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Quelles sont les conditions pour investir en Pinel ?

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Ecrit par : Quentin Gourdon

Chef de projet patrimonial

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Pour investir dans le dispositif Pinel, il faut généralement payer au moins 2500€ à 3000€ d’impôts par an. Vous avez aussi un engagement à louer un bien immobilier pour une durée minimale de 6 ans prorogeable 2 fois 3 ans. Il existe aussi plusieurs autres conditions pour profiter d’une réduction d’impôt que nous allons détailler.

1. Plafonds de prix

Tout d’abord, pour bénéficier des réductions d’impôts de ce dispositif, il y a certains plafonds à respecter. En effet, le prix maximum d’un bien Pinel est de 300 000€ et le prix au m² doit être au maximum de 5500/m². La réduction d’impôt annuelle étant de 2% du prix du bien, vous pouvez donc réduire jusqu’à 6000€ d’impôt par an (2% * 300 000€).

La loi Pinel est accessible à tous, cependant pour optimiser cette opération, il est préférable de payer au moins 2500€ voire 3000€ d’impôt par an. En effet pour ce montant d’impôt, il faut investir dans un bien de 150 000€ qui est un prix considéré comme minimum pour avoir un bien d’un certain niveau de finition, dans une ville pertinente, une belle résidence et bien situé.

Il faut aussi prendre en compte que toute réduction d’impôt non utilisée est perdue. En d’autres termes, si vous payez 1000€ d’impôt et que le dispositif Pinel vous offre une réduction de 3000€, vous perdez 2000€ ce qui est loin d’être optimal. Il est donc important de bien vous faire accompagner afin de calibrer ce projet selon votre situation.

2. Durée de location

Une autre condition pour être éligible au dispositif Pinel est l’engagement de location. Les durées sont de 6, 9 ou 12 ans. Toutefois, il est conseillé de choisir la durée minimum au début puisqu’il est possible de proroger cette durée de 2 fois 3 ans.

À noter que vous n’êtes pas bloqué sur cette opération. En effet, il est possible d’arrêter de louer prématurément, mais par conséquent vous devrez rembourser tous les avantages fiscaux reçus (ce qui peut coûter très cher).

3. Conditions immobilières

Vous faites l’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (vente en état future d’achèvement) ou non qui doit être loué non meublé. Le bien doit respecter des critères de performance énergétique basse consommation. De plus, le logement acheté doit constituer la résidence principale de votre locataire.

Enfin, le montant du loyer est soumis à un plafond en fonction des zones.

Zone A bis

17,55 €/m2

Zone A

13,04 €/m2

Zone B1

10,51 €/m2

Zone B2

9,13 €/m2

4. Ressources du locataire

Le montant des revenus du locataire est aussi soumis à un plafond suivant les zones du Pinel et la composition de son foyer fiscal.

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

Si les revenus du locataire dépassent ces plafonds, il ne pourra louer un bien sous dispositif Pinel.

5. Niche fiscale

Une des dernières conditions, il ne faut pas dépasser la niche fiscale de 10 000€ par ménage. En d’autres termes vous ne pouvez pas bénéficier de plus de 10 000€ de réduction d’impôt an.

Pour conclure, investir en Pinel est très efficace pour réduire ses impôts. Toutefois, il faut calibrer le projet à votre situation tout en respectant ces nombreux critères. L’idéal est d’avoir des conseils d’un professionnel pour s’assurer de la pérennité de votre investissement.

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A propos de l'auteur Quentin Gourdon, Chef de projet patrimonial | 8 articles en ligne

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Quentin débute sa formation universitaire en licence Gestion. Celle-ci va lui permettre de comprendre le fonctionnement des mécanismes économiques et se rendre compte des enjeux actuels, mais surtout de demain.

Pour poursuivre son apprentissage de l’économie, il intègre un Master Finance. Dans cette formation, il développera ses connaissances sur tous les aspects du monde financier. Il continue dans un Master Gestion de Patrimoine & Marchés Immobiliers au sein de l’INSEEC. Ces formations lui permettent d’approfondir ses connaissances sur les marchés financiers et immobiliers. Il rejoint l’équipe Netinvestissement en Juin 2020 en tant que Chef de Projet Patrimonial pour valider son diplôme de manager financier.

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