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SCPI de rendement : définition et fonctionnement

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En résumé ...
L'investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qu'elles soient à capital fixe ou à capital variable, supporte 2 types de frais : les frais d'entrée (ou de souscription) et les frais de gestion. Nous vous expliquons en détail à quoi servent ces frais.

L’article « SCPI de rendement : définition et fonctionnement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Lorsque l’on aborde le sujet des SCPI de rendement, la majorité des investisseurs sont surpris, voire « s’insurgent » contre le montant des frais jugés trop élevés. Il ne s’agit pas là de dire si les frais sur les SCPI sont trop élevés ou pas (vous en êtes le seul juge) mais plutôt de vous expliquer à quoi correspondent ces frais, à quoi ils servent et peut être même de les comparer avec des produits équivalents sur lesquels on oublie souvent que l’on paye aussi des frais. Explications.

« 10% de frais d’entrée ! Des frais de gestion à 15% ! Mais mon Dieu, c’est horriblement cher ! ».

Cette phrase, les professionnels de l’ingénierie patrimoniale l’entendent très souvent lorsqu’ils présent les produits de placement SCPI de rendement. Je vous propose donc, afin d’essayer de mieux comprendre la justification de ces frais, de commencer par étudier le cas des frais d’entrée.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?

Les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif dont le métier et l’expertise consistent à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. L’acquisition de parts de SCPI ressemble à un placement proche de celui de la « pierre » et permet donc aux investisseurs :

  • d’avoir accès au marché de l’immobilier professionnel composé principalement de bureaux et de commerces (difficilement accessible en direct) offrant ainsi des rendements annuels plus élevés que l’immobilier traditionnel.
  • tout en se dédouanant des aléas de gestion ou d’éventuels travaux car tout est confié à la société de gestion.
  • de diversifier son investissement tout en mutualisant les risques. En effet, le parc immobilier est réparti sur plusieurs zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles (bureaux, entrepôts, commerces, etc.) et via une multitude de locataires différents.

2. Les frais des SCPI de rendement

► Les frais d'entrée sur une SCPI de rendement

Sur le marché des SCPI en France, les frais d’entrée oscillent généralement entre 8 et 10% TTC (moyenne constatée). Alors forcément, lorsqu’on les compare aux frais de plus en plus réduits des assurances-vie ou de nombreux autres produits de placements, leur montant parait à juste titre élevé.

Seulement, il faut revenir à la base même du sous-jacent et rappeler l’objet même de l’achat de ces parts de SCPI.

Une SCPI est une société qui va acheter et se constituer un patrimoine immobilier (vous pouvez également consulter la définition de la SCPI).

Cela concerne principalement de l'immobilier d'entreprise mais pas uniquement car cela peut être des bureaux, des murs de magasins, des commerces, des entrepôts, des crèches, des EHPAD… Quoi qu'il en soit, nous sommes donc bien en train de parler d’immobilier. 

Rappelez vous : lorsque vous achetez votre résidence principale, avez-vous payé des frais ? Non ?

Et pourtant vous avez bien payé des frais de notaire (8%) voire même peut être une agence immobilière qui vous a trouvé le bien (4 à 5%). Eh bien les frais d’entrée sur une SCPI servent exactement à la même chose : payer les frais de notaire. Ils servent également à rémunérer les professionnels qui vous auront présenté et vendus les SCPI.

Les frais d’entrée sur les SCPI affichés peuvent donc paraitre élevés, mais ils ne sont en fait que le reflet des frais obligatoires dont tout investisseur ou acquéreur doit s’acquitter lorsqu’il acquiert de l’immobilier, que ce soit en direct ou via une Société civile.

► Les frais de gestion des SCPI

Si je vous demandais de choisir entre un placement qui rapporte 3% avec 0 frais ou un placement qui rapporte 5% nets de frais mais avec 25% de frais, lequel choisiriez-vous ?

Bien évidemment mon exemple est caricatural, mais il reflète là encore l’a priori que nous avons tous sur les frais de gestion. En effet les frais de gestion des SCPI sont à prendre avec un certain recul. Ce qui compte ce n’est pas tant le montant des frais de gestion, mais bel et bien ce que l’on va vous servir... net de frais de gestion.

Les rendements affichés des SCPI s’entendent nets de frais de gestion.

Cela étant dit, il convient toutefois que je vous explique à quoi servent ces frais, et pour cela je vais délibérément comparer à nouveau l’investissement dans une SCPI avec un investissement dans un bien immobilier classique.

Vous avez fait l’acquisition d’un appartement locatif. Le rendement est bon (6 à 7%), du moins en facial. Car en effet vous avez omis un certain nombre de charges inhérentes à toute détention de bien immobilier :

  • La taxe foncière
  • Les assurances (incendie, dégâts des eaux)
  • Les frais de gestion si vous avez confié la gestion à un professionnel pour gérer votre bien
  • Les assurances locatives pour vous couvrir en cas de vacance locative ou de loyers impayés
  • Les travaux d’entretien courants
  • Les appels de charges de copropriété
  • Etc…

Eh bien, si l’on fait la somme de tous ces frais vous constaterez que l’on arrive facilement à au moins 15% ; sans compter le fait que vous ne pouvez pas maîtriser ces frais dans votre plan de trésorerie.

Les frais de gestion des SCPI servent à payer l’ensemble de tous les frais de gestion liés à son exploitation. En effet, les loyers qui vous sont servis sur les SCPI sont nets de tous frais, y compris même de taxe foncière.

Les frais de gestion sur les SCPI servent également à payer la publication trimestrielle des résultats et performances, à organiser les assemblées générales, à payer les experts indépendants qui, une fois par an, procèdent à une évaluation du parc immobilier.

► Particularités des frais sur les SCPI

Il y a toutefois une particularité à ces frais. En effet, et même si on les appelle « Frais d’entrée » ou « frais de souscription » ces frais ne seront en fait prélevés qu’à la sortie, au moment de la revente. En d’autres termes, 100% de votre épargne va travailler pendant la durée de détention des parts. C’est d’ailleurs pour cette raison que les professionnels conseillent de garder les parts de SCPI au moins 8 ans car cela devrait normalement vous permettre « d’amortir » ces frais grâce à la revalorisation des parts (liée à la revalorisation du parc immobilier de la SCPI dans le temps).

N’oubliez pas que lorsque vous investissez dans l’immobilier, les frais de type notaires ou agence immobilière sont à régler immédiatement. Ce qui n’est pas le cas avec les SCPI.

À noter que ce fonctionnement s'applique aux SCPI de rendement mais également aux autres catégories de SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation).

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? | tuto placement (EPI 1) | Netinvestissement Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

3. Les avantages d'une SCPI de rendement

Outre sa facilité d’accès à tous avec un investissement minimum peu élevé, investir dans les SCPI de rendement présente des avantages certains.

La mutualisation des risques locatifs : L’investissement est mutualisé sur plusieurs biens immobiliers et dans diverses régions. Il ne concerne pas un seul bien ou un seul locataire comme un investissement immobilier classique. En cas de défaut de paiement ou de départ d’un locataire, les autres locataires et loyers procurent toujours des revenus.

Aucun souci de gestion : L’investisseur n’a aucune contrainte de gestion. La société qui gère la SCPI de rendement s'occupe de tout : entretien, travaux… Les revenus locatifs sont nets de frais.

La rentabilité d’un support immobilier : rempart à l’inflation : Les revenus locatifs avec une SCPI de rendement sont plus élevés et plus stables qu’avec un revenu locatif classique. Il n’y a pas de taxes foncières ou de charges de copropriété à prévoir. Le rendement estimé est de l'ordre de 4 à 5% net de frais de gestion en moyenne.

Le contrôle de l’investissement : Les placements d’une SCPI de rendement sont contrôlés et réglementés par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Chaque trimestre, l’investisseur reçoit un bulletin d’information et un rapport annuel chaque année.

La flexibilité des placements : En fonction de la forme du capital de la SCPI de rendement (fixe ou variable), l’associé peut investir de nouvelles parts quand il dispose de liquidités financières supplémentaires. Il peut, a contrario, vendre ses parts très facilement en fonction de ses besoins. Attention, la liquidité des parts n’est pas aussi immédiate qu’un placement financier classique.

4. Les risques d'une SCPI de rendement

La baisse du marché de l’immobilier : comme tout investissement dans la pierre, investir au sein d’une SCPI repose sur la bonne santé du marché immobilier, en l’occurrence l’immobilier tertiaire. Il est donc primordial, de sélectionner des secteurs ou des zones géographiques porteurs pour maintenir la valorisation des actifs qui compose cette SCPI.

La non-diversification de votre portefeuille : comme pour tout bon placement, il est vivement conseillé de ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier, pour tout simplement lisser le risque et les performances.

La perte de valeur des parts : en lien avec le premier point, il existe un risque de baisse de la valeur des parts si le secteur où la zone d’investissement sont de moins en moins demandés. La valeur des parts de la SCPI est étroitement liée au poids de l’offre sur le marché VS la demande requise. Le capital de votre investissement en SCPI n’est donc pas garanti.

L’érosion du rendement : ni le capital, ni les rendements ne sont contractuellement garantis lors de votre investissement en parts de SCPI. En cas de crise des secteurs d’investissements concernés, il est possible que le rendement s’affaisse. En revanche, de manière naturelle, les prix au m² des immeubles acquis par la SCPI vont augmenter plus rapidement que les loyers fixés sur 3, 6 ou 9 ans ce qui peut entrainer une légère baisse du rendement d’année en année.

La faible liquidité des parts : bien que ce soit plus « simple » de revendre ses parts de SCPI, il ne s’agit pas d’une totale liquidité de vos fonds. Nous ne le rappellerons jamais assez, il s’agit d’un investissement immobilier ce qui implique donc que la SCPI peut mettre plusieurs semaines voire plusieurs mois pour vous restituer vos fonds. Cet investissement demande un horizon d’investissement supérieur à 8 ans.

Une fiscalité inadaptée à votre situation : les loyers trimestriels versés par les SCPI sont fiscalisés au titre de revenus fonciers classique comme pour tout investissement immobilier sans dispositif quelconque. Cela sous-entend que les loyers que vous percevrez vont faire augmenter votre fiscalité et seront fiscalisés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition la plus haute ainsi qu’aux prélèvements sociaux en vigueur de 17,20% en 2022. Cela peut donc vite être pénalisant lorsque vous être fiscalisé à plus de 30% pour l’impôts. Il est donc préférable de vous faire accompagner par un professionnel qui étudiera votre situation fiscale et vos objectifs.

5. Comment investir dans une SCPI de rendement ?

Quelques notions de base sur l’investissement en SCPI

Le fait d’investir en SCPI revient à acquérir des parts d’une société qui a pour objet d’acheter et de gérer un parc immobilier locatif. En investissant dans des parts de SCPI, vous effectuez donc un placement immobilier proche de celui de la « pierre traditionnelle », aux différences près que la SCPI vous permet :

  • D’avoir accès au marché de l’immobilier tertiaire (et non de l’immobilier résidentiel et d’habitation), plus difficile d’accès en direct et plus rentable.
  • De vous dégager de toutes les contraintes, la gestion étant notamment intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI.
  • De bénéficier d’une saine diversification de votre investissement et d’une bonne mutualisation des risques, cet investissement vous permet en effet de répartir votre épargne sur plusieurs zones géographiques, sur différents secteurs d’activité et auprès d’une multitude de locataires … contrairement à un investissement traditionnel « en direct ».
  • Le tout avec des tickets d’entrée relativement modestes (en tout état de cause nettement inférieurs à l’acquisition d’un bien immobilier en direct).

Outre les nombreux avantages que suggère la SCPI, elle bénéficie d’un large choix de modes de souscription. Il est en effet possible d’acheter ses parts de plusieurs façons permettant le montage le plus adéquat pour répondre à vos objectifs patrimoniaux :

  • L’investissement comptant : Si votre objectif premier est de compléter vos revenus, il est nécessaire de posséder un capital disponible à investir. Evidemment, plus le montant à investir sera important, plus la rente trimestrielle le sera proportionnellement. Cette manière d’investir la plus courante permet de profiter (après un délai de jouissance) de revenus immédiats réguliers. En contrepartie de cette rente trimestrielle, vous devez déclarer l’ensemble de ces revenus à l’administration fiscale c’est pourquoi il est recommandé de bien valider en amont avec l’un de nos chefs de projets patrimoniaux la pertinence de ce choix de placement.
  • L’investissement à crédit : Ici, vous pouvez profiter de constituer votre capital grâce à l’effet de levier du crédit tout comme un investissement locatif classique mais sans aucun souci de gestion et avec une meilleure diversification. Si votre objectif n’est pas d’obtenir un complément de revenu immédiat mais dans quelques années, alors l’investissement en parts de SCPI à crédit peut s’avérer être la meilleure option. L’avantage à souscrire un crédit pour financer l’acquisition de vos parts est l’opportunité pour l’investisseur de profiter des taux bas et du versement régulier de loyer pour s’enrichir grâce à l’effet de levier. Notamment par rapport à la fiscalité, vous pouvez déduire des revenus fonciers générés les frais de dossier, les intérêts d’emprunt et le montant de l’assurance de quoi limiter le frottement fiscal.
  • L’investissement via une assurance-vie : Quoi de mieux qu’entremêler un contrat d’épargne aux conditions fiscales et successorales très avantageuses à la stabilité des rendements et la diversification des SCPI ? En effet, l’achat de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie offre à l’investisseur en quête de capitalisation et de transmission d’optimiser essentiellement sa fiscalité. Ainsi, si les épargnants laissent les revenus de la SCPI dans le contrat d’assurance-vie, il n’y aura aucune fiscalité applicable. La fiscalité ne s’appliquera qu’au moment d’un éventuel rachat avec un taux forfaitaire de 30% impôts et prélèvements sociaux compris pour tous versements après le 27 septembre 2017.

6. Investir dans une SCPI sans aucun apport

Investir dans une SCPI de rendement

L'acquisition à crédit permet d'obtenir la meilleure rentabilité de votre épargne sur du long terme et permet par la même occasion de se constituer un patrimoine avec un effort de trésorerie assez faible. Acquérir des parts de SCPI ou un appartement à crédit suit la même logique.

Initialement l'investisseur doit disposer d'une capacité d'épargne mensuelle constante à moyen terme et être dans une situation où il peut recourir à un emprunt immobilier.

Comment financer l'acquisition des parts de SCPI ?

Ensuite, une question se pose souvent : Faut-il faire un apport ? Le principe général réside dans le fait qu'on optimise le rendement de l'épargne en ne mettant pas d'apport. Néanmoins, cela n'empêche pas de faire un apport si la situation patrimoniale l'exige ou pour obtenir de meilleures conditions de financement. Le choix du type de crédit est important et déterminant selon le profil de l'investisseur. Pour rappel, acheter des parts de SCPI par emprunt permet, avec un apport quasi nul, de se constituer un patrimoine important et de réaliser une bonne opération.

  • Effet de levier du crédit : utiliser le différentiel entre les taux d'emprunt et le rendement des SCPI.
  • Effet de levier fiscal : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers encaissés et donc limite leur imposition.
  • Peu d'épargne et pas d'apport : la mensualité de crédit est à 70% couverte par les loyers de la SCPI, et il n'y a pas d'apport en capital ce qui permet d'allouer son capital sur d'autres supports pour diversifier son patrimoine.

Il est primordial de bien vous faire accompagner pour échanger concernant les politiques de financement en vigueur : crédit immobilier, crédit à la consommation, durée, augmentation des taux, liste de SCPI définies… rien ne doit être pris à la légère pour constituer votre capital.

7. Notre sélection des meilleures SCPI de rendement 2022

Nous sommes en mai et vous n’avez pas encore lu notre guide consacré aux meilleures scpi ? Mieux vaut tard que jamais, rendez-vous ici pour plus de détails ! Pour vous offrir un teasing voici notre sélection :

  • Placement Pierre d’Aestiam
  • PFO de Périal
  • Primovie de Primonial
  • Immorente de Sofidy
  • Cœur de Régions de Sogénial
  • Atream Hôtels d’Atream
  • Cristal Life d’Intergestion
  • Activimmo d’Alderan
  • Interpierre Europe Centrale de Paref

8. Quel est l'impact de la crise sanitaire sur les SCPI ?

Après une première année de Covid (2020) en demi-teinte sur certains plans, l’année qui vient de s’écouler a largement renoué avec le dynamisme des années où le mot « Coronavirus » était encore inconnu. Grâce à la confiance des investisseurs, les sociétés de gestion ont pu continuer leur métier et ont su moduler leurs secteurs de prédilections pour accompagner dans le bon sens cette pandémie. Globalement, les sociétés de gestion ont continué d’investir dans le domaine des bureaux (50%) mais en réduisant leur enveloppe.

Sans surprise, les difficultés rencontrées par le secteur médical en 2020 ont fait bondir la cote de l’immobilier de santé et les gestionnaires de SCPI s’y sont orienté en moyenne de 23% contre 11% avant la crise sanitaire.

A fortiori, les locaux d’activités et les centres logistiques arrivent en quatrième position (8 %) juste après l’investissement dans les commerces (environ 20%). Le succès de ce type de bien est étroitement lié à l’essor du commerce en ligne depuis le début de la crise sanitaire.

Enfin, nous attendons encore les derniers bilans des loyers versés sur le 4ème et dernier trimestre (2021), pour enfin connaître le rendement moyen des SCPI sur l’année écoulée. Selon les études les plus précises, le rendement locatif moyen de toutes les SCPI confondues devrait avoisiner les 4,3% net de frais de gestion : un pari gagné !

Conclusion

Les SCPI sont des produits réglementés et encadrés par l’AMF.

À ce titre, elles ont non seulement une obligation d’informations et de transparence vis-à-vis de leurs actionnaires (porteurs de parts) mais elles se doivent également de respecter la plus grande cohérence imposée par l’AMF en matière de frais. Ces obligations sont un gage de qualité pour vous.

J’espère que ce guide vous aura réconcilier avec la pierre-papier ou au moins vous aura permis de mieux comprendre et appréhender la légitimité des frais des SCPI. Pour aller plus loin, découvrez notre classement des meilleures SCPI du marché.

FAQ : les réponses à vos questions

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1677 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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