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Investir en Loi Pinel au Havre

En résumé ...
Le Havre est, entre autres, le deuxième plus grand port de France. Une ville qui offre une qualité de vie agréable et recherchée particulièrement après le Covid, elle ne se situe qu’à seulement 2h20 de Paris. Un investissement en Loi Pinel pourrait bien y être fort judicieux.

L’article « Investir en Loi Pinel au Havre » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

La ville du Havre est en effet principalement connue pour son port maritime qui est le deuxième plus important de France derrière Marseille. C’est aussi la première ville de Normandie et elle compte un peu moins de 185 000 habitants.

Bien que les prix de l’immobilier aient bien augmenté au cours des dernières années (+35% sur 5 ans !) ils restent encore accessibles, c’est pourquoi investir en Loi Pinel au Havre reste encore un choix judicieux pour les investisseurs. Investissement intéressant qui permet en outre de bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif tout en profitant du dynamisme de la ville en pleine expansion et donc d’une possible plus-value significative en sortie d’opération.

Pour cela, nous vous expliquons les principales étapes à connaitre concernant la Loi Pinel afin de réaliser cet investissement immobilier en toute sérénité.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

1. Pourquoi investir en loi Pinel au Havre ?

Le Havre est une ville dynamique qui attire chaque année de plus en plus d’habitants et d’étudiants. Avec une population de 184 000 habitants, elle est connue pour son dynamisme économique, ses riches opportunités d’emploi et son port de qualité.

La ville est en pleine rénovation avec la construction de nombreux nouveaux bâtiments, tels qu’un campus universitaire, et des zones commerciales qui répondent à la nécessité pour le Havre de se renouveler en tant que port de voyages. Sa proximité avec Paris et le Royaume-Uni, ainsi que son économie dynamique, confèrent à la ville une influence internationale, ce qui en fait un excellent lieu d’investissement.

L’industrie touristique du Havre est importante avec de nombreux labels reconnus tels que station balnéaire, station nautique et site du patrimoine mondial de l’UNESCO. Elle attire de nombreux touristes chaque année et sert de point de départ à de nombreuses croisières, avec 240 000 visiteurs provenant de 120 ports différents chaque été. Le centre-ville, conçu et construit par des architectes célèbres tels qu’Auguste Perret ou encore Oscar Niemeyer, propose diverses activités : cuisine normande, découvertes architecturales et promenades en bord de mer…

La culture et la tradition sont deux éléments importants de la vie au Havre qui accueille de nombreuses célébrations, festivals et compétitions sportives, comme le Tour de France et la Fédération française de football.

L’économie havraise doit une grande partie de son succès à son port, premier port à conteneurs français. Des investissements de 1,5 milliard d’euros depuis 2008 ont permis de créer plus de 32 000 emplois directs. Des entreprises telles que Total, ExxonMobil, Renault, Aircelle et Sanofi-Aventis profitent de ces installations portuaires. Pour maintenir sa dynamique économique, la ville doit continuer à innover, à attirer de nouvelles entreprises et à créer de nouveaux pôles d’excellence.

En résumé, le Havre est une ville dynamique économiquement et culturellement et touristiquement attractive. Ses prix immobiliers restent encore abordables, sa proximité avec Paris et le Royaume-Uni en font un lieu de vie et d’investissement attrayant.

La Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf en contrepartie d’un engagement de mise en location du dit logement pendant une certaine durée.

Cette réduction d’impôts peut aller jusqu’à 17,5% du montant investi (dans la limite d’un investissement de 300.000 €) si vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 12 ans. Le Havre du fait de son dynamisme économique souffre en effet d’une demande locative importante portée par une attractivité forte. Les habitants ont donc le plus grand mal à trouver un logement à louer.

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Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel au Havre ?

En septembre 2014, l’ex-ministre du logement, Sylvia Pinel, a instauré la Loi Pinel, visant à encourager l’investissement locatif dans les villes où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

Pour répondre à l’évolution du marché immobilier locatif et aux besoins de réduction de la consommation d’énergie en France et plus généralement aux tendances actuelles, la Loi Pinel a évolué et s’appelle depuis le 1er janvier 2023 la Loi Pinel Plus.

Ce dispositif Pinel plus est en effet bien plus complet et plus soucieux de la préservation de notre environnement. Lors d’un achat en Loi Pinel Plus, les propriétaires bailleurs bénéficient donc d’une réduction d’impôts sur le revenu de 10,5%, 15% ou 17,5%, selon la durée d’engagement de location choisie : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les logements éligibles à ces avantages fiscaux doivent être situés dans des zones déterminées où le marché de l’immobilier est tendu. La Loi Pinel encourage également l’investissement dans des logements neufs ou à rénover afin de stimuler la construction de logements dans des zones ou le marché de l’immobilier est le plus tendu. Ce sont des zones où l’offre ne répond pas à la demande et où s’est créé un déséquilibre entre ces dernières.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir dans un logement non neuf c’est possible, vous devez acheter le bien en état futur d’achèvement (VEFA), vous disposez d'un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d'acquisition pour le réaliser. Si vous faites construire un bien, vous disposez également d'un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis de construire. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de construction ou de rénovation, vous avez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année de l'achat du bien pour le finaliser.

La Loi Pinel plus s’accompagne également de la nécessité de respecter des plafonds de ressources et de loyers mis en place pour faciliter l’accès à la location de logements neufs ou quasiment neufs aux ménages actifs ayant des revenus intermédiaires.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel au Havre

Comme nous l’avons vu précédemment, pour être éligible, le bien doit être neuf ou acheté en état futur d’achèvement (VEFA). De plus, le bien devra être mis en location non meublé et considéré comme la résidence principale du locataire. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien devra donc respecter les normes de construction et de performances énergétiques, notamment la réglementation RE 2020, qui garantit une faible consommation d’énergie et donc une grande économie. Depuis le 1er janvier 2023, la réglementation est devenue encore plus rigoureuse, exigeant les derniers matériaux et une maitrise de la consommation et de la réduction énergétique doivent être respectées.

Le propriétaire bailleur doit également respecter les plafonds de loyer et de ressources pour les locataires, qui arrivent en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes vivant dans le logement c’est à dire en fonction du foyer fiscal du locataire (célibataire, en couple, couple avec 1 enfant…).

L’investisseur doit également s’engager à louer le bien pendant une période minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon la durée minimale choisie lors de l’achat du bien. Il convient de noter que les conditions peuvent varier en fonction de l’année de l’investissement et de la zone géographique choisie.

La réduction d’impôt accordée aux investisseurs est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€. De plus, il y a des plafonds de prix au mètre carré pour les logements éligibles à la Loi Pinel. Depuis le début d’année 2023, de nouvelles réglementations doivent également être respectées. En effet, des surfaces minimales sont requises en fonction du type de biens que vous décidiez d’acheter : studio, T1, T2, T3 …

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel au Havre ?

En France, la Loi Pinel offre des réductions d’impôts pour les investisseurs dans l’immobilier locatif neuf, mais ces avantages fiscaux varient selon la zone géographique du bien. Les zones éligibles à la loi Pinel sont les zones tendues où la demande locative est forte.

5 grandes zones établies sont classées sur le territoire français en fonction de la tension du marché locatif. Il s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est représentée par la région parisienne, tandis que les autres zones regroupent plusieurs villes. Les métropoles régionales comme Toulouse, Bordeaux ou Nantes sont situées en zone B1, où le marché immobilier est très tendu. Les zones B2 et C ne sont quant à elles plus éligibles à la Loi.

Le Havre, en raison de son agglomération de plus de 250 000 habitants et de son marché immobilier tendu, est classée en zone B1. Les investisseurs qui achètent un bien locatif neuf au Havre peuvent donc bénéficier de la réduction d’impôts de la Loi Pinel, à condition de remplir les autres critères d’éligibilité rappelés ci-dessus. La connaissance de ces zones peut aider les investisseurs à déterminer la rentabilité potentielle de leur investissement immobilier, en fonction de la demande locative et de l’avantage fiscal proposé par la loi.

5. Les plafonds de la loi Pinel au Havre

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer a été instauré pour résoudre le déséquilibre du marché locatif et permettre aux ménages actifs d’accéder à des logements décents à des loyers abordables. En zone B1, comme au Havre, le plafond de loyer s’élève à 10,55€ par m2. Cette mesure a permis de donner accès à des logements qui étaient inaccessibles en raison de la forte pression sur le marché locatif.

Bien que l’encadrement des loyers n’ait pas mis fin à la flambée du marché de l’immobilier, les loyers sont désormais plus accessibles. Le plafond de loyer correspond au montant maximum que le propriétaire bailleur peut demander chaque mois à son locataire. Ce montant est calculé en fonction de la surface pondérée du bien et de la zone d’éligibilité. Il est important de vérifier que le loyer demandé par le propriétaire bailleur respecte bien le plafond de loyer fixé par la loi Pinel. Dans le cas contraire, le locataire pourrait contester le montant du loyer et demander une baisse à hauteur du plafond.

Le plafond de loyer est un élément-clé de la Loi Pinel qui offre, en contrepartie, des avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers, tout en garantissant un accès à des logements décents à des loyers raisonnables pour les ménages aux revenus modestes.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 40 m2 en plein centre du Havre. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/40) = 1,18. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,18) *40 = 497,96€.

Les plafonds de ressources

Le plafond de ressources est l’autre critère important à prendre en compte pour bénéficier de la réduction d’impôts offerte par la Loi Pinel. Ce plafond permet au locataire de classe moyenne d’accéder à des logements de qualité tout en garantissant aux propriétaires que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer le loyer du logement. Le plafond de ressources est fixé par le gouvernement en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et varie en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Il peut donc changer d’une année sur l’autre. Les locataires doivent fournir des justificatifs de revenus pour prouver qu’ils respectent le plafond de ressources.

Le respect des critères de plafond de ressources permet donc aux propriétaires de bénéficier de la réduction d’impôts offerte par la Loi Pinel tout en garantissant aux locataires un accès à des logements décents et abordables. Les plafonds de ressources, ainsi que les autres critères d’éligibilité de la Loi Pinel, doivent être soigneusement étudiés avant de réaliser un investissement immobilier pour maximiser les avantages fiscaux et en bénéficier à long terme.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel au Havre

Manon et Hugo souhaitent investir dans l’immobilier. Après avoir étudié plusieurs villes avec leur chef de projet patrimonial de chez Netinvestissement, ils ont choisi Le Havre comme ville d’investissement idéale au vue de leur objectif. Leur objectif principal étant de développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. Le dispositif Pinel semble être un choix judicieux pour eux, car il leur permettra de percevoir des revenus chaque mois sur le long terme qui viendra rembourser une part significative du prêt. Manon s’intéresse particulièrement à la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel et commence à faire ses calculs. Le bien immobilier qu’ils ont choisi ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 176 610€.

Etant encore jeunes, ils ont décidé de louer le bien sûr une durée minimale de 12 ans. Le taux appliqué sera donc de 17,5%. Manon fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 17,5% soit 1,47% par an, la somme annuelle qu’ils percevront sera égale à 2 575,56€, ce qui correspond à une somme de 30 906,75€ de réduction d’impôts au cours des 12 années.

7. Notre sélection des meilleurs quartiers au Havre : Notre top 3

Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné les quatre quartiers du Havre qui se démarquent des autres en fonction de plusieurs critères.

Le quartier saint-Vincent du Havre

Ce quartier qui longe le front de mer, est un endroit très demandé pour investir dans l’immobilier. Cette zone est très appréciée pour sa douceur de vivre et sa proximité du centre-ville et des plages de Normandie. Elle offre également un réseau de transports efficace, de nombreux commerces et services, ce qui en fait un choix idéal pour les touristes, les jeunes actifs et les couples. Bien que les maisons soient rares, elles bénéficient d’une forte demande, tandis que les appartements vont du studio au T3.

Le front de mer est un choix sûr en matière d’investissement locatif, bien que les biens disponibles soient plus rares et les prix plus élevés. Au Havre, le front de mer est limitrophe au centre-ville, ce qui accroit sa popularité. C’est également le secteur le plus prestigieux de la ville, avec des prix qui dépassent souvent les 3 000 € le mètre carré pour une vue sur la mer.

En somme, investir dans l’immobilier sur le front de mer au Havre peut être un choix judicieux, grâce à son environnement calme, son réseau de transport efficace, ses nombreux commerces et services, ainsi que sa proximité avec les plages de Normandie et le centre-ville. Bien que les prix soient plus élevés que dans le reste de la ville, le secteur offre de belles perspectives de rentabilité pour les investisseurs.

Investir dans le centre-ville du Havre

Le centre-ville du Havre peut être une opportunité intéressante pour de nombreuses raisons. Depuis une vingtaine d’années, la ville a connu une transformation significative qui a renforcé son attractivité, avec la création de nouveaux équipements tels que le centre commercial des Docks Vauban, la salle de spectacle Docks Océane, une bibliothèque de nouvelle génération, un centre des congrès, ainsi que la cité numérique qui accueille l’Ecole de Management de Normandie. Cette dynamique a permis d’attirer de nouvelles entreprises et de créer des emplois. De plus, le Havre est un port important qui assure une connexion directe avec des destinations internationales, ce qui peut être un avantage pour les entreprises qui souhaitent importer ou exporter des marchandises.

En outre, le centre-ville du Havre dispose d’un patrimoine architectural et culturel riche, avec des bâtiments emblématiques tels que l’église Saint Joseph, la Maison de l’Armateur ou encore la mairie inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO. Cela contribue à créer un cadre de vie agréable pour les résidents et les visiteurs. Enfin, la ville du Havre bénéficie d’un marché immobilier locatif attractif avec des prix encore abordables, par rapport à certaines grandes villes françaises. Les investisseurs peuvent ainsi trouver des biens immobiliers intéressants pour des projets de développement résidentiel ou commercial. Le quartier du centre-ville est l’endroit où les prix sont les plus élevés. Il totalise 18 656 habitants, dont la moyenne d’âge est de 46 ans.

Le quartier Mont Gaillard

Il présente de nombreux atouts pour les investisseurs. Tout d’abord, il s’agit d’un quartier en pleine mutation qui connait une véritable transformation urbaine depuis quelques années. De nombreux projets ont été lancés dans le cadre de la rénovation urbaine, visant à améliorer la qualité de vie des habitants et à redynamiser le quartier. Ces projets incluent la construction de nouveaux logements, l’aménagement de nouveaux espaces verts et la rénovation des équipements publics. Le quartier Mont Gaillard bénéficie également d’une situation géographique privilégiée, à proximité du centre-ville du Havre, de la gare et de l’aéroport. Il est donc facilement accessible, ce qui en fait un quartier attractif pour les investisseurs et les locataires.

En termes d’infrastructures, le quartier dispose de nombreux équipements sportifs et culturels, tels que des stades, des salles de sport, des centres culturels et une piscine. Il est également bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus qui permettent de rejoindre rapidement le centre-ville et les zones d’activités économiques. Enfin, le quartier Mont Gaillard dispose d’un tissu économiquement dynamique, avec la présence de nombreuses entreprises et commerces. Il offre ainsi de nombreuses opportunités d’investissement, que ce soit dans l’immobilier résidentiel ou commercial. En somme, investir dans le quartier Mont Gaillard au Havre présente de nombreux avantages, avec une situation géographique privilégiée, une transformation urbaine en cours, une offre culturelle et sportive importante, une bonne accessibilité, ainsi qu’un tissu économiquement dynamique.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1904 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Informations très claires. Navigation aisée."

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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