Investir en Loi Pinel à Limoges

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Notamment connue pour sa porcelaine et son centre historique médiéval, Limoges a plein de nombreux atouts à vous faire découvrir. En plein développement, envisager d’y réaliser votre investissement en loi Pinel pourrait s’avérer être un choix pertinent. Voyons cela ensemble.

Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie fondamentale pour diversifier son patrimoine et vous constituer, à terme, un revenu complémentaire. Vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux, la loi Pinel est un dispositif qui peut s’avérer particulièrement attractif. Ainsi, si vous cherchez un endroit où investir dans le cadre de la loi Pinel, la ville de Limoges peut être une option intéressante. Située dans le centre-ouest de la France, Limoges est une ville dynamique qui offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers. Dans ce guide, nous allons vous présenter les avantages d’investir en loi Pinel à Limoges, ainsi que les raisons pour lesquelles cette ville peut être un choix judicieux pour votre investissement locatif.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Limoges ?

Limoges, située dans le centre de la France, est une ville agréable à vivre pour plusieurs raisons. Tout d’abord, elle dispose d’un riche patrimoine culturel et historique, avec de nombreux musées, monuments et sites historiques à découvrir. En outre, la ville est connue pour sa tradition de la porcelaine, avec des manufactures de renom qui attirent des visiteurs du monde entier.

La ville est également bien desservie en termes de transports, avec un aéroport international, une gare ferroviaire et un réseau de bus bien développé. Elle possède également un système de vélos en libre-service pour les habitants.

En termes de qualité de vie, Limoges est une ville verte avec de nombreux parcs et espaces verts pour se détendre et profiter de la nature. Les habitants bénéficient d’un coût de la vie abordable par rapport aux grandes villes françaises, avec un marché immobilier attractif.

Limoges est aussi une ville universitaire avec une population étudiante importante, ce qui contribue à une ambiance dynamique et animée, avec une scène culturelle, sportive et gastronomique variée.

Vivre à Limoges peut être une excellente option pour ceux qui cherchent une ville à taille humaine avec un riche patrimoine culturel, une qualité de vie agréable et abordable ainsi qu’une ambiance étudiante animée.

Investir à Limoges peut être une décision judicieuse notamment en raison de l’attractivité des prix de son immobilier, à moins de 2500€/m2 en moyenne, moins de 3000€/m2 dans le neuf.

C’est une ville qui a connu une croissance démographique constante ces dernières années, ce qui stimule le marché immobilier. Les prix de l’immobilier sont, comme indiqué juste avant, encore abordables par rapport à d’autres villes françaises, offrant ainsi une opportunité d’investissement intéressante.


Le marché locatif est également dynamique avec une forte demande de logements étudiants ainsi que de nombreux expatriés et professionnels en déplacement dans la région.

Cette ville bénéficie d’un emplacement géographique stratégique, avec une bonne accessibilité à d’autres grandes villes françaises telles que Paris, Bordeaux et Toulouse, ainsi qu’à l’Espagne.

Limoges possède de nombreux atouts économiques avec plus de 6 500 entreprises, trois centres commerciaux majeurs et une université accueillant près de 15 000 étudiants. La ville est notamment dotée d’ESTER Technopole, un parc technologique avec de nombreuses entreprises dans des domaines variés. Au niveau touristique, Limoges offre une grande richesse culturelle avec de nombreux lieux à découvrir tels que des églises, des musées et des espaces verts. Depuis 2008, la ville est nommée Ville d’Art et d’Histoire et possède six salles de théâtres et 28 salles de cinémas. Enfin, avec un programme de valorisation du centre-ville en cours, l’immobilier offre une belle rentabilité et une sécurité pour les investisseurs en termes de vacances locatives. Limoges est une ville qui séduit les jeunes, les salariés, les étudiants et les familles qui cherchent à privilégier la qualité de vie au quotidien.

Si vous cherchez un moyen de réduire vos impôts sur le revenu tout en investissant dans un bien immobilier neuf respectant les normes environnementales en vigueur, la loi Pinel peut être une option intéressante pour votre projet. En effet, cette loi offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5% du montant investi, dans la limite de 300 000€, pour un investissement locatif d’une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Limoges ?

En 2014, Sylvia Pinel, précédemment ministre du logement, a instauré la loi Pinel en France. Elle a souhaité encourager les investissements locatifs dans des zones où la demande de logements était trop importante par rapport à l’offre. Pour s’adapter aux besoins actuels du marché immobilier français, la loi Pinel a été améliorée, il existe désormais la loi Pinel Plus depuis janvier 2023. Cette loi permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 17,5% en fonction de la durée de location, qui peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

La loi Pinel encourage la construction et la rénovation de logement dans les zones du dispositif Pinel. Cela vous permet en tant qu’investisseur d’investir aussi bien dans des logements neufs que dans des logements à rénover. En outre, cette loi offre la possibilité aux personnes ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements neufs à loyers modérés, grâce à des plafonds de ressources pour les locataires et de loyers pour les propriétaires.

Dans le cas où l’investisseur souhaiterait acheter un logement neuf ou à rénover, la loi Pinel offre la possibilité d’acquérir un bien en état futur d’achèvement (VEFA) avec une période de finalisation de 30 mois après la signature du contrat d’acquisition. Si le bien est en cours de construction ou de rénovation, l’investisseur a jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat pour le finaliser.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Limoges

Tel que nous l’avons précédemment mentionné, afin de profiter de la réduction d’impôt et des avantages associés au dispositif Pinel, vous devez vous conformer à certaines conditions.

Tout d’abord, le bien doit être acquis neuf, en VEFA (Vente en état Futur d’Achèvement) ou avoir été rénové de manière significative pour le ramener à un état proche du neuf. Le logement doit être proposé à la location non meublée et être considéré comme résidence principale par le locataire.

En outre, le bien doit respecter les normes de construction et de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2023, ces normes ont été renforcées notamment grâce à la loi Pinel Plus énoncée précédemment, tous les biens acquis en loi Pinel doivent répondre aux dernières exigences en matière de matériaux et d’efficacité énergétique sous le label RE2020, garantissant un faible niveau de consommation énergétique pour le bien et votre futur locataire.

Vous devez également respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique du bien ainsi que le plafond de ressources des locataires en fonction du foyer fiscal des locataires. Il est important de noter que la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€, et qu’il y a des plafonds de prix au mètre carré pour les biens éligibles.

Depuis le début de 2023, de nouvelles réglementations doivent être respectées. Des superficies minimales sont désormais obligatoires en fonction du type de biens proposé à la location, allant du studio au T4, visant à garantir le confort des locataires et la qualité des logements mis en location.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Limoges ?

Comme mentionnée précédemment, la réduction d’impôt obtenue grâce à la loi Pinel varie selon la zone géographique où se situe le bien immobilier. Il existe cinq zones éligibles Pinel, à savoir A bis, A, B1, B2 et C. La région parisienne est couverte par la zone A bis tandis que la zone B1 comprend des agglomérations telles que Nantes, Bordeaux ou Toulouse, qui comptent environ 250 000 habitants. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

En l’occurrence, l’agglomération de Limoges est classée en zone B1 Pinel.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Limoges

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer a été instauré pour permettre aux actifs disposant de revenus moyens d’accéder à des logements avec des loyers abordables, en particulier dans les villes où la demande de location est importante, comme à Limoges. Ce plafond fixe le loyer maximal que vous pouvez demander à votre locataire pour votre appartement Pinel.

Par exemple, dans la zone B1 de Limoges, le plafond de loyer est de 10,55€ par mètre carré. Cette réglementation permet désormais à des ménages qui ne pouvaient pas accéder à des logements neuf à ce prix-là de louer des logements neufs maintenant. Bien que l’encadrement des loyers n’ait pas résolu le manque de logements en France et n’ait pas réduit la demande de logements sur le marché immobilier, il a tout de même permis aux locataires de louer des logements à des prix raisonnables.

Pour calculer le plafond de loyer applicable à votre logement, vous devez prendre en compte deux indicateurs : la surface de votre bien et la zone d’éligibilité où il se trouve. Le montant maximal que vous pouvez demander sera ensuite déterminé en fonction de ces deux éléments. En somme, le plafond de loyer est une mesure juste pour tous les acteurs du marché locatif et permet un accès équitable au logement.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2.

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 50 m2 en plein centre de Limoges. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/50) =1,08. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,08) *50= 569,7€.

Les plafonds de ressources

Si vous envisagez un investissement immobilier dans le but de bénéficier de la réduction fiscale de la loi Pinel, vous devez aussi tenir compte des critères de plafond de ressources des locataires. Ce plafond garantit que les logements éligibles au dispositif Pinel sont réservés aux foyers ayant des revenus modérés, qui rencontrent souvent des difficultés à trouver un logement. Respecter le plafond de ressources est une condition essentielle pour louer votre bien immobilier éligible à la loi Pinel.

Ce critère est déterminé par le gouvernement et varie en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique où se situe le bien immobilier.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Limoges

Zoé et Pierre collaborent avec un responsable de projet de patrimoine chez Netinvestissement afin de trouver le bien immobilier optimal pour leurs investissements. Après avoir examiné plusieurs villes, ils ont finalement opté pour la ville de Limoges, qui a retenu leur attention. Cette sélection leur permet de rester dans leur budget tout en investissant dans une région géographique qu’ils croient avoir un fort potentiel de valorisation à long terme. Leur objectif est de développer leur patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts, ce qui explique pourquoi ils ont choisi le programme Pinel pour répondre à leurs besoins. En outre, cette décision leur permettra de recevoir des revenus mensuels à l’avenir.

Pierre se concentre sur le montant qui sera réduit de ses impôts chaque année et commence à faire des calculs pour avoir une idée précise de la réduction fiscale qu’ils peuvent espérer. Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 179 500€. Zoé et Pierre ont fait le choix de louer le bien sûr une durée minimale de 12 ans. Le taux appliqué sera donc de 17,5%. Pierre fait ses calculs en sachant que le taux est de 17,5% soit 1,46% par an, la somme annuelle d’impôts économisée qui pourra ainsi être réinvestie dans l’opération sera égale à 2 617,08€. Ce qui correspond à une somme de 31 412,5€ de réduction d’impôts au cours des 12 années.

7. Les meilleurs quartiers à Limoges : notre top 3

Le centre-ville

Le quartier du centre-ville de Limoges est un lieu de vie prisé pour une vie sociale et culturelle dynamique. Avec de nombreux commerces, restaurants et activités culturelles, les habitants peuvent profiter d’une variété d’options pour leur vie quotidienne. Le quartier est bien desservi par les transports en commun, ce qui facilité les déplacements dans la ville et ses environs. En termes d’immobilier, le centre-ville de Limoges est en pleine mutation et offre des opportunités d’investissement intéressantes pour les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier dans un quartier en développement.

En plus des avantages économiques, le quartier possède des espaces verts comme le parc Victor Thuillat et la proximité de la Vienne qui offrent des promenades et des moments de détente en plein air. Le centre-ville de Limoges regroupe les quartiers les plus populaires de la ville notamment la Cité, le Château, la Gare et la place Carnot et possède un patrimoine architectural riche et historique. Les investisseurs peuvent y trouver un marché immobilier accessible mais les prix sont plus élevés que dans d’autres quartiers. En somme, vivre dans le quartier du centre-ville de Limoges est une option attrayante pour ceux qui cherchent une vie animée, des opportunités d’investissement immobilier et un cadre de vie plaisant.

Le quartier des Emailleurs

Le quartier des Emailleurs, connus comme le quartier le plus chic de Limoges, offre une ambiance similaire à l’ambiance du centre-ville de Limoges, mais avec un caractère plus résidentiel. Il est un lieu recherché par les retraités, les familles, les jeunes couples et les étudiants qui apprécient les nombreux commerces et l’atmosphère animée. Le quartier abrite également de nombreuses installations sportives et de loisirs, telles que le stade Beaublanc, le parc des sports et de l’Amitié et le parc Victor Thuillat. Le quartier offre un accès facile au parc des Coteaux, qui est un excellent cadre naturel pour les activités en plein air. Le quartier des Emailleurs est proche du centre-ville et offre un environnement de vie paisible et verdoyant avec des maisons et des jardins bordant les rues. La région bénéficie d’un système de transport en commun efficace, permettant des connexions faciles vers d’autres parties de la ville. On peut alors dire que le quartier des Emailleurs à Limoges est un emplacement attractif pour ceux qui cherchent un environnement de vie paisible et verdoyant, avec une atmosphère animée et toutes les commodités du centre-ville à proximité.

Bénédictins-Montplaisir

Le quartier Bénédictins-Montplaisir à Limoges est un lieu de choix pour ceux qui cherchent un cadre de vie agréable, dynamique et bien desservi, tout en étant proche de la nature et du centre-ville. Les habitants peuvent bénéficier de la proximité de la gare de Limoges-Bénédictins, qui facilite les déplacements en train, ainsi que des nombreuses lignes de bus qui desservent tout le quartier.

Le parc immobilier offre une grande variété de logements, des maisons individuelles aux appartements en passant par les studios, à des prix accessibles, ce qui en fait un choix intéressant pour les étudiants et les jeunes couples. Le quartier est également connu pour son ambiance animée, avec de nombreux commerces restaurants et services de proximité, ainsi que pour son riche patrimoine historique et ses bâtiments historiques et monuments.

Le quartier Bénédictins-Montplaisir est un lieu de choix pour les investissements immobiliers en raison de son emplacement stratégique, de sa forte activité commerciale et culturelle, ainsi que de sa demande croissante de biens immobiliers. Le quartier est en constante évolution, avec des projets de rénovation et d’amélioration en cours, offrant les opportunités d’investissement intéressantes. Les investisseurs peuvent également profiter de la forte demande locative du quartier, en particulier auprès des étudiants et des jeunes travailleurs.

Enfin, le quartier Bénédictins-Montplaisir offre un cadre de vie paisible et verdoyant avec ses rues bordées d’arbres et ses espaces verts, ainsi que la présence du parc Victor Thuillat et du parc des coteaux, qui offrent des cadres naturels exceptionnels pour les promenades en famille ou les sorties entre amis.

En résumé...

La loi Pinel à Limoges peut être une option intéressante pour vous investisseurs à la recherche d’une opportunité d’investissement immobilier. Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux intéressants tout en contribuant à l’essor de la ville en investissant dans des biens immobiliers répondant aux dernières normes en matière environnementale et énergétique. Limoges présente des atouts attractifs tels que son patrimoine culturel, ses espaces verts, sa vie sociale dynamique, ainsi que sa position centrale en France. De plus, le marché locatif est en constante évolution, offrant des perspectives de rendement intéressantes.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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