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Comment amortir un bien immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) ?

L’article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Lorsque l’on évoque les avantages de la location meublée non professionnelle d’un bien immobilier, l’amortissement est l’un des atouts majeurs qui survient parmi les premiers points forts.

Dans les faits, il s’agit même d’un avantage majeur qui permet d’amortir son bien, et dans 90% des cas permettre aux propriétaires payer très peu d’impôts ou pas du tout pour certains. En effet l’amortissement est connu pour permettre, en cumulant des charges et ainsi en réduisant son exercice annuel, de bénéficier de revenus nets de fiscalité ou quasi nets. Mais au fond, qu’est-ce que l’amortissement et comment ce dernier fonctionne-t-il ?

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu'est-ce l’amortissement d'un immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP)

En prenant la définition comptable de ce terme de l’amortissement, on retrouve la définition suivante : il s’agit d’une perte de valeur d’un objet qui va être utilisé dans différents cadres comme en entreprise (une imprimante). Cette définition montre que la perte de valeur de l’objet en question, qui est de facto liée à son utilisation sur une période donnée (une imprimante fonctionne 10ans pour faire des copies et impressions puis s’arrête).

Cette perte de valeur est alors utilisée comme une charge qui sera imputée au résultat de l’activité professionnelle ou immobilière. Cette charge est imputée plus directement sur le résultat d’activité sur lequel par la suite, l’impôt de l’entreprise sera calculé. En d’autres termes, l’amortissement est donc une méthode comptable permettant de réduire son résultat d’exploitation et donc par la suite, son résultat imposable et ainsi de payer moins d’impôts. Tout cela contribuera à l'amortissement du bien.

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Le fonctionnement est similaire avec un bien loué en location meublée non professionnelle.

Pourquoi ? Tout simplement en partant du concept que le bien va être de plus en plus usé chaque année, le bien va donc perdre de la valeur. Cette valeur perdue sera alors récupérée en devenant une charge sur le revenu imposable. Grâce à cette méthode, il sera possible comme mentionné ultérieurement d’obtenir un résultat proche de 0 et donc ne pratiquement plus payer d’impôt ou tout simplement de ne plus payer d’impôt du tout.

Une petite précision pour le terme de bien loué. En effet, nombre de propriétaires se demandent s’il est possible d’amortir le bien en ayant acheté de l’ancien et il y a de nombreuses années. La réponse est oui. Tout amortissement débute lorsqu’un bien est loué. Cela ne dépend donc pas de l’âge du logement, de la situation, de sa location ou encore de sa date d’achat, mais bien uniquement de son statut de location.

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2. Amortir son bien en loueur meublé non professionnel

Définie par le Plan comptable général, l’administration fiscale exige de nos jours que le calcul de l’amortissement se fasse par composants. Une méthode très précise donc qui peut donc rapidement devenir source d’erreur lors de sa déclaration de revenus. L’amortissement dit par composant est un procédé qui consiste à décomposer la valeur du bien et à répartir cette même valeur sur plusieurs éléments principaux de la maison (qui seront ainsi nommés les composants). On peut retrouver par exemple, l’aménagement intérieur, le gros œuvre, le terrain ou d’autres éléments.

Tous les éléments et composants dont la durée de vie est supérieure à 1 an rentrent dans le calcul de l’amortissement du bien et sont donc sélectionnables pour le calcul. Par ailleurs, les durées peuvent varier puisqu’on prend plus communément 25 à 40 ans pour de l’immobilier, 10 à 20 ans en moyenne pour ce que l’on va qualifier de travaux et enfin 5 à 10ans pour le mobilier. Un élément est particulier puisqu’il s’agit du terrain. En effet ce dernier est assez difficile à déterminer, mais aussi à évaluer. Il n’est donc pas amortissable, mais une valeur dite forfaitaire de 10 à 20% des montants du prix global est souvent pratiquée. Cette variation est due à la location géographique.

Selon ce fonctionnement, on retrouve donc le fait que chaque composant représentera un pourcentage de la valeur totale du bien et que ce dernier aura une durée d’amortissement délimitée dans le temps. Le terrain, par exemple, qui peut représenter entre 10 et 20% du bien immobilier n’est jamais amorti. Il est également possible de prendre le terrain comme composant même dans un appartement sans jardin ni terrasse).

Lors que tous les éléments sont sélectionnés et quantifiés en termes de temps et de valeur, le deuxième aspect de cet amortissement est de procéder à un calcul linéaire. C’est à dire ici qu’il faut prendre chaque composant, calculer son amortissement puis l’additionner à l’ensemble des amortissements des autres composants pour obtenir au final un amortissement annuel du bien immobilier loué. De manière plus thématique, il convient de sélectionner le terrain comme pris en exemple et de calculer son amortissement, on obtient alors un résultat. Dans un second temps il convient de calculer le gros œuvre et ainsi de suite jusqu’à additionner l’ensemble.

3. LMNP : exemple précis de calcul de l’amortissement

Pour bien comprendre le mode de fonctionnement ou les composants calculés ultérieurement nous allons reprendre ici quelques exemples simplifiés. En prenant en considération un apparemment d’une valeur de 150 000€. Tout d’abord partons du concept selon lequel nous appliquons le tarif forfaitaire de 10 à 20% pour le terrain, nous prendrons donc ici que le terrain est évalué à une valeur de 20 000€. Comme ce terrain n’est pas amortissable, la valeur prise en compte comme étant la valeur de construction du bien est de 130 000€.

Par ailleurs, sur ce bien, les trois autres charges pouvant être prises en considération sont : la bibliothèque d’une valeur de 1000€ sur 10 ans, la nouvelle douche, soit des travaux d’un montant de 3500€ sur 20 ans et enfin des travaux pour la cuisine d’un montant de 6000€ pour 15 ans. Il sera donc possible en prenant en considération la valeur de la construction et les trois exemples cités de réduite un potentiel loyer à hauteur de 675€ (100€ + 175€ + 400€).

Celle-ci peut être divisée en structure (gros couvre) et des composants avec chacun une durée d’amortissement. Les ratios présents sont donc respectivement de 10, 20 et 15ans ce qui permet par la suite de voir un calcul simplifié de l’amortissement potentiel et donc par la même occasion de voir à combien la déduction peut être estimée. Le calcul ici est simplifié et ne prend pas en compte différents éléments ni l’intégralité de l’amortissement, mais cela permet de voir le fonctionnement de ce régime immobilier.

La location meublée non professionnelle, LMNP, rassemble et intéresse de plus en plus de propriétaires qui cherchent à bénéficier d’un complément de revenu ou d’une activité locative nette de fiscalité. En prenant ce régime particulièrement intéressant et en déduisant les composants et travaux, donc en réalisant des amortissements mobiliers et immobiliers, il est donc possible d’optimiser ses recettes et d’obtenir un loyer net.

4. Les avantages de la location meublée non professionnelle : les meubles et les travaux

Si l’amortissement représente un avantage considérable, le calcul afin de déterminer les composants et ainsi la réduction d’impôt est tout aussi avantageux. En effet, il est possible de sélectionner et d’inclure dans le calcul de l’amortissement les meubles utilisés. Ils sont donc présents pendant la location.

Ce premier aspect n’est pas tout puisque les travaux réalisés sont également comptabilisés et sont donc eux aussi ajustables à ce calcul. Concernant les meubles, le calcul est simple : si la valeur du bien en question, armoire, lit est supérieure à 600€ TTC, alors il est obligatoirement comptabilisé au sein de l’amortissement. Au contraire, les meubles ayant une valeur plus faible que 600€, alors ces derniers sont déduits comme étant des charges dans le cas où il s’agit d’un renouvellement dit « courant » (par exemple un lit chaque année).

En d’autres termes, lorsque vous louez votre bien, les meubles achetés dans le cadre de locations de biens locatifs dits meublent « meubles » et ayant été acquis comme dépenses d’acquisition sont obligatoirement amortis eux aussi. Bien évidemment les factures présentées pour le décompte de l’amortissement doivent être postérieures à la date du début de votre activité, sinon ils ne seront pas considérés comme étant des dépenses d’acquisition sur votre déclaration.

Ces meubles, mais aussi les travaux sont amortis de manière linéaire selon un calcul simplifié : ils sont amortis selon une durée représentative de leur durée de vie.

5. Une particularité : l’amortissement non utilisé

Lorsque l’on calcule l’amortissement, il n’est cependant pas possible de créer de déficit. Le déficit foncier n’est donc pas comptabilisé. Cependant dans le cas où l’ensemble des charges prises en amortissement couvrent la totalité des recettes, cela signifie alors que vous ne payerez pas d’impôt.

S’il est impossible d’obtenir un revenu « négatif » et de diminuer un autre impôt, il est pourtant possible de stocker les amortissements qui n’ont pas été comptabilisés et qui pourront par la suite être imputés si besoin sur l’année suivante.

Attention pour la précision toutefois

Le déficit comptable est utilisable sur une période de 10 ans, passé ce délai, les charges non imputées seront alors perdues. À la différence des charges non imputées pour une location immobilière, ces dernières peuvent être réintégrées sans limites dans le temps.

Un avantage supplémentaire qui permet donc de favoriser les amortissements et de leur réinjecter si une année les recettes sont particulièrement importantes et que les charges ne couvrent pas la totalité.

6. Imposition et plus-value

Un point plus particulier sur la fiscalité doit être réalisé. Contrairement à ce qui est communément admis, le mécanisme de l’amortissement sur les locations meublées ne présente aucun impact sur la plus-value lorsque le bien immobilier est vendu.

Pour cela le schéma est simple puisqu’il suffit de vendre dans le cadre du loueur meublé non professionnel au réel simplifié. En tant que loueurs en meublé, les plus-values sont donc conservées et ceux sans amortissements ayant un impact.

Il existe une situation précise ou l’amortissement aura effectivement un impact sur l’imposition et sur les plus-values. Le cas spécifique d’exercer une activité locative avec un bien meublé à louer et que cette activité soit soumise à l’impôt sur les sociétés ! Dans ce cas spécifique alors, la location meublée au travers d’une SCI, le montant de l’imposition sur les plus-values va ainsi varier et sera calculée par rapport à la valeur amortie du bien.

Conclusion

En conclusion on constate que l’amortissement de manière générale est un avantage offert pour la location meublée non professionnelle notamment. Il s’agit clairement d’un élément clé de cette location par rapport à d’autres régimes comme le réel simplifiés.

En ayant une stratégie efficace et effectué selon les règles de l’administration fiscale, il permet de ne pas payer d’impôt et de potentiellement cumuler les charges sur de nombreuses années afin de réduire ou de supprimer les impôts sur cette activité et donc de percevoir des recettes nettes de fiscalités.

Par ailleurs, ces différentes étapes à savoir, l’amortissement, le calcul des composants, le passage du LMNP au réel simplifié pour la vente du bien, sont préférables avec l’accompagne d’un comptable et donc d’un professionnel qui vous permettra d’optimiser de la meilleure manière l’ensemble de ces opérations.

De plus l’argument est valable dans le sens inverse puisqu’une erreur sur les déclarations peut remettre en question l’avantage obtenu grâce à ce régime. De plus, si l’amortissement est aujourd’hui très contraignant c’est parce qu’il offre de très nombreux avantages, l’administration fiscale veut donc éviter toutes erreurs mêmes relativement faibles. SI l’utilisation onéreuse d’un comptable n’est pas séduisante, il faudra prendre le temps de faire des calculs détaillés et précis de cet amortissement pour garder les avantages et ne pas transformer un régime très intéressant en désavantage pour cette location.

L’amortissement permet donc de réintégrer les charges dans le calcul fiscal global et de réduire les impôts sur les recettes voir de les supprimer. Cela permet donc de percevoir des recettes nettes de fiscalité.

L’amortissement est lié à la perte de valeur d’un bien et de sa durée d’utilisation, donc au temps avant que ce dernier ne soit remplacé. En outre cela permet donc selon ce calcul de créer une charge fictive qui vient déduire le coût de vos charges imposables et optimiser vos recettes. Ici réside le principal avantage du LMNP.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en LMNP, notre équipe de chefs de projets patrimoniaux est à votre disposition.

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A propos de l'auteur Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 22 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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