Qu’est-ce qu’une résidence de services ?
La résidence de service est définie légalement par l’article L631-13 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Selon cet article, une résidence services est « un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ».
Pour obtenir la récupération de la TVA à 20%, selon le Code Général des Impôts, la résidence et les occupants doivent bénéficier :
a) De l'usage du bien – comme dans la location nue ;
b) Du bénéfice des meubles permettant de vivre dans l'appartement sans rien avoir à aménager – comme dans un meublé sans service ;
c) De services comme le ménage, l’accueil, le lavage du linge ou encore le petit déjeuner.
Un gestionnaire professionnel entretient la résidence de services, dans le cadre d’un bail commercial.
Les différents types de résidences services :
Il existe cinq catégories de résidences de services, qui correspondent à cinq usages particuliers. À savoir :
- La résidence étudiante : pour les étudiants ou les jeunes actifs,
- La résidence sénior : pour les personnes âgées autonomes, non dépendantes, c’est-à-dire qui ne nécessitent pas de soins médicaux,
- La résidence de tourisme : utilisée par les vacanciers, qu’elle soit à la mer ou à la montagne,
- La résidence d’affaires : utilisée par des professionnels en déplacement,
- L’EHPAD : pour les personnes âgées dépendantes et qui demandent des soins au quotidien. Les EHPADs sont donc des structures médicalisées.
Comment fonctionne une résidence de services ?
Les résidences de services se composent d’appartements privatifs et d’espaces communs partagés par les occupants (salle d’animation, salle de restaurant…). Les résidents peuvent disposer de deux types de services :
- Des services non individualisables : accueil personnalisé des habitants ou des visiteurs, dispositif de sécurité, libre accès à des espaces communs de convivialité et aux jardins aménagés ;
- Des services individualisables "à la carte", facturés selon la consommation effective du résident.
Les résidences de services peuvent être en copropriété ou locatives.
Pourquoi investir dans une résidence services ?
Investir dans une résidence gérée en LMNP est un placement attractif et accessible : il génère des revenus complémentaires et vous rapporte des avantages fiscaux.
Le premier d’entre eux réside dans la récupération de la TVA ( 20% du prix d’achat total ). Les conditions pour l’obtenir ? Rester propriétaire du logement durant au moins 20 ans, confier le bien à un gestionnaire professionnel et adopter le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Notez également que certaines charges deviennent déductibles, à savoir les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les charges de copropriété.
L’investissement en résidence de services est synonyme de tranquillité. C’est tout simplement clé en main que l’appartement est livré. Il est géré par un professionnel : l’exploitant et surtout via un bail commercial, très encadré.
L’investissement en résidence de services est synonyme de tranquillité. L’appartement est littéralement livré clé en main. En tant que propriétaire, vous déléguez ici la gestion et la mise en location de votre bien à un exploitant professionnel.
Vous signez alors un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence services qui, dans ce cas, se constitue locataire. On parle là d’immobilier géré : la société de gestion exploite son actif (mise en location, gestion, entretien, etc) pendant une durée de 9 ans minimum. En contrepartie, il vous reverse à vous, propriétaire-bailleur, un loyer régulier. Ce loyer se règle selon une échéance préalablement définie dans le bail commercial (mensuel, trimestriel, annuel).
D’un point de vue opérationnel, toutes les démarches administratives, les travaux, et les animations sont donc gérés et à la charge de l’exploitant.
Enfin, investir dans une résidence de services est un excellent moyen de diversifier son patrimoine.
Comment bénéficier du statut LMNP pour investir dans une résidence services ?
Le statut LMP – ou Locataire Meublé Non Professionnel - exige de remplir certaines conditions.
Comme nous l’avons vu, le bien doit être soumis à une location meublée, c’est-à-dire qu’il dispose de l’équipement nécessaire pour être habitable, et se destine à un usage d'habitation (résidence principale, résidence secondaire ou location saisonnière).
Le loyer annuel brut perçu par l’investisseur ne doit pas aller au-delà de 23 000 euros, et représente moins de 50% de ses revenus globaux.
En outre, le régime fiscal du LMNP permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur le montant des loyers encaissés
Comment investir dans une résidence services ?
Comme dans tout placement, l’investissement en résidence gérée demande de prendre en compte plusieurs points.
L’emplacement :
Pour investir sereinement et sécuriser une location du logement, il convient de choisir scrupuleusement la localisation de votre résidence avec services. Un lieu bien desservi par les transports en commun, proche du centre-ville et de toutes les commodités, dans une zone attractive, assure d’attirer un maximum de potentiels locataires.
Le prix du bien :
Le montant du bien en résidence de services est souvent plus élevé que les prix du marché immobilier neuf local, et ce, en raison des prestations de services proposées.
Il faut donc se renseigner sur le marché local et comparer les prix. Si vous avez des questions ou besoin d’un avis, nos conseillers experts en gestion de patrimoine sont là pour vous aider ! Vous pouvez les contacter ici.
L’exploitant :
Avant de signer le bail commercial – d’une durée minimale de 9 ans rappelons-le - il est nécessaire de vérifier la solidité financière de votre exploitant, chargé de gérer la résidence et de verser les loyers aux propriétaires-bailleurs.
Un gestionnaire méconnu, sans résidences déjà exploitées, risque de ne pas honorer ses engagements et de vous faire défaut en cas de problèmes.
Investir dans une résidence de services, notamment sous le statut LMNP, peut s’avérer aussi judicieux que profitable : cet investissement comporte de nombreux avantages fiscaux et génère une rentabilité très attractive.
Comme tout investissement, il impose une certaine clairvoyance et un minimum de connaissance concernant la nature du placement que vous réalisez.
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