Comment fonctionne l'amortissement d'un bien en LMNP (Location meublée non professionnelle) ?

1. Qu'est-ce l'amortissement d'un immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) ?

En prenant la définition comptable de ce mécanisme de l’amortissement, on retrouve la définition suivante : il s’agit d’une perte de valeur d’un objet qui va être utilisé dans différents cadres en entreprise (comme pour une imprimante, un ordinateur ou une voiture). Cette définition montre que la perte de valeur de l’objet en question, qui est de facto liée à son utilisation sur une période donnée (une imprimante fonctionne 10ans pour faire des copies et impressions puis s’arrête).

Cette perte de valeur est alors comptabilisée comme une charge qui sera imputée (déduite) au résultat de l’activité professionnelle ou immobilière. Cette charge est imputée plus directement sur le résultat d’activité sur lequel par la suite, l’impôt de l’entreprise sera calculé. En d’autres termes, l’amortissement est donc une méthode comptable permettant de réduire son résultat d’exploitation et donc par la suite, son résultat imposable et ainsi de payer moins d’impôts. Tout cela contribuera à l'amortissement du bien.

Si ce mécanisme d’amortissement est bien connu des entrepreneurs et des comptables, son fonctionnement est similaire avec un bien loué en location meublée non professionnelle et permet donc, dans ce cas, à des particuliers tels que vous de bénéficier de cette mécanique d’amortissement et ainsi de réduire, voire d’effacer entièrement la fiscalité.

Pourquoi ? Tout simplement en partant du concept que le bien va être de plus en plus usé chaque année (on parle de dépréciation), le bien va donc perdre de la valeur. Cette valeur perdue sera alors récupérée en devenant une charge sur le revenu imposable. Grâce à cette méthode, il sera possible comme mentionné ultérieurement d’obtenir un résultat proche de et parfois même égale à 0 et donc ne pratiquement plus payer d’impôt ou tout simplement de ne plus payer d’impôt du tout.

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2. Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Maintenant que nous vous avons livré la définition comptable de l’amortissement ainsi que les grandes lignes de son fonctionnement, il est temps de vous traduire tout ça.

Pour faire simple, en tant que loueur meublé non professionnel, vous allez percevoir des revenus locatifs d’un côté (les loyers) et de l’autre allez devoir supporter des charges. Ces charges viendront diminuer ces revenus. Jusqu’ici, rien de bien compliqué. Eh bien vous allez aussi pouvoir considérer l’amortissement comme étant une charge.

La valeur de l’actif, autrement dit la valeur du bien immobilier en lui-même qui est mis à la location. Pour ce type d’amortissement, c’est la valeur de l’actif qui est calculée en fonction d’un barème précis, généralement il est possible d’amortir jusqu’à 85% de la valeur du bien immobilier, partant du principe que les 15% restants proviennent du prix du foncier qui n’est pas amortissable.

3. Les avantages fiscaux d'un bien en LMNP

Lorsque vous devenez loueur meublé non professionnel (le statut LMNP), deux choix s’offrent à vous concernant la fiscalité et donc des avantages dont vous souhaitez disposer.

Tout d’abord vous aurez le choix du régime Micro-BIC, autrement dit le régime forfaitaire, ou bien le choix du régime réel. Ce choix dépendra notamment des recettes que vous percevrez sur votre logement.

4. Quelles sont les dépenses amortissables en LMNP ?

Comment calculer l'amortissement d'un bien LMNP ?

Défini par le plan comptable général, l’administration fiscale exige désormais que le calcul de l’amortissement se fasse par composants. Une méthode très précise donc qui peut rapidement devenir source d’erreur lors de sa déclaration de revenus.

L’amortissement dit par composant est un procédé qui consiste à décomposer la valeur du bien et à répartir cette même valeur sur plusieurs éléments principaux de la maison (qui seront ainsi nommés les composants). On peut retrouver par exemple, l’aménagement intérieur, le gros œuvre, le terrain ou d’autres éléments.

Tous les éléments et composants dont la durée de vie est supérieure à 1 an rentrent dans le calcul de l’amortissement du bien et sont donc sélectionnables pour le calcul. Par ailleurs, les durées peuvent varier puisque l’on prend plus communément 25 à 30 ans pour de l’immobilier, 10 à 20 ans en moyenne pour ce que l’on va qualifier de travaux et enfin 5 à 7 ans pour le mobilier en général.

Un élément est particulier puisqu’il s’agit du terrain. En effet ce dernier est assez difficile à déterminer, mais aussi à évaluer. Il n’est donc pas amortissable, mais une valeur dite forfaitaire de 10 à 15% du prix global est souvent pratiquée. Cette variation est notamment due à la localisation géographique.

Selon ce fonctionnement, on retrouve donc le fait que chaque composant représentera un pourcentage de la valeur totale du bien et que ce dernier aura une durée d’amortissement délimitée dans le temps. Le terrain, par exemple, qui peut représenter entre 10 et 15% du bien immobilier ne sera donc jamais amorti.

Lorsque tous les éléments sont sélectionnés et quantifiés en matière de temps et de valeur, le deuxième principe de cet amortissement consiste à procéder à un calcul linéaire. C’est-à-dire ici qu’il faudra prendre en compte chaque composant, calculer son amortissement puis l’additionner à l’ensemble des amortissements des autres composants pour obtenir au final un amortissement annuel du bien immobilier loué. De manière plus thématique, il convient de sélectionner le terrain comme pris en exemple et de calculer son amortissement, on obtient alors un résultat. Dans un second temps il convient de calculer le gros œuvre et ainsi de suite jusqu’à additionner l’ensemble.

Vous l’aurez compris : nous ne saurions trop vous conseiller de vous faire accompagner par un comptable pour cela.

Par ailleurs, sur ce bien, les trois autres charges pouvant être prises en considération sont : la bibliothèque d’une valeur de 1000 € sur 10 ans, la nouvelle douche, soit des travaux d’un montant de 3500 € sur 20 ans et enfin des travaux pour la cuisine d’un montant de 6000€ pour 15 ans. Il sera donc possible en prenant en considération la valeur de la construction et les trois exemples cités d’amortir des charges à hauteur de 675€ (100€ + 175€ + 400€).

Les ratios présents sont donc respectivement de 10, 20 et 15 ans ce qui permet par la suite de déterminer un calcul simplifié de l’amortissement potentiel et donc par la même occasion de voir à combien la déduction peut être estimée. Le calcul ici est simplifié et ne prend pas en compte différents éléments ni l’intégralité de l’amortissement, mais cela permet de voir le fonctionnement de ce régime immobilier.

La location meublée non professionnelle, LMNP, intéresse de plus en plus d’investisseurs qui cherchent à bénéficier d’un complément de revenu ou d’une activité locative optimisée puisque nette de fiscalité. En optant pour ce régime particulièrement intéressant et en déduisant les composants et travaux, donc en réalisant des amortissements mobiliers et immobiliers, il est donc possible d’optimiser ses recettes et d’obtenir un loyer net.

5. Quand démarre l'amortissement ?

Il est vrai que de nombreux propriétaires se demandent s’il est possible d’amortir le bien en ayant acheté de l’ancien et il y a de nombreuses années. La réponse est oui.

Tout amortissement débute lorsqu’un bien est acquis puis loué. Cela ne dépend donc pas de l’âge du logement, de la situation, de sa location ou encore de sa date d’achat, mais bien uniquement de son statut de location.

6. Quelle est la durée d'amortissement d'un bien en LMNP ?

Comme énoncé précédemment l’amortissement débute lorsque le bien est loué. On calcule cet amortissement généralement sur une durée comprise entre 25 et 30 ans pour l’immobilier et de 5 à 7 ans pour les meubles, bien entendu cette durée est une moyenne qui varie d’un cas à l’autre car chaque bien immobilier et chaque composante à une durée d’amortissement propre.

7. Une particularité : le déficit d'amortissement

Lorsque l’on calcule l’amortissement, il n’est cependant pas possible de générer un déficit.

Le déficit foncier n’est donc pas comptabilisé. Cependant dans le cas où l’ensemble des charges prises en amortissement couvriraient la totalité des recettes, cela signifie alors que vous ne paierez pas d’impôt.

S’il est impossible d’obtenir un revenu « négatif » et de diminuer un autre impôt, il est pourtant possible de stocker les amortissements qui n’ont pas été comptabilisés et qui pourront par la suite être imputés si besoin sur l’année suivante.

8. Imposition et déclaration de l'amortissement en LMNP

• Si vous avez opté pour le régime Micro-Bic : Lorsque vous remplissez votre déclaration d’imposition avant la fin du mois de mai, vous devez reporter dans le formulaire n°2042 C-PRO, rubrique « Professions non salariées », sous partie « Revenus des locations meublées non professionnelles » le montant des revenus perçus sur l’année précédente. L’abattement de 50% sera ainsi calculé automatiquement par l’administration fiscale. Vos revenus locatifs seront par la suite taxés au taux marginal de votre impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux.
• Si vous avez opté pour le régime Réel du statut LMNP : Lorsque vous remplirez votre déclaration d’impôts avant la fin du mois de mai, vous devrez reporter dans le formulaire cerfa n°2031 et y associer un compte de résultats complet et surtout valide. Un expert-comptable sera le plus à même de remplir ce bilan comptable à la perfection et ainsi ne pas vous faire rattraper par l’administration fiscale dans le futur.

9. Quelle fiscalité s'applique aux amortissements en LMNP ?

• Régime Micro-Bic : TMI (Taux Marginal d’Imposition) + 17,2% de PS (Prélèvements sociaux) sur les 50% restants déclarés
• Régime Réel : Proche de 0 ou égale à 0 après déduction des charges amortissables

10. Comment déclarer les amortissements d'un bien en LMNP ?

• Régime Micro-Bic : Remplir le formulaire cerfa n°2042 C-PRO lors de votre déclaration d’impôt.
• Régime Réel : Remplir le formulaire cerfa n°2031 accompagné d’un bilan comptable

11. La plus-value d'un amortissement en LMNP

Un point plus particulier sur la fiscalité doit être apporté. Contrairement à ce qui est communément admis, le mécanisme de l’amortissement sur les locations meublées ne présente aucun impact sur la plus-value lorsque le bien immobilier est vendu.

Pour cela le schéma est simple puisqu’il suffit de vendre dans le cadre du loueur meublé non professionnel au réel simplifié. En tant que loueur en meublé, les plus-values sont donc conservées et ceux sans amortissements ayant un impact.

Il existe une situation précise ou l’amortissement aura effectivement un impact sur l’imposition et sur les plus-values. Il s’agit du cas spécifique d’une activité locative avec un bien meublé dans le cadre d’une activité commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés ! Dans ce cas spécifique alors, la location meublée au travers d’une SCI ou d’une société commerciale, le montant de l’imposition sur les plus-values variera et sera calculé par rapport à la valeur amortie du bien.

12. Les avantages de la location meublée non professionnelle : les meubles et les travaux

Si l’amortissement représente un avantage considérable, le calcul afin de déterminer les composants et ainsi la réduction d’impôt est tout aussi avantageux. En effet, il est possible de sélectionner et d’inclure dans le calcul de l’amortissement les meubles utilisés. Il s’agit du mobilier présent dans et pendant la location… meublée donc.

Concernant les meubles, le calcul est simple : si la valeur du bien en question, armoire, lit est supérieure à 600€ TTC, alors il est obligatoirement comptabilisé au sein de l’amortissement. En revanche, les meubles ayant une valeur inférieure à 600€ seront déduits comme étant des charges dans le cas où il s’agit d’un renouvellement dit « courant » (par exemple un lit chaque année).

En d’autres termes, lorsque vous mettez votre bien en location, les meubles achetés dans le cadre de locations de biens locatifs dits meublent « meubles » et ayant été acquis comme dépenses d’acquisition sont obligatoirement amortis eux aussi.

Bien évidemment les factures présentées pour le décompte de l’amortissement doivent être postérieures à la date du début de votre activité, sinon ils ne seront pas considérés comme étant des dépenses d’acquisition sur votre déclaration.

Ces meubles, mais aussi les travaux sont amortis de manière linéaire selon un calcul simplifié : ils sont amortis selon une durée représentative de leur durée de vie.

Conclusion

Ce qu’il faut retenir : un particulier peut, dans le cadre d’un investissement en LMNP, bénéficier des mêmes avantages et du même mécanisme d’amortissement dont bénéficient habituellement les sociétés commerciales.

L’amortissement du bien immobilier ainsi que des meubles permet d’apporter une réserve de charges déductibles (imputables) qui vient diminuer, voire annihiler le résultat imposable.

Ainsi, grâce au statut LMNP, il vous est possible de générer des revenus locatifs sans avoir à supporter d’impact fiscal le temps de l’amortissement. Attention en revanche puisque ce que vous n'aurez pas payé pendant la durée d’exploitation du bien sera imposable au moment de la revente sur la plus-value du bien.

Pour vous accompagner au mieux, n'hésitez pas à solliciter nos chefs de projets patrimoniaux !