Investissement Malraux : exemples de défiscalisation

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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La loi Malraux a été initialement votée le 4 août 1962 et révisée en 1995 puis en 2009 et en 2011. Le dispositif est, avec l’investissement en Outre-mer, la seule niche fiscale n’ayant pas été rabotée et n’étant pas soumise non plus au plafonnement de 10 000 € de réduction d’impôt sur le revenu. Avec des niveaux de plafond de défiscalisation très élevés, le dispositif Malraux reste la seule issue pour les contribuables le plus lourdement fiscalisés en France.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Principe de la défiscalisation Loi Malraux

Alors que les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf (Besson, Robien, Borloo, Scellier) ont été éphémères, la loi Malraux a traversé le temps sans encombre. Depuis son instauration en 1962, la loi Malraux a pour objet d’inciter les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens ou classés à rénover. L’objet du dispositif est de conserver ou de remettre sur le marché de la location des biens haut de gamme ayant un caché certain et faisant partie intégrante du patrimoine architectural. L’avantage fiscal non négligeable est calculé sur l’enveloppe de travaux réalisés et pouvant atteindre 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans.

Les conditions

► Un immeuble situé dans un quartier de patrimoine architectural

L’immeuble doit être situé soit dans un secteur sauvegardé tel que défini par le Code de l’urbanisme, soit dans une ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

► Une rénovation complète en vue de la location

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, l’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète et obtenir une autorisation du préfet pour les travaux, après avis de l’architecte des bâtiments de France. Le choix de l’opérateur en charge de la rénovation est très important. Le dispositif juridique, fiscal et architectural est particulièrement draconien et doit être respecté à la lettre.

Le bien immobilier doit être mis en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration et dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

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Calcul de l’avantage fiscal

L’enveloppe de travaux constitue la base de calcul de la réduction d’impôt Malraux. Deux taux de réduction d’impôt peuvent être appliqués :

  • Pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé : 30% du total des dépenses
  • Pour les immeubles situés en ZPPAUP : 22% du total des dépenses.

Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’impôt sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €, pendant une durée maximale de 4 ans. Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle de 22 000 € ou 30 000 € par an.

Exemple de défiscalisation

M. et Mme DUPONT réalisent en 2013 un investissement de 300 000 € dans un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé. La livraison de l’appartement et la mise en location sont prévues pour la fin d’année 2015.

La quote-part des travaux représente 70 % du montant total, soit 210 000 €. La réduction d’impôt représente 30% des travaux pendant 3 ans (durée des travaux).

2013 : l’opérateur a besoin de débloquer 30% des travaux, soit 63 000 €. La réduction d’impôt étant de 30%, l’économie d’impôt sera de 18 900 €.

2014 : le déblocage des travaux sera de 40% soit 84 000 €. L’économie d’impôt représentera 25 200 €.

2015 : le dernier déblocage est de 30% soit 63 000 €, générant une économie d’impôt de 18 900 €.

L’économie d’impôt totale générée par cet investissement s’élève à 63 000 €.

Malraux : accessible au plus grand nombre grâce aux SCPI

Nous l’avons vu, accéder au dispositif Malraux nécessite une enveloppe d’investissement importante. Chaque contribuable avec une fiscalité lourde peut accéder à ce dispositif via des SCPI Malraux. Ces SCPI sont des sociétés, dont les particuliers peuvent souscrire des parts. L’objectif étant de respecter les critères du dispositif Malraux afin que chaque détenteur de part, puisse en retour bénéficier de la réduction d’impôt.

En choisissant un investissement via les SCPI Malraux, le souscripteur se dégage de toute gestion locative. Les parts peuvent être souscrites en crédit, permettant ainsi de bénéficier en plus du système de déficit foncier. Il est important de noter que la souscription de parts de SCPI doit être envisagée sur le long terme, environ 15 ans selon la SCPI choisie.

En résumé...

Le dispositif Malraux permet d’avoir une économie d’impôt conséquente en investissant dans l’immobilier haut de gamme. Le choix de l’opérateur chargé de la rénovation est primordial dans ce type de montage. Sollicitez l’aide d’un professionnel du conseil en gestion de patrimoine qui pourra vous guider dans la mise en place de votre investissement.

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Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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