Rappel des grands principes du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une très ancienne technique patrimoniale, inspirée du droit romain et codifiée sous Napoléon en 1804.
Cette technique consiste à diviser en deux droits distincts le droit même de propriété :
Un droit dit d’usufruit
L’usufruitier dispose de droits similaires à celui du plein propriétaire.
Il a le droit d’utiliser l’actif (« usus ») pour ses propres besoins. Pour un bien immobilier, c’est le droit d’y habiter par exemple.
Il a également le droit d’en percevoir les fruits (« fructus »), à savoir d’encaisser les revenus dans le cadre d’un bien immobilier locatif.
Le droit d’usufruit est un droit temporaire : il est soit viager (sur la tête de l’usufruitier) soit constitué pour une durée fixe.
Il peut être d’origine légale (c’est le cas notamment lors d’une succession pour l’usufruit du conjoint survivant).
Mais quelle est la valeur de l’usufruit ?
Lorsque le démembrement de propriété trouve son origine légale dans le cadre d’une donation ou d’une succession par exemple et qu’il est dit viager, sa valeur est fixée par un barème fiscal.
Cette valeur « fiscale » va permettre de déterminer les éventuels droits à payer par chacune des parties, usufruitier et nu propriétaire.
À NOTER :
Généralement, dans le cadre d’une succession, l’usufruit tombe entre les mains du conjoint survivant qui est exonéré, en l’état actuel de la législation, du paiement des droits de succession. La valeur fiscale concerne donc principalement les enfants, par déduction nus propriétaires.
Le barème est fixé à l’article 669 du Code Général des Impôts, et la valeur de la nue-propriété est donc fonction de l’âge de l’usufruitier (et en toute logique, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente).
| Âge de l'usufruitier, moins de : | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Lorsque l’usufruit n’est pas viager mais temporaire, sa valeur fiscale est estimée à 23% de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans.
Et un droit de nue-propriété
Le nu-propriétaire dispose d’un droit de plein propriétaire en devenir à l’extinction de l’usufruit. C’est entre ses mains que va en effet se reconstituer la pleine propriété du bien (réunion de l’usufruit et de la nue-propriété).
Il a finalement un droit dit d’abusus. dans le cas d’un bien immobilier cela revient à détenir les murs de la maison sans pouvoir l’occuper ni la mettre en location.
Le nu propriétaire a donc la possibilité de vendre le bien immobilier, avec l’accord de l’usufruitier dans la plupart des cas.
Historiquement, et dans une France principalement rurale, le démembrement de propriété offrait la possibilité aux paysans de transmettre la nue-propriété à leurs enfants, généralement l’aîné, tout en conservant la possibilité d’exploiter les terres et de vivre des revenus issus de cette agriculture leur vie durant (à savoir les fermages).
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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)1. Pourquoi investir en démembrement de propriété ?
Le cas de l’investisseur en nue-propriété
Lorsque vous achetez la seule nue-propriété d’un actif immobilier, vous renoncez à occuper et à percevoir sur une durée fixée à l’avance les revenus locatifs générés par ce bien.
En contrepartie, vous achetez le bien avec une décote par rapport à son prix de marché, dont le taux est fonction de la durée du démembrement et de la rentabilité locative du bien.
En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes donc pas redevable :
- De l’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux.
- Des charges et impôts fonciers.
- De l’Impôt sur la Fortune Immobilière IFI (c’est l’usufruitier qui est redevable de cet impôt, et pour la valeur en pleine propriété de l’actif en question).
Dans le cadre d’une préparation à la retraite, l’objectif est donc simple : renoncer à percevoir aujourd’hui les revenus locatifs d’un bien immobilier compte tenu d’une pression fiscale importante pendant les années d’activité professionnelle pour reporter cette perception au jour du départ à la retraite (à un moment donc ou vous êtes censés être moins imposés).
Le cas de l’investisseur en usufruit
En matière de placement, l’usufruit est généralement acheté par des sociétés qui souhaitent faire fructifier la trésorerie excédentaire.
C’est un investissement particulièrement intéressant dans ce cas précis, grâce au principe des clés de répartition entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété, qui est nous l’avons vu, notamment fonction de la durée du démembrement.
L’acquéreur bénéficie donc d’une décote sur le prix d’acquisition, et dispose de la faculté d’amortir comptablement la valeur de l’usufruit (et donc d’optimiser fiscalement l’investissement).
2. Comment investir en démembrement de propriété ?
Au travers de l’immobilier direct
Sur le marché primaire : c’est le marché du neuf ou de la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
- Vous achetez donc sur plan la nue-propriété d’un bien immobilier, pour une durée moyenne de démembrement de 15 ou 17 ans.
- Valeur moyenne de la nue-propriété : 65%
Mais aussi sur le marché secondaire : autrement dit, acheter la nue-propriété d’un bien immobilier déjà construit (récemment livré ou ancien).
En effet, la durée de l’investissement en nue-propriété sur des programmes neufs avoisine 15 ans, à compter de la date de livraison (comptons donc deux années supplémentaires le temps de la construction).
Et cette durée peut finalement ne pas correspondre aux attentes de beaucoup d’investisseurs (question d’âges, de profils mais aussi d’objectifs…). Acheter sur le marché secondaire c’est donc bénéficier mécaniquement d’une durée de placement plus courte.
Exemple :
Une opération montée sur une durée de démembrement initiale de 15 ans. Lors d’une revente après 5 ans de détention, le nouvel investisseur n’a plus qu’à patienter 10 ans jusqu’à l’extinction de l’usufruit et donc la reconstitution de la pleine propriété (et n’a pas supporté le délai de construction …).
Par l’intermédiaire d’immobilier indirect : la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Véritable gage de sécurité patrimoniale, la SCPI permet d’allier rendement attractif et barrière contre l’inflation tout en offrant une saine diversification des placements réalisés. C’est un investissement proche de celui de la « pierre », les SCPI sont d’ailleurs traditionnellement appelées « Pierre Papier ».
Concrètement, qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, permettant ainsi :
- D’avoir accès au marché de l’immobilier commercial (difficilement accessible en direct) offrant des rendements annuels plus élevés que l’immobilier d’habitation, de l’ordre de 4,5% à 5% .
- Tout en se dégageant des aléas de gestion, celle-ci étant intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI .
- Et en s’assurant d’une saine diversification de son investissement (et par conséquent une bonne mutualisation des risques) : contrairement à un investissement classique « en direct », l’acquisition de parts de SCPI permet à l’épargnant de répartir son investissement sur plusieurs zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles et au travers de plusieurs centaines de locataires .
Avec plus de 60 ans d’existence, les SCPI confirment donc leur vocation de placement intermédiaire, moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations.
Dernier atout majeur : l’investissement en SCPI présente l’avantage de se réaliser par l’acquisition d’un nombre de parts, donc beaucoup plus « accessible » qu’un investissement immobilier traditionnel en direct.
Vous avez ainsi la possibilité, pour une même somme investie, de mutualiser vos risques en répartissant votre placement sur plusieurs milliers de mètres carré, loués à des entreprises de différents secteurs d’activité et répartis sur plusieurs zones géographiques.
Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI permet également, et de nouveau contrairement à l’investissement immobilier en direct, de disposer de plus de souplesse sur la durée du démembrement.
Nous avons vu plus haut que pour l’immobilier traditionnel en direct, la durée de démembrement est généralement de 15 ans (moins sur le marché secondaire, mais rareté de l’offre).
Pour l’investissement en SCPI, vous avez libre choix entre 3 ans et 20 ans de durée de démembrement.
Reste en dernier lieu la question du financement de cet investissement.
Compte tenu de la non-imposition en cours de route, cet investissement peut judicieusement se réaliser cash (contrairement à un investissement immobilier locatif traditionnel pour lequel il est préférable d’avoir recours au crédit bancaire pour la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt).
À NOTER
Vous avez également la possibilité de financer cet investissement par emprunt afin de bénéficier du levier bancaire. Vous pouvez également, cerise sur le gâteau, bénéficier d’un levier fiscal par la déduction des intérêts sur vos autres revenus fonciers. Nous vous invitons sur ce dernier point en particulier d’être très vigilant aux conditions requises pour bénéficier de cet avantage fiscal.
3. Et que se passe t’il à la fin du démembrement ?
Que l’investissement porte sur de l’immobilier en direct ou sur des parts de SCPI, vous disposez à la fin du démembrement de plusieurs options :
Conserver et percevoir les revenus
Option la plus probable, vous avez acheté la nue-propriété initialement pour reporter la perception des revenus à une date donnée, généralement votre départ à la retraite.
Vous percevez donc des revenus locatifs réguliers (mensuels ou trimestriels), d’une façon logiquement plus optimisée d’un point de vue fiscal (votre niveau d’imposition étant sensiblement moins important à la retraite que pendant vos années d’activité professionnelle).
Vendre et réaliser une pure opération de capitalisation (plus-value immobilière)
Une fois la pleine propriété reconstituée entre vos mains, vous avez la possibilité de disposer librement de votre actif et de simplement le vendre. Vous disposez ainsi d’un capital à ré arbitrer en fonction de vos besoins et projets au jour de votre départ à la retraite.
Vous avez alors réalisé une pure opération de capitalisation, avec une double plus-value :
- La première, mécanique : uniquement liée à la reconstitution de la pleine propriété
- La seconde, économique : si l’actif immobilier en question a pris de la valeur sur la durée du démembrement.
Procéder à une donation
En fonction de l’évolution de votre organisation patrimoniale, il peut être finalement judicieux de procéder à une donation de cet actif à l’issu du démembrement de propriété.
Vous pouvez purement et simplement procéder à une donation classique du bien à vos enfants, ou vous pouvez également consentir à leur profit à un usufruit temporaire (si le timing coïncide par exemple avec des études à financer ou un petit coup de pouce au démarrage de la vie professionnelle).
Le démembrement de propriété immobilier est un véritable couteau suisse de la gestion de patrimoine dans l’optique de préparer sa retraite.
Nous avons vu que cette technique vous permet d’investir dès aujourd’hui dans l’immobilier, dans des conditions attractives et sans subir une pression fiscale confiscatoire.
Quel que soit votre objectif et vos moyens, le démembrement de propriété immobilier vous concerne forcément, faites le point avec un conseiller Netinvestissement !
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