Est-il possible d'investir en loi Pinel sans faire d'emprunt ?

1. Comment financer l'achat d'un bien Pinel ?

Nous en avons régulièrement parlé dans nos guides divers et variés à ce sujet, mais un petit rappel ne fait jamais de mal. l’investissement en loi Pinel reste un investissement immobilier. Et comme tout bien immobilier, ce dernier peut se financer de deux manières différentes : via l’obtention d’un crédit bancaire ou au comptant (entendez par là via un paiement à l’aide de vos liquidités).

Une fois le travail réalisé avec votre chef de projet patrimonial pour définir vos objectifs, affiner votre projet et sélectionner le lot correspondant à toutes vos attentes, il vous faudra donc vous poser la question de la manière que vous souhaitez utiliser pour financer cette opération.

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2. Quels sont les avantages d'un crédit pour investir en loi Pinel ?

Nous n’allons pas vous le cacher, le financement d’une opération Pinel se fait majoritairement (si ce n’est à 100%) par l’intermédiaire d’un emprunt bancaire. Pour plusieurs raisons, parfois évidentes, mais aussi parfois plus discrètes mais tout aussi efficaces et légitimes.

Maximiser l'effet de levier

Vous entendez beaucoup parler d’effet de levier (parfois en bien, aussi en mal, clin d’œil aux banques d’investissements de 2008) sans forcément trop comprendre l’intérêt de ce type de montage. C’est pourtant enfantin, il s’agit de financer l’acquisition d’un bien immobilier avec de l’argent qui ne sort pas directement de votre poche, mais de celle de la banque, moyennant paiement d’intérêts. Dit d’une manière plus simple, vous augmentez de manière significative la taille de votre patrimoine dès à présent, tout en étalant le remboursement de ce prêt sur plusieurs années. C’est l’effet de levier : faire plus avec moins !

Il est donc aisé de comprendre pourquoi la majorité des investisseurs préfèrent profiter de l’effet de levier pour réaliser leur opération Pinel. Mais il n’est pas ici question d’utiliser outrageusement ce levier auquel vous pouvez avoir accès, mais simplement de vous en servir de manière intelligente pour consolider votre patrimoine tout en bénéficiant d’une bonne part d’assurances et de portes de sorties en cas de soucis (les assurances décès invalidités sont aussi de bons moyens de prévoyance pour couvrir cet effet de levier).

Conserver son épargne pour d'autres projets

C’est là tout l’enjeu, bien que les taux d’emprunt en banque aient tendance à remonter sur cette année 2022, emprunter reste encore peu cher. Il vaut donc bien mieux garder vos liquidités et votre épargne pour les mobiliser sur d’autres types d’investissements plus rémunérateurs. C’est un principe simple d’économie : si vous pouvez emprunter à 2% et dans le même temps accéder à des solutions de placement qui rémunèrent votre épargne à des taux de 3% ou 4% annuel, alors il vaut mieux conserver vos liquidités pour d’autres placements. Ainsi vous maximisez l’utilisation de votre épargne ainsi que l’effet de levier auquel vous pouvez prétendre.

Profiter d'une situation économique favorable

Nous l’avons vu plus haut, mais il est intéressant de s’attarder sur ce sujet : nous vivons dans un monde dans lequel emprunter ne coûte pas grand-chose, tout du moins coûte toujours moins cher qu’en sortie de crise de 2008 où, rappelons-le, les taux étaient plutôt aux alentours des 3% à 4%… Avec une inflation galopante et des rentabilités globales assez faibles du fait du ralentissement de la croissance mondiale, l’époque n’était pas à l’optimisme. Mais de nos jours, il est tout à fait possible d’emprunter sur des durées longues à des taux d’emprunt inférieurs à 2%. Alors il serait dommage de ne pas en profiter.

3. Peut-on investir en Pinel cash sans faire d'emprunt ?

Bien entendu, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier Pinel sans passer par le crédit bancaire, et employer alors vos liquidités pour ce projet. Mais nous verrons plus bas les raisons qui plaident facilement en faveur de la solution emprunt. Alors, crédit or not crédit, telle est la question.

Le crédit immobilier n'est pas obligatoire pour investir en Pinel

Tout est dit dans le titre ! Il n’est absolument pas obligatoire de passer par la case emprunt pour financer l’acquisition de votre opération Pinel. Bien que nous vous ayons donné quelques clés pour comprendre pourquoi il est intéressant de considérer cette option, vous avez tout à fait la possibilité de financer votre projet 100% via l’emploi de vos liquidités. De manière générale, ce type d’opération peut trouver sa justification dans une recherche double de réduction d’impôts et de complément de revenus (génération de rente pour la retraite, etc.).

Cependant, la réduction d'impôt sera réduite

Vous pourriez être tenté de penser que ce type de montage peut être intéressant, mais il s’agit ici du serpent qui se mord la queue : les revenus générés via la mise en location de votre Pinel vont impliquer une masse d’impôts supplémentaires (les revenus fonciers étant taxés), donc une perte d’efficacité pure sur votre opération… Pas franchement ce que vous aviez envie de lire via ce guide.

Tout l’intérêt de financer votre opération immobilière (quelle qu’elle soit) via un crédit consiste à intégrer dans l’opération toutes les charges qui vont graviter autour de celle-ci, et surtout les charges d’emprunt ainsi que les assurances diverses et variées. Certes me direz-vous, ceci n’est qu’une goutte d’eau, mais mises bout à bout, ces gouttes d’eau donnent de vraies différences en termes de charges déductibles, et donc de réduction du bilan foncier annuel (et par conséquent, en termes de taxation des revenus fonciers générés).

Si toutefois votre souhait est d’investir au comptant dans l’immobilier, pour générer justement cette fameuse rente régulière, alors il conviendrait plutôt de vous orienter vers des solutions qui ont à cœur d’optimiser la fiscalité des revenus, tel que la location meublée non professionnelle (LMNP).

4. Comment obtenir un crédit pour investir en loi Pinel ?

Vous l’avez bien compris, investir en immobilier via le dispositif de la loi Pinel est donc largement plus intéressant lorsque ce type d’opération est associé à un crédit bancaire.

D’une part, l’investissement génère un effet de levier suffisamment intéressant pour vous permettre de dormir sur vos deux oreilles, mais d’autre part les charges liées au crédit vont jouer le rôle d’amortisseur quant à la taxation des revenus fonciers générés par ailleurs.

Nous choisissons donc l’option à crédit ! Mais ce n’est pas tout, il faut désormais participer au passionnant exercice de la recherche de crédit. Le mieux étant bien évidemment de vous faire accompagner par un courtier qui saura vous aiguiller sur les différents points à bien garder en tête. Si vous choisissez de voler de vos propres ailes, alors voici quelques points à garder en tête pour que cet exercice ne soit pas synonyme d’erreur.

Quel type de prêt choisir ?

Dans la grande famille des financements bancaires, nous distinguons deux principales typologies d’emprunts.

• Il existe tout d’abord le crédit amortissable, classique, pour lequel votre mensualité couvre une partie de remboursement de capital et une partie de paiement d’intérêts. C’est le crédit le plus répandu, et surtout actuellement le moins complexe à obtenir mais également le moins coûteux.
• Existe également le crédit in fine, pour lequel (comme son nom l’indique) le capital doit être remboursé lors de la clôture de prêt, à l’échéance de ce dernier. Il présente un avantage majeur de moins peser sur vos mensualités, car vous ne remboursez que les intérêts durant toute la période du crédit. Mais ses principaux inconvénients sont tout de même sa complexité d’accès (toutes les banques ne proposent plus de crédit in fine à tout le monde), le besoin de nantir (apporter en garantie) un capital de départ équivalent à au moins 30% de la valeur empruntée ainsi que son prix, qui est très souvent plus élevé qu’un crédit classique.

Généralement, et dans le cadre de votre projet Pinel, nous conseillons de tabler sur un crédit amortissable, qui présente la grande qualité de vous permettre d’avancer serein dans votre opération, sans vous soucier de devoir rembourser l’intégralité du capital d’un coup à la banque, sous peine de voir votre capital nanti saisi par cette dernière pour se rembourser.

Quels sont les critères d'emprunt à considérer ?

Outre le taux et la durée de votre emprunt, il vous faudra vous assurer que des portes de sorties existent dans le cadre de votre investissement. Autrement dit, comment et à quel prix pouvez-vous « sortir » de votre Pinel et rembourser le prêt par anticipation en cas de revente du bien au bout du dispositif (rappelons le, la grande majorité des investisseurs se séparent de leurs biens une fois le dispositif terminé, pour des raisons évidentes de frottement fiscal sur les revenus générés).

Si vous avez choisi de ne pas vous faire accompagner par un courtier en crédit bancaire, alors je vous donnerai deux conseils : pensez à bien négocier vos indemnités de remboursement anticipés (IRA) et votre assurance emprunteur. Les IRA sont en réalité les frais que vous allez devoir payer à la banque pour compenser le « manque à gagner » du fait de ne pas avoir tenu le crédit jusqu’à son terme. L’assurance emprunteur, vous connaissez ! N’hésitez pas à faire jouer la concurrence sur ce point, les différences étant parfois assez importantes.

Vous l’avez compris, investir dans l’immobilier de défiscalisation est une question sur laquelle il faut vous pencher avec beaucoup de précision, notamment sur le mode de financement de ce dernier.

Et vous l’avez également compris, il n’est pas opportun de vous lancer dans une opération Pinel en ne vous servant que de vos liquidités. Vous allez perdre en efficacité sur le dispositif en lui-même, mais également vous allez y perdre en efficacité sur le travail que vous pourrez réaliser par ailleurs avec votre épargne, en utilisant notamment d’autres solutions d’investissement plus rémunératrices.

N’hésitez pas à prendre contact avec nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement, qui se feront un plaisir de répondre à vos questions et de vous accompagner dans la mise en place de vos projets et dans la construction et consolidation de votre patrimoine.