1. Pourquoi investir en loi Pinel à Saint Nazaire ?
Saint Nazaire est une ville située dans le département de la Loire-Atlantique, dans la région des Pays de la Loire. Elle est réputée pour être une ville dynamique toute l’année. La ville est située en bord de mer et offre ainsi une grande variété d’activités nautiques et de loisirs tels que les visites culturelles, les événements, les plages, les sports nautiques, entre autres.
La ville dispose d’un pôle économique important dans le Grand Ouest, avec une forte activité dans le secteur industriel. Historiquement, la ville est la capitale de la construction navale en France, avec des infrastructures portuaires impressionnantes. Saint-Nazaire est une ville facilement accessible grâce, à un réseau routier et un réseau ferroviaire qui relie la ville à Paris en 2h45 et à Nantes en 35 minutes seulement et pourtant, les prix de l’immobilier sont 25% moins chers qu’à Nantes. Comptez 4200€/m2 en moyenne pour de l’immobilier neuf à Saint Nazaire répondant aux dernières normes environnementales.
En termes d’activités culturelles et festives, la ville offre un large choix de festivals de musique, tels que les Escales, Consonances, Résonances, et Le Club des Cinq. Les amateurs de musique traditionnelle bretonne apprécieront le Bagad de Saint-Nazaire, qui se produit régulièrement dans les salles de spectacle de la ville ou dans les alentours. Des cinémas, des théâtres et d’autres lieux culturels sont présents, on retrouve notamment le complexe Ville Port qui est un lieu important dédié à la culture et aux loisirs.
Le patrimoine environnemental et sportif de Saint-Nazaire est très reconnu dans toute la Bretagne. La ville est entourée par le Parc naturel régional de Brière, elle est la deuxième plus grande zone humide française après la Camargue. Le littoral et les plages sont très appréciés, offrant une grande variété d’activités telles que la voile, le canoë, la randonnée, le vélo et bien d’autres. La ville se distingue également sur le plan sportif, avec trois grands clubs sportifs : la Saint-Nazaire Volley-Ball Atlantique, le Saint-Nazaire Ovalie en rugby à XV et le club de handball en national 2.
C’est une ville qui dispose d’un marché locatif dynamique avec une forte demande de logements, en particulier grâce à la présence d’entreprises et d’établissements d’enseignement supérieur. Cela peut offrir des perspectives de rentabilité locative intéressante à long terme pour les investisseurs. En sachant que la ville connaît une croissance démographique soutenue depuis plusieurs années, avec un marché locatif en constante demande. Saint-Nazaire propose des offres immobilières diversifiées, avec une gamme de biens allant des petites surfaces aux grands appartements familiaux en passant par les maisons individuelles. Cette diversité permet d'adapter l'investissement immobilier à différents profils de locataires et de répondre à la demande sur différents segments du marché locatif.
En investissant en loi Pinel à Saint Nazaire, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 17,5% du montant de l'investissement, dans la limite de 300 000€ et sous réserve du respect de certaines conditions.
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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Saint Nazaire ?
Il y a presque 10 ans maintenant, l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, a instauré la loi Pinel dans le but d’inciter les contribuables français à investir dans des biens immobiliers neufs situés dans des zones "tendues", où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Cette loi a été créée pour s’adapter aux tendances du marché locatif français et a été récemment mise à jour avec la loi Pinel Plus qui vient la compléter depuis le 1 er janvier 2023.
L’un des nombreux avantages de la loi Pinel est la réduction d’impôts sur le revenu accordé aux futurs propriétaires bailleurs. Cette réduction varie en fonction de la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire investisseur lors de l’achat de son bien, pouvant aller de 10,5% à 15%, voire 17,5%. Il est important de noter que ces réductions d’impôts s’appliquent exclusivement aux logements neufs construits dans des zones éligibles répondant aux critères de tension du marché immobilier.
Le dispositif Pinel a un double objectif : soutenir la construction de nouveaux logements dans les villes où la demande est forte et l’offre insuffisante et offrir des logements neufs et décents à des loyers accessibles aux foyers français. Si l’investisseur souhaite acquérir un bien immobilier non neuf, il peut opter pour un achat en état futur d’achèvement (VEFA) et disposer d’un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d’acquisition pour finaliser le bien. S’il s’agit d’un bien en cours de construction ou de rénovation, l’investisseur dispose jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat pour le finaliser.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Saint Nazaire
Afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel, il est essentiel de respecter plusieurs conditions. Tout d’abord, le bien immobilier doit être acquis neuf, en VEFA ou avoir fait l’objet d’une rénovation importante le ramenant à un état quasi neuf. Il doit être destiné à la location non meublée pour une résidence principale du locataire. Les normes de construction et de performances énergétiques doivent être conformes, à la réglementation environnementale RE2020.
Depuis janvier 2023, ces normes ont été renforcées pour garantir que le bien immobilier soit peu énergivore, offrant un avantage considérable pour le propriétaire et le locataire. Il est également impératif de respecter les plafonds de loyers applicables, ainsi que le plafond de ressources des locataires.
De plus, le propriétaire doit s’engager à louer le bien immobilier nu sur une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. C’est son choix qui déterminera la réduction d’impôts accordée. Il convient de rappeler que la réduction d’impôt est calculée sur un plafond d’investissement maximal de 300 000€ et que les logements éligibles à la loi Pinel ont également des plafonds de prix au mètre carré.
Depuis le début de l’année 2023, une nouvelle réglementation impose des surfaces minimales pour chaque type de biens : studio, T2, T3, T4. Cette réglementation vise à assurer le confort des locataires et la qualité des logements proposés à la location.
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| Studio | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
4. Quelle zone Pinel à Saint Nazaire ?
Comme vous l’avez lu précédemment, la loi Pinel vous offre des avantages attractifs lors d’un investissement dans l’immobilier locatif. Toutefois, il convient de noter que toutes les villes ne sont pas éligibles à ce dispositif. Pour déterminer l’accessibilité de la loi Pinel dans chaque ville, le gouvernement a établi un zonage géographique basé sur la tension du marché locatif local. Les villes comme Paris et Lyon, qui ont une forte demande de logements locatifs, sont classées dans les zones A bis et A. Le territoire français est ainsi divisé en cinq grandes zones : A bis, A, B1, B2 et C.
La ville de Saint Nazaire, quant à elle est éligible au dispositif Pinel grâce à son classement en zone B1 Pinel, résultant d’une demande soutenue de logements locatifs dans la ville. Il est important de noter que les zones éligibles au dispositif Pinel peuvent être modifiées, il est donc essentiel de vérifier régulièrement l’éligibilité de sa ville au dispositif Pinel avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Saint Nazaire
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer est une réglementation qui a été mise en place pour permettre à des actifs ayant des revenus modérés de pouvoir accéder à des loyers abordables, en particulier dans des villes où la demande locative est forte, comme à Saint-Nazaire. Cette limite de loyer correspond au montant maximal que le propriétaire peut demander à son locataire pour un appartement en Pinel.
Dans la zone B1 à Saint-Nazaire, le plafond de loyer est fixé à 10,55€ par mètre carré. Grâce à cette mesure, de nouveaux logements sont maintenant accessibles à des ménages qui ne pouvaient pas y accéder auparavant. Bien que cela n’ait pas résolu le manque de logements en France, cela a tout de même permis de rendre les locations plus abordables pour les locataires.
Pour calculer le plafond de loyer correspondant à votre logement, vous devez prendre en compte deux critères : la surface de votre bien et la zone d’éligibilité dans laquelle il se trouve. Le montant maximal que vous pouvez demander pour votre bien sera alors déterminé en fonction de ces deux facteurs. En fin de compte, le plafond est une mesure équitable pour tous les acteurs du marché locatif et contribue à un accès juste au logement.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’État et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).
Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 67 m2 en plein dans le quartier Kerlédé. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/67) = 0,98. Le loyer maximum sera donc de (10,55*0,98) *67 = 695,25€
Les plafonds de ressources
Prendre en compte le critère du plafond de ressources pour bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Pinel est nécessaire. Ce critère est important car il détermine si le locataire est éligible à la location du bien immobilier. Le plafond de ressources est établi par le gouvernement en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal du locataire. Les propriétaires doivent veiller à ce que leurs locataires respectent ce plafond en vérifiant régulièrement leurs justificatifs de revenus. En respectant ce critère, les propriétaires peuvent bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Pinel tout en offrant des loyers abordables à des locataires qui en ont besoin.
| Composition du foyer locataire | Lieu de Situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 et C (en €) |
|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ | 28 876€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ | 38 560€ |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 77 120€ | 70 718€ | 51 524€ | 46 372€ |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ | 55 982€ |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ | 65 856€ |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ | 74 219€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734€ | +12 573€ | +9 200€ | +8 277€ |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Saint Nazaire
Eloise et Marc, un jeune couple de trentenaires, ont pour objectif d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Ils ont donc décidé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine de Netinvestissement pour les aider dans leur démarche.
Après une étude approfondie des différentes villes et régions proposant des programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel, Eloise et Marc ont finalement jeté leur dévolu sur la ville de Saint Nazaire, qui voit son marché immobilier en pleine croissance.
En collaboration avec leur conseiller, ils ont pu identifier un programme immobilier neuf répondant parfaitement à leurs critères de sélection. Le bien qu’ils ont choisis est un appartement de type T3 situé au cœur de la ville dans le quartier Kerlédé.
Eloise se concentre sur le montant de réduction qu’elle va obtenir grâce à leur investissement. Elle commence donc à faire quelques calculs. L’appartement qu’ils ont choisi est vendu à une valeur de 181 980€. La durée minimale qu’ils ont choisie est de 12 ans ce qui signifie que le taux appliqué sera de 17,5% du montant investit. La somme annuelle d’impôts qu’ils économiseront sera égale à 2 653,86€. Ce qui correspond à la somme de 31 846,5€ de réductions d’impôts au cours des 12 années.
Eloise est Marc sont alors ravis de leur investissement immobilier locatif en loi Pinel à Saint-Nazaire. Ils sont convaincus que leur bien immobilier continuera à prendre de la valeur dans les années à venir, tout en leur permettant de réaliser une opération financière rentable et durable.
7. Notre sélection des meilleurs quartiers à Saint Nazaire : notre top 3
Les quartiers Kerlédé
Le quartier de Kerlédé se situe à l’est du centre-ville, entre les quartiers de la Chesnaie, la Ville-aux-Roses et le Point-du-Jour.
Kerlédé est un quartier résidentiel calme et verdoyant, composé principalement de maisons individuelles et de petits immeubles. Il bénéficie d’un cadre de vie agréable, avec de nombreux espaces verts et des équipements de proximité tels que des écoles, des commerces et des services de santé.
Le quartier est bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus qui permettent de rejoindre rapidement le centre-ville et les autres quartiers de Saint-Nazaire. Il est également proche de la gare SNCF, ce qui facilite les déplacements vers les villes voisines.
Kerlédé est également situé à proximité de la plage de Saint-Nazaire, qui est accessible à pied ou à vélo. Cette plage est très appréciée des habitants du quartier, qui peuvent profiter des activités nautiques et des animations estivales qui y sont proposées.
Enfin, le quartier est connu pour son marché de producteurs locaux, qui a lieu tous les samedis matin et qui propose une grande variété de produits frais et de qualité. Ce marché est très apprécié des habitants du quartier, qui y trouvent une ambiance conviviale et chaleureuse.
Jardin des Plantes
Le quartier du Jardin des Plantes tient son nom du parc public du même nom, qui s’étend sur environ 17 hectares et constitue le cœur du quartier.
Le jardin des Plantes est un quartier résidentiel calme et verdoyant très apprécié des familles. Il est composé principalement de maisons individuelles, avec quelques petits immeubles et résidences. Les rues sont bordées d’arbres et les habitations sont souvent entourées de jardins.
Outre le parc du Jardin des Plantes, le quartier dispose de plusieurs espaces verts, dont le Parc des Sports et de l’Amitié qui comprend des terrains de football, de basket-ball, de handball et une piscine.
Le quartier est également bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus qui le traversent et le relient au centre-ville de Saint-Nazaire.
Enfin, ce quartier dispose de divers commerces de proximité, notamment des boulangeries des épiceries, des pharmacies et des restaurants.
Quartier du Méan-Penhoët
Le quartier du Méan-Penhoët est principalement résidentiel, c’est un quartier relativement récent, construit dans les années 1960 pour loger les ouvriers des chantiers navals de la ville. Il est caractérisé par des grands ensembles de logements collectifs et des maisons individuelles.
Le quartier dispose d’une grande diversité de services et d’équipements. On y trouve plusieurs écoles, des commerces de proximité, des équipements sportifs, un parc, un centre social, une bibliothèque et un marché hebdomadaire.
C’est un quartier bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus qui le relient au centre-ville de Saint-Nazaire et aux communes environnantes. Le Méan-Penhoët est également situé à proximité d’axe routier, qui permet de rejoindre facilement les autres villes de la région.
Ce quartier est connu pour son engagement dans des initiatives écologiques et durables. Il abrite notamment la Maison de l’environnement, un lieu de sensibilisation et de formation à la protection de l’environnement et au développement durable.
Grâce à ce guide, vous aurez appris que la ville de Saint-Nazaire offre de nombreuses opportunités d’investissement immobilier grâce à son attractivité. Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez réaliser un investissement locatif avantageux tout en contribuant au développement de la ville. En outre, Saint Nazaire bénéficie d’une situation géographique privilégiée entre mer et campagne, offrant un cadre de vie agréable et de nombreuses activités culturelles et sportives.
Chez Netinvestissement, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier à Saint Nazaire. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.
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