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Investissement locatif : les résidences étudiantes

L’article « Investissement locatif : les résidences étudiantes » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Lorsque l'on souhaite réaliser un investissement immobilier dans une résidence de services, il est bon de connaître le principe et les avantages des résidences étudiantes car ces dernières pourraient vous réserver de très belles surprises. Une forte demande, une rentabilité sûre et attractive ainsi que des avantages fiscaux intéressants, voici le tiercé gagnant de tout investissement locatif en résidences étudiantes. Focus sur le principe d'un tel investissement locatif ainsi que sur les avantages des résidences étudiantes.

1. Pour commencer : l'état des lieux du marché des résidences étudiantes

Même si l'investissement locatif dans des résidences étudiantes comporte de nombreux avantages, il est important, avant de se lancer, de connaître les tendances de ce marché immobilier.

Secteur spécifique du marché immobilier, le logement étudiant est particulièrement attractif pour les investisseurs car la demande y est supérieure à l'offre. En effet, selon un rapport de 2008 de Jean-Paul Anciaux, député de Saône et Loire, la France a pris un retard considérable en terme de logements étudiants. Retard qui joue d'autant plus sur l'offre lorsque l'on sait que, selon une étude de l'IPSOS réalisée début 2011, de plus en plus d'étudiants quittent le domicile familial pour réaliser des études supérieures, ils sont désormais 60 % contre 45 % il y a 3 ans.

A l'occasion de la Conférence Nationale sur le Logement Etudiant et suite à ces informations éloquentes un nouvel état des lieux a ainsi été réalisé en avril 2011 et, Valérie Pécresse, à l’époque Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, a annoncé lors de son discours de clôture qu'il serait judicieux multiplier par deux l’offre d’ici 2020 et passer ainsi de 340 000 logements étudiants (y compris logements privés) à 680 000 afin de pallier à ce retard.

Ce marché immobilier stable et pérenne représente donc une véritable opportunité pour les investisseurs français en raison de sa demande régulière particulièrement importante.

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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2. Mode d'emploi des résidences étudiantes

Pour être qualifiées « d'étudiantes » ces résidences doivent bien évidemment respecter quelques caractéristiques, la principale étant : être occupées par au moins 70 % d'étudiants. Les futurs locataires sont considérés comme des étudiants lorsque :

  • ils sont inscrits dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou dans une classe préparatoire
  • ils effectuent un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un des établissements ou écoles mentionnés ci-dessus

En ce qui concerne le seuil de 70 % d'étudiants, il faut savoir qu'il est apprécié sur une période de référence de trois mois, du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location. Ainsi, le logement doit être occupé par un étudiant sur l’ensemble de cette période de référence de trois mois.

Par ailleurs, une résidence étudiante est avant tout une résidence de services et de fait, le logement devra être fonctionnel et meublé, c'est-à-dire comprendre un certain nombre de commodités, de services et équipements nécessaires à la vie courante et en état d'usage, comme une salle de bain aménagée, une cuisine équipée ou encore une laverie.

De plus, la résidence devra également proposer au moins trois des prestations suivantes :

  • le petit déjeuner
  • le nettoyage régulier des locaux
  • la fourniture de linge de maison
  • la réception de la clientèle

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3. Optimiser son investissement locatif dans une résidence étudiante

Afin de choisir une résidence étudiante qui saura vous apporter un bon remplissage et donc une certaine rentabilité, il est important de privilégier l'emplacement de cette dernière. En effet, pour répondre aux différents besoins des étudiants, la localisation de votre bien ne devra pas se limiter aux centres-villes ou au campus, mais devra au contraire être optimale.

Une résidence étudiante digne de ce nom doit donc bénéficier d'un environnement propice à la vie étudiante et, il est impératif qu'elle se trouver à proximité :

  • des différents lieux d'études
  • des transports en commun, mais aussi des gares pour les retours au domicile familial
  • des commerces et des services
  • des infrastructures de loisirs

Autre point essentiel : le loyer. Il est évident qu'un loyer pertinent sera également garant du bon remplissage de la résidence étudiante. Ainsi, il est important que cette dernière propose non seulement des tarifs adaptés au pouvoir d'achat des étudiants mais aussi, un positionnement compétitif au regard de l'offre qui est proposée par les concurrents.

Le choix d'une résidence étudiante dans le cadre d'un investissement locatif n'est pas une mince affaire et, il sera important pour vous de prendre en compte les critères que nous avons évoqués ci-dessus. Seulement, il vous faudra être extrêmement prudent dans le choix du futur gestionnaire de votre bien.

En effet, une société de gestion professionnelle va s'occuper de l'exploitation de la résidence grâce à la signature d'un bail commercial qui va durer en moyenne de 9 à 11 ans. Il est donc particulièrement important de vous orienter vers un gestionnaire au savoir-faire reconnu sur ce secteur d’activité et qui bénéficiera d'une certaine solidité financière.

4. Les dispositifs en vigueur pour un investissement dans une résidence étudiante

► Le dispositif Censi-Bouvard

C'est une loi de réduction d'impôts qui va permettre aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement, dans une résidence de services.

Pour pouvoir bénéficier de la fiscalité avantageuse du Censi-Bouvard, votre logement devra donc être destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans. De plus, les loyers perçus devront entrer dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Les avantages fiscaux du Censi-Bouvard :

  • Réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • Déduction des frais réels : primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété
  • Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
  • Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)

► Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le statut LMNP est accessible à tous les investisseurs dans la mesure où le bien immobilier entre dans la qualification d'une location meublée. Dans le cadre d'un investissement locatif dans une résidence étudiante, il est en mesure de vous apporter divers avantages fiscaux tels que :

  • Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
  • Possibilité, dans certains cas, de récupérer la TVA sur le bien soit 19.6 % du prix d’achat
  • Bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique
  • Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)

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5. Les avantages des résidences étudiantes

Comme vous avez pu le remarquer, nous vous avons présenté les avantages des résidences dans chaque partie, tout au long de ce guide. Ainsi, il s'agit ici de faire un récapitulatif de ses nombreux atouts :

► Des résidences très demandées

La demande locative du secteur est soutenue et surtout régulière. En effet, à chaque rentrée universitaire les étudiants français et étrangers doivent chercher un toit afin de poursuivre leurs études.

► Une gestion clé en main

Grâce à la signature d'un bail commercial, ce sera une société de gestion professionnelle qui sera en charge de l'exploitation de la résidence étudiante, comme par exemple du remplissage locatif ainsi que du prélèvement des loyers. Pas d'inquiétudes à avoir, le présent contrat comprend de nombreuses garanties, notamment liées à la perception des loyers.

► Un placement immobilier défiscalisé

Comme les autres résidences de services, les résidences étudiantes sont sous le régime de la location meublée non professionnelle (statut LMNP) et vous permettent donc de bénéficier de trois principaux avantages fiscaux :

  • une réduction d'impôts de 11 % avec le dispositif Censi-Bouvard
  • des recettes nettes d'impôts grâce au statut LMNP et au mécanisme de l’ARD (amortissement réputé différé)
  • 19.6 % d'économies avec la récupération de la TVA

► Des rendements attractifs

Les rendements sont ici supérieurs à l'immobilier résidentiel classique avec une moyenne comprise entre 4 et 4,10 %.

Conclusion

L'investissement locatif dans une résidence étudiante intéresse de plus en plus les investisseurs car il représente pour ces derniers LA solution à un investissement locatif réussi et sans soucis de gestion. Seulement, même si le marché est porteur et qu'un tel investissement est en mesure de vous apporter de nombreux avantages, il est important, comme lors de tout investissement dans une résidence de services, d'être particulièrement prudent dans le choix de votre futur gestionnaire ainsi que lors de la signature du bail commercial. Pour éviter tous désagréments, il est donc préférable de vous entourer d'un professionnel du secteur qui saura vous apporter tous les renseignements nécessaires relatifs à un investissement locatif dans une résidence étudiante.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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