Investir en Loi Pinel à La Rochelle

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Au cours des seules deux dernières années, la Rochelle a vu ses prix de l’immobilier bondir de près de +20%. Au bord de la côte Atlantique, entre Nantes et Bordeaux, la Rochelle a bénéficié pleinement de «l’effet COVID». Investir dans un bien éligible au dispositif Pinel à la Rochelle pourrait donc s’avérer être un choix fort judicieux.

La Rochelle, une ville à la fois proche de l’Océan, entourée de nombreux espaces verts et économiquement dynamique, elle attire des actifs de plus en plus nombreux, mais également des étudiants sans compter les quelques 4 millions de touristes que la ville accueille chaque année.

Son dynamisme et son attractivité attire donc de plus en plus de nouveaux habitants ce qui entraine une forte tension sur le marché locatif.

Investir dans l’immobilier à la Rochelle a donc du sens, à fortiori si l’on envisage de le faire dans un bien immobilier neuf, répondant notamment aux dernières normes en matière de maitrise de l’énergie et de la consommation. C’est ce que nous allons voir ensemble dans ce guide dédié à l’investissement immobilier Pinel à la Rochelle.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à La Rochelle ?

Investir dans l’immobilier à La Rochelle peut s’avérer être une excellente opportunité pour les investisseurs.

Tout d’abord, La Rochelle bénéficie d’un cadre de vie exceptionnel. La ville est située en bord de mer et offre de belles plages ainsi qu’un port de plaisance très fréquenté. La ville possède également un patrimoine historique et culturel riche, avec notamment la présence de nombreux monuments historiques tels que les Tours de La Rochelle, la cathédrale Saint Louis, la Grosse Horloge et bien d’autres encore. Cette richesse culturelle attire chaque année de nombreux touristes, faisant de La Rochelle une destination touristique très prisée.

En outre, La Rochelle dispose d’un marché immobilier très dynamique. Le marché de l’immobilier dans cette ville est en constante évolution, et les prix des biens immobiliers sont relativement stables. Alors certes, les touristes ne sont pas les locataires visés dans le cadre d’un investissement immobilier en Pinel (nous y reviendrons) mais qui dit touristes, dit nécessairement actifs travaillant dans le secteur du tourisme, de la restauration ou de l’hôtellerie pour les accueillir. Et ces actifs là ont besoin de se loger.

La Rochelle est un centre économique important de la région Charente-Maritime. La ville dispose d’un aéroport, de nombreux ports, d’un important parc des expositions et de nombreux pôles d’activité économique. Elle accueille également de nombreuses entreprises, de la PME au grand groupe international, ainsi que plusieurs établissements d’enseignement supérieur, tels que l’Université de La Rochelle et l’Ecole supérieur du Bois. La présence de ces entreprises et institutions renforce l’attractivité de la ville pour les investisseurs.

Enfin, La Rochelle est aussi une ville étudiante. La ville héberge chaque année près de 15 000 étudiants, grâce notamment à la présence de ses établissements d’enseignement supérieur. Les étudiants représentent donc un marché locatif important, elle leur propose un grand nombre d’activités culturelles et de loisirs, ce qui contribue à la qualité de vie dans la ville.

En résumé, investir à La Rochelle peut être une excellente opportunité pour les investisseurs immobiliers. La ville offre un cadre de vie agréable, un marché immobilier dynamique, une économie forte et diversifiée, ainsi qu’une population estudiantine importante. Ces atouts font de La Rochelle une ville attractive pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’un investissement rentable et sécurisé.

Y investir en loi Pinel vous offre bon nombre d’avantages. Vous investirez tout d’abord à crédit, (donc en bénéficiant pleinement de l’effet de levier bancaire) dans un bien immobilier neuf, bénéficiant d’une garantie décennale et surtout répondant aux dernières normes énergétiques en vigueur.

Vous bénéficierez en outre d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% dans la limite d’un investissement fixé par l’état de 300 000€. En plus de cette réduction d’impôts, vous percevrez des revenus complémentaires via le versement du loyer mensuel du locataire du bien.

Investir avec la Loi Pinel à La Rochelle vous offre aussi la possibilité de préparer votre retraite grâce aux revenus complémentaire que vous procureront les loyers à terme.

Il faut cependant tenir compte des critères de la Loi Pinel, tels que les plafonds de loyers, de ressources locataires, et les plafonds de prix d’acquisition des logements. Tout en sachant que La Rochelle est la ville la plus peuplée de Charente-Maritime.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à La Rochelle ?

La Loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français pour encourager l’investissement locatif dans des biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement. Ce dispositif offre une réduction d’impôt aux investisseurs en échange de la mise en location du bien pour une durée déterminée.

À La Rochelle, la Loi Pinel fonctionne de la même manière que dans le reste de la France. Les investisseurs achètent un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement pour le mettre en location, et en échange, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu. La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de location du bien, qui peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le Montant de la réduction d’impôt est de 10,5% pour une durée de location de 6 ans, 15% pour une durée de location de 9 ans et 17,5% pour une durée de location de 12 ans. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000€, et la réduction d’impôt est donc plafonnée à 52 500€ sur 12 ans.

Pour bénéficier de la loi Pinel à La Rochelle, il est nécessaire d’investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA respectant les normes énergétiques en vigueur c’est-à-dire désormais la règlementation environnementale RE2020.

De plus, le bien devra être loué à titre de résidence principale du locataire et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, fixés par la Loi Pinel.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir en VEFA, vous avez 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement survienne. Dans le cas où vous faite construire, vous avez là aussi 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire. Pour le dernier cas, lorsque le logement est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année d’achat du bien pour effectuer l’achèvement.

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, lorsqu’un locataire met fin à son bail locatif de manière imprévue, vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire afin de ne pas perdre votre avantage fiscal. En gardant bien à l’esprit que vous n’avez pas l’autorisation d’héberger quelqu’un à titre gratuit lorsque le logement est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à La Rochelle

Si un investisseur souhaite effectuer un achat dans le cadre de la Loi Pinel, il doit remplir un certain nombre de conditions. Le logement doit avoir été acheté neuf ou vendu en VEFA. L’appartement doit être loué non-meublé, c’est-à-dire vide.

Le locataire de la propriété doit considérer le logement comme sa résidence principale. Il est impératif que le bien respecte les normes de construction et d’énergie, ces normes doivent au minimum respecter la réglementation énergétique RE 2020.

Depuis le 1 er janvier 2023, la règlementation est en effet beaucoup plus stricte tous les logements achetés dans le cadre de la Loi Pinel. Ils doivent utiliser les derniers matériaux et respecter les dernières exigences en matière de maitrise des consommations et d’économie d’énergie.

Le bailleur doit également respecter strictement les plafonds de loyers fixés en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Le propriétaire doit faire de même avec le plafond de ressources fixé pour les locataires.

Les plafonds varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien et du nombre de personnes séjournant dans le bien locatif, c’est-à-dire le foyer fiscal. Au moment de l’investissement, l’investisseur doit s’engager à mettre le bien en location sur une durée minimale de 6 ans qui peut être prolongée à 9 ans ou 12 ans. Ces conditions peuvent varier selon l’année d’investissement et la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir.

Une nouvelle réglementation est également à respecter depuis ce début d’année 2023 concernant les surfaces minimums désormais requises en fonction du type de bien : Studio, T1, T2, T3 et T4.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à La Rochelle ?

Pour accompagner le dispositif Pinel, le gouvernement a créé des zones sur le territoire français. Le premier but de la mise en place de ce dispositif étant l’incitation à la construction de nouveaux logements dans des villes où le marché de l’immobilier est très tendu.

Au total, le territoire est découpé en 5 zones Pinel. Il s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C. Ces zones sont catégorisées en fonction notamment du nombre d’habitants dans la ville et sous réserve que celle-ci souffre d’un manque de logements. On parlera alors de marché immobilier tendu.

La zone A bis est uniquement représentée par des communes d’île de France quant aux zones B2 et C elles ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel.

La Rochelle se situe quant à elle en zone B1 Pinel. La zone B1 est certainement la zone la plus intéressante dans laquelle investir. Les prix immobiliers sont encore accessibles et offrent surtout un potentiel de revalorisation dans le temps du fait justement de l’augmentation de leur population liée à l’attractivité croissante de la province.

5. Les plafonds de la loi Pinel à La Rochelle

Les plafonds de la Loi Pinel à La Rochelle sont des critères importants à prendre en compte pour les investisseurs. Ils permettent de déterminer les conditions d’éligibilité du logement au dispositif Pinel. En effet, ces plafonds fixent le loyer et doivent respecter les ressources des locataires. Ils varient en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre bien.

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer va dépendre de deux facteurs :

Dans un premier temps de la zone géographique dans laquelle se situe le bien puis de la surface habitable du logement. Le plafond de loyer est susceptible d’évoluer au fur et à mesure des années.

Ce plafond fixe le montant maximum du loyer que le propriétaire peut exiger à son locataire.

Ce plafond est révisé chaque année et peut être amené à évoluer. Il est donc important de se référer aux derniers chiffres en vigueur pour s’assurer de l’éligibilité du bien immobilier au dispositif Pinel à La Rochelle. Le plafond de loyer est un critère important à respecter pour bénéficier de la défiscalisation Pinel car dans le cas où celui-ci ne serait pas respecté, le bien ne sera plus éligible au dispositif Pinel. Les plafonds de loyer sont fixés notamment en fonction des mètres carrés de surface habitables et varient en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier.

Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devrez prendre en considération deux indicateurs qui sont : la surface de votre logement ainsi que la zone d’éligibilité dans laquelle le bien se trouve.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 62 m2 en plein centre La Rochelle. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/62) = 1,01. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,02) *45 = 660,64€.

Les plafonds de ressources

Le second plafond est le plafond de ressources, lui aussi va dépendre de deux facteurs qui sont la composition du foyer fiscal du locataire puis la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. L’investisseur est dans l’obligation de respecter ce plafond de ressources. Dans le cas contraire, le bien ne sera plus éligible au dispositif Pinel. Il s’agit d’un plafond de revenus annuels à ne pas dépasser pour les locataires du bien immobilier.

Ce plafond va favoriser l’accès aux logements à des ménages en activité mais qui peinaient jusqu’ci à trouver un loyer accessible du fait justement du manque cruel d’offre de logements dans ces villes, dont la ville de la Rochelle.

Le plafond des ressources permet aux locataires de classe moyenne d'accéder à des logements de qualité tout en étant en adéquation avec les revenus moyens de la ville. Il permet également aux propriétaires de s'assurer que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer et ainsi éviter les risques d'impayés.

Composition du Foyer du locataire

Lieu de situation du logement

Zone A bis

(en €)

Zone A

(en €)

Zone B1

(en €)

Zone B2 et C

(en €)

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

28 876 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

38 560 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

46 372 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

55 982 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

65 856 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

74 219 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

+ 8 277 €

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à La Rochelle

Elsa et Tom souhaitent investir dans un bien immobilier à La Rochelle. Après avoir étudié les différentes options qui s’offrent à eux avec leur chef de projet patrimonial Netinvestissement, ils ont pris la décision d’investir dans un bien immobilier en Loi Pinel. La Loi Pinel est le dispositif qui répond le mieux à leurs besoins. Leur but principal étant de développer leur patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts. La Loi Pinel leur permettra aussi de percevoir des revenus chaque mois qui viendront financer une part significative du cout de la mensualité du prêt.

Elsa s’intéresse à la somme qu’ils vont pouvoir économiser sur les impôts chaque année. Elle se met donc à faire des petits calculs. Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T3 d’une valeur de 300 000€. Ils ont décidé de louer le bien sur une durée minimale de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Elsa fait donc ses calculs en sachant que le plafond d’investissement défiscalisable est de 300.000 €. 15% de 300.000 € = 45 000 € soit une réduction d’impôts de 5000 € par an pendant 9 ans. Économie qui d’ailleurs sera capitalisée puisque réinvestie dans le projet. Le couple est ravi de ce choix.

7. Notre sélection des meilleurs quartiers à La Rochelle : Le top 5

Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné pour vous le top 5 des meilleurs quartiers de La Rochelle.

  • Le premier quartier qui se démarque est le quartier des Minimes, c’est un quartier qualifié de huppé et très touristique notamment grâce à son port. Ce quartier est proche des plages tout en gardant une certaine proximité avec le reste de la ville. Il est surtout prisé par les touristes et les actifs, la moyenne d’âge y est de 33 ans. La plupart des habitants sont des familles. Le côté vivant et dynamique jouissant de nombreux espaces verts et des plages les séduit. Équipé de plusieurs structures d’accueil pour les enfants en bas âge et des établissements scolaires allant jusqu’au lycée, vous pourrez facilement cibler de la location pour le long terme avec des familles. Très bien desservi par les transports en commun, les étudiants pourront également facilement rejoindre les universités du centre-ville de La Rochelle.
  • Ensuite, le quartier La Pallice situé à l’ouest de La Rochelle. Les habitants de ce quartier sont principalement des salariés avec une moyenne d’âge de 44 ans. Le parc immobilier est globalement constitué d’appartements. Ils représentent 63% de l’immobilier de ce quartier. On y retrouve des lignes de bus ainsi que de nombreuses stations de vélos en libre-service, ainsi que des écoles élémentaires et maternelles, ce sont les familles ou les actifs célibataires qui sont les plus présents dans ce quartier.
  • Le quartier le plus bourgeois de la ville de La Rochelle : le quartier la Genette-Fétilly-Jéricho. Ici, ce qui change énormément c’est que le quartier est principalement constitué de maison à 81%. L’âge moyen des habitants de ce quartier est de 47 ans, les cadres et chefs d’entreprise représentent plus de la moitié des habitants de ce dernier. Généralement ce sont des couples avec enfants qui y habitent. C’est un quartier avec une ambiance calme et reposante, avec de nombreux points de verdure.
  • Le quartier Port Neuf situé à l’Est de La Rochelle est un quartier avec une population plus âgée. Nous y retrouvons aussi des familles avec enfants. De manière générale, les actifs sont des cadres et des chefs d’entreprise. Un quartier apprécié par ses habitants pour son calme et la proximité avec les commerces et les différentes écoles et lycées. On y retrouve des stations de vélos en libre-service mais aussi différentes lignes de bus. Le parc immobilier est principalement constitué d’appartements 86% contre 14% de maisons.
  • Le dernier quartier qui se démarque est le quartier St Eloi-Rompsay. Un quartier que l’on qualifie de chic et calme. C’est un quartier très résidentiel constitué à 47% d’appartements en sachant que sur tout le parc immobilier, 53% de la population est locataire de sa résidence principale. La moyenne d’âge des ménages est de 44 ans, le quartier idéal pour fonder une famille ou s’y installer en famille. Nous y retrouvons différents établissement scolaires et sportifs, tout proche du centre de la rochelle des lignes de bus et des stations de vélos sont mises en place pour les habitants de ce dernier. Investir dans ce quartier vous permet de cibler de la location longue durée dans un secteur qui bénéficie de tous les commerces et infrastructures importantes. Cela limite donc vos chances de vacance locative.

En résumé...

La ville de la Rochelle a incontestablement de nombreux atouts d’un point de vue de l’investissement immobilier grâce notamment à son attractivité et sa qualité de vie. Entre Bordeaux et Nantes et donnant sur la côte Atlantique, on y vit bien et l’on s’y sent bien. les prix de l’immobilier ont déjà bien augmenté mais offrent encore un potentiel de revalorisation dans le temps.

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel à la Rochelle, il ne vous reste plus qu’à prendre contact avec nous gratuitement et sans engagement. Nos chefs de projet sont là pour vous accompagner dans la réussite de votre projet.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"
Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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