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Investissement en démembrement : les 5 astuces méconnues mais efficaces

En résumé ...

Découvrez nos astuces pour optimiser votre investissement en démembrement : pensez au levier bancaire, profitez des opportunités sur le second marché, investissez dans les SCPI de rendement démembrées...

L’article « Investissement en démembrement : les 5 astuces méconnues mais efficaces » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Avant tout qu’est-ce qu’un droit de propriété ? Le droit de propriété dispose d’attributs qui sont l’usus, le fructus et l’abusus.

Il est de droit réel d'user, de jouir et de disposer d'une chose, d’un bien immobilier. Dans d’autres termes, être l’acquéreur, le propriétaire absolu et exclusif lié à un bien corporel ou incorporel répondant aux conditions fixées et déclarées par la loi.

Ce droit est régi sur le territoire français par l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ces attributs sont donc traduits par :

  • le droit d’user de la chose (l’usus)
  • le droit de jouir de la chose (le fructus)
  • le droit de disposer de la chose (l’abusus)

Longtemps mal connue ou peu utilisée par les épargnants français, la notion juridique du démembrement d’un actif est de plus en plus présente dans les stratégies patrimoniales proposées par les Conseillers en Gestion de Patrimoine.

Au-delà des mécaniques légales apparaissent des solutions simples et structurées permettant à l’investisseur profane de se familiariser avec une technique efficace en matière de sécurisation d’un actif, de maîtrise de sa fiscalité et de levier de gains.

Parmi ces solutions, le démembrement d’un bien immobilier vous permet d’optimiser votre exposition fiscale tout en sécurisant votre capital et de générer un rendement attractif au regard du risque pris. La technique est simple : acheter uniquement la nue-propriété d’un actif immobilier. Netinvestissement vous livre 5 astuces pour rendre plus efficace votre investissement.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en démembrement, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Calibrez votre besoin

Avant tout, il est important que vous calibriez au mieux votre besoin et que vous définissiez un ou plusieurs objectifs précis. Bien qu’il soit impossible de savoir quelle sera votre situation dans les années à venir, il est raisonnable de choisir pourquoi vous faîtes cet investissement.

En effet, acquérir la nue-propriété seule d’un bien immobilier peut répondre à de multiples problématiques. C’est rassurant car cela induit que ce type d’investissement est adaptable à votre évolution personnelle.

Vous pouvez par exemple choisir de sécuriser un capital dont vous « n’avez pas besoin ». Vous ne percevrez aucun revenus locatifs puisque vous ne serez propriétaire que des « murs » du bien en question. Pas de revenus donc pas de fiscalité sur le revenu et pas de prélèvements sociaux. Pas non plus de soucis locatifs, de taxe foncière ou de travaux à prévoir. C’est l’usufruitier qui sera en charge d’entretenir le bien, de supporter la fiscalité et les taxes. Et il devra contractuellement vous remettre les clés du bien au terme de la convention de démembrement en état d’être utilisé.

Vous pouvez aussi décider de limiter votre exposition fiscale à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Dans votre patrimoine, vos biens immobiliers sous forme de démembrement sont fiscalisés à l’impôt sur la fortune immobilière. Lors d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire de biens ou de parts immobiliers ne déclare pas le bien à l’administration fiscale, cela revient à l’usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété.

Exemple : l’IFI concerne les biens immobiliers sous la forme de pleine propriété ou lors d’un démembrement. Quand un bien est démembré, la propriété est divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il revient donc à l’usufruitier d’établir seul une déclaration aux impôts concernant la valeur en pleine propriété du bien et sera le seul impacté par l’impôt sur la fortune immobilière. Dans le cas de part de Société Civil de Placement Immobilier (SCPI), la valeur de déclaration de la pleine propriété sera alors au prorata de la quote-part détenue.

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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

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2. Profitez d’immobilier « Premium »

Le fait de n’acquérir que la nue-propriété d’un bien implique qu’un tiers a acheté l’usufruit de ce bien c’est-à-dire les bénéfices que celui-ci produit. Pour vulgariser, vous achetez les murs et détenez la propriété de l’actif, l’usufruitier lui achète » les loyers. Selon la durée de la convention de démembrement que vous signez avec le tiers, une clé de répartition va donner une valeur à la fois à la nue-propriété et à l’usufruit. Par exemple en moyenne pour un démembrement sur 15 ans, une nue-propriété valorisée 60% de la valeur initiale de l’actif et un usufruit valorisé 40%.

Cela peut donc se traduire de la façon suivante : vous pouvez acquérir un bien pour 60% de sa valeur initiale et donc porter votre attention sur des zones géographiques qui jusque-là vous semblaient inaccessibles, des typologies d’immobilier que vous ne pensiez être en mesure d’acheter ou tout simplement des niveaux de prestations que vous mettiez de côté dans vos cahiers des charges d’investissement.

Reprenons notre exemple : vos 200K€ dont vous « n’avez pas besoin » et dont vous n’attendez pas de loyers correspondraient à un T1 de 25m2 à Paris ou à un T2 de 50m² dans une ville attractive et en forte croissance en province. Mais en n’achetant que la nue-propriété (avec un démembrement sur 15ans) vous pouvez alors soit envisager d’acquérir le T1 parisien ou un T2 à Bordeaux pour 120K€ soit acquérir un T2 de 40m2 à Parisien ou un T3 de 60m2 pour 200K€ avec des prestations et une localisation d’un standing supérieur.

3. Utilisez le levier bancaire

Nous allons voir qu’il existe 2 avantages fondamentaux :

La création de patrimoine avec « l’argent de la banque »

L'effet de levier va consister à accroitre la rentabilité d'un investissement grâce au crédit bancaire. Le capital initial est le même, mais votre capacité d'investissement augmente, ce qui augmente les revenus perçus.

C’est une notion financière déterminant également le différentiel généré entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne. Le principe est d’emprunter à un taux historiquement bas et de générer des taux de rendement net de mon épargne bien plus important, cela va permettre de créer un enrichissement patrimonial.

Exemple : votre capital initial est 50 000€, vous faite un crédit bancaire de 50 000€, ce qui fait une somme d’investissement de 100 000€.

  • Votre crédit bancaire vous coute par exemple 1 % / an d’intérêt d’emprunt
  • Le rendement d’une SCPI va vous distribuer environ 4.5% par an

Le bénéfice annuel perçu va être de 3% d’intérêt, tout en sachant que votre SCPI peut en plus potentiellement prendre de la valeur et que votre coût de crédit peut diminuer en fonction du capital restant dû à rembourser.

La déductibilité des intérêts d’emprunt bancaire

Il existe un levier mal connu des investisseurs propriétaires de biens immobiliers et donc soumis à imposition de revenus fonciers (y compris prélèvements sociaux) : la déductibilité des intérêts d’emprunt issus du prêt contracté pour financer l’acquisition d’une nue-propriété de ses autres revenus fonciers soumis à imposition sur le revenu et prélèvements sociaux.

Pour cela, le bien acquis en nue-propriété doit être un bien locatif ce qui implique que l’usufruitier signataire de la convention de démembrement le mette en location conventionnée durant la durée contractuelle définie.

Si vous êtes donc propriétaire foncier et que votre résultat foncier déclaré s’avère positif, vous pourriez déduire dans la limite de votre revenu foncier positif tout ou partie des intérêts de l’emprunt contracté pour acheter une nue-propriété « Premium ».

A fortiori si vous possédez un actif assurantiel type assurance-vie à apporter en nantissement. Dans ce cas-là vous pouvez opter pour la solution du prêt In Fine. Les avantages de cette option résident dans le fait de ne payer à la banque chaque mois que la part d’intérêts du prêt, le capital étant remboursé en une fois « à la fin ». La mensualité est donc limitée aux intérêts et donc beaucoup plus faible qu’une mensualité de prêt amortissable classique. C’est à la fois moins contraignant en termes d’effort d’épargne pour vous mais également plus créateur d’intérêts d’emprunt déductibles.

4. Etudiez le second marché

Une idée reçue répandue en matière de démembrement immobilier conventionné et qui apparaît à beaucoup d’investisseurs comme un frein est la durée moyenne des contrats proposés autour de 15 ans. Certains épargnants hésitent à immobiliser si longtemps une partie de leur capacité financière, à emprunter ou sont trop proches de la retraite pour un tel « engagement » de durée.

Qu’à cela ne tienne, s’il est vrai que la majorité des nue-propriété « Premium » proposées par les opérateurs s’inscrit dans des programmes immobiliers neufs ou réhabilités, il existe depuis quelques années un second marché qui peut avoir son attrait.

En effet, vous pouvez choisir d’acquérir une nue-propriété dont le contrat de démembrement est en cours et ce depuis plusieurs années. Cela se fera bien entendu de gré à gré avec un propriétaire mais vous serez accompagné par le faiseur initial du projet. Les acteurs du secteur ayant tous développé des places de marché pour leur propre second marché. Attention, les opportunités sont très rares et le temps de réflexion très court pour saisir une option peut parfois être de moins de 48h.

L’avantage va être une durée de démembrement plus courte.

À l'inverse de l'acquisition d’un bien effectué sur le marché “primaire” (immobiliers neuf ou réhabilités) de la nue-propriété, le marché secondaire va permettre un investissement dans des biens immobiliers ayant des durées de démembrement plus réduites. Les durées de démembrement dans le marché secondaire vont varier entre 5 ans et 14 ans.

Exemple : vous envisagez d’acquérir une nue-propriété comptant afin de capitaliser pour votre retraite tout en limitant votre IR, votre IFI et en réduisant votre exposition au risque. Cependant, votre retraite se déclenchera dans 9 ans et vous hésitez à vous engager dans un contrat de démembrement de 15 ans. L’option second marché pourra vous apporter une réponse puisque vous pourrez, si une opportunité se présente, acquérir une nue-propriété « en cours » dont il ne reste à couvrir que 9 années de démembrement. Au terme, l’usufruit sera donc réintégré et vous pourrez jouir de la pleine propriété du bien. Il va de soi que la clé de répartition qui définit la valeur de votre nue-propriété sera moins en votre faveur puisqu’il y a en face moins d’usufruit à valoriser.

5. N’oubliez pas les SCPI

Dernière astuce pour tous ceux d’entre vous qui ne sont pas rassurés par l’idée d’acquérir un seul bien qui porterait la totalité du risque en matière de location et de revente ou tout simplement pour tous ceux que le secteur de la location conventionnée effraie un peu : le démembrement de SCPI de rendement.

Il s’agit d’acquérir là aussi la nue-propriété mais cette fois-ci de parts de Société Civile de Placements Immobiliers de rendement, c’est-à-dire investies dans le secteur professionnel (bureaux, commerces, centres commerciaux, crèches, EHPAD, cliniques etc.).

Vous pouvez utiliser le mécanisme de la clé de répartition pour définir une durée de démembrement adaptée à votre besoin et ainsi prévoir le débouclage de l’opération.

Vous bénéficiez, au débouclage du démembrement, de parts en pleine-propriété d’une ou plusieurs sociétés ayant investi dans de l’immobilier professionnel sur un grand nombre d’actifs diversifiés et dispersés vous permettant de mutualiser les risques.

Vous ne percevez pas de revenus donc n’aurez pas à supporter de fiscalité sur le revenu. En revanche, si vous contractez un emprunt pour acquérir ces parts vous ne pourrez déduire les intérêts de l’emprunt d’autres revenus fonciers, l’immobilier sous-jacent n’étant pas du locatif conventionné.

Exemple : faisons un exemple de mise en application avec une clé de répartition sur 15 ans de 40% pour l’usufruit et 60% pour la nue-propriété.

Vous optez pour un investissement de 18 000 euros dans l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI (Primovie, Activimmo, PF Grand Paris…), cela représente un montant de 30 000 euros en pleine propriété.

15 ans plus tard, automatiquement vous récupérez l’usufruit net de frais et d’impôts (impôt sur le revenu mais également de l’Impôt sur la Fortune Immobilière).

Nue-propriété 60% (18000€) & Usufruit 40% (12000€) = Pleine propriété 100% (30000€)

Je vous invite à consulter le guide « Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2020 » écrit par Christelle Agogué, chef de projet patrimonial, experte en la matière, qui saura compléter parfaitement cette partie du démembrement des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Conclusion

Si les termes juridiques démembrement, nue-propriété et usufruit peuvent souvent effrayer et donc freiner les investisseurs à se pencher sur ces mécanismes, il existe aujourd’hui des solutions simples et adaptables dans le temps pour que les particuliers, même néophytes, puissent bénéficier des avantages de ce type d’investissements.

Le reste est affaire d’accompagnement et il ne faut donc pas hésiter à se faire aider par un professionnel du conseil patrimonial qui pourra vous orienter vers les bons partenaires.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1334 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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