Mis à jour le 26/02/2024

Éligibilité à la loi Pinel : quelles conditions faut-il respecter ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, française, qui s’adresse aux particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif. Si des investisseurs s’engagent à acheter et louer un logement neuf pendant une certaine durée, ils bénéficieront d’une réduction d’impôts sur les revenus répartie sur l’ensemble de la période de location.

Cependant, pour être éligible à la loi Pinel, le respect de plusieurs conditions est nécessaire, à savoir :

  • Les caractéristiques du logement.
  • L’emplacement du logement.
  • Le montant de l’opération.
  • Le plafond du loyer.
  • Les ressources des locataires (il ne faut pas qu’elles dépassent un certain seuil).

Dans ce guide, vous allez découvrir tout ce qu’il vous faut savoir, toutes les règles et tous les plafonds à respecter pour pouvoir bénéficier pleinement des avantages de ce dispositif.

Si vous désirez plus d’informations sur le dispositif Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Les conditions liées au logement

Un bien neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement, est un contrat de vente immobilière encadré par la loi. L'acquéreur achète un bien immobilier qui n’existe pas encore, ou qui n'est pas totalement achevé. On appelle cela également l’achat « sur plan ».

Le propriétaire ne pouvant donc pas encore visiter le bien, doit faire son choix sur « plan ». Il se projette en se basant sur les plans de la résidence et de l’appartement, présentés par le promoteur (ou, encore mieux, par netinvestissement 😊). Une visite d’un appartement témoin est parfois possible.

L'acquisition d’un logement vendu en état futur d’achèvement est fréquente dans le cadre d’un investissement locatif éligible à la loi Pinel. Pourquoi ? Généralement en raison du fort décalage entre l’offre et la demande. En effet l’immense majorité des nouveaux logements neufs en construction sont déjà vendus avant d’être achevés. Il y a en effet depuis plus de vingt ans en France un manque de nouveaux logements chronique pour répondre à une demande de plus en plus forte.

Il y a par ailleurs certains avantages à acheter en VEFA :

En premier lieu l’acquéreur dispose des garanties de construction et des protections face aux éventuelles malfaçons. Cela s’appelle la « garantie décennale ». Ainsi, et contrairement à un achat immobilier dans l’ancien, un bien immobilier neuf sera garantie pendant 10 ans sur les malfaçons éventuelles. De quoi dormir tranquille tout au long de l’investissement.

À NOTER : Ces garanties sont de deux ans (appelées garantie biennale ou de bon fonctionnement) pour les équipements de type portes intérieures, moquettes, et les appareils électriques livrés avec le logement.

Autre gros point fort d’un achat dans le neuf ou en VEFA : la réduction des frais de notaire : 2% du prix de vente seulement contre 8% pour les achats dans l’ancien.

Pour bénéficier du dispositif PINEL les nouveaux biens immobiliers construits doivent désormais respecter la nouvelle norme énergétique RE 2020. Cette norme s’avère être un énorme avantage pour l’investisseur puisqu’il investi dans un bien immobilier aux dernières normes énergétiques et environnementales lui assurant, ainsi qu’à son futur locataire, un cout d’énergie considérablement réduit par rapport au même logement dans l’ancien.

Enfin, évidemment, comme pour tout investissement immobilier locatif, le propriétaire optimise son investissement en profitant des revenus perçus pour rembourser son crédit immobilier. Tout cela toutefois, sans compter le « plus » du Pinel puisque grâce au mécanisme fiscal, en plus des loyers, tout ou partie des impôts économisés par l’opération seront réinjectés dans le remboursement du crédit, augmentant de fait le rendement global de l’opération.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal lié au dispositif de défiscalisation PINEL, une déclaration spécifique doit être effectuée l'année suivant la livraison du bien immobilier (c'est-à-dire l'année suivant la date d'achèvement des travaux en cas d'achat en VEFA ou en cas de remise à neuf d'un logement ancien) auprès de l’administration fiscale qui ainsi sera informée de votre investissement et en tiendra donc compte dans l’éventuel montant restant d’impôts à payer. Ensuite, la déclaration de dispositif Pinel devra être renouvelée pendant toute la durée de détention du bien.

Respect des normes de performances énergétiques

Comme nous l’avons vu, pour bénéficier des avantages associés à la loi Pinel, il est impératif de respecter les normes énergétiques et de construction imposées par ce dispositif. Ces dernières garantissent que les logements neufs respectent les critères en matière de performance énergétique.

La norme RT 2012

Depuis le 1er janvier 2013, un logement neuf ou en VEFA doit se conformer à la Règlementation Thermique 2012, également appelée RT 2012. Elle vise une réduction de la consommation d’énergie primaire qui ne doit pas dépasser 50 kWhEP/m²/an.

Pour y parvenir, plusieurs conditions sont à respecter :

  • Réduire les besoins bioclimatiques du bâti en adaptant l’exposition, en augmentant l’épaisseur de l’isolant et en optant pour du triple vitrage aux fenêtres ;
  • L’intégration de solutions de production d’énergies renouvelables ;
  • L’utilisation des matériaux qui stock l’énergie, comme par exemple des protections solaires au niveau des vitrage.

La norme RE 2020

La norme RE 2020 est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et vient remplacer la norme RT2012. Son objectif est d’aller encore plus loin en matière de performance énergétique avec de nouveaux critères pour les logements :

  • Réduire l’impact environnemental des bâtiments neufs, en contrôlant leurs émissions de gaz à effet de serre. (donc recours à des matériaux émettant très peu de C02)>
  • Améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs et baisser de manière significative les consommations énergétiques ;
  • Améliorer le confort des habitants en leur garantissant la fraîcheur pendant les étés dits caniculaires. Un seuil en DH (Degrés-Heures) permet de rendre les habitations plus agréables.

Les conditions liées à liés à l’achat

L’emplacement du logement

L’objectif du dispositif PINEL est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues » du territoire c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre. Cela permet la réhabilitation de logements mais également l’urbanisation de nouveaux quartiers jusque-là non (ou trop peu) habités. Le gouvernement a donc divisé la France en 5 zones selon les besoins de ces dernières en matière de logements.

Zones Villes
Zone A bis Paris et 76 communes des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
Zone A Agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1 Certaines grandes agglomérations dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en Zone A bis ou A, quelques villes chères ainsi que les départements d’Outre-Mer
Zone B2 Centre villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en Zone 1 bis, A, quelques villes chères ainsi que les départements d’Outre-Mer
Zone C Reste du territoire

ATTENTION : toutes les zones ne sont pas éligibles au dispositif Pinel.

À compter du 1er Janvier 2023, le Pinel devient le « Pinel + ».

Les zones B2 et C ne rentrent pas dans le champ d’application du dispositif. Pour bénéficier des avantages d’un dispositif Pinel, vous devrez donc vous concentrer sur les zones A, Abis, et B1. Chez netinvestissement, et bien que nous ayons accès à l’ensemble des programmes immobiliers neufs de France au « prix promoteurs », nous recommandons depuis plusieurs années déjà à nos clients de privilégier la zone B1, bien moins chère au mètre carré (forcément, comparé à Paris) et ou le potentiel de plus-value à terme est plus important.

Le montant de l’opération

Pour bénéficier pleinement de l’avantage du dispositif il faut respecter certains plafonds, notamment au niveau du prix d’achat du bien et du prix « au mètre carré ». En effet, la réduction d’impôt sur le revenu est calculée dans la limite des plafonds suivants :

  • 300 000 € d’investissement maximum par personne et par an. Cela signifie que le calcul de la réduction d’impôts sera pris en compte dans la limite d’une enveloppe d’investissement de 300.000 €. Cela ne nous empêche toutefois pas du tout de vous porter acquéreur d’un magnifique T4 à 320.000 € si vous le souhaitez. Mais dans ce cas, seuls les 300.000 € seront pris en compte pour la réduction d’impôts.
  • 5 500 €/m2 maximum de surface habitable.
  • 2 opérations maximum par an.

La réduction d’impôt accordée est incluse dans le plafond des niches fiscales, qui est, pour rappel, de 10 000 € par foyer par an.

À NOTER : la durée de l’engagement de location pour le dispositif Pinel est de 6, 9 ou 12 ans.

Si le bien est revendu avant la fin de la durée d’engagement fixée, la réduction d’impôt peut-être remise en cause par l’administration fiscale.

Il existe toutefois des cas dits « de force majeure » tels que le décès, la perte d’emploi ou une invalidité de 2eme ou 3ème catégorie qui vous permettront alors de revendre de façon anticipée sans perdre les avantages fiscaux déjà acquis.

Le montant de la réduction

C’est certainement la partie de ce guide qui vous intéressera le plus.

Comme je l’ai indiqué au début, en contre partie des conditions à respecter et d’un engagement de mise en location du bien de votre part, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts.

A compter du 1er Janvier 2023, le dispositif Pinel évolue et devient le Pinel +. Les montants de la nouvelle réduction d’impôts sont désormais les suivants :

  • 10,5% de réduction d’impôts calculé sur le montant de l’investissement pour 6 ans de location
  • 15% de réduction pour 9 ans d’engagement de location
  • 17,5% de réduction pour 12 ans d’engagement de location

À SAVOIR : vous pouvez parfaitement commencer par un engagement de 6 ans et décider au terme de ces 6 ans, de prolonger pour 9 ans, puis 12 ans.

Les conditions liées à la location

Le logement doit être loué non meublé

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation PINEL, le logement doit être loué nu (non meublé). Le descriptif du logement doit être établi de manière très détaillé (équipements cuisine, salle de bains, les éventuelles annexes). Le montant du loyer, des charges et le dépôt de garantie doit être également inscrit dans la déclaration. La durée du bail et le délai de préavis doivent être également inscrits (il dépend des zones : par exemple dans les zones tendues le préavis est de 1 mois dans les zones non tendues il est de 3 mois)

À SAVOIR : tout comme pour un investissement immobilier « classique » vous pouvez parfaitement souscrire à des assurances et garanties de loyers impayés. Le prix est généralement compris entre 3 et 4% des loyers. Ces assurances sont entièrement déductibles des loyers perçus.

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation PINEL le logement doit être loué, à usage d'habitation principale du locataire. Les ressources du locataire ou du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond. Le locataire peut aussi être un parent ou un membre de votre famille (ascendant ou descendant) il ne doit cependant en aucun cas être rattaché à votre foyer fiscal.

En d’autres termes, impossible de louer l’appartement à votre fils si celui-ci est également dans votre foyer fiscal. Le foyer fiscal du locataire en loi Pinel peut être composé d’une personne seule, d’un couple et d’une ou plusieurs personnes à charge.

Le plafond du loyer

Concernant les loyers, dans le cadre de la loi Pinel, des plafonds sont imposés en fonction des zones géographiques. A ces plafonds s’applique un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface du bien. Pour les petites surfaces, le coefficient a pour effet d’augmenter le loyer et pour les grandes surfaces de la diminuer.

  • ZONE A bis : 17,62 €/m 2
  • ZONE A : 13,09 €/m 2
  • ZONE B1 : 10,55 €/m 2
Le coefficient multiplicateur est le suivant :
  • Surface de moins de 38 m2 : 1,2
  • Surface de plus de 38 m2 : 0,7 + 19/surface habitable

Le coefficient multiplicateur se multiplie par le prix au m2 pour obtenir le montant maximal de loyer.

VOUS VOUS SENTEZ PERDU(E) : Pas de panique, netinvestissement est là pour vous et se chargera d’effectuer toutes les vérifications de plafonds à respecter pour que vous ne commettiez pas d’erreurs. On s’occupe de tout pour vous et on le fait très bien depuis plus de 15 ans maintenant.

Le plafond de ressources des locataires

Dernière condition pour être éligible à la loi Pinel, le revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds de revenus annuels suivants :

Composition du Foyer du locataire Zones Duflot
Zone A Bis : 17,62 € Zone A : 13,09 € Zone B1 : 10,55 € Zone B2 et C : 9,17 €
Personne seule 38 377€ 38 377€ 31 280€ 28 152€
Couple 57 357€ 57 357€ 41 772€ 37 594€
Personne seule ou couple ayant 1 personnes à charge 75 188€ 68 946€ 50 233€ 45 210€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 769€ 82 586€ 60 643€ 54 579€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 106 807€ 97 766€ 71 340€ 64 206€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 120 186€ 110 017€ 80 399€ 72 359€
Majoration supplémentaire par personne à charge à partir de la cinquième + 13 390€ + 12 258€ + 8 969€€ + 8 070€

RAPPEL : Vous pouvez tout à fait louer votre bien Pinel à un ascendant ou un descendant et de profiter de la réduction d’impôts sur vos revenus, dans la mesure où celui-ci ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

En résumé...

Tout au long de ce guide, nous avons vu quelles étaient les procédures à suivre si vous cherchez à réduire et optimiser vos impôts et que vous êtes intéressé(e) par le dispositif Pinel.

Les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation PINEL :

  • le logement doit être loué, à usage d'habitation principale,
  • les ressources du locataire ou du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond,
  • le locataire peut aussi être un parent du bailleur (ascendant ou descendant) mais il ne doit cependant en aucun cas être rattaché à son foyer fiscal,
  • le foyer fiscal du locataire en loi Pinel peut être composé d’une personne seule, d’un couple et d’une ou plusieurs personnes à charge.

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation PINEL :

  • le logement doit être loué nu (non meublé),
  • le descriptif du logement doit être établi de manière très détaillé (équipements cuisine, salle de bains, les éventuelles annexes),
  • le montant du loyer, des charges et le dépôt de garantie doit être également inscrit dans la déclaration,
  • la durée du bail et le délai de préavis doit être également inscrits.

De plus, pour acheter un bien afin de bénéficier de la réduction d’impôt PINEL il faut : être majeur et solvable pour pouvoir bénéficier d'un crédit immobilier. Conformément à la loi, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 %. Le montant de l'investissement est plafonné 300 000 € par an, à raison de 5 500 €/m2.

Si vous avez besoin de plus d’informations à ce sujet, nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre entière disposition pour répondre à vos questions, vous aiguiller et vous accompagner sereinement et toujours sans aucun surcout dans la mise en place de votre investissement.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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