Comment utiliser le démembrement de propriété pour réduire ses impôts ?

L’une des façons d’éviter une imposition supplémentaire dans cet univers d’investissement « dans la pierre » se situe dans la manière de détenir l’immobilier, plus précisément dans un démembrement de propriété par exemple.

Comment éviter le surplus d’impôt ? Comment optimiser cette fiscalité ? Existe-t-il un moyen d’utiliser l’immobilier pour réduire mes impôts, d’une manière différente que celles que l’on connait tous, à savoir via des investissements type Pinel, Malraux, ou autre ?

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Finalement assez peu utilisé, bien qu’existant depuis de nombreuses (nombreuses) années, le démembrement de propriété permet, comme son nom l’indique, de scinder la propriété d’un bien. Précisément, il permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit de ce bien.

Pour faire simple, le démembrement vous permet de devenir propriétaire d’un bien de manière matérielle sans en avoir la jouissance ou le droit de jouissance (vous serez alors le nu-propriétaire de ce dernier), ou alors de devenir propriétaire du droit de jouissance de ce même bien, sans en avoir la propriété matérielle. C’est un peu comme si vous deveniez propriétaire de votre maison sans avoir le droit d’y habiter, et que votre moitié (usufruitière) ou une autre personne de votre choix avait le droit d’occupation de cette maison sans avoir le droit de toucher aux murs.

Compte tenu de ces contraintes, le prix de la nue-propriété est inférieur au prix en « pleine propriété », vous permettant ainsi d’être dédommagé du fait de ne pas pouvoir occuper comme bon vous semble le bien acquis. C’est ce qu’on appelle la décote à l’achat.

Vous l’avez donc compris, le nu-propriétaire d’un bien ne perçoit aucun revenu de son investissement. En revanche, son capital est quant à lui bien exposé aux variations et valorisations offertes par le marché dont il est question.

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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

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Ok, c’est super, mais en quoi est-ce que ça m’aide pour mes impôts ?

C’est une très bonne question ! Pour y répondre, il faut tout d’abord se reposer la question suivante : est-ce que je souhaite réduire mes impôts tout de suite, ou bénéficier de rendement et gains sans imposition ? En ce qui concerne le démembrement de propriété, il est évident que la réponse ne peut convenir à la première question, mais plutôt à la seconde.

Petit exercice tout simple :

Vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires, êtes fortement imposé mais souhaitez tout de même bénéficier des politiques de taux assez avantageuses pour investir dans l’immobilier et profiter de l’essor potentiel qu’offre le marché de la pierre en France depuis quelques années. Très bien ! Mais dans cette démarche vient s’ajouter un point d’ombre : les loyers que vous allez générer vont être fortement imposés et viendront donc limiter la performance finale de votre opération.

C’est à ce moment très précis que le démembrement de propriété entre en jeu : avec cette manière d’envisager l’immobilier il vous sera possible de cocher toutes les cases (surtout celle de ne pas générer d’impôt supplémentaire). D’autant plus que le fait d’acheter un bien en nue-propriété pendant 15 ans par exemple vous permettra sans doute de bénéficier d’une décote à l’achat plus que sympathique (de l’ordre de 30% à 35% généralement).

Imaginez donc simplement que vous avez la possibilité d’acheter un appartement de 50m² en région parisienne, pour le prix d’un 30m² à la valorisation actuelle. C’est fou ? Non, c’est le démembrement !

Vous ne bénéficiez donc pas ici de réduction d’impôts ferme comme vous pouvez en bénéficier avec une opération PINEL par exemple, mais vous bénéficiez pendant de nombreuses années d’un investissement qui tourne sans générer le moindre centime d’impôt.

A noter également, pour ceux qui ont « la chance » d’être assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), que celui-ci est porté par l’usufruitier. C’est un réel avantage fiscal si vous visez une acquisition de nue-propriété et que vous êtes concernés par cet impôt.

Très bien, mais qu’est ce qui se passe après ?

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient donc le plein propriétaire du bien en question. Vous devenez donc plein propriétaire de ce petit appartement parisien après 15 ans de patience, et une décote de 35% sur le prix d’achat initial.

Deux solutions s’offrent à vous : vendre ce bien ou le garder.

• Si vous le conserver, alors il deviendra un bien classique que vous pourrez louer ou occuper.
• En revanche si vous le vendez, alors vous récupérez la décote dont vous avez bénéficié. C’est-à-dire que vous allez percevoir ces fameux 35%, et ceci sans imposition (il ne s’agit pas de plus-value mais de récupération d’usufruit). C’est l’une des meilleures facettes du démembrement.

L’exercice sur lequel nous travaillons est donc assez simple à comprendre : la récupération de l’usufruit au terme de votre opération constitue votre plus-value. Cette dernière n’étant pas imposable, il est facile de comprendre l’intérêt que constitue ce type d’opération.

Réduire les impôts, c’est bien. Mais peut-on aller plus loin ?

Bien entendu, la réduction d’impôt sur le court terme est toujours un des principaux objectifs de nos clients, mais il est aussi important de prendre en considération les taxations qui vont s’opérer lors de la transmission de votre patrimoine (si toutefois vous souhaitez le transmettre).

Avec le démembrement de propriété, il vous est possible d’optimiser au maximum les frais de transmission et de succession. C’est un aspect qu’il faut prendre en compte avec beaucoup d’attention.

En effet, utiliser le démembrement de propriété reste une alternative très efficace dans la recherche d’optimisation fiscale, qui plus est dans le cadre de vos droits de transmissions. Le montant de patrimoine transmis ou donné à vos bénéficiaires et héritiers sera alors calculé sur la part de ce patrimoine donné (usufruit ou nue-propriété), généralement il s’agit de la nue-propriété, et dans un certain nombre de cas ceci peut être très avantageux.

Par exemple, si vous êtes propriétaire d’une maison de famille que vous souhaitez absolument transmettre à vos enfants sans risquer de voir cet actif taxé par Bercy lors de la transmission ou de la succession, alors pensez à la donation démembrée. En fonction de votre âge, la nue-propriété que vous donnerez va représenter une part plus ou moins importante de la valeur réelle de cette maison.

Voici comment vous aurez utilisé le démembrement pour optimiser votre fiscalité, magique non ?

Il est facile de prendre un raccourci en prétendant que l’immobilier n’est pas la solution la plus fiscalement adaptée aux personnes avec de fortes tranches d’imposition. les revenus générés sont en effet souvent très fortement impactés par les divers prélèvements.

Ce constat n’est pas foncièrement faux, le régime fiscal « classique » de taxation des revenus fonciers n’étant absolument pas avantageux pour quelqu’un dont la tranche marginale d’imposition est supérieure à 30% avec 17,2% de prélèvements sociaux (imaginez sur une TMI à 45%, vous faites cadeau de plus de 60% des revenus perçus à l’administration fiscale).

Mais pour contrer ce phénomène peu sympathique, le démembrement de propriété peut s’avérer être un atout de choix dans votre stratégie patrimoniale. Qu’il s’agisse d’optimiser votre fiscalité pendant votre période d’activité ou même la réduire et l’anticiper dans le cadre de la gestion de votre transmission et succession. L’intérêt majeur que représente le démembrement de propriété repose dans le fait qu’il est accessible à tous et peut être mixé et intégré dans n’importe quel cas de figure.

Comme dans chaque situation, avant de vous lancer tête la première dans la mise en place de ce type d’opération, ou bien alors de refermer ce guide en vous disant que ce n’est pas fait pour vous (ou que vous n’y voyez pas d’intérêt particulier), prenez contact avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement qui saura vous accompagner dans l’analyse de votre situation, de vos projets et vous conseiller dans la mise en place de vos stratégies de démembrement immobilier.