Pourquoi acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?

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Écrit par Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Les SCPI sont des outils d’investissement maintenant bien connus, surtout si vous lisez nos guides régulièrement et regardez nos vidéos sur YouTube.

Les SCPI ont la particularité de pouvoir être utilisées de plusieurs manières : pleine propriété, nue-propriété, à crédit, via une SCI etc…

L’achat de SCPI en nue-propriété a un intérêt certain. La difficulté est la compréhension de cette stratégie et donc finalement comment on vous l’explique. Le cadre juridique n’est pas si compliqué et répond souvent aux besoins de beaucoup d’entre nous.

Sans plus attendre, découvrons ensemble l’intérêt d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. La nue-propriété de SCPI, dans le cadre du démembrement de parts de SCPI

La notion de propriété se décompose ainsi juridiquement :

  • L’usus et le fructus : il s’agit là de l’utilisation du bien dans le premier cas et la possibilité de jouir, de profiter de ses fruits (le plus souvent les loyers) dans le second.
  • La nue-propriété : il s’agit là du fait de pouvoir par exemple vendre le bien autrement dit le fait de disposer du bien.

La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété constitue donc la pleine propriété.

L’achat de parts de SCPI peut se faire en démembrant le droit de propriété de manière temporaire tout autant que viagère. La différence est simple mais primordiale. En durée viagère, vous conserver la nue-propriété ou l’usufruit jusqu’au décès du ou des souscripteurs. Alors que sur le temporaire, vous décidez à l’avance la durée du démembrement.

Dans ce guide, nous centrerons notre analyse sur le démembrement temporaire.

Netinvestissement vous recommande : Notre sélection des 10 meilleures SCPI pour 2023 | Netinvestissement

2. Quels sont les avantages de la nue-propriété pour un investissement en SCPI ?

Optimisation de l’achat du bien

L’un des principaux avantages de l’investissement en démembrement temporaire est la forte décote appliquée au prix d’achat du bien. Ce mécanisme permet en effet de ne payer que la nue-propriété du bien (50% à 60% de la valeur bien) et de pouvoir récupérer la totalité du bien en fin de démembrement. Cette décote permet en fait de récupérer l’ensemble des loyers perçus sur la période de démembrement nets de fiscalité.

Disparition des contraintes de gestion

Autre point important, l’investisseur est détaché de toutes responsabilités au niveau des contraintes de gestion. C’est en effet le bailleur qui a l’entière charge de la gestion locative et de l’entretien du bien.

Avantage fiscal

L’un des principaux avantages fiscaux d’un investissement en démembrement temporaire est la sortie du bien de l’assiette taxable à l’IFI. La reconstitution de la propriété se fait automatiquement et sans incidence fiscale au terme du démembrement.

3. Comment fonctionne la nue-propriété de parts de SCPI ?

Le nu-propriétaire et l’usufruitier

Plutôt que de détenir la pleine propriété seule, les parts peuvent être « partagées » entre un nu propriétaire et un usufruitier. Il n’y a pas forcément de lien familial ou quel qu’il soit d’ailleurs entre les deux parties. Vous ne saurez pas qui détient l’usufruit de vos parts et cela ne pose aucun problème car il n’y a aucune relation entre vous.

D’ailleurs puisque vous achèterez vos parts en nue propriété à une société de gestion de SCPI, c’est souvent cette dernière qui se chargera d’attribuer l’usufruit pour les parts que vous achetez à un tiers. Vous gagnez ainsi du temps et n’aurez pas à trouver vous-même la contrepartie.

Le nu-propriétaire comme l’usufruitier sont associés de la SCPI le temps du démembrement. À ce titre, les deux sont invités aux assemblées générales pour exercer leur droit de vote. De même, vous recevez les bulletins trimestriels de vos SCPI tout comme si vous vous étiez investi en pleine propriété.

La décote sur le prix d’achat de parts de SCPI

C’est l’un des intérêts de l’achat en nue-propriété. La décote est le fait d’acheter des parts de SCPI moins chères que leur valeur en pleine propriété. Cette décote est fixée par les SCPI. Donc cette décote est potentiellement différente d’une SCPI à l’autre. Dans les faits, les écarts sont relativement tenus. Concrètement, la décote est calculée selon le rendement qui est servi à l’usufruitier. Cela doit permettre une équité entre les deux parties et vis-à-vis de l’achat en pleine propriété également.

Il y a une chose à retenir absolument sur la décote en démembrement temporaire. Elle est proportionnelle à la durée choisie à la souscription. Plus le démembrement est long, plus la décote est importante : logique.

Deuxième point à retenir : vous sélectionnez la durée de démembrement selon votre projet à la souscription.

À noter : Une fois la durée choisie, elle ne pourra plus être modifiée. Toutefois, il vous sera tout à fait possible de revendre à tout moment le prorata temporis à un tiers qui chercherait un démembrement sur une durée plus courte.

Le recouvrement de la pleine propriété

Comme son nom l’indique, le démembrement est temporaire et donc sa durée est définie contractuellement.

Cela revient à un recouvrement excessivement simplifié. Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI automatiquement à la date prévue. Et ceci, sans frais ni fiscalité ce qui est très avantageux.

À partir de ce moment, vous devenez propriétaire de la valeur des parts à 100%. Vous avez donc fait une plus-value non fiscalisée… Hors revalorisation du prix des parts dans le temps cela va de soi.

Dans les trimestres qui suivront, vous percevrez les loyers là aussi sans action de votre part. Ces loyers correspondent au rendement de la SCPI sur la pleine propriété et non sur ce que vous avez investi : les investisseurs patients sont souvent récompensés en investissement !

4. Exemple d’investissement en SCPI en nue-propriété

Rien de mieux qu’un exemple concret ! Alors voyons comment cela se passe concrètement.

Prenons un couple qui souhaite investir en nue-propriété de SCPI pour 100 000€. Leur projet est de compléter leurs revenus à la retraite dans 7 ans.

Donc, en moyenne, la décote sur cette durée est de 25%. Cela revient à payer 750€ une part qui en vaut 1 000€. Par conséquent, pour 100 000€ investis, vous aurez l’équivalent de 133 333€ en pleine propriété (100 000 x 100 / 75). Cette plus-value n’est pas fiscalisée ni à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.

Au terme du démembrement, et sur une base de 4,5% de rendement (moyenne du marché pour les SCPI), vous percevrez 6 000€ de revenus fonciers par an (133 333 x 0.045).

Pour aller plus loin :

Dans notre exemple, nous simplifions les chiffres en partant sur une seule SCPI. Chez Netinvestissement, nous vous recommanderons généralement non pas une mais des SCPI à privilégier. On n’oublie pas une chose : ne pas mettre ses œufs dans le même panier et favoriser l’objectivité du conseil avec plusieurs sociétés de gestion expertes.

5. Quels sont les inconvénients de la nue-propriété de SCPI ?

Lorsque l’on parle d’inconvénients en investissement, nous faisons allusion aux risques encourus. L’achat de parts décotées en SCPI n’étant pas un placement garanti, voyons quels inconvénients sont associés à cette stratégie.

Risque de perte en capital

Eh oui, vos parts en SCPI ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. En fait, il faut simplement se dire que la valeur d’un bien immobilier, quel qu’il soit n’est pas garanti tout comme pour votre résidence principale par exemple.

Donc, malgré la décote dont vous bénéficiez par l’achat en nue-propriété, vous pourriez en théorie perdre une partie de votre investissement. Maintenant, il faut considérer plusieurs critères qui vous aide à maitriser cet aléa :

  • Les SCPI sont composées de plusieurs immeubles
  • dans diverses zones géographiques
  • Acheter les bonnes SCPI (avec l’aide de Netinvestissement plus particulièrement !!)
  • Et plusieurs SCPI valent mieux qu’une pour appuyer sur la diversification de son patrimoine

Peu de liquidité

L’achat en démembrement vous procure pendant une durée une partie des parts et non leur entièreté. Cela veut dire que le potentiel acheteur doit avoir un besoin strictement identique à ce que vous vendez :

  • Même SCPI à acheter (cela parait évident, mais la liquidité diffère en fonction de la qualité de la SCPI)
  • Même nombre parts bien que vous puissiez en vendre qu’une partie
  • Même durée de démembrement que la durée résiduelle

Finalement, revendre des parts de SCPI démembrées est considéré comme un marché de niche où les acheteurs potentiels ne se bousculent pas.

Pour être plus clair et même si cela est possible, il vaut mieux estimer que vos parts ne peuvent pas être revendues pendant la durée du démembrement. Veillez donc bien à choisir la durée qui vous corresponde au départ.

Le délai de jouissance existe toujours

Pour celles et ceux qui se sont intéressés aux SCPI, vous devez savoir qu’il existe un délai de jouissance. C’est la période qui suit la souscription où vous ne percevrez pas les loyers. Le plus souvent, il est de 5 mois. Cela permet à la SCPI d’avoir quelques mois pour investir réellement vos capitaux dans de nouveaux actifs immobiliers. Surtout, cela évite la dilution de la performance au détriment des associés déjà présents.

En nue-propriété, ces quelques mois se rajoutent à votre durée de démembrement.

6. À quel profil d’investisseur s’adresse la SCPI en nue-propriété ?

Nous devrions plutôt mettre ce questionnement au pluriel. Car il y a plusieurs profils concernés :

  • Le foyer assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : faire de l’immobilier sans pour autant alourdir son IFI, c’est possible ! L’achat en nue-propriété le permet.
  • Le foyer avec une fiscalité sur le revenu importante et/ou des revenus fonciers : les loyers étant taxés selon votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), il est parfois judicieux d’éviter cette taxation. Surtout que vous êtes soumis aux prélèvements sociaux en sus de votre impôt.
  • Le foyer avec un horizon de complément de revenus assez précis : l’exemple parfait est la retraite. Généralement, vous pouvez savoir à un an près quand vous ferez le grand saut. Vous pouvez caler votre démembrement en fonction avec une précision redoutable.
  • Le foyer qui souhaite de la prudence : nous avons abordé les inconvénients plus haut. Toutefois, le démembrement vous permet de maitriser la fiscalité de loyers, le rendement mécanique du au démembrement. Tout ceci en plus des avantages des SCPI que sont la diversification, la gestion déléguée à la société et donc la maitrise des charges, etc…

7. Comment investir en SCPI en nue-propriété

La chronologie d’investissement est sensiblement la même que pour de la pleine propriété. C’est simple car aucune démarche auprès du notaire ou tout autre acte juridique est nécessaire.

Validez la stratégie du démembrement auprès d’un professionnel

Avant de se jeter à corps perdu dans cette stratégie, veillez à être sûr que c’est la meilleure solution pour vous. Pour cela, nos chefs de projet patrimoniaux sont là pour estimer si votre profil est en accord avec les caractéristiques décrites tout au long de l’article.

Choisissez la ou les SCPI

Comme nous l’avons dit, toutes les SCPI ne sont pas forcément le plus adaptées pour un achat en nue-propriété. Chez Netinvestissement, nous estimons que les critères principaux diffèrent quelque peu par rapport à un choix en pleine propriété.

Ensuite, nous sommes convaincus qu’il faut une complémentarité entre SCPI et leur société de gestion. Les SCPI rendent l’immobilier accessible à partir de quelques milliers d’euros, alors profitez en pour vous constituer un portefeuille immobilier diversifié !

Souscrivez aux SCPI

En fonction de votre projet, c’est à ce moment que vous validez les montants alloués, la durée du démembrement, etc… Cette étape peut être réalisée en signature électronique pour la plupart des SCPI. Le paiement peut se faire par virement, prélèvement ou chèque.

Recherche de l’usufruitier

Nous l’avons abordé dans ce guide. Le nu propriétaire n’est rien sans l’usufruitier et vice et versa. Donc, deux cas de figure selon les SCPI :

  • Contrepartie non automatique : il faut attendre que la SCPI ait un souscripteur pour de l’usufruit sur la même SCPI que vous, la même durée de démembrement et pour au moins le nombre de parts que vous souhaitez. Cela peut évidemment prendre du temps.
  • Contrepartie automatique : c’est la SCPI qui fournit l’usufruitier. Vous gagnez du temps, en toute simplicité.

Délai de jouissance et durée de démembrement

Une fois votre souscription réalisée, vous devrez prévoir le délai de jouissance de la SCPI (cf paragraphe précédent). Ensuite, le temps du démembrement rentre en jeu. Donc par exemple, si votre investissement est basé sur une nue-propriété de 7 ans avec un délai de jouissance de 5 mois. Ces deux durées se cumulent.

Fin de la nue-propriété

Ça y est, vous récupérez la pleine valeur des parts ! C’est absolument automatique, vous n’avez strictement rien à faire.

Vous pourrez vérifier sur votre extranet que la valeur en pleine propriété vous a bien été attribuée.

Autre détail qui a son importance, vous allez percevoir les loyers de la SCPI tous les trimestres (ou tous les mois selon les SCPI).

N’oubliez pas : ce montant est défini sur la valeur de 100% des parts.

8. Comment déclarer ses revenus de SCPI en nue-propriété ?

Sur ce dernier sujet, la nue-propriété est peut-être la stratégie la plus simple fiscalement. Je vous rappelle que vos parts ne se déclarent pas à l’IFI.

Deuxièmement, pendant le démembrement, vous ne percevez pas les loyers donc pas de déclaration 2044 à faire en plus de votre déclaration de vos revenus globaux.

Cependant, être nu-propriétaire vous octroie certains revenus issus de vos parts. C’est notamment le cas des revenus mobiliers. Ce sont les placements dans des outils financiers que peut faire la SCPI. Cela ne représente que des petits montants en proportion de l’immobilier détenu. À ce titre, la SCPI déclare directement à l’administration fiscale les sommes tout comme le fait votre assureur pour un contrat d’assurance vie.

Ensuite, les plus-values engendrées par les ventes immobilières de l’année considérée peuvent vous être dues. Là encore, cela ne représente pas des sommes folles. La déclaration de ces plus-values se base sur l’imprimé fiscal unique transmis par la société de gestion de la SCPI au moment de la déclaration. Tout est expliqué dedans.

En résumé...

Voilà, les SCPI arrivent toujours à tirer leur épingle du jeu. Elles sont déjà un outil patrimonial plébiscité par les Français depuis quelques années avec une capitalisation en forte hausse.

L’utilisation du démembrement temporaire reste relativement confidentiel rapporté au nombre total des souscriptions. Le plus souvent par méconnaissance ou non accompagnement.

Les avantages de souscrire en nue-propriété sont nombreux et peuvent concerner beaucoup de profils. Il faut simplement avoir un temps d’anticipation de l’objectif d’au moins 5 ans.

Chez Netinvestissement, nous apprécions la maitrise des aléas (fiscaux notamment) qui rassurent sur la mise en place d’un démembrement de parts en complément d’une stratégie temporelle globale que nous impose notre métier.

En tout cas, nous sommes tous à votre écoute pour en parler et vous faire profiter de la richesse qu’offrent les SCPI.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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"Très satisfait de ma mise en relation avec Mr Sartres. Un conseiller professionnel, à l'écoute et ayant des solutions adaptées à notre profil"
Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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