Prêt amortissable ou prêt in fine : lequel choisir ?

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L’article « Prêt amortissable ou prêt in fine : lequel choisir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 3499 fois

Lorsque l’on parle de crédit immobilier, le 1er et le plus connu qui vient naturellement à l’esprit est le prêt amortissable, généralement (et en particulier actuellement) à taux fixe d’ailleurs.

Pourtant il existe un autre type de prêt bancaire, certes moins connu, mais particulièrement efficace, notamment pour celles et ceux qui achètent de l’immobilier en investissement locatif : il s’agit du prêt In Fine.

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Le prêt amortissable : principe et fonctionnement

Le prêt amortissable est le prêt « classique », très largement utilisé par les acheteurs et par les banques. Son principe est le suivant :

Vous remboursez chaque mois à l’établissement prêteur (généralement une banque) une échéance fixe composée d’une part d’intérêts et d’une part de capital.

En remboursant un peu de capital emprunté tous les mois, vous « amortissez » donc progressivement ce capital. Bien évidemment, vous remboursez au départ une grande partie d’intérêts et peu de capital ; et cette tendance s’inverse progressivement dans le temps, à mesure que vous avancez dans le remboursement du prêt.

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Le prêt In Fine : principe et fonctionnement

Le prêt In Fine diffère du prêt amortissable sur de nombreux points.

Tout d’abord lorsque vous optez pour un prêt In Fine, vous remboursez tous les mois à la banque une mensualité fixe également mais qui elle a la particularité de n’être composée QUE d’intérêts d’emprunts.

Le capital quant à lui, sera remboursé d’un seul coup, à la fin du prêt, c’est-à-dire… In Fine.

Il faut toutefois préciser que la banque ne vous prêtera pas aussi simplement un capital au travers d’un prêt In Fine. Elle aura naturellement besoin de garanties. Cette garantie se matérialise sous la forme de ce que l’on appelle un nantissement.

Le nantissement consiste à apporter à la banque un contrat d’assurance-vie qui sera nanti par la banque. En d’autres termes, la banque se « branche » sur votre contrat pour se garantir le remboursement effectif du capital.

En plus de la mise en place de ce nantissement, il vous faudra donc abonder (c’est-à-dire verser régulièrement) sur ce contrat de sorte qu’au terme du prêt, le capital constitué sur le contrat corresponde au montant du capital emprunté.

► Quel intérêt d’un tel mécanisme ?

Il y a trois principaux avantages à opter pour le prêt In Fine :

  1. En ne remboursant que des intérêts fixes tout au long du prêt, vous optimisez leur déduction de revenus fonciers. Ainsi vous vous assurez une réserve linéaire et optimale d’intérêts déductibles tout au long de votre investissement : avantage fiscal donc
  2. Plutôt que de rembourser une part de capital qui ne se valorise pas à la banque, vous le capitalisez sur un contrat d’assurance-vie qui lui se valorise (à raison du rendement du contrat choisi). Cette mécanique vous permet donc de réaliser ce que l’on appelle un effet de levier.
  3. En optant pour un prêt In Fine, et contrairement à un prêt amortissable, vous ne subirez pas d’impact sur votre ISF. en effet, étant donné que vous ne remboursez pas de capital à la banque, vous n’aurez pas à intégrer de capital supplémentaire à votre actif ISF.

Vous l’aurez compris, le prêt In Fine est une option à retenir systématiquement dès que deux critères sont remplis :

  1. Il s’agit d’un investissement locatif (ou si vous disposez déjà de revenus fonciers par ailleurs)
  2. Vous avez au moins 15% du capital emprunté en liquidité disponible. En effet, la banque vous demandera d’apporter au moins cette somme en nantissement pour pouvoir accéder au prêt In Fine.

► Si vous financez votre résidence principale ou secondaire

Si vous financez l’un de ces deux types de bien, le prêt In Fine n’aura alors aucun intérêt pour vous. En effet cette notion de « lissage » des intérêts est notamment intéressante d’un point de vue fiscal, pour laquelle vous n’êtes pas concernée s’il s’agit d’un bien qui ne sera pas loué.

De plus, il faut savoir qu’un prêt In Fine coute généralement un tout petit peu plus cher qu’un prêt amortissable classique.

Si ce delta de cout du taux est totalement absorbé par la déduction des intérêts, cela représenterait en revanche un surcout inutile dans le cas d’un financement de Résidence principale ou secondaire non louée.

Conclusion

Etonnement, les banquiers sont peu habitués à travailler les prêts In Fine, souvent par méconnaissance ou manque de formation. Aussi, si vous envisagez d’avoir recours au prêt In Fine, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier qui saura certainement vous aider dans le choix et la mise en place du meilleur prêt pour vous.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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