1. Pourquoi investir en loi Pinel à Poitiers ?
Poitiers, située dans la partie ouest de la France, dans le département de la Vienne, est une ville de grandes découvertes. Avec une population d’environ 91 000 habitants, la ville connaît une croissance démographique soutenue. Poitiers est une ville aux nombreux atouts et en constante effervescence grâce à son patrimoine architectural et culturel médiéval, sa proximité avec la nature, l’emblématique parc à thème Futuroscope et la vie étudiante active.
La ville de Poitiers dispose d’un patrimoine culturel riche, avec des monuments historiques tel que la cathédrale Saint-Pierre, le baptistère Saint-Jean, ainsi que des musées et des festivals. Cette richesse culturelle renforce son attractivité notamment pour les locataires, de plus en plus nombreux et désireux d’opter pour une vie plus agréable, calme et accessible.
De sa richesse monumentale à ses bâtiments religieux, Poitiers abrite également plusieurs zones d’attraction et de bâtiments traditionnels. En plus de l’avantage touristique du centre-ville de Poitiers, les espaces d’activité remplissent les quartiers de la ville. Les centres commerciaux, les centres de divertissement, les écoles et les universités renforcent l’importance de l’éducation dans la ville de Poitiers, qui dispose d’un environnement pédagogique exceptionnel.
Pour ceux qui veulent se détendre et se ressourcer, Poitiers offre de nombreux espaces verts dans son centre-ville, tel que le parc de Blossac ou le parc floral de la Roseraie. À quelques kilomètres de la ville, vous pouvez également découvrir l’étonnant Marais Poitevin, surnommé « la Venise verte », où vous pourrez profiter d’activités de loisirs et de promenades au cœur de la nature.
Le Futuroscope situé à quelques kilomètres de Poitiers, est un parc à thème futuriste qui contribue grandement à l’attractivité touristique de la ville. Avec près de 2 millions de visiteurs annuels, le Futuroscope est l’un des parcs à thèmes les plus populaires de France. Le Futuroscope créé près de 7000 emplois, ce qui signifie autant de logements à pourvoir en locataires pour les salariés.
Entre Bordeaux et Nantes, la ville de Poitiers est souvent citée comme une ville d’affaires de premier plan dans sa catégorie, affichant une croissance économique particulièrement forte.
Toutes ces points font de Poitiers une ville intéressante pour un investissement en loi Pinel. La loi Pinel vous permettra de bénéficier de différents avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement dans un bien immobilier locatif. Vous pourrez bien évidemment bénéficier de l’effet levier bancaire en utilisant un crédit pour financer votre investissement tout en bénéficiant d’une garantie décennale et de frais de notaires réduits.
Grâce à la loi Pinel, vous pourrez en effet bénéficier d’une réduction de vos impôts allant jusqu’à 17,5% du prix de l’opération dans la limite d’un investissement de 300 000€ fixé par l’état.
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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Poitiers ?
Tout d’abord il faut savoir que la loi Pinel a été mise en place en septembre 2014 avec comme principal objectif de stimuler l’investissement locatif dans des villes où la demande de logement était trop forte. Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, l’investissement locatif doit être fait dans des biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement.
Cette loi permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location du bien immobilier pour une durée déterminée.
Pour une location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 10,5%, pour une location de 9 ans elle est de 15% et pour une location de 12 ans, elle est de 17,5%. Cependant, il faut vous préciser que la réduction d’impôt sera plafonnée à 52 500€ sur 12 ans car, comme rappelé précédemment, l’investissement est limité à 300 000€.
Afin de bénéficier de la loi Pinel à Poitiers, l’investissement doit être réalisé dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement qui respecte les normes énergétiques en vigueur, notamment la réglementation environnementale RE2020.
Dans le cas où l’investissement est réalisé en état futur d’achèvement, l’achèvement de la construction doit avoir lieu dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition. Si la construction est réalisée, le permis de construire doit être obtenu dans les 30 mois maximum. Si le logement est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, l’achèvement doit être effectué au plus tard le 31 décembre de la deuxième année d’achat du bien.
Si vous vous retrouviez dans la situation où votre locataire quitterait le logement de manière imprévue ou précipitée, vous avez alors 12 mois pour trouver un nouveau locataire. Si vous n’arrivez pas à retrouver un nouveau locataire dans ces 12 mois, vous perdez votre avantage fiscal. Mais pas de panique, les loyers étant limités et plafonnés par la loi, le cas d’une vacance locative reste très peu probable.
À SAVOIR : Vous ne pouvez pas héberger une personne à titre gratuit dans le logement vacant.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Poitiers
La loi Pinel offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers, mais pour en bénéficier, vous devrez respecter certaines conditions.
Tout d’abord, le bien immobilier doit être acheté neuf ou en VEFA, et le locataire doit le considérer comme sa résidence principale et la location devra se faire en nu (non meublé). De plus, le bien doit respecter les normes de construction et d’énergie, notamment la réglementation environnementale RE 2020.
Depuis le 1er janvier 2023, un second changement important rentre en vigueur et concerne désormais des surfaces minimales à respecter en fonction de la typologie du bien.
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| Studio | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
En tant qu’investisseur et donc propriétaire du logement, vous devrez également respecter des plafonds de loyers et de ressources en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes qui résident dans votre logement. En tant qu’investisseur, vous vous engagerez à mettre le bien en location pour une durée minimale de 6 ans, qui peut être prolongée à 9 ans ou 12 ans.
Il est donc essentiel respecter toutes ces conditions pour bénéficier de la loi Pinel, qui peuvent être complexes et variées selon les circonstances.
4. Quelle zone Pinel à Poitiers ?
Pour parvenir à son objectif premier, le gouvernement a divisé en cinq zones le territoire français. Les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1 (les zones B2 et C étant désormais exclues du dispositif). Le classement des villes dans ces zones dépend de plusieurs facteurs, tels que le nombre d’habitants et le manque de logements.
Les villes considérées comme ayant un marché immobilier très tendu sont en général classées en zones A ou B1.
Poitiers est classée en zone B1 Pinel, ce qui la rend éligible au dispositif Pinel. Cette zone est considérée comme intéressante car les prix y sont encore abordables et les biens immobiliers dans cette zone présentent un potentiel de revalorisation dans le temps. Ceci s’explique par l’augmentation de la population due à l’attractivité croissante de la province.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Poitiers
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer est un critère primordial pour bénéficier de la défiscalisation Pinel. Ce plafond dépend principalement de deux facteurs : la zone géographique où se situe le bien immobilier et sa surface habitable.
Le plafond de loyer est révisé annuellement et peut fluctuer en fonction de la zone géographique. Il est donc essentiel de se référer aux chiffres actualisés pour s’assurer que le bien immobilier est éligible au dispositif Pinel.
Le plafond de loyer correspond au montant maximal de loyer que le propriétaire peut exiger à son locataire. Il est calculé en fonction de la surface habitable du bien immobilier et de la zone dans laquelle il est situé.
Si le plafond de loyer n’est pas respecté, le bien immobilier ne sera plus éligible au dispositif Pinel. C’est pourquoi il est crucial de vérifier ce critère avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif en loi Pinel.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état à 0,7+19/S (soit la surface du logement en mètres carré).
Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 47 m2 en plein centre de Poitiers, le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/47) = 1,10. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,10) *47= 545,54€.
Les plafonds de ressources
Le plafond de ressources est un critère important à respecter pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. Ce critère est basé sur deux paramètres principaux : la composition du foyer fiscal des locataires et la zone géographique où se trouve le bien immobilier. Le propriétaire doit absolument respecter ce plafond de ressources pour que son logement reste éligible au dispositif Pinel.
Ce plafond correspond au revenu annuel maximum que les locataires peuvent avoir pour louer le logement en question. Il a pour objectif de permettre aux ménages en activité d’accéder à des logements de qualité à des prix abordables, notamment dans les villes où l’offre de logements est limitée comme Poitiers.
Il garantit également aux propriétaires que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer, minimisant ainsi les risques d’impayés. En bref, le plafond de ressources favorise l’accès des classes moyennes à des logements de qualité, tout en garantissant aux propriétaires une sécurité financière.
Voici les différents plafonds de ressources en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement, et de la composition du foyer fiscal du locataire :
| Composition du foyer locataire | Lieu de Situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 et C (en €) |
|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ | 28 876€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ | 38 560€ |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 77 120€ | 70 718€ | 51 524€ | 46 372€ |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ | 55 982€ |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ | 65 856€ |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ | 74 219€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734€ | +12 573€ | +9 200€ | +8 277€ |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Poitiers
Après avoir retourné la question dans tous les sens, Romane et Tom ont décidé d’investir dans un bien immobilier à Poitiers. C’est grâce aux conseils et à l’accompagnement de leur chef de projet Netinvestissement qu’ils ont fait leur choix. À la suite de l’évaluation de leurs besoins, ils ont choisi d’opter pour la loi Pinel, car elle va leur permettre de développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction de leurs impôts qui serviront à financer une partie du bien.
A fortiori, le revenu locatif mensuel de leur investissement immobilier viendrait couvrir une grande partie de la mensualité de leur prêt. Tous deux voulant savoir la somme qui leur reviendra au cours des 9 années de location du bien.
Ils se mettent donc à faire leurs calculs. Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un studio d’une valeur de 149 660€. Ils ont décidé de louer le bien sur une durée minimale de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Ils posent les calculs :
15% de 149 660€ = 22 449€ soit une réduction d’impôts de 2 494,33€ par an pendant 9 ans. Un choix judicieux pour ce couple !
7. Les deux meilleurs quartiers où investir à Poitiers
Quartier le plateau
Vivre dans le quartier du plateau à Poitiers présente de nombreux avantages pour ses habitants. Tout d’abord, le quartier est idéalement situé à proximité du centre-ville, offrant ainsi un accès facile à toutes les commodités, commerces et services de la ville. De plus, le quartier est bien desservi par les transports en commun, notamment grâce à la présence d’une gare SNCF, facilitant les déplacements pour les habitants.
Le plateau de Poitiers est également un quartier dynamique en plein essor avec de nombreux nouveaux projets urbains en cours. Ces projets visent à moderniser et rénover le quartier en créant de nouveaux espaces de vie, des commerces, des équipements publics, ainsi que des espaces verts et des pistes cyclables. Cette transformation permettra de créer un cadre de vie agréable et attractif pour les habitants.
Le quartier du plateau de Poitiers est connu pour son ambiance conviviale et son esprit de communauté. Les habitants se retrouvent souvent lors des événements organisés par la ville ou par les associations locales, créant ainsi des liens sociaux forts entre les résidents.
Il est de plus attractif pour les familles grâce à la présence d’établissements scolaires de qualité, de nombreux équipements sportifs et culturels, ainsi que des vastes espaces verts tels que le parc de Blossac. En somme, vivre dans le quartier du plateau à Poitiers offre un cadre de vie agréable et dynamique, avec une vie de quartier animée, des équipements de qualité, une accessibilité aisée, et une communauté accueillante et conviviale.
Ce quartier offre un potentiel de plus-value intéressant à long terme pour les investisseurs. Les prix de l’immobilier dans ce quartier sont relativement abordables par rapport aux quartiers du centre-ville, ce qui permet d’optimiser le rendement locatif. La demande locative y est forte grâce à la présence d’étudiants et de jeunes actifs, garantissant une rentabilité intéressante pour les investisseurs.
Quartier des coteaux
Le quartier des coteaux est un quartier résidentiel paisible et agréable à vivre à Poitiers. Il offre de nombreux avantages pour les habitants qui cherchent un cadre de vie calme et verdoyant, tout en restant proche des commodités de la ville.
Tout d’abord, le quartier des Coteaux bénéficie d’un environnement naturel exceptionnel, avec des collines verdoyantes, des sentiers de randonnées et une vue panoramique sur la ville de Poitiers. Les habitants peuvent ainsi profiter d’un cadre de vie tranquille et d’un air pur, loin du bruit et de l’agitation de la ville.
Le quartier des Coteaux est également bien équipé en termes d’infrastructures et de commodités. On y trouve notamment des établissements scolaires de qualité, des commerces de proximité, des équipements sportifs et culturels, ainsi que des espaces verts et des aires de jeux pour les enfants. Le quartier des Coteaux est bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus qui relient le quartier au centre-ville et aux autres quartiers de Poitiers.
Le quartier des Coteaux à Poitiers est un quartier résidentiel très prisé qui offre de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Voici quelques raisons pour lesquelles il peut être intéressant d’investir dans ce quartier :
- Tout d’abord, le quartier des Coteaux est un quartier en constante évolution, qui connaît une forte demande locative. De nombreux étudiants et jeunes actifs sont à la recherche de logements abordables et bien situés, et le quartier répond parfaitement à ces critères.
- De plus, le quartier est bien équipé en termes d’infrastructures et de commodités, avec des établissements scolaires, des commerces de proximité, des équipements sportifs et culturels, ainsi que des transports en commun.
Au vu des éléments présentés précédemment, nous pouvons dire que Poitiers est une ville intéressante pour réaliser votre investissement en loi Pinel. Située dans une région attractive et dynamique, la ville offre un marché immobilier attractif avec des prix encore abordables. De plus, l’offre locative est importante et la demande locative est en constante augmentation, assurant une rentabilité intéressante pour les investisseurs. Enfin, la ville est en plein essor avec de nombreux projets urbains en cours, tels que la rénovation du centre-ville et la construction de nouveaux quartiers, offrant ainsi un fort potentiel de plus-value à long terme. Investir en loi Pinel à Poitiers peut donc être une opportunité intéressante pour les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier rentable tout en bénéficiant d’avantages fiscaux pérennes.
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