Déficit Foncier : exemple de défiscalisation

Le mécanisme du déficit foncier

Lorsqu’un particulier loue un bien immobilier en nu, il perçoit des loyers fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus fonciers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Cependant, lorsque les charges inhérentes au bien locatif sont supérieures aux recettes perçues, la location du bien procure donc un déficit foncier. Ce déficit, qui correspond à la différence entre les loyers perçus et les charges décaissées, est déductible (sous conditions) du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit est par ailleurs reportable sur 10 ans.

La condition de cette déduction dépend de la nature des charges créant le déficit. En effet, si le déficit provient de charges financières (intérêts d’emprunt), alors il n’est pas déductible du revenu global mais reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

De plus, lorsque vous imputez un déficit sur votre revenu global, vous devez vous engager à louer le bien pendant encore 3 années (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus). Vous devez donc attendre au moins 3 années avant de vendre votre bien, pendant lesquels le résultat foncier doit être positif. Si cette règle n’est pas respectée, l’imputation du déficit sur le revenu peut être remise en cause.

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Qu'est-ce que le déficit foncier ?

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Quelles sont les charges imputables ?

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

1. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.

Particularité : Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas générer un déficit foncier à proprement parler. Il n’est pas possible de les déduire de vos revenus imposables.

2. Les charges liées à l’exploitation du bien

Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.

3. Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien)

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.

Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.

Méthode de calcul du déficit foncier

Pour calculer le déficit foncier, il faut procéder en 2 étapes :

En premier lieu, il faut calculer le montant des charges financières.

• Si le montant des charges financières est supérieur aux loyers encaissés, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
• Si le montant des charges financières est inférieur aux loyers encaissés, on procède à la déduction des autres charges.
• Dans le cas où le résultat est toujours positif, il n’y a donc pas de déficit foncier et les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
• En cas de résultat négatif, le déficit foncier crée est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700 € par an. L’excédent est imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

Quelques exemples

Cas 1 : intérêts d’emprunt supérieures aux loyers

Loyers perçus sur une année : 10 000 €

Charges financières : 12 000 €

Autres charges déductibles : 3 000 €

Loyers – charges financières = - 2000 €

Résultat - charges non-financières = - 5 000 €

Dans ce cas, les 2 000 € de déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes et les 3 000 € de déficit provenant des charges non financières sont imputable sur le revenu global.

Cas 2 : intérêts d’emprunt inférieures aux loyers

Loyers perçus sur une année : 10 000 €

Charges financières : 6 000 €

Autres charges déductibles : 6 000 €

Loyers – charges financières = 4 000 €

Résultat - charges non-financières = - 2 000 €

Dans ce cas, les 2 000 € de déficit provenant des charges non financières sont imputable sur le revenu global.

Cas 3 : intérêts d’emprunt inférieures aux loyers et déficit foncier supérieur à 10 700 €

Loyers perçus sur une année : 10 000 €

Charges financières : 6 000 €

Autres charges déductibles : 20 000 €

Loyers – charges financières = 4 000 €

Résultat - charges non-financières = - 16 000 €

Dans ce cas, 10 700 € de déficit provenant des charges non financières sont imputable sur le revenu global, et 5 300 € de déficit sont imputable sur le revenu global des 10 années suivantes.

Cas 4 : intérêts d’emprunt supérieures aux loyers et déficit foncier supérieur à 10 700 €

Loyers perçus sur une année : 10 000 €

Charges financières : 12 000 €

Autres charges déductibles : 20 000 €

Loyers – charges financières = - 2 000 €

Résultat - charges non-financières = - 22 000 €

Dans ce cas, les 2 000 € de déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivante, les 10 700 € de déficit provenant des charges non financières sont imputable sur le revenu global, et 11 300 € de déficit sont imputable sur le revenu global des 10 années suivantes.

Impact de la tranche marginale d’imposition

Tous les contribuables propriétaires d’immobilier locatif peuvent bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Toutefois, ce dernier est d’autant plus efficace fiscalement que la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée.

Impact d’un déficit foncier de 10 700€ en fonction de la TMI

Bien utilisé, le mécanisme du déficit foncier est donc un excellent outil de défiscalisation. Il peut être couplé ou non à un dispositif de réduction d’impôt (Duflot, Censi-Bouvard,...). Pour des investisseurs fortement fiscalisés et ayant déjà des revenus fonciers importants, certains opérateurs proposent des opérations « clé en main » de déficit foncier leur permettant d’acquérir un bien couplé à une enveloppe de travaux importante. Si vous souhaitez vous lancer, nous vous recommandons de faire appel à des professionnels afin de vous guider dans le montage d’une telle opération et dans le choix de l’opérateur.