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Quelles sont les conditions d'éligibilité au statut LMNP ?

Immobilier Guides LMP-LMNP

L’article « Quelles sont les conditions d'éligibilité au statut LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Si vous êtes arrivé(e) jusqu’à ce guide, vous êtes au meilleur endroit pour découvrir comment investir intelligemment et le plus efficacement en location meublée !

Vous avez pour objectif de vous constituer un patrimoine immobilier et d’en générer un maximum de revenus ? Alors l’investissement en loueur meublé peut être une solution miraculeuse pour vous ! Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé, le bien doit obligatoirement disposer de meubles permettant l’utilisation quotidienne de votre locataire comme : une table, des chaises, des lampes etc.
Ensuite, l’une des particularités de cette location réside dans la durée du bail. Contrairement à un investissement locatif classique dont la durée du bail d’habitation est fixée à 3 ans, celle d’une location meublée est d’un an voir 9 mois si votre locataire est un étudiant. Voyons dès maintenant ensemble les conditions d'éligibilité au statut LMNP !Si vous désirez plus d’informations sur les différents moyens d'investir en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici..

1. Le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal destiné aux investisseurs non professionnels, une personne comme vous et moi finalement.

Lorsqu'un investisseur souhaite investir dans de la location meublée en LMNP il est primordial qu’il(elle) respecte différentes conditions afin d’être 100% éligibles, comme par exemple la condition que ses revenus liés à la location de son logement meublé n’excèdent pas 23 000 euros par an et que ce montant ne représente que 50% de ses revenus globaux annuels, mais pas de panique, nous allons voir tout cela ensemble dans le détail.

Un peu d’histoire, ce statut est entré en vigueur en 1949, et offre toujours les mêmes avantages pour les investisseurs qui optent pour la location meublée. C’est même à l’heure actuelle l’une des plus anciennes « niche fiscale immobilière » encore disponible en France. Les investissements en LMNP ne cessent d’ailleurs de croitre depuis plusieurs années. Chez Netinvestissement, l’on constate une augmentation de près de 20% des demandes de la part des Françaises et des Français qui nous sollicitent chaque jour.

Autre fait que nous observons, c’est le type d’investisseur s’intéressant à ce type d’investissement. En effet, les investisseurs sont de plus en plus jeunes, passant d’une moyenne d’âge d’environ 45 ans à une moyenne aujourd’hui d’environ 30 ans.

Ce changement est notamment causé par une meilleure prise de conscience de la part des plus jeunes de l’impétueuse nécessité de commencer à investir tôt (préparation à la retraite, mise en place d’une méthode FIRE ou création de capital pour générer à terme des revenus complémentaires). Ces mêmes investisseurs prennent également conscience de la carence chronique de logements étudiants dans les principales villes étudiantes de France.

Ainsi de plus en plus d’investisseurs privilégient les investissements en LMNP dans des résidences étudiantes (mais pas que) permettant d’une part de profiter de la forte demande, et d’autre part de permettre à leurs prédécesseurs de trouver un logement bien plus rapidement et facilement. 

Enfin, et ne nous mentons pas, c’est le critère le plus recherché de la part des investisseurs : le statut LMNP offre une optimisation fiscale des revenus non négligeable tout en percevant des loyers chaque mois. En effet, grâce à la mécanique de l’ARD (amortissement réputé différé), l’investisseur ne sera pas imposé ou presque sur ces loyers pendant plus de 10 ans. Quoi de mieux qu’un investissement vous faisant bénéficier de revenus réguliers nets de frais, et non imposable ?

netinvestissement vous recommande :

Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2023

Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2023 | Netinvestissement Net Academy | Suivez le cursus : LMNP

2. Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Qui peut bénéficier du statut LMNP ?

Il n’existe pas de contradiction pour pouvoir bénéficier du statut LMNP. En effet, ce statut est accessible à tous les contribuables Français remplissant toutes les conditions.

Voici les conditions afin d’obtenir le statut LMNP en 2022 :

  • Ne pas être professionnel donc ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce des Sociétés)
  • Ne pas exercer l’activité de location meublée en tant que professionnel
  • Faire une déclaration d’activité commercial non professionnelle auprès du Tribunal de commerce de votre ville
  • Notifier la mise en location 15 jours après le début du bail
  • Faire une déclaration de revenus liée à cette location chaque année
  • Avoir une surface habitable supérieure à 9m2 conformément à la loi
  • Percevoir des revenus locatifs inférieures ou égales à 23 000 euros par an
  • Et enfin, ne pas faire de cette location meublée votre activité principale, il faut que les revenus liés à ce bien immobilier n’excèdent pas 50% de vos revenus globaux annuels.

Quels sont les biens éligibles au LMNP ?

Les normes en matière de logements ne cessent d’évoluer années après années ce qui en soit une excellente chose pour préserver le patrimoine immobilier Français mais peut représenter une source d’inquiétudes pour les investisseurs non aguerris.

Ainsi, lorsque vous achetez un bien éligible au statut LMNP, vous devez impérativement remplir les critères de décence et d’ameublement définis par la loi et non pas définis par votre coiffeur ou votre voisin…

Rentrons dans le vif du sujet : la première condition, vous l’aurez compris, est la mise en location d’un bien immobilier meublé et jugé décent par la loi Française, ainsi le logement doit respecter une surface minimum de 9m2 et respecter un certain niveau de confort pour le locataire. Le logement ne doit en aucun porter atteinte à la sécurité ou la santé du locataire.

Voici les conditions à respecter pour que votre logement soit jugé décent :

  • Les performances énergétique doivent répondre aux critères de la loi n°2015-992
  • Le logement doit contenir toutes les sécurités obligatoires telles que des gardes corps aux fenêtres ou balcons, ou un système de chauffage type chaudière à gaz aux normes afin d’éviter tous dysfonctionnements pouvant vite devenir mortel.
  • Une surface minimum de 9m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum.

La deuxième condition, et l’une des plus importantes car beaucoup d’investisseur pensent pouvoir y échapper. En plus de toutes les conditions énoncées précédemment, pour bénéficier du statut LMNP le propriétaire doit meublé son logement au sens de la loi Alur publié le 31 juillet 2015.

Voici la liste des équipements minimum obligatoire à fournir à son locataire :

  • Un lit incluant une literie neuve
  • Tous les accessoires de cuisine nécessaire (plaque de cuisson, micro-onde, réfrigérateur, ustensiles, couverts…)
  • Un système d’occultation des fenêtres (volets, rideaux..)
  • Des meubles de rangement
  • Des luminaires qui fonctionnent
  • Un système de chauffage qui fonctionne
  • Du linge de maison : draps et serviettes
  • Une table et des chaises
  • Du matériel d’entretien ménager (aspirateur si besoin, balais, serpillère, pelle…)
  • Tous les accessoires de salle de bain nécessaires (balais toilette, rideau de douche…)

Faites bien attention à cette liste d’équipements obligatoires car si vous négligez certains points vous pourriez être vite rattrapé…

Et pour finir, voici les résidences de services éligibles au statut LMNP et qui offrent, clé en mains l’ensemble de tout le matériel et les obligations à respecter, avec, on ne l’oublie pas, tous les équipements obligatoires à l’intérieur de chaque bien immobilier locatif :

  • Résidences de Tourisme
  • Résidences d’Affaires
  • Résidences Étudiantes
  • Résidences Séniors
  • EHPAD

C’est avec ces résidences dites « résidences de services » que vous signerez un bail de location unique, appelé bail commercial. En d’autres termes, vous n’aurez qu’un seul et unique locataire, le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui, par le bail, s’engagera contractuellement à vous payer tous les mois votre loyer. C’est donc lui qui ensuite se chargera de trouver lui-même des pensionnaires, locataires. Ça ne sera plus votre affaire, mais la sienne. Grâce à ce bail, vous percevrez vos loyers chaque mois, conformément à ce qui aura été indiqué dans le bail, sans que vous n’ayez à vous soucier de l’occupation effective ou non de votre logements.

C’est ce même gestionnaire qui se chargera de fournir les services adéquats pour pouvoir louer votre bien immobilier.

Voici donc les fameux services adéquats qu’il est tenu de fournir dans la résidence : le ménage des parties communes, un espace de restauration, un accueil avec concierge ou encore une blanchisserie commune.

3. Les avantages du bail commercial en LMNP

Il est vrai que le bail commercial en LMNP comporte de nombreux avantages pour vous en tant qu’investisseur. Vous aurez beaucoup moins de contraintes que sur des baux de location classiques comme par exemple une garantie de versement de loyer mensuel ou trimestriel sur une période longue, entre 9 ans et 12 ans. plus besoin de gérer les entrées et les sorties, les états des lieux, l’entretien, ni même les mises aux normes !

Quels sont les autres avantages du LMNP :

  • Une gestion locative ultra simplifiée : En effet c’est le gestionnaire de la résidence de services qui s’occupe de tout ! En partant de l’entretien de la résidence à la recherche de locataire, quel plaisir n’est-ce pas ?
  • Une régularité des loyers fixes : Les loyers sont payés soit mensuellement, soit trimestriellement en fonction de la clause signée avec le gestionnaire, et ce quel que soit le taux d’occupation de la résidence.
  • « Qui paye quoi » : La transparence des charges et des dépenses : En effet, les charges à payer par le propriétaire du bien sont définies à l’avance et ne sont donc pas des surprises aussi bien pour le locataire que pour vous. De plus les charges sont partagées entre le gestionnaire et le propriétaire du bien, ce qui diminue le prix à payer. Il arrive même dans certains cas que l’ensemble des charges (à l’exception de la taxe foncière qui incombe au propriétaire) soient assumées par le gestionnaire. Dans ce cas, une fois encore, tout sera très clairement et distinctement indiqué dans le bail.
  • Le choix du gestionnaire : Le choix du gestionnaire est très important. L'exploitant est chargé de superviser la gestion de l'établissement en plus de payer le loyer à l'investisseur. L'exploitant sera chargé de maintenir le logement en excellent état général et d'effectuer toutes les réparations ou rénovations nécessaires. Par rapport à l'achat d'un immeuble locatif classique, cela signifie qu'il n'y a pas de gestion et pas de "problème" pour vous investisseur. Pour cette raison, l'achat d'un appartement de service est un "investissement sans souci".

    COMMENT CHOISIR LE BON GESTIONNAIRE :
    depuis près de 20 ans, Netinvestissement accompagne des milliers de Français partout dans le monde pour réaliser leurs investissements immobiliers, sans surcout, dans les meilleures conditions. N’étant pas nous même gestionnaires de résidences de services et ne représentant pas les intérêts d’un gestionnaire par rapport à un autre, cette indépendance est garante d’un conseil juste et objectif pour défendre VOS intérêts.
  • La possibilité de récupérer la TVA : Cette récupération de TVA (20%) est sur le prix d’acquisition du bien immobilier neuf ou au prorata temporis pour un logement dans l’ancien (au second marché). En d’autres termes, vous investissez en hors taxe. Et en tant que particulier il n’y a que dans ce cas de figure que vous pouvez récupérer la TVA. De quoi faire un investissement remisé dès le départ !!

4. Les avantages fiscaux du statut LMNP

Lorsque vous êtes investisseur / propriétaire en loueur meublé non professionnel (le statut LMNP), deux choix s’offrent à vous concernant la fiscalité et donc des avantages que vous souhaitez percevoir. Vous aurez le choix entre le régime du Micro-BIC, autrement dit le régime forfaitaire offrant une réduction à hauteur de 50%, soit le régime réel. Ce choix vous sera propre et dépendra notamment des recettes et surtout des charges que vous payez sur votre logement.

Le régime Micro-Bic (ou Forfaitaire) : Le plafond LMNP avec ce régime est de 70 000 euros pour un logement en résidence de services et dans la mesure ou cela représente moins de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal. Ainsi si vous optez pour ce régime vous obtiendrez un abattement à hauteur de 50% sur vos recettes. Ce forfait de 50% signifie que vos revenus imposables seront donc de moitié (Ex : revenu locatif sur l’année = 50 000€, après déduction des 50% votre revenu locatif imposable sera égal à 25 000€) ce qui n’est pas négligeable vous me direz certainement, mais attendez de voir le régime réel.

Le régime réel du statut LMNP : Ce régime s’applique dans le cas ou vos recettes locatives excèdent le plafond LMNP, soit 70 000 euros mais pas d’inquiétude, si vous revenus locatifs sont inférieurs au plafond vous avez simplement à faire une demande auprès du fisc et vous bénéficierez de ce régime sans aucun problème. Alors comment ce régime fonctionne-t-il ? Vous allez pouvoir déduire de vos recettes liées à votre bien immobilier, l’ensemble des charges telles que les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre logement à crédit, les charges de copropriété ou encore les travaux et frais d’entretien mais également et surtout vous allez pouvoir amortir le bien immobilier en générant une charge comptable qui viendra se soustraire au résultat comptable de votre année. Qu’est-ce que cela signifie ? Des revenus locatifs non imposables ou presque, le rêve non ?

Conclusion :

L’investissement immobilier via le statut du LMNP est probablement la meilleure solution pour commencer à investir sereinement et à se constituer un patrimoine immobilier. Ce statut offre la sécurité et la tranquillité du bail commercial, l’absence de contraintes de gestion et d’aléas locatifs. En d’autres termes, une solution clé en mains mais surtout très rentable grâce à la NON imposition des loyers perçus.

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 42 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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