Les 10 questions à se poser avant d’investir dans une SCPI de rendement

1. Est-ce fait pour moi ?

Investir en parts de SCPI de rendement nécessite avant tout une bonne connaissance de sa propre situation patrimoniale, de ses objectifs et de ses projets de vie. Il ne faut pas hésiter à se projeter dans le temps car cet actif reste certes liquide, mais nécessite d’être envisager à moyen-long terme.

Il vous faut donc commencer par mettre à plat votre idée et par bien étudier les impacts d’un tel investissement sur le reste de votre patrimoine. Faire un audit et se faire accompagner est une nécessité reconnue par les pouvoirs publics qui imposent un intermédiaire dans le process de souscription. En effet, un Conseiller en Investissement Financier (CIF) doit valider la faisabilité d’un tel montage.

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2. Comment choisir la bonne SCPI ?

Il existe aujourd’hui environ 160 SCPI sur le marché dont 80% sont investies en immobilier professionnel.

Mais ce qui importe avant tout, c’est de faire le choix entre SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable.

En choisissant une SCPI à capital fixe, vous pouvez bénéficier de rendements très attractifs dus à la petite taille en général de ces SCPI, mais vous perdez toute possibilité d’assurer la liquidité à court terme de votre capital. En effet, vous ne pourrez vendre vos parts que de grés à grés au travers d’une négociation vendeur-acheteur. Le prix d’échange reposera donc sur de nombreux facteurs, que vous ne maîtriserez pas toujours.

En revanche, investir dans une SCPI à capital variable vous offre la possibilité d’acheter et de vendre des parts à tous moments, à un prix de marché annoncé et revalorisé chaque année. Prix qui est le même pour tout le monde.

3. Quel rendement puis-je espérer ?

Le rendement moyen 2020 rendu par les SCPI a été de 5%, ce qui en fait un des actifs offrant actuellement le meilleur ratio risque/rendement. Certaines SCPI récentes, plutôt innovantes d’ailleurs, ont même proposé du 6% annuel.

Mais le rendement n’est pas la seule donnée à prendre en compte. En effet, les parts de SCPI étant investies en immobilier tangible et palpable, obligation est faite aux opérateurs de faire expertiser leurs parcs chaque année. La valeur de chaque bien expertisé est donc cumulée et permet de revaloriser la part si nécessaire. Certaines offrent donc un Taux de Rendement Interne (TRI), qui englobe rendement locatif et revalorisation de l’actif très attractif sur le moyen-long terme.

4. Quels risques dois-je intégrer dans ma prise de décision ?

Le propre de l’investissement en parts de SCPI est de profiter de la mutualisation des risques. En effet, investir à plusieurs permet de multiplier les actifs sous-jacents (les biens immobiliers) et donc de répartir le risque sur différents secteurs (bureaux, commerces, entrepôts etc.), sur différentes zones géographiques (France, Europe, Ile de France, Paris, Province etc.) et sur différents locataires (Groupe du CAC 40, PME ou administrations).

Pour autant, cela n’exclut pas le risque totalement de cette classe d’actifs et il faut surveiller plusieurs éléments avant d’investir, afin de se prémunir contre les mauvaises surprises. Le principal risque restant le manque de liquidité de la SCPI sélectionnée. En effet, une SCPI gère un parc immobilier exposé à des mouvements locatifs (arrivées, départs ou absences de locataires) et demandant des provisions pour l’entretenir, le rénover ou l’adapter aux normes dans le temps. Chaque SCPI doit donc avoir un report à nouveau (sorte de trésor de réserve) lui permettant d’assumer sa gestion dans le temps.

Autre risque, une SCPI qui collecterait trop sur une année doit s’assurer d’avoir la capacité de bien dépenser les capitaux qui lui ont été confiés. Certaines choisissent donc parfois de fermer leur souscription pendant une durée définie afin de laisser le temps à leurs équipes d’investir avec cohérence les capitaux disponibles.

5. Quelle est la fiscalité à prendre en compte ?

Une SCPI de rendement verse deux types de revenus :

• Des revenus fonciers issus des loyers qu’elle perçoit sur son parc immobilier. Ils représentent 99% du revenu versé et sont aujourd’hui totalement fiscalisés sans abattement. Vous subirez donc l’imposition sur le revenu selon votre Tranche Marginale d’Imposition et les prélèvements sociaux (actuellement de 15,5%).
• Des revenus financiers issus de la gestion de la trésorerie de la SCPI qui sont imposés sur le revenu (soit par Prélèvement Forfaitaire Libératoire soit selon votre Tranche Marginale d’Imposition) et subirez les prélèvements sociaux également.

6. Mon capital investi est-il liquide ?

Comme indiqué précédemment, à partir du moment où vous faites le choix d’une SCPI à capital variable, votre investissement est considéré comme liquide.

En effet, chaque jour, des parts de la SCPI sont créées pour de nouveaux entrants ou sont détruites sur demande d’associés sortants. Le marché permet donc de maintenir les échanges et de vous garantir actuellement une possibilité de débloquer votre capital en moins d’un mois.

Attention cependant, cette liquidité dépend donc du rapport offre/demande et donc de la santé et de l’attractivité du marché immobilier.

7. Puis-je financer des parts de SCPI ?

Bien que cela ne soit pas aisé car de nombreuses banques ne savent pas ou ne veulent pas le faire, il est possible de financer vos parts de SCPI jusqu’à 100%. Cela vous permet donc de capitaliser dans le temps, ce qui est un plus sur cette classe d’actifs qui prend toute sa mesure à moyen/long terme.

De plus, les intérêts de l’emprunt contracté seront 100% déductibles des revenus issus de la SCPI et vous permettront de réduire votre base imposable. A noter que certains opérateurs comme La Française ou Primonial REIM ont passé des accords bancaires pour vous permettre de profiter d’un montage adapté et simplifier.

8. Quels sont les frais et sont-ils négociables ?

Une SCPI se doit règlementairement d’être parfaitement transparente sur ses frais de souscription. Ils apparaissent donc dans les documents de souscription afin que vous soyez parfaitement informés.

Cependant, contrairement à des frais d’entrée sur assurance-vie ou à des frais d’acquisition immobiliers (notaire ou agence par exemple) ces frais ne seront prélevés que lorsque vous revendrez vos parts. Ainsi, si vous investissez 20K€ à 5% de rendement, vous aurez 5% de rendement immédiat. Ces frais oscillent entre 7 et 10% en général. C’est pourquoi le temps reste l’allier de l’investisseur en parts de SCPI ; plus vous gardez vos parts, plus vous vous donnez le temps « d’amortir » les frais.

9. Y a-t-il un intérêt à démembrer mes parts de SCPI ?

Si vous n’avez pas besoin de revenus, que vous souhaitez éviter d’être trop imposés sur un capital à placer ou que vous souhaitiez agir sur votre ISF, vous pouvez parfaitement démembrer des parts de SCPI.

En général, un investisseur particulier deviendra acquéreur de la nue-propriété, pour une valeur réduite selon la durée du démembrement (65% sur 10 ans par exemple), ne percevant ainsi aucun revenu foncier imposable et profitant de la possibilité de déduire le montant investi de sa base imposable ISF. C’est une approche très efficace mais à manier avec l’aide d’un professionnel.

10. Existe-t-il une astuce à connaître avant d’investir ?

L’astuce la plus répandue est d’intégrer des parts de SCPI comme une « Unité de compte » dans un contrat d’assurance-vie. Cela vous permet de bénéficier des rendements attractifs de cet actif tout en laissant à la compagnie d’assurance la responsabilité de la liquidité. Cela veut dire que vous pouvez acheter et vendre à l’intérieur de votre contrat des parts sans délais (attention aux frais).

De plus, tant que les sommes investies puis arbitrées ne sortent pas du contrat, les plus-values ne sont donc pas imposables comme pour toute UC. Cette astuce offre donc plus de souplesse et de flexibilité mais soyez vigilants aux frais supplémentaires de souscription qui sont très souvent intégrés.

Investir en parts de SCPI de rendement offre donc de nombreuses opportunités en termes de rendement, de risque ou de perspectives de valorisation dans le temps.

Cependant, les SCPI restent une classe d’actif très encadrée par les pouvoirs publics et vous faire accompagner est déterminant. Cela vous permet de bien définir votre besoin et vos moyens à allouer, de bien choisir le véhicule d’investissement et d’optimiser au maximum le montage en usant de toutes les outils patrimoniaux à disposition (prêts, démembrement etc.).