1. Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Comme pour tout actif immobilier, oui. La Société Civile de Placement Immobilier, également connue sous le nom de "pierre papier", représente une solution intermédiaire entre un placement financier et une solution immobilière. Malgré cela, elle est considérée comme étant soumise à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ainsi en tant que détenteur de parts sociales dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous êtes propriétaire, via cette entité, d'actifs immobiliers qui vous génèrent des revenus en percevant des loyers.

De ce fait, en détenant des actifs immobiliers et en percevant des loyers issus de votre investissement en SCPI vous serez, de fait, assujetti(e) à l’IFI.

Pour rappel, les contribuables assujettis à l'IFI doivent déclarer les biens immobiliers, qu'ils détiennent directement ou indirectement, dans leur assiette taxable, cela inclut donc la valeur des parts de SCPI détenues. Les sociétés gestionnaires communiquent chaque année cette valeur sur l'imprimé fiscal unique (IFU) envoyé aux détenteurs de parts de SCPI, vous n’aurez plus qu’à reporter ces valeurs dans votre déclaration d’imposition au moment de la remplir.

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2. Les taux applicables de l'IFI pour les SCPI

Vous l’aurez compris, l’IFI s'applique aux parts de SCPI comme à tous les autres biens soumis à cet impôt. Le seuil d’imposition pour cet impôt est de 1 300 000 euros de patrimoine net taxable. Il faut noter que le calcul de l’IFI commence à partir de 800 000 euros de patrimoine.

Voici les tranches et les taux applicables de l’IFI :

Tranche Taxable du Patrimoine	Taux Applicable	Formule de calcul
De 0 à 800 000€	0%
De 801 000 à 1 300 000€	0,5%	(P x 0,005) – 4 000€
De 1 300 001 à 2 570 000€	0,70%	(P x 0,007) – 6 600€
De 2 570 001 à 5 000 000€	1%	(P x 0,01) – 14 310€
De 5 000 001 à 10 000 000€	1,25%	(P x 0,0125) – 26 8100€
Plus de 10 000 001€	1,5%	(P x 0,015) – 51 810€

P = Patrimoine Net Taxable

Si P est compris entre 1 300 000€ et 1 400 000€ : décote = 17 500 – (1,25% x P)

3. Comment calculer son taux d'imposition IFI ?

Pour calculer votre imposition IFI, il est dans un premier temps primordial de calculer la valeur de tous vos biens immobiliers afin de connaître la valeur de votre patrimoine net taxable.

Il faut que vous sachiez qu’il existe des abattements pour certains biens, par exemple si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30% sur sa valeur globale (par exemple si votre résidence principale a une valeur de 700 000€ alors la valeur nette taxable sera de 700 000 x 70% = 490 000€.

Concernant vos parts de SCPI, vous devez prendre la valeur IFI notifiée sur l’imprimé fiscal unique (IFU) que la société de gestion vous enverra chaque année, généralement courant mai/juin.

Cette valeur, vous devrez la multiplier par le nombre de parts que vous détenez et cela vous donnera la valeur nette taxable de vos parts. Cependant, lorsque vous détenez une assurance vie et que vous investissez une certaine somme sur des SCPI à l’intérieur même de votre contrat, alors le procédé n’est pas le même. Vous prendrez la valeur investie en SCPI et cela correspondra à votre valeur nette taxable (par exemple, vous avez une assurance vie de 100 000€ et 50 000€ sont investis sur de la SCPI, alors la valeur nette taxable à venir rajouter dans votre valeur globale de patrimoine immobilier sera de 50 000€ tout simplement).

Même si tout cela vous semble un peu complexe, voici un exemple qui vous permettra d’y voir un peu plus clair, et même si après cet exemple cela reste encore flou pour vous n’hésitez pas à contacter l’un de chefs de projet patrimonial afin qu’il puisse répondre à vos questions, nous sommes là pour vous !

Exemple :

Monsieur X détient sa Résidence Principale d’une valeur de 1 000 000€ ;

Il possède également un bien locatif d’une valeur de 800 000€ ;

Il possède aussi une Assurance Vie de 500 000€ dont 150 000€ sur des SCPI.

Combien payera-t-il d’IFI ?

Tout d’abord nous savons qu’un abattement de 30% est applicable sur la résidence principale, permettant ainsi de diminuer la valeur du bien taxable :

Valeur taxable après abattemennt = 1 000 000 – 300 000€ = 700 000€

Son bien locatif n’a pas le droit à d’abattement, sa valeur taxable sera donc 800 000€.

Concernant son assurance vie, les capitaux ne sont plus intégrés dans le calcul de l’IFI. Mais les SCPI oui, ainsi la valeur taxable pour le calcul de l’IFI sera de 150 000€

Ce qui nous fait : 700 000 + 800 000 + 150 000 = 1 650 000€

D’après le tableau ci-dessus Monsieur X sera taxé à 0,70%

Donc valeur IFI = (1 650 000 x 0,007) – 6 600€

= 4 950€

4. Comment réduire sa fiscalité grâce aux parts de SCPI ?

Le démembrement

Les épargnants qui veulent profiter des rendements stables des SCPI (4,53% en moyenne en 2022), tout en réduisant leur patrimoine et donc leurs impôts sur la fortune immobilière, peuvent opter pour le démembrement. Cette technique consiste à séparer la propriété du bien (la nue-propriété) de son usage (l'usufruit).

À SAVOIR : Le démembrement de propriété, qui consiste donc à répartir la possession d'actifs entre un usufruitier et un nu-propriétaire pour une durée de 5 à 15 ans en général, est très intéressant pour le nu-propriétaire en matière d'IFI. En effet, seul l'usufruitier est imposé sur la valeur des actifs, tandis que la valeur de la nue-propriété n'entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire.

Comment déclarer ses revenus ?

Les SCPI sont soumises à la même fiscalité que lorsque l'on détient un bien immobilier en direct : Il s’agit de la fiscalité des revenus fonciers. Toutes les sources de revenus supplémentaires étant imposables, les loyers perçus par le biais des SCPI sont donc soumis à cette fiscalité. Pour savoir comment déclarer les revenus de SCPI, deux régimes fiscaux s'offrent aux investisseurs qui détiennent des SCPI de rendement : le régime du micro foncier et le régime réel.

Les SCPI doivent donc être déclarées au titre des revenus fonciers, et ce, par le biais du cerfa 2044 dans votre déclaration d’imposition si vous déclarez vos SCPI au régime réel.

Pour faciliter le travail des épargnants, les sociétés de gestion proposent un formulaire d'aide à la déclaration qui rassemble les informations nécessaires (IFU). Il ne vous restera alors plus qu'à reporter ces chiffres dans la case adéquate de votre déclaration de revenus. Il faudra déclarer le revenu brut de la SCPI dans la case appropriée, puis déduire les éventuelles charges afin de calculer le revenu net de charges. Pour les épargnants qui ont opté pour un financement à crédit, il est également nécessaire de déduire les intérêts d'emprunt.

Cependant, comme dit un peu plus haut, vous pouvez être éligible au régime du micro foncier mais uniquement à certaines conditions. Si vos revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000€ et que vous déclarez déjà des revenus fonciers provenant d'une location nue alors vous pouvez être éligible au régime du micro foncier. Il est donc préférable de bien comprendre tout cela et de se faire aider si pour vous cela semble trop complexe ou source de potentielles erreurs.

5. Comment investir en SCPI sans être soumis à l'IFI ?

Acquérir des parts de SCPI à crédit

Grâce à une bonne anticipation, vous pouvez donc réduire les frais fiscaux sur vos parts de SCPI notamment en souscrivant à celles-ci à crédit, de la même manière que pour l'achat d'un bien immobilier.

L'effet de levier présente un double avantage pour un investisseur en SCPI. En effet, il permet de commencer à investir avec une mise de fonds réduite, puis de mieux répartir ses économies, grâce à un taux d'intérêt inférieur par rapport au rendement habituellement constaté des SCPI plus élevé (4,53% en moyenne pour l’année 2022). Ainsi, l'écart entre ces deux taux, offre une forte opportunité de levier financier.

Il va également réduire la fiscalité sur les revenus générés par la SCPI grâce à la déduction fiscale des intérêts du prêt sur les revenus générés. De plus, il exonérera l'actif immobilier de l'Impôt sur la Fortune Immobilière à hauteur du capital restant à rembourser sur le prêt.

Vous l’aurez compris, en ce qui concerne l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les investisseurs qui achètent des SCPI à crédit peuvent considérablement réduire le montant de la facture d'impôts pendant les années initiales du crédit. En effet, à chaque année, l'emprunt immobilier diminue et le capital taxable à l'IFI augmente proportionnellement.

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété

Comme expliqué précédemment, la nue-propriété offre aux personnes fortement imposées l'opportunité de se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs à moindre coût, grâce à une réduction du prix des parts comprise généralement entre 20% et 35%.

Le nombre de parts acquises est plus élevé que lors d'un investissement en pleine propriété et les revenus perçus à l'échéance du démembrement seront donc majorés par rapport à ceux d'un investissement réalisé à la même date en pleine propriété.

De plus, le nu-propriétaire ne paiera ni impôt sur le revenu ni contribution sociale pendant la durée du démembrement et n'aura pas à déclarer la valeur de ses parts à l'IFI. A la fin du démembrement, l'investisseur aura la pleine propriété des parts sans devoir payer de taxes ni de frais, mais sera alors redevable de l’IFI.

Contrairement au nu propriétaire, le profil typique de l'usufruitier est celui d'une personne à faible imposition ou disposant d'un système de déficit foncier. Certaines entreprises choisissent également ce placement pour augmenter le rendement sur leur trésorerie.

Acquérir des parts de SCPI à l'étranger, pour les non-résidents

Il existe une différence importante entre les fiscalités des SCPI françaises et des SCPI européennes donc qui investissent à l’étranger. Les SCPI françaises qui détiennent de l'immobilier exclusivement en France doivent se conformer au régime fiscal français tandis que les SCPI françaises mais qui investissent dans des actifs à l'étranger sont soumises à des règles différentes.

En ce qui concerne les SCPI pour lesquelles l’immobilier qu’elles détiennent est situé en Europe (hors de France donc), la fiscalité est différente que pour celle qui détiennent un parc immobilier en France.

Pour certains pays d’Europe où les actifs immobiliers seront présents, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu en France mais vous recevrez un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d’imposition. Vous serez également exonéré de CSG-CRDS et d’impôt de solidarité.

Dans 95% des cas, votre impôt total sur les SCPI sera considérablement réduit.

Dans d’autres pays européens, l’impôt est prélevé à la source et les taux de rendement communiqués par les sociétés de gestion intègrent déjà cette imposition. Donc, en fonction du taux de rendement indiqué par la société de gestion, vous ne payez peu voire pas d’impôt.

Ainsi, les SCPI françaises investissant en dehors de l’hexagone permettent dans la plupart des cas une exonération fiscale en France grâce à leur investissement immobilier européen. Cette fiscalité avantageuse est un atout conséquent, d'autant que la fiscalité en France est généralement plus élevée.

Conclusion

Les SCPI offrent un grand nombre d'avantages très intéressants pour les investisseurs, diversification de l’actif, mutualisation du risque, absence de contraintes de gestion etc.

Elles présentent également un potentiel de rendement intéressant, sans les contraintes liées à l'acquisition et à la gestion d'un bien immobilier. Elles sont également beaucoup moins sensibles aux fluctuations du marché immobilier que d'autres investissements, ce qui permet aux investisseurs de répartir leurs risques.

Enfin, les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de profiter d'une diversification significative et d'une liquidité relativement forte. Avec un minimum d'investissement initial et une gestion assurée par des professionnels, les SCPI peuvent s'avérer être un excellent moyen d'accroître et de diversifier vos actifs tout en réalisant des profits à long terme. Dans cet article vous avez pu voir que ces placements peuvent être assujettis à l’IFI, ainsi faites bien attention de ne pas souscrire trop vite ou faites-le de manière intelligente et réfléchie avec les possibilités détaillées ci-dessus. Dans le doute, contactez-nous, nous sommes là pour ça et en plus cela ne vous coutera pas un centime de plus.