SCPI : différences entre valeur de retrait et réalisation

1. Quelques définitions

Prix de souscription : le prix de souscription c’est le prix de la part pleine à payer lorsque vous achetez les parts de SCPI directement ; c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie.

Valeur de retrait : elle correspond au prix de souscription – les frais de souscription (ou frais d’entrée). Cette terminologie est surtout utilisée par les SCPI à capital variable. La valeur de retrait sera la valeur de la part que vous paierez au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Valeur de réalisation : c’est la valeur « vénale » de la part. En d’autres termes c’est la valeur du parc immobilier (l’actif) qui compose la SCPI majoré éventuellement du cash dont disposerait en plus la SCPI. Cette terminologie, si elle est finalement très proche de la valeur de réalisation, est plus souvent utilisée par les SCPI à capital fixe.

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2. Les SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie

Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI de rendement dans un contrat d’assurance-vie, vous allez donc payer la part à sa valeur de retrait (pour une SCPI à capital variable donc) ou de réalisation s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe. Généralement le prix de la part sera donc diminué de 10 à 15%. En contre partie de cette décôte vous aurez à payer des frais liés au contrat d’assurance-vie en lui-même (généralement de l’ordre de 6%).

Sur le papier, et à ce stade, on peut donc considérer que vous êtes financièrement « gagnant » à acheter vos parts de SCPI au sein d’une assurance-vie car les frais payés in fine seront moins élevés ; mais c’est sans compter un paramètre important.

Les loyers de la SCPI au sein d’une assurance-vie sont souvent versés à hauteur de 85% (et non pas à 100% comme dans le cadre d’une souscription en direct). Pourquoi ? tout simplement car l’assureur a aussi besoin de gagner quelque chose et c’est sur cette « part du gâteau » qu’il va le faire.

Alors bien évidemment, la question que vous allez légitimement vous poser est : « vaut-il mieux acheter ses parts de SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ? ».

La réponse va dépendre finalement à la fois de votre situation, mais surtout de vos objectifs.

De nombreux CGP et autres professionnels de l’ingénierie préfèrent les SCPI logés au sein d’une assurance-vie justement pour tous les avantages notamment fiscaux et successoraux qu’offre l’assurance-vie. Car il y a là un point important qui pour l’instant n’a pas encore été abordé : c’est la fiscalité.

En effet, dans le cas où vous souscririez à des parts de SCPI en direct, vous êtes soumis « de plein fouet » à la fiscalité IR + CSG alors qu’au travers de l’assurance-vie, et surtout si vous la conservez 8 ans et plus, vous bénéficiez d’une fiscalité réduite (pour rappel : seulement 7,5% d’impôt + contributions sociales).

Donc, et pour en revenir au point négatif qui est que vous ne percevez qu’une partie des loyers, c’est qu’en contre partie justement, vous bénéficiez de fiscalité réduite.

Au final, le rendement comparé en direct ou dans le contrat d’assurance sera donc sensiblement le même si vous gardez les supports plusieurs années.

La SCPI en direct sera à privilégier si vous cherchez à obtenir des revenus réguliers (loyers). En revanche, vous privilégierez les SCPI dans l’assurance-vie si vous cherchez à valoriser un capital.

3. SCPI dans l’assurance-vie : capitalisation ou distribution ?

De nombreux clients nous demandent ce qu’il advient des loyers générés par les SCPI lorsque celles-ci sont logées dans une assurance-vie.

Vous avez le choix entre deux options :

1. Les loyers sont convertis en nouvelles parts de SCPI au sein du contrat. Nous sommes là dans une véritable logique de capitalisation. L’investisseur ne cherche pas à obtenir des revenus complémentaires ou des rentes mais à valoriser un capital.
2. Les loyers sont versés sur une poche généralement de type fonds euro, logée au sein du contrat. C’est alors souvent à partir de cette poche que des rachats ou des arbitrages sur de nouveaux supports peuvent alors être effectués.

Conclusion

En conclusion, vous paierez 10 à 15% moins chères vos parts de SCPI si vous les logez dans une assurance-vie (valeur de retrait ou de réalisation) mais devrez supporter des frais d’environ 6% liés au contrat en lui-même. Toujours dans le cadre du contrat d’assurance-vie, vous ne percevrez « que » 85% des loyers, mais bénéficierez des avantages fiscaux de l’assurance-vie au-delà de 8 ans de détention.

Les parts de SCPI seront acquises à leur prix de souscription si vous les achetez en direct et vous toucherez 100% des loyers. En contre partie, vous devrez supporter une fiscalité pleine liée aux revenus fonciers. Pour savoir quelle option choisir, le mieux est encore de vous rapprocher d’un conseiller en investissement financier agréé CIF ou auprès d’un CGP.