PREAMBULE : Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (comprendre Loueur en Meublé Non Professionnel) fait partie de la grande famille de l’investissement immobilier locatif. C’est une stratégie d’investissement particulièrement performante, vous permettant de vous constituer un patrimoine tout en percevant des revenus réguliers.

C’est donc la solution par excellence pour les actifs qui souhaitent anticiper leur retraite en investissant au moyen d’un crédit bancaire … ou de futurs « jeunes retraités » qui veulent bénéficier d’un complément de revenus immédiats en achetant comptant leur appartement en LMNP.

Ce qui rend le LMNP particulièrement attractif, c’est le cadre fiscal offert aux investisseurs au travers de ses deux régimes distincts : le régime dit micro BIC et celui de l’imposition au réel (voir ci-après).

Concernant le logement en lui-même, et afin d’être éligible au statut du LMNP, il doit répondre à un certain nombre de critères.

Sur le principe, ce logement doit pouvoir être immédiatement habité par son occupant, qui n’a donc « que ses valises à poser ». Il doit donc notamment comprendre (liste non exhaustive) :

Un ou des lit(s) (avec draps, oreillers et couettes !)
Electroménagers (plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur etc.)
Une table, des chaises et de la vaisselle
Rideaux et/ou volets pour assombrir les chambres

Cette liste des éléments de mobilier obligatoires d’un logement meublé est fixée par décret ; pour la trouver dans son intégralité c’est par ici.

À NOTER : pour être éligible, votre logement tout équipé peut être neuf ou ancien. On distingue d’ailleurs deux grands types de logement :

Les biens dits « classiques », type « airbnb »
Les biens dans des résidences de services gérées par un gestionnaire dédié et spécialisé (EHPAD, résidence étudiante ou seniors, affaires ou tourisme)

Pour finir, et pour comprendre le Non Professionnel du statut LMNP, vous ne devez pas faire de cette location meublée votre activité principale. En tout état de cause, le montant des recettes annuelles ne doit pas dépasser 23 000 euros, ni représenter la majeure partie de vos revenus globaux.

Sans quoi, vous basculerez sous le régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP) qui diffère sensiblement du régime du non professionnel.

Focus sur la TVA

Il existe une particularité à l’investissement en LMNP, quel que soit le régime d’imposition retenu, et elle concerne la TVA.

Lors de l’achat d’un logement neuf, vous êtes redevable d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui est comprise dans le prix d’achat. Celle-ci représente aujourd’hui 20% du prix d’acquisition.

Sous respect de certaines conditions (notamment liées à la fourniture d’un niveau minimum de services), vous avez la possibilité de récupérer cette TVA et de réaliser ainsi un cash back immédiat de 20% sur le prix de votre investissement.

À SAVOIR : cette notion de TVA s’applique également sur les logements anciens dans les résidences de services qui fournissent donc un nombre minimum de services requis pour y être éligibles. Dans ce cas, la TVA sera également récupérable au « prorata temporis ».

L’administration fiscale considérant que l’on « amorti » 1/20ème de TVA par an. En d’autres termes, si le bien ancien à 10 ans (depuis sa date d’achèvement de construction), la TVA restante sera de 10%, 5% au bout de 15 ans, 3% au bout de 17 ans et ainsi de suite.

Dans tous les cas, si vous investissez dans une résidence de services en LMNP, vous pourrez donc récupérer la TVA restante et ainsi payer votre bien en hors taxes !

1. Quels sont les revenus LMNP imposables ?

Sur le principe, l’ensemble des revenus locatifs tirés de la location meublée non professionnelle est imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Comme vu plus haut, il s’agit des revenus perçus des locations meublées :

« Traditionnels », à savoir la mise en location d’un appartement directement au profit du locataire occupant ;

« Gérés » : Des résidences de services gérées, à savoir la mise en location d’un appartement au profit d’un gestionnaire exploitant ;

netinvestissement vous recommande :

Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2023

Net Academy | Suivez le cursus : LMNP

2. Déclaration LMNP : quel régime fiscal choisir ?

Contrairement aux régimes d’imposition de la location nue qui peuvent « s’imposer » à vous en fonction du niveau de revenus fonciers perçus, vous avez ici le choix d’opter pour l’un des deux régimes d’imposition du LMNP.

Précision : la fiscalité LMNP, soit l’imposition des revenus issus de la location meublée se réalise dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) contrairement aux revenus générés par la location nue (revenu foncier).

Le principe d’imposition reste toutefois le même avec :

Un régime micro, et le bénéfice d’un abattement forfaitaire pour déterminer la base de taxation
Un régime réel simplifié, permettant la déduction des charges réellement supportées pour définir le revenu net imposable

Le passage d’un régime d’imposition à un autre est nettement moins contraignant que pour les revenus fonciers (pour mémoire principe d’engagement triennal minimum).

Ici, le changement peut se faire d’une année sur l’autre ; sous réserve de respecter la date limite (à savoir la date de déclaration des revenus issus de la location meublée au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime réel simplifié).

3. Comment déclarer ses revenus LMNP au régime micro BIC ?

Rien de plus simple que de déclarer ses revenus LMNP au régime du micro BIC.

La déclaration des revenus perçus est réalisée par l’intermédiaire d’un formulaire annexe à la déclaration des revenus principale. Il s’agit du formulaire 2042 C PRO, dans lequel il convient de simplement reporter le montant total des revenus locatifs perçus du 1er janvier au 31 décembre.

L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 50% pour déterminer le revenu net imposable soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%.

Attention à bien reporter dans la case adéquate le montant des recettes brutes sans appliquer vous-même cet abattement de 50%.

4. Quels sont les avantages du régime micro BIC ?

Le premier avantage du régime micro BIC (et non des moindres) est de vous dispenser totalement de tenir une comptabilité.

C’est donc un régime d’imposition extrêmement simplifié, qui vous permet par ailleurs de bénéficier d’un abattement significatif sur le montant des recettes taxables (rappelons que dans le cadre du régime du micro foncier pour la location nue, cet abattement n’est seulement que de 30%).

5. Comment déclarer ses revenus LMNP au régime réel simplifié ?

Si vous souhaitez opter pour le régime réel simplifié, il vous faut ajouter un formulaire spécifique en amont du formulaire 2042 C PRO.

Il s’agit du formulaire 2031-SD ainsi que son annexe.

L’accès à ce formulaire vous permet d’inscrire l’ensemble des charges réellement supportées pour l’exploitation de votre appartement loué meublé en déduction des loyers imposables. Dans ce régime donc, aucune déduction d’abattement forfaitaire.

Parmi les charges couramment retenues, nous avons :

L’assurance du bien ;
La taxe foncière ;
Les cotisations versées à la CFE (caisse de sécurité sociale des Français de l’étranger) ;
Les charges de copropriété ;
Les honoraires de l’expert-comptable et/ou du gestionnaire immobilier ;
Les charges d’entretien du logement ;
Les éventuels travaux de réparations ;
Les dépenses de matériel / fournitures qui n’excèdent pas 500 € ;
Les frais de dossier et les intérêts en cas de crédit pour l’acquisition de l’appartement ou de la maison ;
Les frais courants (électricité, gaz, eau, abonnement Internet …)

Au-delà de la déduction de ces charges « traditionnelles », le recours au régime réel d’imposition va surtout vous permettre de matérialiser un paramètre essentiel de votre investissement : l’amortissement comptable et ainsi vous permettre de générer des revenus… non imposables.

Késako ?

L’amortissement d’un investissement LMNP revient à étaler, sur la durée, le coût de son utilisation. Comme le fait n’importe quelle entreprise pour les actifs détenus à son bilan, vous avez en effet la possibilité d’enregistrer dans votre comptabilité la perte de valeur progressive de votre appartement LMNP afin de réduire la base d’imposition.

L’impact fiscal est alors significatif. Outre la taxe foncière, charges de copropriété et éventuels intérêts d’emprunt classiquement admis en déduction, vous avez la possibilité d’ajouter cette charge comptable « d’amortissement » et de diminuer ainsi d’autant l’impôt et les prélèvements sociaux.

Quid des déficits d’amortissement ?

Attention, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit. Si jamais le montant de l’amortissement à déduire est supérieur aux recettes locatives nettes, il est reportable sans plafond sur les futurs bénéfices comptables. Ces amortissements en report sont d’ailleurs imputables en priorité sur les bénéfices.

La gestion des déficits / bénéfices en amortissement est un sujet relativement complexe. Il est plus que primordial d’être accompagné par un expert-comptable et de conserver / lui transmettre l’ensemble des factures et justificatifs sur la durée.

Que peut-on amortir ?

En tant que propriétaire d’un appartement LMNP, vous avez le droit d’amortir :

La valeur hors taxe de votre bien (hors quote-part relative au terrain)
Le montant des frais notariés
La valeur hors taxe du mobilier
Les travaux effectués

L’amortissement est pratiqué de façon linéaire, sur des durées propres à chaque élément :

Pour le mobilier, admis de 5 à 10 ans en règle générale
Pour l’immobilier et les frais d’acte, admis de 25 à 30 ans

Précision importante : l’investissement sous le statut du loueur en meublé peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Censi-Bouvard. Le principe est assez similaire à un investissement type loi Pinel, vous bénéficiez d’un avantage fiscal étalé sur plusieurs années.

Si vous bénéficiez ou avez bénéficié de ce dispositif, sachez que vous n’avez pas le droit de pratiquer l’amortissement comptable pour déterminer votre bénéfice imposable.

À NOTER : le dispositif censi bouvard n’est plus disponible à compter de 2023.

Exemple chiffré :

Prenons l’hypothèse d’un appartement ancien d’une valeur d’acquisition de 200 000 euros et pour lequel vous avez réalisé les dépenses d’ameublement nécessaires pour le louer meublé à hauteur de 5 000 euros.

Le montant des recettes locatives prévisionnelles s’élève à 10 000 euros.

Montant de l’amortissement annuel sur l’immobilier (retenue de 15% pour la valeur du terrain dans notre exemple) : (200 000 € * 85%) / 25 = 6 800 euros d’amortissement / an pendant 25 ans

Montant de l’amortissement annuel sur les frais d’acquisition : (200 000 € * 8%) / 25 : 640 euros d’amortissement / an pendant 25 ans

Montant de l’amortissement annuel sur le mobilier : 5 000 € / 7 = env. 715 euros d’amortissement complémentaire / an sur les 5 premières années de l’investissement

Soit le résultat comptable suivant : Loyers annuels bruts encaissés (8 000 €) - total amortissements comptables (8 155 euros sur les 7 premières années) – charges diverses (env. 2 500 euros pour taxes foncières, gestion et assurances locatives & hors éventuels intérêts emprunt) = résultat déficitaire

Soit aucune imposition, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux.

6. Quels sont les avantages du régime réel simplifié ?

Nous venons de le souligner à l’instant, le principal avantage (et non des moindres) du recours au régime réel d’imposition est celui de la pratique de l’amortissement comptable.

Cette technique peut à elle seule multiplier par deux voire davantage le rendement global de votre opération, compte tenu de la pression fiscale liée aux investissements locatifs immobiliers.

La contrepartie : un régime d’imposition plus contraignant que celui du micro BIC, avec la nécessité de tenir une comptabilité stricte et d’avoir recours à l’expertise d’un cabinet comptable pour éviter tout risque de requalification fiscale.

7. Quand déclarer ses revenus LMNP ?

Quel que soit l’option retenue (régime micro BIC ou régime réel d’imposition), les revenus locatifs LMNP se déclarent au même moment que vos autres sources de revenus.

Seule particularité pour le régime réel d’imposition qui implique le dépôt d’un formulaire à télétransmettre au centre des impôts des entreprises auquel le bien est rattaché en amont de la déclaration principale des autres revenus.

Une fois de plus, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel afin de vous accompagner au mieux dans toutes ces démarches. Les équipes de netinvestissement sont à votre entière disposition. Pour nous contacter, rien de plus simple : c’est par ici et c’est gratuit !

En résumé...

Il est vrai que chaque année, c’est la même rengaine ! L’ouverture de la période des déclarations fiscales est un véritable casse-tête pour vous les investisseurs, avec le risque de se perdre de case en case et de se tromper dans les éléments à déclarer.

Nous venons de souligner au travers de ce guide la grande simplicité des obligations fiscales liées au statut du LMNP, et ce, quel que soit le régime choisi (notamment car cette partie est généralement déléguée à un expert-comptable).

Il faut toutefois, pour maintenir ce statut LMNP, respecter certains seuils au risque de basculer dans une autre case de l’investissement locatif meublé, celui du LMP.

Le LMP présente bien d’autres particularités et avantages fiscaux, notamment le décloisonnement des déficits générés, soit la possibilité de les déduire de ses autres revenus. Non négligeable !