Comprendre la valeur de réalisation d'une SCPI

1. Qu'est-ce que la valeur de réalisation SCPI ?

Définition des notions de valeurs en SCPI

Avant de se focaliser sur la valeur de réalisation, il nous semble important que vous soyez au clair avec les autres termes liés au placement en SCPI de rendement. Petit tour d’horizon en guise d’amuse-bouche !

• Valeur de retrait :

Elle correspond au montant perçu par l’associé vendeur de ses parts. C’est le prix de souscription retiré des frais de souscription (ou d’entrée).

• Valeur de souscription :

C’est la valeur de la part et donc le prix d’acquisition de chacune. Elle se compose de la valeur de retrait augmentée des frais de souscriptions. La valeur des parts multipliée par leur nombre représente la capitalisation de la SCPI.

• Valeur vénale :

Tous les ans, les sociétés de gestion réalisent une évaluation du parc immobilier détenu par sa ou ses SCPI. C’est un expert immobilier indépendant à la société qui le réalise. Vous aurez donc une vision précise de la qualité du parc immobilier de chaque SCPI à travers l’évolution de cette valeur dans le temps. Cette information est d’ailleurs accessible publiquement à tous.

Cette valeur dépend bien évidemment de la localisation des biens, les secteurs d’activités considérés et le marché de l’offre et de la demande actualisé.

• Valeur de reconstitution :

Cette valeur comprend celle du patrimoine détenu (immobilier et autres actifs auquel cas) augmentée des frais, droits et taxes qu’elle supporterait si devait acheter son propre patrimoine.

En définitive, c’est la valeur de la SCPI si elle devait être rachetée en totalité.

• Valeur nominale :

Elle se rapporte à la valeur de la part au moment de la création du capital social. Par exemple, une SCPI au capital d’un million d’euros divisée en 5000 parts revient à une valeur nominale de 200€.

• Valeur IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :

C’est la valeur qu’il vous faudra déclarer à l’administration fiscale si vous êtes assujetti à cet impôt. Elle est arrêtée au 31 décembre de chaque année par la société de gestion.

Définition et importance de la valeur de réalisation SCPI

Maintenant que vous avez un aperçu global des termes qui entourent la valeur de réalisation, définissons là. Elle est très importante et c’est peut-être celle à retenir en premier lieu.

Elle fait référence à la valeur de tous les actifs immobiliers détenus ainsi que la valeur nette d’autres actifs (tels que la trésorerie moins les dettes).

En définitive, c’est la valeur nette du patrimoine locatif. Et en investissement, nous parlons en net (frais, fiscalité, dettes) pour être au plus proche de la réalité. C’est ce que la SCPI peut prétendre obtenir en vendant tous ses actifs et en remboursant ses créanciers.

Par conséquent, l’importance de cette notion réside dans son expression en net. Nous avons l’habitude de dire que c’est ce qu’il reste dans la poche de nos clients une fois que les frais, charges et impôts sont passés. Pour vous, c’est une lecture claire du patrimoine immobilier que vous détenez à travers la propriété de parts de SCPI.

C’est un vrai indicateur stratégique de la santé de la SCPI à travers sa capitalisation nette.

2. Comment est calculée la valeur de réalisation d'une SCPI ?

Étapes du calcul de la valeur de réalisation SCPI

Comme nous l’avons évoqué précédemment, tout démarre avec une estimation du parc immobilier détenu. Elle se passe une fois par an. Ce ne sont pas les sociétés de gestion qui réalisent ce travail mais un expert indépendant. Cela veut dire qu’il ne détient pas de parts dans la SCPI ni d’intérêts directs.

Pour être précis, l’expert détermine la valeur d’une partie du parc chaque année avec l’objectif de faire le tour du patrimoine immobilier locatif en cinq ans. C’est d’ailleurs la durée sur laquelle il est choisi par les associés de la SCPI. Car c’est finalement vous et tous les autres porteurs de parts qui faites ce choix.

Ensuite, il faut estimer la valeur des autres actifs que sont les liquidités détenues par la SCPI. Il faut retrancher les dettes qui incombent à la SCPI. Elles sont composées principalement des crédits utilisés pour l’acquisition des immeubles.

Selon la stratégie de la SCPI, elle aura plus ou moins de liquidités. Une SCPI prudente mettra en réserve une partie importante au risque de voir son rendement baisser. A contrario, une SCPI opportuniste réduira cette poche pour délivrer un rendement optimum en prenant le risque de ne pas pouvoir assumer une baisse de rendement subie, du moins pendant un laps de temps.

Impact de la valeur de réalisation sur l'investissement

Nous l’avons annoncé plus haut, la valeur de réalisation a un réel impact sur l’analyse de la SCPI. Chez Netinvestissement, nous nous en servons parmi les critères qui détermineront la qualité de chaque SCPI. Non pas simplement à l’instant T, mais également sur la durée pour s’apercevoir de la bonne santé du parc détenu et de ses potentielles plus-values acquises pendant sa détention.

Finalement, tout comme vous avec votre appartement ou votre maison, vous désirez parfois avoir une idée de sa valeur. Ici, les SCPI effectuent ce travail pour vous chaque année pour une vision précise de ce que vous détenez concrètement. Car dans l’hypothèse où la SCPI vendrait tout son parc, l’investisseur obtiendrait la valeur de réalisation inhérente à cette vente.

Comment utiliser la valeur de réalisation pour choisir une SCPI ?

C’est un indicateur clé ! Cette valeur est le critère le plus fiable pour estimer la qualité du parc immobilier mais aussi le soin qui lui est apporter au fil du temps. Encore une fois, tout comme votre bien immobilier, si vous ne vous en occupez pas, il perdra de la valeur. Nous faisons référence aux travaux nécessaires bien sûr mais également tout l’entretien quotidien, les petites réparations qui occasionnent mécaniquement des locataires de qualité et précautionneux de leur environnement. Tout comme votre bien en location au risque de me répéter !!

Cependant, il est parfois omis qu’une SCPI vous permette d’avoir un rendement complémentaire. En effet, en immobilier classique vous seriez regardant sur la valeur estimée de vos actifs à raison bien entendu. Pour les SCPI, c’est pareil.

Dites vous que si la SCPI achète à bon prix, sur un bon « market timing » dans un secteur porteur et un emplacement judicieux tout en préservant ses actifs du temps qui passe et avec un choix de locataire premium, vous devriez avoir une plus-value sur vos parts dans un temps plus ou moins court.

En définitive, il ne faut jamais perdre de vue qu’un investissement immobilier c’est avant tout faire de l’immobilier. Donc la valeur de réalisation est essentielle pour nourrir votre choix en la matière.

Elle reflète le patrimoine net et donc réel que vous détenez. Tout en sachant que cette valeur peut évoluer et que les performances passées ne présagent pas les performances futures, la valeur de réalisation vous indique la bonne santé des SCPI et de leurs sociétés de gestion. Surtout sur ce dernier point, une SCPI n’est rien sans les personnes qui composent sa gestion au quotidien et qui définissent la stratégie d’acquisition et de property management (gestion du parc immobilier).

3. Comment la valeur de réalisation SCPI influence-t-elle le rendement ?

Relation entre la valeur de réalisation et le rendement d'une SCPI

Prenons d’abord le temps de préciser ce qu’est le rendement s’une SCPI. C’est principalement le versement des revenus fonciers qui constitue votre performance. Nous évoquons ici l’achat de parts en pleine propriété. La SCPI vous verse ces sommes de manière régulière et stable dans le temps. En général, les SCPI sont proposées pour ce fameux complément de revenus en vue de la retraite ou tout autre moment important de votre vie : voyage, diminution du temps de travail, que sais-je encore !

Toutefois, la performance globale d’une SCPI s’entend également par la revalorisation du prix de ses parts : faire de la plus-value immobilière en somme !

Ce potentiel de revalorisation est essentiel dans le choix de vos SCPI. Elles peuvent décider d’augmenter ou de baisser le prix de leur part. Ce choix est réglementé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). L’institution impose un écart inférieur à la fourchette +10/-10% entre la valeur de reconstitution et celle de souscription. C’est lors de l’assemblée générale que cette décision est prise. Cependant, la diversification naturelle d’une SCPI permet de rendre moins volatile sa valeur.

Un parc immobilier sous-évalué (valeur de reconstitution supérieure à la souscription) permet d’envisager que le prix de la part puisse être augmenté à court ou moyen terme. A l’inverse, un parc surcoté éloigne la possibilité de revalorisation.

En définitive, sur la durée de conservation, cette revalorisation va pouvoir gommer au tout ou partie les frais. Comme ils sont dus à la sortie (revente), cela vous laisse du temps, d’où la recommandation de conserver vos parts 8 à 10 ans, justement pour amortir ces frais dans le temps.

La valeur de réalisation est un indicateur fiable de la santé de la SCPI considérée ainsi que la gestion de la société. En gestion de patrimoine, nous apprécions ces critères à la fois qualitatifs et quantitatifs. Lorsqu’un immeuble est acquis puis géré, il peut prendre de la valeur. Certaines sociétés telles que Intergestion ou Sogénial peuvent être citées à ce propos. Leurs SCPI sont régulièrement revalorisées tout en gardant des rendements stables dans la perception des revenus.

La valeur de réalisation est un des nombreux indicateurs que nous utilisons. Quand nous préparons une allocation (bouquet de SCPI) complémentaire, il vous faut une SCPI qui revalorise. D’autre part, ce critère devient même principal lorsque votre investissement est réalisé en nue-propriété. Le but est d’accompagner le rendement mécanique.