Mis à jour le 17/04/2023

Investir en Pinel optimisé au déficit foncier

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Écrit par Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en achetant un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement destiné à la location. En optant pour le déficit foncier, les investisseurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges et les travaux de rénovation effectués sur des biens anciens acquis dans le but de les louer.

Cette combinaison de la loi Pinel et du déficit foncier offre une opportunité unique aux investisseurs immobiliers de réduire à la fois leur impôt sur le revenu, tout en bénéficiant d'un revenu locatif régulier et d'une plus-value potentielle à long terme. Cependant, cette stratégie n'est pas sans risque et nécessite une analyse minutieuse des caractéristiques du projet pour optimiser son potentiel de rentabilité.

A travers ce guide, nous examinerons les avantages et les risques de l'investissement en Pinel optimisé au déficit foncier, ainsi que les critères à prendre en compte avant de se lancer dans ce type d'investissement immobilier.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une disposition fiscale française qui permet aux propriétaires d’un ou plusieurs logements à usage locatif de déduire certaines dépenses liées à l'entretien, la réparation ou la rénovation de leurs revenus locatifs afin de réduire leur base imposable et par voie de conséquence, leur imposition.

Lorsque les sommes de ces dépenses déductibles sont supérieures aux revenus fonciers sur une année fiscale, le propriétaire peut générer ce que l’on appelle un déficit foncier.

Ce déficit peut alors être imputé (déduit) sur le revenu global du propriétaire jusqu'à une certaine limite, réduisant ainsi directement son impôt sur le revenu.

En 2022, le gouvernement a adopté un projet de loi de finances rectificative qui a augmenté le montant du déficit foncier qui peut être déduit de l'impôt sur le revenu. Le nouveau montant maximum est de 21 400 euros, soit le double du précédent montant de 10 700 euros. Cette mesure s'applique aux propriétaires qui réalisent des travaux de rénovations énergétiques sur des logements considérés comme des "passoires énergétiques". Ces travaux doivent impérativement permettre au logement d'atteindre une performance énergétique minimale de classe D. Cette mesure ne concerne que les travaux commencés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Pour tous les autres logements, ceux qui ne sont pas considérés comme des passoires énergétiques, le plafond de 10 700 € reste toutefois inchangé en 2023.

Lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus locatifs de plus de 10 700 € (ou 21 400 € dans le cas des passoires énergétiques), le solde de déficit est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers et pendant 6 ans sur le revenu global.

Il est important de noter que le déficit foncier ne peut être généré que sur des biens immobiliers à usages locatifs sans distinction du fait qu’ils soient loués vides ou meublés. A l’inverse, les biens utilisés au titre de résidence principale ou secondaires sont totalement exclus de ce dispositif.

2. Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier

Caractéristiques du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier

Le Pinel optimisé au déficit foncier est l’addition de deux régimes : la loi Pinel ET le déficit foncier.

Ce dispositif peut être mis en place dès lors que la nature des travaux à effectuer dans un logement est compatible avec ces deux dispositifs fiscaux.

Dans les faits, le Pinel est dans son format originel destiné aux investisseurs se portant acquéreur d’un bien immobiliers neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) situé dans une zone géographique éligible (Abis ; A ; B1).

Le déficit foncier, lui à l’inverse est destiné aux investisseurs se positionnant à l’achat d’un logement immobilier ancien dans le but d’y réaliser des travaux de réhabilitations.

En pratique, le régime du Pinel optimisé au déficit foncier consiste à réaliser un investissement dans un actif immobilier ancien dans le but de le remettre à neuf.

Ainsi, ce type d’opération dissocie deux différents types de travaux de réhabilitation :

  • Les travaux sur les parties privatives
  • Les travaux sur les parties communes

Quels sont les avantages du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier ?

Bénéficier d’une double défiscalisation

Nous le verrons plus en détails au travers d’un exemple précis en dernière partie de ce guide mais ce dispositif permet de cumuler la réduction Pinel à celle du déficit foncier. Ce type d’investissement peut ainsi réduire fortement et durablement l’impôt de l’investisseur qui se positionne sur ce type de projet immobilier.

Investir dans un cœur de ville

Contrairement au dispositif Pinel classique et l’achat d’un appartement neuf, les programmes en Pinel optimisé au déficit foncier seront souvent situés en hyper centre-ville.

En effet, les terrains à bâtir se font de plus en plus rares dans ce type d’emplacement ce qui contraint les promoteurs immobiliers à délocaliser leurs programmes immobiliers neufs en périphérie des grandes agglomérations françaises.

Les programmes en réhabilitation ne sont pas soumis à ce type de contraintes d’emplacement du fait qu’ils ont pour finalité de rénover des immeubles anciens permettant aux investisseurs de se positionner sur des adresses « cœur de ville ».

En outre, les programmes qui répondent aux critères d'éligibilité pour le Pinel optimisé au déficit foncier sont souvent des petites copropriétés présentant des caractéristiques architecturales intéressantes.

Netinvestissement vous recommande : Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

3. Qui peut investir en Pinel optimisé au déficit foncier ?

Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier est destiné aux investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Pinel et au déficit foncier.

Toutefois, il convient de noter que ce dispositif est réservé aux contribuables français domiciliés en France et qui sont soumis à l'impôt sur le revenu. Les non-résidents fiscaux ne peuvent pas investir en Pinel optimisé au déficit foncier.

De plus, pour investir en Pinel optimisé au déficit foncier, il est nécessaire de disposer soit d'un capital suffisant, soit d’une capacité d’emprunt suffisante pour financer l'acquisition d'un bien immobilier, ainsi que les travaux de rénovation nécessaires pour bénéficier du déficit foncier.

Également, ce type de dispositif est principalement destiné aux investisseurs disposant déjà d’autres revenus locatifs ou ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) supérieure ou égale à 30%. En effet, la réduction d’impôt associée au déficit foncier sera plus intéressante dans ces deux types de situation.

Enfin, il est important de souligner que l'investissement en Pinel optimisé au déficit foncier est réservé aux investisseurs ayant une certaine connaissance du marché immobilier et des dispositifs fiscaux. Dans le cas contraire, il est vivement recommandé de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer dans ce type d'investissement.

À ce titre toute l’équipe de Netinvestissement se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.

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4. Quelles sont les conditions pour investir en Pinel optimisé au déficit foncier ?

Pour investir en Pinel optimisé au déficit foncier, il y a deux types de conditions à respecter :

  • Les règles du Pinel
  • La nécessité de réaliser des travaux

Les règles du Pinel

En effet, ce dispositif d’incitation fiscale reprend toutes les règles du dispositif Pinel classique, à savoir :

  • Investir dans un bien immobilier situé en zone éligible au dispositif Pinel.
  • Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires fixés par la loi Pinel.
  • Louer le bien immobilier à un locataire en tant que résidence principale pendant au moins 6 ans.
  • Respecter les normes environnementales et thermiques en vigueur.
  • Le prix du foncier + travaux partie privative ne doit pas excéder 300 000 €

La nécessité de réaliser des travaux

Investir dans l'immobilier ancien sous le régime de la loi Pinel optimisée au déficit foncier nécessite de satisfaire à plusieurs conditions d'éligibilité. Il est en effet nécessaire de faire examiner le logement ancien par un expert indépendant pour déterminer les défauts de décence et de performance énergétique.

À la suite de cette expertise, le ou les investisseurs devront s'engager à corriger ces lacunes pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Comme évoqué à l’instant, pour être éligible, un expert doit établir un rapport sur les critères de décence et de performance énergétique du logement.

Pour la décence, le rapport doit déterminer si le logement respecte les quinze critères de décence. S'il ne répond pas favorablement à au moins quatre d'entre eux, il peut faire l’objet d’une réhabilitation éligible au dispositif.

Les critères de décences portent sur les éléments suivants : gros œuvre, charpente, étanchéité, dispositifs de sécurité, plomb dans les peintures, amiante, réseaux d'eau, installations de gaz, installations sanitaires, cuisine, dispositif de chauffage, ventilation, parois et menuiseries, et la composition générale du logement.

Pour la performance énergétique, le rapport doit évaluer le respect des douze critères, qui comprennent notamment la surface minimale du logement, l'absence de plomb, d'amiante et de risques d'accessibilité, la qualité des ouvrants, l'installation électrique et de gaz, l'évacuation des eaux usées, la présence d'un équipement de chauffage, la toilette, la protection solaire et l'isolation des combles.

Dans le cas où le rapport fait état que le logement ne valide pas six de ces douze critères, alors il peut faire l’objet d’une réhabilitation éligible à ce dispositif du Pinel optimisé au déficit foncier.

Vous l’avez compris, il est indispensable de prouver que l’actif immobilier nécessite d’importants travaux de réhabilitation pour devenir éligible à ce dispositif.

C’est d’ailleurs la motivation première des pouvoirs publiques qui ambitionnent de faire appel aux investisseurs privés pour rénover le parc immobilier ancien du pays.

Pour conclure sur ce point, il sera naturellement indispensable de réaliser une nouvelle expertise à la fin des travaux qui devra attester que l’ensemble des quinze critères de décence ainsi que les douze critères de performances énergétiques sont validés.

C’est ici que ce dispositif présente un risque pour les investisseurs. En effet dans le cas contraire la réduction d’impôt ne sera pas octroyée par l’administration fiscale. Il est donc plus que recommandé de se faire accompagner par des professionnels afin d’éviter tout risque de requalification fiscale.

5. Exemple de cumul des deux dispositifs

Afin d’illustrer le mécanisme, voyons à présent un exemple précis :

Madame et Monsieur Durand ambitionnent d’investir dans un appartement éligible au Pinel optimisé au déficit foncier. Ils disposent de revenus confortables (TMI 41%) et perçoivent d’importants revenus locatifs grâce à plusieurs investissements locatifs.

Ils sont sur le point de se positionner sur l’achat d’un appartement pour un montant total de 390 000 € répartis de la manière suivante :

  • 200 000 € de foncier (valeur de l’appartement avant travaux)
  • 80 000 € de travaux dans l’appartement (partie privative) qui sont éligibles à la réduction Pinel
  • 110 000 € de travaux éligibles au déficit foncier (toiture, façade, partie commune…)

Selon les nouveaux barèmes de réduction Pinel, ils pourront réduire leur imposition à hauteur de 17,5% du prix de l’appartement majoré des travaux privatifs, soit 17,5% de 280 000 €. La réduction Pinel maximale sur douze ans s’établit ainsi à 49 000 €.

De plus, ils pourront réduire la fiscalité qu’ils supportent sur leurs revenus locatifs à hauteur de 64 020 €. En effet, avant l’opération, ces revenus étaient fiscalisés à hauteur de leur TMI (41%) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%, soit un taux d’imposition global de 58,2% sur leurs revenus locatifs. Ils pourront ainsi réduire leur imposition à hauteur de 58,2% de 110 000 € soit 64 020 €.

Au global, cette opération leur permettra de bénéficier de 113 020 € de réduction d’impôt, soit environ 29% du montant total du projet.

Comme cet exemple le montre, le cumul des deux dispositifs a un impact très significatif sur l’économie d’impôts et donc sur la rentabilité nette globale de l’opération, dopée par l’optimisation fiscale réalisée.

RAPPEL : Pour bénéficier pleinement de la puissance du cumul du Pinel et du déficit foncier, ce type de montage s’adressera malgré tout en priorité aux contribuables fortement imposés et disposant déjà de revenus fonciers nets déjà existants.

En résumé...

Nous l’avons vu, le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier dispose de nombreux avantages. En effet, il donne la possibilité aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier de qualité en centre-ville, en bénéficiant à la fois de la puissance de l’effet de levier du crédit bancaire, d’importantes économies d’impôts et de revenus complémentaires à terme.

En revanche, ces spécificités d’éligibilité en font un dispositif difficile à mettre en place seul pour un investisseur. À moins d’avoir une solide expérience dans la rénovation et une parfaite connaissance des règles fiscales, il semble indispensable de se faire accompagner par un professionnel tel qu'un conseiller Netinvestissement.

N’hésitez pas à solliciter gratuitement un chef de projet patrimonial chez nous. Ils sont là pour vous et se chargeront de vous accompagner dans vos projets en toute objectivité et au mieux de vos intérêts. En effet, si ce dispositif s’avérait ne pas vous convenir ou ne pas être adapté, nous avons accès à toutes les solutions d’investissement disponibles sur le marché. À très bientôt sur Netinvestissement.fr

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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