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Quelle éligibilité à la loi Pinel ?

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, française, qui s’adresse aux particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif. Si des investisseurs s’engagent à acheter et louer un logement neuf pendant une certaine durée, ils bénéficieront d’une réduction d’impôts sur les revenus répartie sur l’ensemble de la période de location.

Cependant, pour être éligible à la loi Pinel, le respect de plusieurs conditions est nécessaire, à savoir :

  • Les caractéristiques du logement.
  • L’emplacement du logement.
  • Le montant de l’opération.
  • Le plafond du loyer.
  • Les ressources des locataires (il ne faut pas qu’elles dépassent un certain seuil).

1. Les caractéristiques du logement

Pour qu’un logement soit éligible à la loi Pinel, il doit être vendu neuf en état futur d’achèvement (VEFA). Depuis l’année 2021, tous les logements neufs doivent respecter la réglementation énergétique RT 2020. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison. Celui-ci doit être non meublé et être loué en tant que résidence principale du locataire.

2. L’emplacement du logement

Pour profiter de la loi Pinel, le logement doit se situer dans une des zones éligibles au dispositif. Elles correspondent aux principaux endroits où la demande locative est supérieure à l’offre sur le territoire Français. Celles-ci se décomposent en 5 zones :

Zone A bis

Paris et petite couronne

Zone A

île de France, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, Côte d’Azur

Zone B1

Agglomération de plus de 250 000 habitants et certaines communes

Zone B2

Non éligible en 2021

Zone C

Non éligible en 2021

3. Le montant de l’opération

Pour bénéficier pleinement de l’avantage du dispositif il faut respecter certaines contraintes, notamment au niveau du prix d’achat du bien et du prix métrique. En effet, la réduction d’impôt sur le revenu est calculée dans la limite des plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an.
  • 5 500 € par m2 de surface habitable.
  • 2 opérations maximum par an.

La réduction d’impôt accordée est incluse dans le plafond des niches fiscales, qui est de 10 000 € par foyer par an.

À noter que la durée de l’engagement de location pour le dispositif Pinel est de 6, 9 ou 12 ans. Si le bien est revendu avant la fin de la durée d’engagement fixée, la réduction d’impôt est remise en cause.

4. Le plafond du loyer 

Concernant le loyer, dans le cadre de la loi Pinel, des plafonds sont imposés en fonction des zones géographiques. A ces plafonds s’implique un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface du bien. Pour les petites surfaces, le coefficient a pour effet d’augmenter le loyer et pour les grandes surfaces de la diminuer.

Zone A bis

17,55 €/m2

Zone A

13,04 €/m2

Zone B1

10,51 €/m2

Le coefficient multiplicateur est le suivant :

Surface de moins de 38m2

1,2

Surface de plus de 38m2

0,7 + 19/surface habitable

Le coefficient multiplicateur se multiplie par le prix au m2 pour obtenir le montant maximal de loyer.

5. Le plafond de ressources des locataires 

Dernière condition pour être éligible à la loi Pinel, le revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8969 €

Il est d’ailleurs tout à fait possible pour des propriétaires de louer un bien éligible Pinel à un ascendant ou un descendant et de profiter de la réduction d’impôts sur les revenus, tant que celui-ci ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1048 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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Le 2020-10-27 10:58:29 par Eric F.

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