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La fiscalité de la location meublée

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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La plupart du temps les investisseurs ne sont pas enthousiasmés par l'idée de se lancer dans la location d'un appartement ou d'une maison meublée. En effet, il est plus aisé de comprendre et d'opter pour un investissement locatif dit « classique » car c'est un placement qui va davantage « parler » aux investisseurs que nous sommes. Et pourtant, la formule de la location meublée offre de nombreux avantages par rapport à la location nue, et notamment, moins de contraintes et une fiscalité nettement plus avantageuse... De plus, c'est la solution idéale pour éviter la gestion compliquée d'une location classique. Voici donc les quelques informations à connaître avant de louer en meublé et plus particulièrement, voici la fiscalité de la location meublée.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Définition de la location meublée

Selon la loi, un logement meublé est un logement "garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisantes pour permettre la vie courante". Ce qui signifie que le propriétaire qui opte pour une location meublée doit fournir un logement présentant un certain nombre d'équipements nécessaires à la vie courante, comme la literie, le réfrigérateur ou encore une gazinière, et surtout en état d'usage afin de permettre au futur locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.

A noter : en l'absence de ces équipements obligatoires, le contrat de location peut être requalifié en bail de location vide et ainsi être soumis aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989.

Si vous optez pour un investissement locatif meublé vous aurez, sur le plan fiscal, le choix entre deux grands régimes : le Censi-Bouvard ainsi que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est une loi de réduction d'impôts qui va permettre aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement, dans une résidence de services.

Ainsi, le bien est donc loué en meublé et son exploitation est confiée à un gestionnaire professionnel au travers d’un bail commercial. Ce mode de gestion est intéressant car il permet au propriétaire du bien de déléguer les soucis de vacances locatives et de loyers impayés au gestionnaire qui se portera garant, grâce au bail commercial, de vos loyers.

► Fiscalité de la location meublée en passant par la loi Censi-Bouvard

  • Réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • Déduction des frais réels : primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété
  • Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
  • Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)

► Conditions d'application du dispositif Censi-Bouvard

Pour bénéficier des avantages fiscaux du Censi-Bouvard, le logement doit être acheté neuf et destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans. De plus, les loyers perçus doivent obligatoirement entrer dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Bon à savoir : l'avantage fiscal de ce dispositif dure 9 ans, il est ensuite possible pour vous de basculer le bien en statut LMNP classique pour bénéficier des avantages du LMNP.

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Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

A la différence du statut de loueur meublé professionnel (LMP), le statut LMNP est accessible à tout le monde. C'est un dispositif qui va vous offrir de très nombreux avantages du fait de son mécanisme comptable très intéressant : l'amortissement du bien. Ainsi, le statut LMNP se révèle être un outil performant pour créer ou développer votre patrimoine avec une pression fiscale quasi-inexistante lors des premières années de l'investissement. Voyons d'un peu plus près.

► La fiscalité de la location meublée en passant par le statut de LMNP

  • Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
  • Possibilité, dans certains cas, de récupérer la TVA sur le bien soit 19.6 % du prix d’achat
  • Bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique
  • Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)

► Conditions d'application du statut LMNP

Le statut de loueur meublé concerne seulement une certaine catégorie d'investissements immobiliers, et notamment, tous les biens entrant dans la qualification d'une location meublée. Pour plus d'explications, se référer à la définition qui a été donnée ci-dessus.

La fiscalité de la location meublée

Que votre choix se porte sur le dispositif Censi-Bouvard ou bien sur le statut LMNP vous avez pu remarquer que la location meublée dispose d'une fiscalité bien spécifique. En effet, les revenus des locations meublées sont considérés comme résultant d’une activité à caractère commercial et sont donc imposés, dans le cadre de l’imposition sur le revenu, au titre des bénéfices industriels commerciaux (BIC).

Ce régime vous permettra ainsi de bénéficier d'un abattement de 71% sur vos revenus locatifs, dans la mesure où ces mêmes revenus locatifs n'excèdent pas 76 300 €.

Attention : seuls les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et à l’exploitation de logements loués meublés peuvent être déduits des revenus BIC et il en va de même pour les charges d’exploitation. Pas de cumul ni de regroupement possible avec des revenus fonciers classiques

En résumé...

La location meublée représente une alternative intéressante à la location classique de par sa gestion souple et sa fiscalité avantageuse. Ainsi, si vous êtes en quête d'un placement immobilier qui saura se montrer peu risqué et rentable, l'investissement dans une location meublée est fait pour vous. Soyez toutefois vigilant lors de la signature du bail commercial et lors du choix de votre futur gestionnaire professionnel, en effet, ce sont les deux composantes les plus importantes dans le cadre d'une location meublée.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1655 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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