Mis à jour le 19/06/2024

Les inconvénients de la loi Malraux à prendre en compte avant d’investir

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Écrit par Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement
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C’est bien connu : les Français aiment l’immobilier. De ce fait, investir dans la pierre ne cesse de séduire les investisseurs au fil des ans. Mais mise à part la constitution d’un patrimoine foncier, l’investissement immobilier peut aussi présenter un avantage fiscal. Comme personne n’aime les impôts, un placement défiscalisant, c’est littéralement un duo gagnant ! Effectivement certains dispositifs permettent d’investir dans des biens immobiliers, neufs ou anciens, tout en bénéficiant de réduction d’impôt. Ici nous allons nous intéresser plus précisément à la loi Malraux.

Pour simplifier, cette loi vise à encourager l’achat dans l’ancien pour restaurer le bien, puis le mettre en location. En contrepartie, l’acquéreur obtient un avantage fiscal. Si les bénéfices fiscaux peuvent atteindre jusqu’à 30% des dépenses engagées pour les travaux, cette défiscalisation est néanmoins soumise à certaines conditions, et peut présenter des inconvénients à ne pas négliger. Rentabilité incertaine, contraintes locatives, charges supplémentaires... Autant d'aspects à évaluer soigneusement avant de se lancer. Alors comment peser le pour et le contre avant de plonger dans le grand bain de l’investissement immobilier défiscalisant ? La réponse dans ce guide !

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Historique et objectifs de la loi

La loi Malraux, instituée en 1962, constitue une réponse audacieuse aux préoccupations croissantes concernant la dégradation du patrimoine architectural français. Ce dispositif législatif a été conçu pour stimuler la restauration d'édifices historiques et contribuer à la revitalisation des centres-villes anciens. Par ce mécanisme, l'État cherche à préserver l'esthétique et l'héritage culturel des villes, tout en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux pour rénover des bâtiments dans les zones à enjeux patrimoniaux. L'enveloppe de réduction d'impôt, pouvant atteindre 30% du montant des travaux selon les secteurs, vise à couvrir une partie significative des coûts engagés, facilitant ainsi la décision d'investissement.

Principes de base de la défiscalisation Malraux

La défiscalisation Malraux se distingue par son approche ciblée. Effectivement les investissements doivent impliquer des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, ou des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Des travaux de rénovation doivent par la suite être réalisée, afin d’être éligible à l’avantage fiscal. Le dispositif offre une réduction d'impôt calculé sur le montant des dépenses de travaux. L’économie d’impôt généré par les travaux réalisés ne doit pas excéder un montant total de 120 000 €. Cette niche fiscale exige néanmoins, rappelons-le, une mise en location du bien pour une durée minimale de neuf ans, garantissant ainsi un engagement à long terme de la part de l'investisseur envers la conservation du patrimoine. De plus, l’investisseur doit également respecter une obligation de conservation du bien durant au moins 15 ans.

Les principaux inconvénients de la loi Malraux

Rentabilité incertaine et risques locatifs

L'attractivité fiscale de la loi Malraux ne doit pas occulter les défis liés à la rentabilité de tels investissements. Les travaux de rénovation d'immeubles historiques nécessitent souvent un budget conséquent, sans garantie de rendement immédiat. La spécificité et l'attrait des biens rénovés peuvent limiter le marché locatif à une clientèle particulière, rendant parfois difficile la location rapide du bien. Cette situation peut entraîner des périodes de vacance locative qui affectent la rentabilité globale de l'investissement. Raison pour laquelle les investisseurs s’orientent très souvent vers ce type de placement dans un but patrimonial, en dehors de l’aspect fiscal de l’opération immobilière.

Contraintes de location et impact sur la revente

Dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux, le bien doit être loué nu.

La location meublée n’est donc pas autorisée si l’on souhaite bénéficier de l’avantage fiscal.

Le bien doit également être loué pendant une durée de 9 ans. Au cours de cette période, l’investisseurs voit donc ses options, en termes de flexibilité et de gestion, quelque peu restreintes. Ces restrictions peuvent également influencer la valeur de revente de l'immeuble, les potentiels acheteurs étant conscients des obligations locatives restantes.

Charges et frais supplémentaires

Sous le régime Malraux, la restauration de l’immeuble exige l'intervention d'entreprises spécialisées, et souvent plus coûteuses que pour des travaux classiques. Mais rassurez-vous : tout cet aspect « travaux » est anticipé et mené par le promoteur immobilier qui commercialise l’opération. Ces charges supplémentaires incluent également les honoraires d'architectes, les frais de gestion, et les assurances spécifiques nécessaires pour de tels projets. Ces dépenses additionnelles doivent donc être prises en compte dans l’appréciation et le calcul de la rentabilité de l'investissement.

Comprendre les implications fiscales

La réduction d'impôt Malraux s'inscrit dans le cadre des niches fiscales, dont le plafond global est limité à 10 000 euros par an, quel que soit le foyer fiscal (seul ou en couple).

Taxation des plus-values à la revente

Les plus-values immobilières, comme tout bien immobilier, sont taxées selon un régime spécifique, avec un abattement pour durée de détention qui commence à s'appliquer seulement après la cinquième année d’investissement. C’est après 22 ans de détention que cette exonération d’IR sur la plus-value devient totale, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Durée de détention Abattement sur l'impôt sur le revenu Abattement sur les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
6 à 21 ans 6% par an (sauf pour la 22e année : 4%) 1.65% par an
22 ans et plus Exonération totale 9% pour la 22e année puis 1.60% par an jusqu'à la 30e année
30 ans et plus Exonération totale Exonération totale

Conseils pour optimiser votre investissement Malraux

Pour tirer le meilleur parti de votre investissement Malraux, évaluez attentivement l'emplacement et le potentiel de valorisation du bien, anticipez les coûts des travaux et surtout, faites-vous accompagner par un expert. Ce dernier conseil est primordial. Cela vous évitera tous les pièges et inconvénients. C’est pourquoi nos chefs de projets patrimoniaux se portent à votre entière disposition. Ils sauront vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier.

Autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour les investisseurs cherchant des alternatives à la loi Malraux, il existe d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la Monuments Historiques, la loi Pinel pour les biens neufs et/ou réhabilités, ou bien encore le dispositif Denormandie pour les investissements dans l’ancien, peuvent offrir des opportunités de défiscalisation attrayantes, chacun avec ses propres conditions et avantages.

En résumé...

Vous l’aurez compris : investir en immobilier via le dispositif Malraux présente une réelle opportunité de développer son patrimoine en contribuant à la conservation du patrimoine classé, tout en bénéficiant de revenus complémentaires et d'avantages fiscaux. Toutefois, comme nous l'avons exploré, cette démarche comporte son lot de complexités et d'inconvénients qu'il convient de maîtriser avant de s'engager.

Cet investissement doit toutefois être abordé de manière bien réfléchie compte tenu du coût élevé des opérations, de la future économie d’impôts qu’il se doit d’optimiser, puis des futures contraintes de location. Les investisseurs doivent donc aborder ce dispositif en toute connaissance de causes avec prudence, et avec une parfaite compréhension des nuances que comporte ce dispositif immobilier.

Cependant, pour ceux qui s’estiment prêts à naviguer dans toutes « ces complexités », vous l’aurez compris : l'investissement Malraux offre des récompenses plus que substantielles non seulement en termes de réduction fiscale, mais aussi patrimonialement parlant.

Avant de vous lancer, il est donc essentiel d'évaluer soigneusement vos objectifs d'investissement, votre capacité financière, votre future fiscalité, et votre tolérance au risque face à cet investissement. Si vous souhaitez plus de renseignements sur la Loi Malraux ou même sur un autre type d’investissement immobilier défiscalisant, n’hésitez pas à prendre contact avec un de nos chefs de projet patrimoniaux qui pourra vous accompagner dans votre réflexion à l’aide de toute son expertise !

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d'un Master en « Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers » obtenu à l'INSEEC Bordeaux, Laëtitia a dans un premier temps travaillé au sein d'un cabinet indépendant de Gestion de Patrimoine et de Protection Sociale dans le Bordelais.
Au cours de cette première expérience elle a pu mettre en pratique ses connaissances acquises au profit d'une clientèle principalement professionnelle pendant près de 3 ans.
Souhaitant par la suite se challenger et développer sa propre éthique professionnelle, elle a décidé de se lancer en tant que Mandataire au travers du groupe GAN PATRIMOINE. Cette seconde expérience lui a offert une autre vision de la Gestion de Patrimoine pendant près de 2 ans, tant par la clientèle qui était principalement des particuliers, que par l'évolution des besoins et des outils. Convaincue depuis toujours que la Gestion de Patrimoine se doit d'être dépoussiérée, que les particuliers comme les professionnels, mais aussi les jeunes actifs comme les jeunes retraités, ont droit au même niveau de préconisations et surtout que le conseil patrimonial fourni ne doit jamais être proportionnel à la somme confiée : Laëtitia a trouvé en Netinvestissement les mêmes valeurs humaines qu'elle revendique depuis ses débuts.
Raison pour laquelle elle a pris la décision de rejoindre l'équipe des Chefs de Projets Patrimoniaux de Netinvestissement en Janvier 2023.

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