Mis à jour le 18/12/2023

La fiscalité du statut LMNP (Loueur Meublé non professionnel)

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Le statut de loueur en meublé non professionnel est l’un des statuts les plus avantageux si vous projetez de mettre en location un bien immobilier.

Une fois propriétaire d’un bien en LMNP, vous disposez de deux options fiscales :

  • Le régime micro BIC, qui, grâce à un abattement de 50% sur les revenus vous permet de n’être imposé que sur la moitié de vos loyers.
  • Le régime réel, déduction des charges et des amortissements de vos recettes

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Les avantages fiscaux du statut LMNP

L’investissement en location meublé non professionnel vous permet de bénéficier d’une imposition légère (avantages fiscaux) et notamment de profiter du régime fiscal de Loueur en Meublé (micro-BIC ou régime réel). En effet, ce régime permet en effet de peu ou pas payer d'impôts sur vos loyers. En fonction de certains critères, ce régime peut être cumulé aux avantages caractéristiques du Loueur en Meublé Professionnel. S'il s'agit alors LMNP en résidence services, d'autres avantages s'ajoutent.

Ce choix vous permet entre autres de :

  • Devenir propriétaire d’un bien immobilier géré.
  • Bénéficier de la simplicité de gestion du LMNP en résidence services grâce à un gestionnaire dédié.
  • Bénéficier d'un loyer net de charges.
  • Bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.

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Les régimes fiscaux du LMNP

En fonction de vos recettes locatives, deux options s’offres à vous concernant leurs impositions. Sous conditions, le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Le régime micro bic

Ce régime s'applique si vos recettes ne dépassent pas 72 600 €.

Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié des bénéficies est imposable). Les charges ne peuvent pas créer de déficits.

Régime à adopter si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

Le régime réel simplifié

Au-delà de 72 600 € ou par choix volontaire si vos recettes sont inférieures (via un formulaire), vous bénéficiez du régime réel.

Vous devez délimiter votre revenu net imposable en déduisant les frais, charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion...) et les amortissements de vos revenus.

De ce fait, vous réduisez vos gains, donc vos impôts (avantages fiscaux).

Déduction des charges

Les charges déductibles sont tous les frais engagés pour l'exploitation de la location du bien.

Les principales charges déductibles sont :

  • Les frais de notaire ;
  • L’assurance loyers impayés ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les honoraires d’agence immobilière ;
  • L’électricité, l’eau, le téléphone et internet ;
  • Les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers ;
  • L’assurance propriétaire non occupant du bien ;
  • Les dépenses d’entretien et de petites réparations ;
  • La taxe foncière, la contribution foncière des entreprises ;
  • Les frais de publicité (annonces, inscription sur des sites de location, impression de flyers) ;
  • Les frais de tenue de la comptabilité en partie (si vous adhérez à un CGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d’impôts, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible) ;

Déduction des amortissements

Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan : on parle d’actif immobilisé.

Comptablement, l'amortissement LMNP correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Exemple :

Vous avez fait l’acquisition d’un bien d'une valeur de 200 000 € que vous louez en meublé pour un loyer de 750 € par mois soit 9 000 € par an.

Au moment de déclarer les loyers aux impôts, vous abattez 2 600 € d'intérêts d'emprunt plus 1 800 € de charges diverses.

Fiscalement, vous serez imposé sur la différence, qui sera pour notre exemple de 4 600 € et non sur les 9 000 €.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’est terminé en 2021. Pour rappel, il présentait certains avantages comme la réduction d’impôt de 11% et s’applique pour les investissements dans les établissements de service tels que les résidences étudiantes ou les Etablissements d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).

L'investisseur relevait alors du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le dispositif n'était pas ouvert au loueur en meublé professionnel et ses avantages (LMP).

Le dispositif Censi-Bouvard concernait les investisseurs souhaitant réaliser un investissement dans un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), dans une résidence de services de type personnes âgées, dépendantes ou étudiants et pour une durée de mise en location minimale de 9 ans. Via l’intermédiaire de l’exploitation de la résidence par un gestionnaire dédié, le propriétaire bénéficiait alors d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant sur la durée du projet. Dans une limite de 300 000 euros annuelle et avec une possibilité de récupération de TVA. Il était également possible de cumuler régime micro BIC et dispositif Censi Bouvard. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs était appliqué.

Le calcul de la plus value dans le cadre du statut LMNP

Sous le statut LMNP, vous n’êtes pas soumis au régime de la plus-value professionnelle. À l’inverse, vous êtes imposé selon la plus-value privée.

La plus-value à la suite d’une vente d’un bien avec le statut LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. La plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s’additionnent les prélèvements sociaux de 17,20%.

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

L’amortissement est une opération comptable qui a pour objectif d’étaler le montant d’un bien sur sa période d’utilisation. Dans le cadre de la location meublée non-professionnelle, l’amortissement LMNP consiste à amortir le coût de l’investissement des biens mobiliers et immobiliers ainsi que des charges. L’objectif est principalement fiscal, afin de réduire l’imposition de l’investisseur.

Si vous bénéficiez du Régime Individuel des particuliers, cette taxe sera déduite en fonction de l'ancienneté de détention de votre bien. Si vous en êtes propriétaire depuis 22 ans, vous bénéficiez d'une exonération de cette plus-value. De plus, si vous êtes propriétaire du bien depuis 30 ans, il n'y a pas de cotisations sociales à payer.

Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus que vous tirez de la location de votre meublé sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant qu'Intérêts Industriels et Commerciaux (IBC).

Régime micro-BIC : Si vous êtes éligible au régime Micro BIC (Micro-Entreprise), vous devez déclarer votre revenu brut en utilisant votre déclaration de revenus en ligne ou le cerfa 2042 C-PRO.

Régime bénéfice réel : Vous devez remplir le cerfa n°2031-SD et reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.

En résumé...

Nous avons vu ce qu'est la fiscalité du Statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

En fonction des revenus locatifs annuels, il existe deux options en fonction de vos recettes, le régime micro-BIC (moins de 72 600 €) et le régime réel (au-dessus de 72 600 € ou sur demande).

Pour accompagner votre projet, l'équipe de a créé différents guides disponibles sur notre site internet.

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Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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