrimoine actuel mais aussi votre patrimoine futur (dans le cas où vous avez d’ores et déjà des projets en cours), vos besoins et votre profil investisseur.

De plus, comme vu précédemment, la fiscalité sera à anticiper également pour vous éviter toute mauvaise surprise. Mauvaise surprise qui pourrait littéralement réduire de moitié, voire plus, le rendement visé si la fiscalité n’est pas correctement anticipée : d’autant plus si les revenus générés par l’investissement SCPI vous bascule à la tranche marginale d’imposition supérieure.

Ce sont pour toutes ces raisons qu’il est recommandé de consulter des professionnels pour obtenir des conseils parfaitement adaptés à votre situation. Chaque situation est particulière, donc naturellement chaque conseil se doit de l’être aussi. Et c’est dans cet accompagnement que nous puisons notre expertise chez Netinvestissement. Donc si vous avez l’envie de vous jeter à l’eau dans le grand bain des SCPI allemandes, ou autres : faites-nous part de votre projet !

Nous aurons alors tout le plaisir de vous accompagner, et de vous être utile.