ACTE 4 : SCPI de rendement creusez au-delà du rendement !

Par Karl Toussaint du Wast - le 16/10/2013

Quand on lui a parlé de "pierre-papier", Martin a trouvé le concept très intéressant mais n'y connaissant rien, il n'a pas donné suite aux propositions de son conseiller financier. Martin est opportuniste mais préfère placer son argent sur des supports simples à comprendre. Marié avec 1 enfant, cadre informatique, il a une situation financière confortable mais sans plus. Économe, il a en revanche des liquidités qu'il optimise peu mais qui le rassurent pour l'avenir.

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Cependant, quant un vieux copain de fac lui a parlé d'une SCI monté à plusieurs sur un immeuble parisien avec un rendement locatif à 2 chiffres, il a cru défaillir...surtout que ce vieux copain vendait ses parts...quelle chance !

Une belle adresse, un immeuble concret qu'il a pu voir en rentrant du boulot, à proximité du métro et des écoles. Un bel investissement. Et quelle rentabilité lorsqu'en fin d'année il a fait le bilan des mois de loyers perçus. Malgré la fiscalité, il obtient un rendement dépassant ses attentes.

Mais le choc est brutal l'année suivante quand, convoqué à l'assemblée générale des associées de la SCI, donc des co-propriétaires, il prend connaissance du devis de travaux nécessaires à l'amélioration et à la réhabilitation du bien. Plus ou moins mis au courant lors de l'achat des parts, il n'imaginait pas que le montant serait aussi élevé. Mais pas d'inquiétude, comme lui avait expliqué son vieil ami, la SCI avait provisionné en compte courant des sommes pour limiter l'effort financier de chacun lors des futurs travaux.

Quelle est sa surprise lorsqu'il s'aperçoit que le compte courant d'associés et la trésorerie de la société sont vides. Son premier réflexe de scandale est vide remplacé par une résignation raisonnée. Pour maintenir le rendement attractif des parts et de l'investissement, les associés ont tout simplement privilégié une distribution importante des revenus de la société. Lui-même en a bénéficié quelques mois et ne s'est pas interrogé sur les conséquences d'un tel choix. Embarqué dans le même bateau, il doit maintenant assumer ces choix passés.

La solution proposée est donc un financement bancaire de la SCI pour sa part de travaux. Les banques suivent sans problèmes, le bien étant patrimonialement porteur et le rendement locatif très élevé. En revanche, elles demandent toutes une caution solidaire des associés et voilà Martin entraîné dans une démarche qu'il n'avait pas du tout envisagé. Quant au rendement, il chute brutalement, l'emprunt bancaire absorbant 70% des revenus perçus par la SCI et certains appartements devant être laissés vidé par roulement afin d'effectuer les travaux. Désormais, son épargne lui rapportera et pour les 10 années à venir qu'un petit 2%.

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Cerise sur le gâteau, Martin pourrait profiter du déficit foncier à absorber mais qui celui-ci n'a quasiment pas d'impact sur sa faible fiscalité. Associé mais minoritaire de par sa situation, il ne peut que se soumettre aux décisions prises par la majorité des co-propriétaires qui en revanche bénéficieront du financement sur courte durée et du déficit foncier imputable sur leurs autres revenus fonciers. Isolé, il envisage de vendre ses parts mais la dette contractée en minore désormais mécaniquement la valeur. Ce serait entériner une perte sèche.

Martin fait un constat amer : il a été aveuglé par le rendement locatif très attractif et par l'affectif qu'il a mis dans l'acquisition des parts de cet immeuble. Lui reviennent alors en mémoire les arguments que son conseiller financier avançait pour justifier un éventuel investissement en parts de SCPI de rendement. En effet, Martin n'avait pas pris la mesure de la notion de "report à nouveau" mise en avant lors de leurs conversations. Il comprend l'importance de cette "réserve" financière que s'impose les gérants de SCPI et qui est déterminant dans le choix de son investissement. Un bon report à nouveau (3/4 mois minimum) est un signe de bonne gestion du parc d'une SCPI et de maîtrise du vieillissement de l'immobilier le composant. Maîtrise qui permet de maintenir au maximum le rendement moyen de l'investissement.

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Mais Martin comprend également qu'on ne s'improvise pas gestionnaire de parc immobilier et qu'il est parfois bon de dématérialiser son investissement s'il est entre les mains de professionnel reconnus et compétents. Une leçon pour l'avenir.

S'il avait choisi d'investir son capital dans des parts de SCPI de rendements, il aurait confié ses économies à des spécialistes de l'acquisition et de la gestion de parc immobilier professionnel. Il aurait été légalement informé de ses obligations d'associés et des obligations de la société. Il aurait été suivi et accompagné dans ses choix de parts et la diversification de son investissement. Et surtout, il aurait été plus sécurisé par la mutualisation de son risque locatif.

Car désormais, Martin croise les doigts qu'il n'y ai pas de retard dans les travaux empêchant la remise en location des biens vides....pire, qu'il n'y ai pas par la suite d'accidents locatifs.


À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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