Frais de gestion locative : quels coûts prévoir avant de se lancer ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Depuis de nombreuses années, l’investissement immobilier s’est imposé comme l’un des placements phares auprès des épargnants français. Offrant une rentabilité très intéressante sur le long terme, les loyers issus de cet investissement sont néanmoins réduits par quelques frais non négligeables. Parmi eux, les charges dues au propriétaire, l’éventuelle taxe foncière, les mensualités de remboursement d’emprunt - s’il y a eu recours à un crédit - et enfin, les frais de gestion locative.

En effet, nombreux sont les bailleurs qui aujourd’hui font appel à une agence immobilière afin de déléguer la gestion de leur bien. C’est en prenant en compte tous ces frais que nous pouvons déterminer la rentabilité réelle d’un projet immobilier. Intéressons-nous donc ici à ces fameux frais de gestion, comment les calculer et les anticiper avant de se lancer.

Si vous souhaitez plus d’informations, vous pouvez contacter un chef de projet patrimonial en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Quels sont les frais de gestion locative courants ?

Frais d’agence

Être propriétaire d’un bien immobilier en location nécessite une attention et un suivi régulier. Aujourd’hui, une grande majorité des propriétaires délègue la gestion de leurs biens à des agences immobilières. Des frais sont alors payés aux agences (pourcentages du montant des loyers mensuels reçus), frais que l’on appelle « frais de gestion locative » ou « frais d’agence ».

Ceux-ci comprennent un certain nombre de services à la charge donc de l’agence, et non plus du propriétaire. On pense par exemple à l’encaissement des loyers, la relance des locataires, la gestion des sinistres ou encore le suivi des éventuels travaux nécessaires. Par ailleurs, les agences locatives gèrent également l’émission des baux et les états des lieux (états des lieux d’entrée et de sortie).

Coûts de maintenance

Le montant des frais de maintenance se calcule en fonction des services proposés par l’agence. Souvent compris entre 5 et 10% du montant des loyers, ces frais peuvent monter jusqu’à 20% dans le cadre de locations saisonnières, avec ménage, blanchisserie, etc.

Comment calculer les frais de gestion locative ?

Formules et exemples pratiques

Actuellement, les agences décident elles-mêmes des frais qu’elles appliquent, en fonction des services proposés. Pour calculer le montant de ces charges locatives, il suffit donc de multiplier le loyer mensuel par le taux fixé par l’agence. Par exemple, pour un loyer mensuel de 500 euros avec des frais s’élevant à 5%, le montant des frais de gestion s’élève à 25 euros par mois.

Notons que ces frais de gestion peuvent être majoré de certains frais supplémentaires. En effet, des agences proposent des services supplémentaires à la demande (relation avec le syndic de copropriété, etc).

Outils en ligne pour simplifier vos calculs

Il existe sur internet de nombreux site qui peuvent vous aider dans le calcul de vos frais de gestion locative. Certains d’entre eux proposent des logiciels tout fait. Ceux-ci permettent de rentrer les informations pécuniaires de votre bien immobilier et d’en tirer des graphiques visuels montrant la rentabilité de votre investissement. Ces alternatives, bien qu’intéressantes, laissent tout de même au propriétaire l’entièreté des charges, et ne remplacent finalement que les parties d’analyse financière que l’agence immobilière peut réaliser.

Les contrats de gestion locative peuvent être directement négociés pour réduire le coût de certaines prestations...

Peut-on négocier les frais de gestion locative ?

Stratégies de négociation avec votre agence

Les frais de gestion locative peuvent être très variables d’une agence à une autre. Il est toutefois possible de réduire leur tarif. En comparant les différents services proposés par les agences, vous serez plus à même de sélectionner celle qui propose les prix les plus intéressants. Toutefois, les contrats de gestion locative peuvent être directement négociés pour diminuer le coût de certaines prestations. Ces contrats, appelés communément « mandats de gestion locative », couvrent des services de base relevant de la gestion courante. Il est donc important de repérer les prestations supplémentaires qui font l’objet de frais annexes, et de les négocier.

Alternatives pour réduire les coûts

L’autre option pour réduire au maximum les frais de ces mandats de gestion, c’est d’analyser les différents acteurs du marché et de sélectionner le moins onéreux. Avec près de 30 000 agences immobilières en France, il est important de comparer certains points-clés. Tout d’abord, dans la typologie même des agences immobilières. Certaines agences en ligne proposent des frais moins élevés, mais avec des garanties plus faibles, en particulier dans le cadre des garanties de loyers impayés. Il est aussi important de s’assurer de la bonne réactivité de l’agence. La transparence dans les frais appliqués, les paiements, etc… sont aussi à surveiller, car gage de sécurité.

Il est quelquefois plus intéressant de verser des frais de gestion plus élevés pour bénéficier de garanties plus complètes, plutôt que de devoir payer des suppléments en cas de travaux ou de sinistres.

Impact des frais de gestion sur la rentabilité

Analyse de la rentabilité : étude de cas

Prenons l’exemple d’un bien immobilier acheté au prix de 500 000 euros. Le loyer perçu mensuellement s’élève à 1000 euros, soit 12 000 euros par an. Sans frais de gestion locative, la rentabilité du projet sera de (12 000 / 500 000) X 100 = 2,4%.

Imaginons des frais de gestion de l’ordre de 7% des loyers. Ceux-ci s’élèveraient donc à 70 euros par mois, soit 840 euros par an.

Prenant en compte ces frais de gestion, la rentabilité nette du projet sera alors de :

[(12 000 – 840) / 500 000)] X 100 = 2,23%.

On constate donc que l’impact de ces frais de gestion locative sur la rentabilité du projet reste très faible. D’autant que ces frais permettent au propriétaire de se décharger d’un nombre important de tracas quotidiens, comme la gestion des loyers impayés (garantie loyers impayés), la gestion des vacances locatives, etc.

Optimisation fiscale et frais de gestion

Il est à noter que les frais de gestion sont déductibles fiscalement des revenus fonciers. Ils permettent ainsi de diminuer les revenus locatifs du montant de ces frais : par exemple, les éventuels frais de mise en location, de garanties de prêt, d’assurances multirisques et d’habitation, etc.

En résumé...

En conclusion, de très nombreuses agences immobilières proposent aujourd’hui de la gestion locative afin de gérer les biens immobiliers de leurs clients. Prenant en charges différents services comme la recherche de locataire, les rédactions d’actes juridiques (bail locatif) ou encore la gestion des litiges, la gestion locative peut donc représenter un réel gain de temps pour les bailleurs. Cette gestion locative entraine toutefois des frais appelé « frais de gestion locative ».

Ceux-ci, variables selon les agences locatives, oscillent entre 5 et 10% du montant des loyers reçus. Bien que relativement peu élevés, ces frais sont toutefois à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’un projet locatif. Si vous souhaitez réaliser un projet locatif ou que vous souhaitez bénéficier de renseignements complémentaires, n’hésitez pas à contacter un de nos chefs de projets patrimoniaux en cliquant ici.

mon alt Questions fréquentes :
Les frais de gestion englobent un certain nombre de prestations. On peut citer les garanties loyers impayés, la réalisation de travaux ou encore les déclarations fiscales des revenus locatifs. Toutes ces options sont donc à étudier en fonction des différentes agences pour comparer et trouver les meilleurs tarifs.
Les frais de gestion locative sont bien déductibles des revenus locatifs afin de diminuer son revenu total imposable. Il faut dans ce cas-là souscrire au régime d’imposition réel. Il permet dans le cadre de la déclaration fiscale de déduire du montant de ses revenus locatifs l’entièreté des charges imputables donc les frais d’agence.
Il n’y a pas de solutions miracle pour réduire le montant des frais d’agence. Toutefois, il est important avant de se lancer de bien comparer les frais et garanties appliquées par les différentes agences. En effet, il est primordial de bien comprendre ce qui permet à des agences d’afficher des taux inférieurs à ces concurrents, et quelles sont les éventuelles options qui ne sont pas présentes.
Il n’y a pas d’avantages notables à gérer son bien immobilier en gestion libre et en gestion locative. Il s’agit surtout de savoir ce qui vous correspond le mieux en termes de gestion. Réaliser sa gestion locative de manière autonome permet de garder une certaine main mise sur la gestion de son bien, le moment de mise en location, à qui l’on décide de louer le bien etc. Lorsqu’un propriétaire de bien immobilier décide de lui-même gérer la mise en location de son bien, on dit qu’il devient propriétaire-bailleur. Toutefois, il reste très intéressant d’avoir recours à une agence de gestion locative étant donné les nombreux avantages qu’elle propose (optimisation de la durée de la location, du montant du loyer perçu, devoir de conseil de l’agent immobilier etc).
Comme vu précédemment l’impact des frais de gestion sur le rendement locatif n’est pas négligeable mais reste tout de même bien présent et à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité finale. Dans l’exemple ci-dessus, le rendement initialement de 2,4% sans frais de gestion est donc abaissé à 2,23% après application des frais de gestion. Il ne s’agit donc pas d’une baisse très importante mais une baisse tout de même à prendre en compte afin de ne pas avoir de mauvaises surprises au moment du versement des loyers etc.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"
Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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