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Les 5 quartiers où investir à Angoulême

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

La ville d’Angoulême, capitale internationale de la Bande Dessinée et de l’image est une commune du Sud-ouest de la France, préfecture du département de la Charente en région Nouvelle Aquitaine. La ville en elle-même comptabilise moins de 50 000 habitants, les angoumoisins. Elle est au centre d’une agglomération dite Grand Angoulême depuis le 1er janvier 2017, regroupant 38 communes pour 141 000 habitants, 11 812 entreprises et établissements et 64 607actifs. C’est également une ville commerciale et administrative, dotée d’un centre universitaire et d’une vie culturelle remarquablement animée.

Au centre du département de la Charente, Angoulême se situe à une centaine de kilomètres de Bordeaux, de La Rochelle et donc de l’Océan Atlantique, de Poitiers, de Limoges, de Périgueux.

Quelque soit sa situation familiale, couples avec enfants ou non, célibataires, étudiants, chacun trouvera un bien correspondant à son budget à Angoulême. Avec l’arrivée de la LGV dès cette année 2017, ces investissements sont attractifs en mettant la région à 35 minutes de Bordeaux et à 1h35 de Paris (contre respectivement 1h et 2h10 actuellement).

Ce guide va vous permettre de juger de 5 quartiers où il semble intéressant d’investir. N’oubliez pas que l’emplacement de votre bien est un des points déterminants d’un investissement réussi et que les conseillers de Netinvestissement sont à votre écoute pour vous aider dans tous vos projets.

1. Centre ville - Le Plateau

Juchée sur un éperon rocheux et reconnue ville d'art et d'histoire, Angoulême a hérité d'un patrimoine historique, religieux et urbain remarquable qui attire de nombreux visiteurs et touristes de passage. Les habitants du centre-ville sont en majorité des jeunes cadres dynamiques. Le quartier est animé avec un restaurant, café et bar tous les 100m et ses commerces (8.1 tous les 100m).

Auparavant, tout le monde voulait sa maison sur le Plateau, mais seule une clientèle aisée pouvait y prétendre. De nos jours, les prestations telles qu’un jardin et/ou un garage (indispensable étant donné les difficultés de stationnement) poussent les acheteurs à refuser de payer le prix fort si elles ne sont pas présentes. Les prix ne dépassent pas les 1 300€ du m² en moyenne et les appartements se négocient plus souvent à 1 000€/m².

La forte densité de logements dans le Vieil Angoulême induit une caractéristique : les petites surfaces sont nombreuses. 16% des biens ont une surface en-dessous des 40 m². Toutefois, des maisons anciennes au style bourgeois, en pierres apparentes, ou quelques appartements de luxe avec balcons existent, souvent bien placés, avec une vue sur la Charente.

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2. Saint Cybard

Sur la rive droite de la Charente, ce quartier s'est créé près de l'abbaye de Saint-Cybard située sur l'autre rive puis est devenu un quartier industriel et ouvrier avec ses papeteries, en particulier Le Nil. Bien doté en commerces et en équipements sociaux et géographiquement en bas du plateau, ce quartier populaire, à l’ambiance village, accueille aussi bien les jeunes ménages que les retraités.

Beaucoup de biens datent des années 1960 et 1970, d’autres remontent à l’avant-guerre. Dans les deux cas, de gros travaux sont très souvent à prévoir, ce qui pèse sur les prix. Le prix immobilier moyen d'un bien s'élève à 1 150 €/m² dans le quartier.

Ce quartier plutôt calme a pris un coup de jeune en 15 ans avec son campus de l’image qui accueille environ 600 étudiants au sein de 5 écoles. Ces écoles ont permis une réhabilitation foncière importante notamment avec la résidence étudiante, l’Auberge Espagnole et Le Nil où sont installés entre autres l’ENJMIN et le Crous. La population, dans ce quartier, ne cesse de grossir.

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3. L'Houmeau

Le quartier de l’Houmeau est décrit sous la plume de Balzac : « en bas le commerce et l’argent » ; car il vivait du commerce, des bateliers et de leurs gabares. Le port de l'Houmeau fut créé en 1280 sur la rive gauche du fleuve, au pied du plateau. Il marquait le début de la partie navigable, qui allait d'Angoulême à la mer.

Très proche du centre-ville, cette partie de la ville fait toutefois l'objet d'un programme de réaménagement important. La nouvelle médiathèque, l’Alpha, située juste derrière entraîne dans son sillage le développement de ce quartier. Les prix de l’immobilier sont comparables à ceux de St Cybard, soit 1 150€ du m² en moyenne.

4. Ma campagne

Ancré au sud de la ville, ce quartier longtemps rural s’est urbanisé en deux temps : des pavillons d’avant- guerre, puis des barres HLM dans les années 1970. Accueillant aujourd’hui de nombreuses infrastructures, comme le lycée de l’Image et du Son, il séduit les primo-accédants grâce à ses prix abordables, environ 1 191€ du m² pour une maison.

La ville d’Angoulême a instauré une Opérations de Renouvellement Urbain (ORU) dans ce secteur à travers des interventions fortes sur les logements (réhabilitations, constructions, démolitions), sur les espaces publics et sur les équipements et services de proximité. Les objectifs étant de :

  • Améliorer les conditions de vie quotidiennes des habitants par la réhabilitation des logements et la construction de logements neufs
  • Améliorer le cadre de vie par une intervention sur les espaces publics et les logements collectifs
  • Diversifier l’offre en logements
  • Restructurer l’offre en équipements publics de proximité
  • Dynamiser le quartier en développant une offre économique et commerciale

Si vous vous intéressez aux étudiants, il vous faudra étudier ce quartier de Ma Campagne qui est assez attractif car proche des écoles et vous pouvez y investir facilement dans des T1 et T2. Il faudra prévoir tout de même un renouvellement de locataire assez récurrent (annuel).

5. Victor Hugo - La Bussatte

Leurs beaux logements et leurs nombreux commerces font la réputation de ces quartiers chics. Véritables fiefs des familles bourgeoises, ils ont toujours la cote, à condition que les prix pratiqués soient ceux du marché. Pour un appartement de standing, le seuil à ne pas franchir est désormais de 1 500 euros par m².

Situé à l’est de la ville, Victor-Hugo s’est à l’origine construit autour de l’Hôpital Saint Roch et est aujourd’hui une mini-ville, avec ses activités, ses commerces et ses services de proximité. Vous y trouverez quelques maisons et appartements qui méritent le coup d’œil. Ce quartier profite d’un excellent dynamisme ; un marché y est organisé quotidiennement (sauf le lundi) sur la Place Victor Hugo, et ce depuis 1896 !

Conclusion

De par son dynamisme et sa situation géographique unique, Angoulême bénéficie d’un potentiel favorable pour investir dans l’immobilier à visée locative. Appartenant à la zone B2, elle devient ainsi éligible au dispositif Loi Pinel. Un investissement immobilier à Angoulême permet ainsi de réduire ses impôts. La commune regroupe beaucoup programmes immobiliers neufs et ces biens offrent de véritables opportunités en termes de défiscalisation. La mise en location de ce type d’investissement impose cependant des conditions bien spécifiques mais le taux d’occupation reste élevé par rapport à la moyenne nationale.

L’équipe de Netinvestissement.fr est disponible pour vous accompagner et répondre à toutes vos questions si vous envisagez d’investir à Angoulême.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1432 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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