Pourquoi et comment investir en LMNP dans l'ancien ?

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans l'ancien appelé aussi « au second marché » est une solution de placement de plus en plus populaire et intéressante pour les Français en quête de revenus mensuels réguliers.

En effet, elle permet d'obtenir des revenus complémentaires non imposables (ou presque), des avantages fiscaux intéressants et une plus-value potentielle sur le long terme. Cependant, avant de se lancer dans un tel investissement, il est important de bien comprendre la fiscalité applicable et les principales caractéristiques du dispositif LMNP ancien. Il est également important de tenir compte des différents critères à prendre en compte avant d’investir, tels que le type de bien, le rendement attendu et la localisation. Afin de vous aider au mieux dans ces démarches voici un guide explicatif de ce dispositif !

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu'est-ce que le LMNP ancien ou LMNP second marché ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ancien ou second marché permet aux propriétaires-bailleurs d'acquérir des biens meublés dans l’immobilier ancien. Ces biens immobiliers ont eu une vie antérieure, en effet ces biens LMNP ancien ou LMNP occasion ont déjà été construits et loués précédemment. Vous avez donc accès à un historique sur le remplissage de la résidence et donc son bon fonctionnement.

Ce régime ne dépend pas d'une zone géographique ni d'un plafond de ressources, ce qui le distingue de certains autres dispositifs d’investissement tels que le Pinel ancien par exemple.

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2. Quelles sont les conditions pour investir en LMNP dans l'ancien ?

Pour bénéficier du statut LMNP ancien, tous les investisseurs sont éligibles sous certaines conditions établies par l’État Français lui-même, les voici :

  • Il faut que le bien présente une surface habitable de minimum 9m2 et soit équipé d'un mobilier suffisant (literie, plaques de cuissons, frigo, four, rangements…) pour répondre à la définition de la loi Alur et de manière exhaustive par le décret 2015981 du 31 juillet 2015.
  • Notifier la mise en location 15 jours après le début du bail.
  • Le bien immobilier meublé doit impérativement être la résidence principale du locataire.
  • De plus, le bien locatif ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sinon le propriétaire ne serait pas éligible au statut Loueur meublé Non Professionnel (LMNP), mais au régime Loueur Meublé Professionnel (LMP).
  • Et enfin, les revenus locatifs qui seront perçus par le propriétaire doivent obligatoirement être inférieurs à 23 000 €/an ou que ces revenus locatifs représentent moins de 50% des revenus annuels globaux du foyer fiscal.

3. Quels sont les avantages de la LMNP dans l'ancien ?

En plus de la fiscalité très avantageuse pour ce type d’investissement, le prix d'acquisition dans le LMNP ancien est généralement plus bas étant donné le vécu de l’appartement. Cependant, ce ne sont pas les seuls avantages à acheter dans le LMNP ancien.

Le choix du lieu de l’appartement

L'investisseur en LMNP ancien ou occasion a plus de liberté pour choisir l'emplacement de son appartement, contrairement aux programmes neufs de logements individuels ou résidences de services. Il peut donc sélectionner un bien situé à des emplacements stratégiques et surtout en expansion comme par exemple à proximité d'une gare, d'une école ou en plein centre ville.

Le bail

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel dans une résidence de services, vous bénéficierez d’un bail commercial. Il est conclu entre vous et l'exploitant de la résidence de service dans laquelle vous souhaitez investir et ce pour une durée de 9 ans tout en vous garantissant le versement des loyers même si le logement n'est pas occupé temporairement.

Le point fort de ce bail commercial est la gestion complète du bien qui sera effectuée par l’exploitant de la résidence, le gestionnaire, en passant du ménage des parties communes jusqu’à la recherche de locataires occupants.

Pour appuyer sur ce point, et contrairement à un bail classique civil, la durée est bien plus sécurisante. En effet, un bail en location meublé est d’environ 10 mois pour un étudiant (typologie de locataire les plus représentés dans ce type de location) car absent l’été. Donc son renouvellement se fera chaque année. Sans oublier qu’il vous faudra « combler les trous locatifs » de l’été. Bref, en termes de gestion, c’est très différent et surtout beaucoup plus chronophage.

Un complément de revenus significatif et optimisé

Le LMNP ancien vous offre la possibilité de percevoir des revenus chaque mois non fiscalisés et ce durant un bon nombre d’année, ce qui vous permet.

Exemple : cela vous permet de préparer sereinement votre retraite afin de maintenir votre niveau de vie une fois cette dernière atteinte. Ces revenus sont immédiats notamment grâce au fait que le bien soit déjà livré et exploité, aucune attente de livraison à prévoir.

De plus, en prenant le relais d'un précédent propriétaire, l'investisseur a la possibilité de consulter l'historique du bien, y compris les charges, PV d’assemblée générale, quittances de loyer et taxe foncière. Cette approche peut se révéler bien plus sécurisante qu’un achat neuf et implique souvent moins de risque pour l’investisseur.

De plus, l’absence de fiscalité des revenus obtenue grâce à l’application de l’amortissement comptable du bien redémarre à chaque changement de propriétaire. Cela vous assure de profiter à plein de cette règle comptable puissante pendant de longues années.

Par ailleurs, cette solution permet aux investisseurs de bénéficier des avantages du dispositif LMNP sans avoir à se lancer dans un projet immobilier neuf et donc sans les charges que ce dernier implique. En effet, en choisissant le LMNP ancien, vous économisez sur le prix d’achat qui est d’environ 15 à 20% moins cher que dans le neuf et ainsi pouvez bénéficier pleinement d’un excellent rapport qualité/prix en achetant un bien meublé et déjà exploité. Cela dit attention de ne pas oublier les éventuels travaux de réhabilitation/rafraichissement à prévoir dans votre budget.

4. Quels sont les risques de la LMNP dans l'ancien ?

Des travaux de réhabilitation trop souvent minorés

Les travaux de réhabilitation d'un logement en LMNP ancien peuvent être plus couteux qu’imaginés et dépendent à la fois du type et de l'étendue des travaux à effectuer, il est primordial de vérifier l’état complet du logement que vous allez acquérir.

Les principaux travaux de réhabilitation comprennent la rénovation des murs et du plafond, le remplacement des fenêtres et des portes afin de respecter les normes d’isolation et de nuisances sonores, le remplacement des appareils de chauffage et de plomberie afin de proposer un logement avec un système de chauffage performant et économe en énergie.

D'autres travaux peuvent également être nécessaires selon l'âge et l'état du logement. Les coûts des travaux peuvent être difficiles à estimer, car ils dépendent de facteurs tels que la qualité des matériaux, le type de travaux et les tarifs des artisans qualifiés. Ne vous faites pas abuser et contactez nos chefs de projet spécialisés en immobilier afin de ne pas vous faire avoir lors de l’achat de votre nouveau bien immobilier en Loueur Meublé Non Professionnel.

Pour éviter tout problème, chez netinvestissement, nous passons par une analyse fine de la vie de la résidence. Bien souvent, grâce à des acteurs de qualité, une résidence est en très bon état au moment de la revente de certains appartements car l’entretien a été fait continuellement sur place par le gestionnaire.

Et n’oubliez pas, quand nous disons ancien, cela ne veut pas dire que la résidence a 40 ans ! L’ancien, comme une voiture, démarre dès qu’un logement neuf est livré. Donc un bon nombre d’opportunités peuvent avoir simplement entre 5 et 10 ans d’ancienneté. Cela relativise bien sur l’obsolescence du bâtiment.

Une concurrence accrue

La concurrence sur le marché des LMNP ancien est en augmentation. En effet, de plus en plus de personnes sont à la recherche de ce type de placement pour profiter de ses avantages fiscaux et de gestion simplifiée. Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les locations meublées non professionnelles, or le marché à la revente n’est pas aussi prolixe que la demande.

Il en résulte un marché tendu où la réactivité est le maitre mot.

Des frais parfois plus couteux

En LMNP Ancien, les frais d'acquisition sont plus importants que pour un bien neuf. Cela est dû aux frais de notaire principalement. 2% environ dans le neuf, contre 8% dans l’ancien. Comme pour votre résidence principale si vous êtes propriétaire.

En ce qui concerne les frais de gestion locative ou de copropriété, cela dépend bien sûr de la résidence, du gestionnaire et de son ancienneté. Il est très difficile de faire une généralité en la matière. Mais sachez que dans les résidences de services gérées, les loyers s’entendent nets de frais.

Enfin la taxe foncière qui est inchangée entre de l’ancien et du neuf reste à votre charge.

5. La fiscalité du LMNP dans l'ancien

En achetant un bien LMNP dans l’ancien, vous aurez le choix entre 2 régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-BIC.

EXPLICATIONS

  • Le régime Micro-Bic (ou Forfaitaire) : Le plafond LMNP ancien avec ce régime est de 72 600 euros pour un logement en résidence de services ou non et/ou représente moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Ainsi si vous optez pour ce régime vous obtiendrez un abattement à hauteur de 50% sur vos recettes. Ce forfait de 50% signifie que vos revenus imposables seront donc de moitié (Ex : revenu locatif sur l’année = 44 000€, après déduction des 50% votre revenu locatif imposable sera égal à 22 000€).
  • Le régime réel du statut LMNP ancien : Ce régime s’applique dans le cas ou vos recettes locatives excèdent le plafond LMNP ancien, soit 72 600 euros, mais si vos revenus locatifs sont inférieurs au plafond vous avez simplement à faire une demande auprès de l’administration fiscale et vous bénéficierez de ce régime sans aucun problème. Alors comment ce régime fonctionne-t-il ? Vous allez pouvoir déduire de vos recettes liées à votre bien immobilier, l’ensemble des charges telles que les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre logement à crédit, les taxes comme la taxe d’habitation, les charges de co-propriété ou encore les frais de gestion ou de syndic.

Mais ce n’est pas tout.

C’est dans ce second choix que vous pourrez « défiscaliser » la totalité des revenus perçus sur plusieurs années : et ce grâce à l’ARD (Amortissement Réputé Différé). Il s’agit de venir « piocher » dans la valeur dite comptable du bien pour « effacer » la fiscalité sur les loyers nets à déclarer. Vous pouvez utiliser cette technique comptable et amortir le bien pendant une durée de 30 ans maximum… ce qui est déjà pas mal vous en conviendrez ! Ainsi, globalement, vous pouvez aisément profiter de revenus non fiscalisés pendant une quinzaine d’années en passant par un financement.

D'ailleurs si vous souhaitez plus d'informations sur comment réaliser votre déclaration LMNP c'est par ici.

6. Qui peut bénéficier du statut LMNP dans l'ancien ?

Les contribuables français âgés de plus de 18 ans peuvent devenir Loueurs en Meublé Non Professionnels dans l'ancien. Pour bénéficier de ce statut fiscal avantageux, il est indispensable de respecter les conditions liées à l'investissement en LMNP ancien, comme le plafonnement des recettes locatives et la mise en location d'un logement meublé (cf. partie 2)

Conclusion

Le LMNP ancien est une forme particulièrement avantageuse d'investissement immobilier qui permet de bénéficier de loyers réguliers et stables, sans les contraintes liées à la gestion locative. L’autre intérêt est financier en maitrisant l’aléa fiscal sur le long terme.

Pour investir en LMNP ancien, il est important de bien choisir le bien immobilier et de comprendre les différents types de LMNP disponibles. Il est également important de bien comprendre les différentes obligations et responsabilités liées à la gestion locative avant de se lancer dans l'investissement.

C’est le rôle de nos chefs de projet pour évaluer avec vous et pour vous la pertinence de cette solution et ainsi voir si elle est la plus adaptée pour vous et surtout vous orienter sur le bien et la résidence adéquate à votre projet. La diversité de l’offre nécessite l’accès à tout le marché, ce qui est le cas chez nous et une expérience dans la sélection des biens que nous avons depuis longues années chez netinvestissement.

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 55 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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