1. Pourquoi la transmission de SCPI est-elle avantageuse ?
C’est un des atouts majeurs de l’investissement en SCPI, pourtant malheureusement souvent méconnu.
L’investissement en SCPI est un outil fabuleux en matière d’optimisation de la transmission de son patrimoine, et ce, pour plusieurs raisons :
- Donner de façon équitable à chacun de ses héritiers ;
- En contournant l’écueil de l’indivision ;
- Et de façon échelonnée dans le temps.
2. Quels sont les facteurs à considérer lors de la transmission de SCPI ?
Comprendre la transmission des parts de SCPI
Aborder la question de la transmission de son patrimoine n’est pas toujours chose aisée. Il est pourtant primordial, au cours des différentes étapes de vie, de faire un point sur ce sujet fondamental, afin d’assurer une transmission la plus sereine et la moins coûteuse possible de ses avoirs.
À noter qu’un placement SCPI est considéré comme n’importe quel autre actif immobilier dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
Toutefois, à l’inverse de l’immobilier classique et traditionnel, les parts de SCPI sont facilement transmissibles, car vous donnez / léguez un nombre de parts à chacun de vos héritiers / donataires et non un seul actif immobilier à se partager.
Au jour du décès d’un associé, les parts sont alors transmises de façon équitable aux héritiers qui prendront ainsi chacun leur décision sans avoir à rendre de compte aux autres (contrairement à une situation d’indivision sur la transmission d’une maison ou d’un appartement par exemple, nécessitant l’aval des autres coindivisaires pour prendre une décision).
De façon synthétique, si vous disposez de parts de SCPI à la suite d’une donation ou une succession, vous avez alors la possibilité de conserver les parts et ainsi percevoir des revenus réguliers ou de revendre les parts et ainsi disposer d’un capital.
La fiscalité de la transmission de SCPI : que devez-vous savoir ?
Que ce soit dans le cadre d’une donation ou d’une succession, un placement SCPI ne déroge pas à l’imposition liée à la transmission.
Le montant de cet impôt va dépendre du montant total transmis (donné ou légué), mais également du lien de parenté avec le donateur ou le défunt.
Vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal sur le montant global à transmettre, permettant de diminuer d’autant la base taxable aux droits de mutation. Retenons les principaux :
- Transmission en ligne directe : abattement de 100 000 € / parents / enfants et par tranche de 15 ans ;
- Transmission entre frères et sœurs : abattement de 15 932 € par période de 15 ans ;
- Le cas particulier du conjoint (ou partenaire de Pacs).
En l’état actuel de la législation, le conjoint ou partenaire de PACS est exonéré de droits de succession. Dans le cadre d’une donation, il bénéficie d’un abattement actuellement de 80 724 €.
Précision importante : les abattements sont identiques en cas de succession ou de donation. Autrement dit, si le décès intervient moins de 15 ans après une donation, l’abattement à prendre en compte dans le cadre de la succession devra être diminué du montant de ladite donation.
Outre la fiscalité liée à la donation, il convient de prendre en compte également d’autres frais à l’instar des frais notariés et des coûts imposés par les sociétés de gestion (voir ci-après pour plus de détails).
L'option du démembrement en SCPI : est-ce une bonne idée ?
Pour investir dans des parts de SCPI, vous disposez de plusieurs options : achat comptant ou à crédit, en direct ou via un contrat d’assurance-vie, en pleine propriété ou en nue-propriété.
C’est cette dernière option qui nous intéresse particulièrement ici.
Concrètement, au lieu de détenir la pleine propriété des parts de SCPI, et donc percevoir de façon classique le revenu, vous avez la possibilité de renoncer temporairement à la perception des dividendes, moyennant un prix d’acquisition décoté de la part.
C’est une technique patrimoniale particulièrement efficace, que ce soit en matière de valorisation des capitaux investis que de l’optimisation de la transmission.
Les droits de donation dans la transmission de SCPI
Nous l’avons précisé plus haut, si vous souhaitez transmettre de votre vivant tout ou partie de vos parts de SCPI vous allez devoir vous acquitter de droits de donation.
Le montant de ces droits de donation varie en fonction du montant à donner, ainsi que du lien de parenté entre le donateur (personne qui consent au don) et le donataire (personne qui reçoit le don).
À titre d’illustration, pour une transmission en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants y compris conjoint), barème applicable après abattement :
| Part taxable après abattement | Barème d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
3. Comment les frais de transmission de SCPI sont-ils calculés ?
La part des frais de notaire dans la transmission de SCPI
Acteur incontournable pour toute mutation, il faudra prendre en compte les frais notariés qui peuvent représenter jusqu’à 5% de la valeur totale du patrimoine (à noter que ces frais sont moins élevés dans le cadre d’une donation).
Les coûts imposés par la société de gestion lors de la transmission
Lors d’une donation de parts de SCPI ou d’une succession, la société de gestion doit s’acquitter de formalités administratives, en éditant notamment des documents au nom du nouveau bénéficiaire des parts.
Ces frais varient d’une société de gestion à une autre, et avoisinent généralement une centaine d’euros maximum.
4. La transmission de SCPI via l'assurance-vie, est-ce possible ?
Oui, cela est possible. Mais de façon différente, car dans le cadre de l’assurance-vie, le bénéficiaire ne va pas disposer des parts de SCPI mais d’un capital.
En effet, au jour du décès du titulaire du contrat, l’assureur procède à la liquidation de l’ensemble des placements pour transmettre, aux bénéficiaires désignés, un capital décès.
L'investissement en SCPI via l'assurance-vie offre des avantages fiscaux spécifiques, notamment en matière de transmission de patrimoine. Contrairement à la transmission directe de parts de SCPI, qui peut être soumise à une fiscalité lourde lors de la succession ou de la donation (les parts étant intégrées dans la base imposable de l'héritage), l'assurance-vie permet de bénéficier d'un cadre fiscal privilégié. En effet, les sommes versées sur un contrat d'assurance-vie sont, en cas de décès de l'assuré, sont transmises directement aux bénéficiaires désignés avec des abattements fiscaux.
La transmission des parts de SCPI détenues en direct est soumise aux règles de droit commun en matière de succession, alors que via l'assurance-vie, le capital peut être transmis sans être pris en compte dans la succession, offrant ainsi une fiscalité plus avantageuse. Cela permet de réduire considérablement les droits de succession, notamment dans le cas où les bénéficiaires ne sont pas en ligne directe avec l'investisseur (enfants, petits-enfants).
En outre, investir dans des SCPI via l'assurance-vie offre une gestion facilitée lors de la transmission. Contrairement à la détention en direct, où les héritiers doivent s'accorder sur le devenir des parts (vente, rachat, ou gestion commune), l'assurance-vie garantit le versement direct du capital aux bénéficiaires désignés, sans risque d'indivision. Cela simplifie considérablement les démarches et réduit les délais liés à la société de gestion.
Il convient de souligner que l'assurance-vie permet également de protéger certains bénéficiaires non-héritiers légaux, tels que les conjoints non mariés ou des tiers, grâce à une désignation libre dans la clause bénéficiaire. Ainsi, l'utilisation des SCPI dans ce cadre combine rendement immobilier, optimisation fiscale, et transmission sur-mesure, tout en contournant les lourdes démarches et les coûts liés à la succession classique.
5. Comment anticiper la transmission avec le démembrement viager de SCPI ?
Le recours au démembrement de propriété est une excellente façon d’anticiper sa transmission, permettant de transmettre dès aujourd’hui sans totalement se démunir et à moindre coût.
Concrètement, cela revient généralement à transmettre la nue-propriété de ses parts de SCPI à ses enfants par exemple, vous conservez donc l’usufruit (à savoir le droit de percevoir les revenus votre vie durant).
Puisque vous donnez la seule nue-propriété de vos parts, la base taxable retenue pour la soumission aux droits de donation n’est pas la valeur réelle de votre placement, mais une valeur fiscale décotée (fonction de votre âge).
Pour mémoire, ce barème est fixé à l’article 669 du Code Général des Impôts :
| Âge de l'usufruitier (moins de) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70% |
| 91 ans révolus | 20 % | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
À titre d’illustration : vous avez 62 ans, disposez d’un capital SCPI à transmettre d’une valeur de 300 000 € et souhaitez optimiser la transmission au profit de vos 2 enfants (aucune donation antérieure consentie).
La valeur de l’usufruit fonction de votre âge est de 40%, soit la valeur de la nue-propriété par déduction de 60%.
Base taxable retenue pour le calcul des droits : 60% de 300 000 €, soit 180 000 € / 2 : 90 000 € / enfant.
Compte tenu de l’abattement disponible (ie. 100 000 € / parent / enfant), aucun droit de donation à acquitter pour transmettre dès aujourd’hui à vos enfants un capital d’une valeur actuelle de 300 000 €. Efficace.
6. Quels sont les secrets pour optimiser la transmission de SCPI ?
Ils sont simples, ils sont au nombre de 2 :
- Anticiper
C’est le maître mot sur la question de l’optimisation de sa transmission : anticiper !
Plus vous commencez tôt, plus vous bénéficiez de leviers vous permettant de vous organiser au mieux et de transmettre à moindre coût (renouvellement des abattements et des tranches basses du barème, optimisation de la valeur de la nue-propriété à transmettre etc.).
- Se faire accompagner
Et pour vous assurer de ne pas commettre d’erreurs sur un sujet aussi sensible, rien de tel que de se faire accompagner par un professionnel expérimenté.
Il y a un réel travail à opérer avant le passage chez le notaire, votre chef de projet patrimonial est là pour vous aider !
Le placement SCPI est au cœur des stratégies patrimoniales depuis quelques années. Et à juste titre, cette classe d’actifs présente un grand nombre d’intérêts : rendement régulier et capital diversifié et sécurisé.
Pour autant, un autre atout indéniable de la détention de parts de SCPI réside dans les possibilités d’optimisation de la transmission de son patrimoine.
Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, impliquant une situation d’indivision entre les héritiers pouvant s’avérer particulièrement fastidieuse, les SCPI sont facilement cessibles / transmissibles car divisibles en nombre de parts.
Vous pouvez ainsi facilement transmettre à vos enfants, de façon équitable et échelonnée dans le temps, pour maitriser les coûts.
Questions fréquentes :
Le marché des SCPI évolue rapidement pour s'adapter aux préoccupations actuelles des investisseurs, notamment en matière de durabilité et d'accessibilité. Les SCPI environnementales, orientées sur les bâtiments écoresponsables et conformes aux normes ESG (environnementales, sociales et de gouvernance), séduisent un public soucieux de concilier performance financière et impact positif.
En parallèle, les SCPI à impact social, investissant dans des secteurs tels que le logement social ou les établissements de santé, répondent à une demande croissante pour des placements ayant une utilité sociétale. Autre innovation majeure : les SCPI digitales. Ces solutions, accessibles via des plateformes en ligne, simplifient l'investissement en offrant des démarches 100 % dématérialisées, des frais réduits et une gestion intuitive.
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !