Mis à jour le 15/11/2023

Les SCPI européennes

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Les SCPI européennes offrent une option d'investissement de plus en plus prisée par les investisseurs cherchant à diversifier à la fois leur portefeuille tout en tirant parti des opportunités offertes par le marché immobilier (et sa fiscalité) en Europe. Afin de vous aider à comprendre pourquoi ces SCPI spécifiques et singulières remportent un tel succès auprès des investisseurs, nous avons rédigé pour vous ce guide dont l’objectif est de vous fournir une compréhension des SCPI européennes, de leur fonctionnement et de leurs avantages potentiels.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Qu'est-ce qu'une SCPI européenne ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement qui se concentrent sur l'immobilier professionnel en vue de générer des revenus locatifs dans le temps. Bien que les investisseurs aient initialement été limités aux SCPI françaises, une nouvelle opportunité s'est ouverte à eux avec l'émergence des SCPI Européennes, leur permettant d'acquérir des parts dans des véhicules investis en dehors des frontières hexagonales.

Les SCPI Européennes se distinguent par leur stratégie d'investissement visant à acquérir des immeubles d'activité dans la zone euro. Cette approche répond à un besoin croissant de diversification géographique exprimé par les épargnants qui cherchent à étendre leurs investissements à l'étranger. En effet, l'idée d'investir au-delà des frontières nationales suscite un intérêt grandissant, car cela offre la possibilité de profiter des opportunités offertes par d'autres marchés immobiliers.

Cependant, il est essentiel de noter que l'investissement dans des SCPI Européennes comporte également des défis spécifiques. Les différences réglementaires, fiscales et culturelles entre les pays peuvent créer des obstacles supplémentaires pour les investisseurs. Chaque pays de la zone euro a ses propres lois et réglementations immobilières, ce qui peut rendre la gestion des biens plus complexe. De plus, les aspects fiscaux varient d'un pays à l'autre, ce qui peut avoir un impact sur les rendements et les obligations fiscales des investisseurs.

Quelles sont les caractéristiques des SCPI européennes ?

Une diversification géographique

Les SCPI européennes se différencient des SCPI régionales en offrant aux investisseurs une diversification géographique au sein de la zone euro. Elles investissent dans des immeubles d'activité situés dans différents pays européens, ce qui permet de répartir les risques liés à la concentration géographique.

Un accès à des marchés immobiliers internationaux

Les SCPI européennes offrent aux investisseurs la possibilité d'accéder à des marchés immobiliers internationaux en dehors de la France. Cela leur permet de profiter des opportunités d'investissement offertes par des économies en croissance et des marchés immobiliers dynamiques dans d'autres pays de la zone euro.

Un rendement potentiel attractif

En investissant dans des immeubles d'activité situés dans des pays de la zone euro, les SCPI européennes offrent un potentiel de rendement attractif. Les économies en croissance et les marchés immobiliers dynamiques peuvent générer des revenus locatifs supérieurs, ce qui peut se traduire par des rendements plus élevés pour les investisseurs.

Une gestion professionnelle

Comme les SCPI françaises, les SCPI européennes sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles spécialisées. Ces sociétés de gestion sont chargées de sélectionner et d'acquérir les biens immobiliers, de les gérer au quotidien, de percevoir les loyers et de redistribuer les revenus aux investisseurs.

Quels sont les avantages des SCPI européennes ?

Diversification du patrimoine immobilier européen

La diversification du patrimoine immobilier en Europe est un avantage majeur offert par l'investissement dans des SCPI européennes. En effet, en choisissant d'allouer une partie de vos investissements dans ces véhicules d'investissement, vous répartissez de fait vos actifs dans plusieurs pays et régions du continent.

Cette diversification géographique présente plusieurs avantages. Tout d'abord, elle permet de réduire le risque lié à un seul marché immobilier ou à une économie nationale spécifique. Chaque pays a ses propres caractéristiques économiques, politiques et réglementaires, et les cycles immobiliers peuvent varier d'un pays à l'autre. En investissant dans des SCPI européennes, vous pourrez ainsi atténuer les impacts négatifs potentiels de la baisse des prix de l'immobilier ou des difficultés économiques d'un seul pays.

De plus, la diversification géographique permet de bénéficier des opportunités de croissance dans différentes régions européennes. Les marchés immobiliers peuvent connaître des dynamiques différentes selon les pays ou les villes, et certains marchés peuvent être plus attractifs en termes de rendement ou de perspectives de valorisation. En investissant dans des SCPI européennes, vous tirerez parti des marchés immobiliers en croissance dans des pays tels que l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Espagne, le Portugal, et d'autres pays européens qui offrent des opportunités intéressantes.

Revenus réguliers et rendement potentiel

Les SCPI européennes offrent aux investisseurs la possibilité de générer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la société de gestion. C’est d’ailleurs pour cette raison notamment que vous les aimez tant.

En effet, ces SCPI sont conçues pour investir dans des actifs immobiliers locatifs tels que des commerces, des hôtels, des cliniques, des crèches, des EHPAD, des locaux d'activité et des entrepôts. Les loyers perçus de ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de revenus.

Ces revenus réguliers peuvent constituer une source de revenu stable pour les investisseurs, en particulier pour ceux qui recherchent une rente périodique ou qui souhaitent compléter leurs revenus existants. Les SCPI européennes ont une politique de distribution régulière des revenus, généralement réalisée trimestriellement ou semestriellement. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'un flux de trésorerie constant, ce qui peut contribuer à la stabilité financière et à la gestion de leur patrimoine.

De plus, les SCPI européennes offrent également un potentiel de rendement global intéressant. En plus des revenus réguliers provenant des loyers, ces SCPI peuvent également réaliser d’éventuelles plus-values lors de la revente des biens immobiliers détenus!. Au fil du temps, la valorisation des actifs immobiliers peut augmenter en raison de facteurs tels que la demande croissante, les améliorations du marché immobilier local ou les travaux de rénovation effectués sur les biens détenus par la SCPI.

Avantages fiscaux et gestion simplifiée

Les SCPI européennes présentent plusieurs avantages fiscaux pour les investisseurs. Tout d'abord, en investissant dans des SCPI européennes, il est possible de bénéficier de régimes de taxation favorables dans certains pays européens où la SCPI détient des biens immobiliers. Par exemple, certaines SCPI européennes investissant en Allemagne peuvent profiter des conventions fiscales en vigueur, ce qui permet aux revenus locatifs d'être imposés à un taux avantageux localement. Cette pression fiscale réduite peut être un avantage significatif pour les investisseurs par rapport aux SCPI françaises, qui sont soumises à une fiscalité plus lourde.

De plus, la gestion des biens immobiliers dans les SCPI européennes est entièrement prise en charge par la société de gestion. Cela signifie que les investisseurs sont libérés des contraintes et des responsabilités liées à la gestion et à la maintenance des biens immobiliers. La société de gestion se charge de toutes les tâches administratives et opérationnelles telles que la recherche des locataires, la collecte des loyers, l'entretien des immeubles et la gestion des problèmes courants liés aux biens immobiliers. Cela simplifie considérablement la vie des investisseurs, en leur permettant de se concentrer sur d'autres aspects de leur patrimoine et de réduire les contraintes de gestion associées à l'investissement immobilier direct.

En déléguant la gestion des biens immobiliers à une société de gestion expérimentée, vous bénéficierez également de l'expertise et des connaissances spécialisées de professionnels du secteur immobilier. Ces experts sont en mesure de sélectionner les meilleurs biens immobiliers, d'optimiser leur performance et de gérer efficacement les problématiques liées à la location et à la maintenance des biens. Cela peut contribuer à maximiser les revenus et le rendement de l'investissement immobilier, offrant ainsi une tranquillité d'esprit aux investisseurs.

Quels sont les inconvénients d'une SCPI européenne ?

En plus des avantages, il est important de prendre en compte les inconvénients potentiels liés aux SCPI européennes. Voici quelques éléments supplémentaires à considérer :

Risque de performance et de valorisation des actifs

La performance d'une SCPI européenne est étroitement liée à la performance du marché immobilier dans les pays où elle investit. Les fluctuations économiques, les changements législatifs ou les crises peuvent influencer la valeur des actifs détenus par la SCPI, ce qui peut impacter les rendements des investisseurs. Il est donc essentiel de surveiller attentivement les conditions économiques et immobilières des pays concernés.

Liquidité et durée d'investissement :

Les SCPI européennes peuvent présenter une durée d'investissement plus longue et une liquidité plus limitée que d'autres formes d'investissement immobilier. Il peut être plus difficile de vendre ses parts de SCPI ou de récupérer rapidement son capital investi en cas de besoin urgent de liquidités. Les investisseurs doivent être prêts à maintenir leur investissement sur une période plus longue et à évaluer leur capacité financière à immobiliser leur capital pendant cette période.

Gestion et suivi des spécificités locales

Investir dans des SCPI européennes implique de gérer et de suivre les spécificités locales de chaque pays dans lequel la SCPI opère. Cela peut inclure des différences culturelles, des pratiques commerciales spécifiques, des réglementations immobilières différentes, etc.

Il est important de s'assurer que la société de gestion de la SCPI dispose d'une expertise adéquate et d'une connaissance approfondie des marchés immobiliers locaux pour garantir une gestion efficace des actifs.

En résumé, bien que les SCPI européennes offrent une diversification géographique et un potentiel de rendement attractif, il est essentiel de prendre en compte les risques liés à la performance et à la valorisation des actifs, ainsi que les implications fiscales et la liquidité potentielle. Il est recommandé de procéder à une analyse approfondie, de consulter des professionnels du secteur et de diversifier son portefeuille en tenant compte de ses objectifs et de sa tolérance au risque.

À qui s'adressent les SCPI européennes ?

Les SCPI européennes sont adaptées à différents profils d'investisseurs, offrant une diversité d'avantages attrayants. Tout d'abord, elles s'adressent aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. En investissant dans des SCPI européennes, vous répartissez vos fonds sur plusieurs pays européens, ce qui réduit le risque lié à un seul marché immobilier et offre une protection contre les fluctuations économiques spécifiques à un pays en particulier. Cette diversification géographique vous permet de profiter des opportunités de croissance dans différentes régions et de bénéficier des performances potentielles de différents marchés immobiliers européens.

Les SCPI européennes sont également attrayantes si vous cherchez à accéder à des marchés immobiliers européens attractifs. Chaque pays présente des caractéristiques spécifiques en termes de dynamisme économique, de potentiel locatif et de perspectives de croissance à long terme. Les SCPI européennes sélectionnent soigneusement les biens immobiliers dans différents pays, en se basant sur une analyse approfondie des opportunités d'investissement. Ainsi, vous pourrez bénéficier de l'expertise de la société de gestion pour accéder à des marchés immobiliers européens prometteurs auxquels il serait difficile d'accéder individuellement.

En outre, les SCPI européennes sont attractives si vous recherchez des revenus réguliers et une stabilité dans vos investissements. Ces SCPI sont généralement conçues pour générer des revenus réguliers à partir des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus. Vous pourrez ainsi bénéficier de flux de trésorerie stables et prévisibles, ce qui peut constituer une source de revenu régulier. De plus, les SCPI européennes ont également le potentiel de réaliser des plus-values lors de la revente des biens immobiliers, ce qui peut augmenter le rendement global de l'investissement.

Exemples de SCPI européennes

La SCPI Cœur d’Europe (SOGENIAL)

Elle concentre sa stratégie d’investissement sur des actifs situés exclusivement en zone euro, afin de minimiser les risques liés aux fluctuations des taux de change pour les investisseurs. Les principaux pays ciblés sont la Belgique et l'Espagne, qui connaissent une forte demande en bureaux, locaux commerciaux et d'activités.

En décembre 2022, la capitalisation de la SCPI a dépassé les 40 millions d'euros, et elle vise un taux de distribution de 6,10%, soit 5% net de fiscalité européenne. Parmi ses acquisitions emblématiques, on peut citer un bâtiment à Tournai, en Belgique, loué à la mairie de la ville. Cet actif d'une surface totale de 6 147 m² abrite le commissariat local, avec un bail ferme jusqu'en 2031 et une rentabilité acte en main de 8,01%.

La SCPI Cœur d'Europe privilégie les actifs soucieux de l'environnement offrant un rendement stable à long terme. Elle présente les caractéristiques suivantes :

  • Jeune SCPI en croissance de popularité.
  • Patrimoine immobilier diversifié composé d'actifs de bureaux, de locaux commerciaux et d'activités en zone euro.
  • Taux d'Occupation Financier (TOF) de 99% indiquant un bon niveau de location.
  • Gérée par Sogenial Immobilier, une société présente depuis plus de 40 ans dans l'immobilier français et européen.
  • Objectif de servir un taux de distribution annuel de 5% nets de frais et de fiscalité à l'avenir.
  • Bénéficie d'une fiscalité avantageuse en tant que SCPI 100% européenne.

La SCPI PF Hospitalité Europe (PERIAL)

Elle est une SCPI 100% européenne spécialisée dans l'immobilier d'accueil et d'hébergement. Elle répond aux besoins croissants en structures d'accueil liés à l'évolution démographique en Europe. Ces besoins concernent notamment les secteurs des affaires, de la santé, des seniors, de l'éducation et de la jeunesse.

La SCPI vise à profiter des opportunités d'investissement offertes par le marché de l'immobilier européen, en se positionnant autour des métropoles dynamiques. Son objectif est de combiner la diversification géographique en Europe avec la visibilité des rendements grâce à des baux d'exploitation plus longs.

Elle s'adresse aux personnes à la recherche de revenus complémentaires immédiats ou en prévision de la retraite, souhaitant profiter de la dynamique du marché immobilier et diversifier leurs investissements immobiliers sur le plan géographique.

La SCPI PF Hospitalité Europe met en œuvre une stratégie ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et est classée dans la catégorie "Article 8" du règlement européen SFDR.

La SCPI Primovie (Primonial REIM)

Créée en 2012, dont la capitalisation a récemment dépassé les 5 milliards d’euros, se concentre principalement sur l'investissement dans des actifs immobiliers liés aux secteurs de la santé et de l'éducation. Ces secteurs sont choisis en raison des évolutions démographiques, telles que la croissance de la population et le vieillissement de la société, qui créent une demande croissante pour ces types de biens immobiliers.

Les actifs privilégiés par Primovie comprennent des crèches privées, des écoles et des centres de formation privés, des résidences étudiantes, des cliniques, des centres de santé, des maisons de retraite et des résidences pour seniors. Ces actifs répondent à des besoins spécifiques et offrent des opportunités d'investissement dans des domaines essentiels tels que la petite enfance, l'éducation, la santé et le bien-être des seniors.

La SCPI Primovie s'adresse aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires immédiats ou prévoient des revenus pour leur retraite. Elle offre également la possibilité d'investir de manière utile et responsable dans des secteurs porteurs tels que la santé et l'éducation, qui jouent un rôle essentiel dans la société

SCPI européennes vs SCPI régionales

Il est crucial de souligner la différence entre les SCPI régionales et les SCPI européennes. Les SCPI régionales se limitent à des biens immobiliers situés dans des régions spécifiques en France, tandis que les SCPI européennes élargissent leur champ d'investissement à plusieurs pays européens. Cette extension permet aux SCPI européennes d'offrir une diversification géographique plus large, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs souhaitant s'exposer à différents marchés immobiliers européens.

Cependant, investir dans des SCPI européennes peut également présenter des défis supplémentaires par rapport aux SCPI régionales. Tout d'abord, la gestion d'un portefeuille immobilier réparti dans plusieurs pays européens peut être complexe en raison des réglementations, des lois et des pratiques immobilières propres à chaque pays. Il est donc nécessaire de posséder une expertise et une connaissance approfondies pour assurer une gestion efficace des actifs.

De plus, la compréhension des différents marchés immobiliers européens peut représenter un défi. Chaque pays a ses propres caractéristiques économiques, culturelles et politiques, qui peuvent influencer la performance des actifs immobiliers. Ainsi, une analyse approfondie et une surveillance continue des marchés sont essentielles pour prendre des décisions d'investissement éclairées et optimiser les rendements.

En conclusion, les SCPI régionales se concentrent sur des régions spécifiques en France, tandis que les SCPI européennes élargissent leur portée à plusieurs pays européens. Les SCPI européennes offrent une diversification géographique plus large, mais nécessitent une gestion et une compréhension plus complexes des marchés immobiliers européens. Les investisseurs doivent tenir compte de leurs objectifs, de leur tolérance au risque et de leur expertise pour choisir entre les SCPI régionales et les SCPI européennes.

SCPI européennes vs SCPI internationales

Les SCPI internationales offrent une diversification géographique plus étendue par rapport aux SCPI européennes permettant aux investisseurs de bénéficier d'une exposition à différents marchés immobiliers et économies à travers le monde. En investissant dans des biens immobiliers situés dans plusieurs pays, les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille et réduire les risques liés à la concentration géographique.

Cependant, il est important de noter que l'investissement dans des SCPI internationales peut être plus complexe que dans des SCPI européens. Les différences réglementaires, fiscales et culturelles entre les pays peuvent créer des défis supplémentaires pour les investisseurs. Chaque pays a ses propres lois et réglementations en matière immobilière, ce qui peut rendre la gestion et l'exploitation des biens plus complexes.

De plus, les aspects fiscaux peuvent varier d'un pays à l'autre, ce qui peut avoir un impact sur les rendements et les obligations fiscales des investisseurs. Il est donc crucial de bien comprendre les implications fiscales de l'investissement dans des SCPI internationales et de consulter des experts fiscaux afin de prendre des décisions éclairées.

Malgré les défis auxquels ils sont confrontés, les SCPI internationales représentent une opportunité d'investissement attrayante pour les investisseurs désireux de diversifier leur portefeuille à l'échelle internationale. Ces SCPI offrent l'accès à des marchés immobiliers dynamiques et à des économies en croissance, offrant ainsi un potentiel de rendement attractif. Cependant, il est crucial de bien comprendre les risques et les complexités associés à l'investissement international avant de prendre des décisions d'investissement.

En résumé...

Les SCPI européennes offrent une solution attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier, à bénéficier de revenus réguliers et à profiter d'une gestion professionnelle. La diversification géographique leur permet de réduire les risques liés à un seul marché immobilier et de tirer parti des opportunités de croissance dans différents pays européens.

Cependant, il est important de noter que les SCPI européennes comportent également des risques, tels que la performance du marché immobilier et la fiscalité. Les investisseurs doivent donc prendre en compte ces aspects et bien comprendre les spécificités de chaque SCPI européenne avant de prendre une décision d'investissement.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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