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Les 10 meilleures SCPI en 2020

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2020 sont positionnées sur des secteurs nouveaux tels que les entrepôts logistiques, la santé et l’Europe.

L’article « Les 10 meilleures SCPI en 2020 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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  • 8,6/10 pour 9 netinvestisseurs

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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par nos lecteurs

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Introduction

Vous avez été près de 175.000 à lire notre guide des 10 meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2019. Ce classement est devenu un classique. Vous l’aimez, vous l’attendez, alors sans plus attendre, je vous propose donc ce classement actualisé pour 2020. De nouveaux entrants, quelques sortants, mais on garde la même recette qui fait notre succès : ne prendre que le meilleur de ce que le marché propose.

RAPPEL : n’oubliez pas un point fondamental lorsque vous vous renseignez sur les SCPI de rendement ou si vous vous intéressez à ce type de support : le rendement ne fait pas tout, bien au contraire. Un bon produit ou support d’investissement ne se limite pas du tout à son seul rendement, d’autant que, comme il est rappelé aux investisseurs "la performance passée ne préjuge pas des performances futures". Ce classement est donc là pour vous aider à choisir les meilleures SCPI en 2020 en fonction d’une liste de critères large, étendue bien au-delà du seul rendement. Bonne lecture.

Que faut-il retenir de la SCPI en 2019 ?

Avant de vous présenter les 10 meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2020, je voudrais partager avec vous une courte analyse globale du marché de la SCPI rétrospectivement sur 2019. J’en parle également dans cette vidéo au travers de notre baromètre des placements.

Une année record avec plus de 7 milliards d’euros collectés l’année dernière ce qui confirme bien l’appétence et la confiance que portent de plus en plus de français à l’égard des SCPI. Certes la SCPI n’est pas à capital garanti (tout comme votre résidence principale par exemple) mais elle est investie sur des actifs dits « tangibles », l’immobilier et extrêmement diversifiée en son sein puisqu’en investissant dans une SCPI vous devenez « co-propriétaire » de dizaines de milliers de mètres carrés répartis dans différents secteur et/ou zones géographiques.

Autre indicateur fort intéressant constaté pour 2019, c’est le sentiment qu’ont les français à l’égard des SCPI : quelle que soit la période de l’année, le sentiment des internautes français est très largement positif : entre 83 et 85% de sentiments positifs, ce qui en fait le produit préféré des internautes en France (le baromètre des placements de netinvestissement prenant le pouls de ce qui se passe sur tout le web français en le restituant, en temps réel autour des six grandes thématiques de placements qui intéressent les français, dont les SCPI).

Forcément, les SCPI n’ont pas fait défaut, aucun incident à signaler, les rendements se maintiennent, pour la très grande majorité d’entre elles, elles continuent de servire plus de 4% nets de frais, les parts sont régulièrement revalorisées grâce à la hausse globale des prix de l’immobilier partout en France (et en Europe également) ; bref, un produit simple, facile à comprendre et qui délivre les objectifs.

Or, sans pouvoir garantir ni présager avec certitude comment pourrait se passer l’année 2020, tous les indicateurs confirment que cette année sera la même que l’année passée. Les rendements moyens seront toujours compris entre 4 et 6% avec la même stabilité que l’an passé.

Quelle est notre méthode de sélection et de classement ?

Ce classement Netinvestissement des meilleures SCPI 2020 se base sur l’analyse détaillée et exhaustive de l’ensemble des grands acteurs de la gestion de SCPI du marché par nos équipes. Mais nous prenons également en considération nos convictions sectorielles et géographiques.

Pour ce classement, nous privilégions uniquement les SCPI de rendement (le classement ne tient donc pas compte des SCPI fiscales de type SCPI deNormandie par exemple) d’une part et les SCPI à capital variable d’autre part notamment pour des questions de liquidité.

Critères de sélection pour ce classement 2020

Nous avons fait le choix de baser ce classement sur 4 principaux critères :

  • La composition de l'actif
  • Le gestionnaire et la politique de gestion
  • Le rendement interne sur 5 ans, le rendement 2018 et les perspectives à venir
  • La stratégie d’acquisition et l’évolution de la stratégie en fonction de l’évolution des opportunités de marche

Enfin, vous retrouverez dans ce classement des SCPI de rendement de type SCPI de bureaux, SCPI de commerces, investies sur le sol français et/ou en Europe et en Allemagne notamment.

Découvrez notre infographie

1. Activimmo

C’est LA nouvelle SCPI à surveiller cette année. Elle vient d’arriver sur le marché et sa stratégie est aussi simple qu’évidente. Elle consiste à investir dans les entrepôts dits logistiques en périphérie des grandes villes de France afin de participer au problème majeur des géants du e-commerce : gérer ce que l’on appelle le dernier kilomètre.

Inutile de préciser que la vente en ligne explose et que la demande est de plus en plus importante. Tous les achats que vous faites sur internet doivent donc être stockés quelque part, en l’occurrence dans des entrepôts et, en périphérie, pour accélérer et faciliter les livraisons, que nous sommes nombreux à attendre rapidement forcément.

Les sociétés de e-commerce ont donc besoin de plus en plus d’espaces de stockage à proximité immédiate de leurs clients, en l’occurrence vous ; donc en périphérie des grandes villes. C’est donc sur ce type d’immobilier qu’Activimmo se positionne.

La SCPI Activimmo vise un objectif de rendement de 6% en 2020, de quoi la positionner sur le podium des meilleurs rendements. En outre le marché des entrepôts et donc des actifs qui le compose (les entrepôts, hangars etc) est plus facile et moins contraignant à entretenir donc, moins couteux ce qui permet donc, notamment de pouvoir verser un rendement supérieur à la moyenne.

2. Atream Hotels

Avec un taux d’occupation financier de plus de 98% et un taux d’occupation physique à 100% Atream Hotels est une SCPI spécialisée dans l’investissement hôtelier et touristique en France, en Allemagne, en Belgique et aux Pays Bas. Cette SCPI a de magnifiques signatures en portefeuille : hôtels du groupe Accord, Center Parcs, etc.

La France reste le premier pays touristique dans le Monde et, contrairement à ce que l’on aurait pu croire, le mouvement des gilets jaunes n’a pas eu d’effet sur le tourisme. Les touristes aiment la France et continuent de la visiter. Il en va de même pour les grandes places touristiques européennes sur lesquelles la SCPI investit en Europe, ce qui lui permet d’ailleurs d’afficher d’aussi bon taux d’occupation.

De plus, c’est évidement le modèle économique même de cette SCPI qui la rend intéressante. En effet, en signant avec de grands noms et de grandes enseignes hotellières des baux commerciaux ferment de 15 voire 20 ans, elle s’assure une grande stabilité dans la perception de ses loyers, et donc… de vos revenus.

La stratégie d’acquisition de cette SCPI : 70% dans des hôtels et 30% dans des résidences de services hôteliers et à hauteur de 60% en France et 40% en Europe du Nord.

Atream Hotels a également reçu les victoires de la pierre papier en 2019.

3. Novapierre Allemagne 2

Evidemment c’est notamment pour la fiscalité allégée que l’on s’intéresse à cette SCPI Allemande : 15,825% d’impôts forfaitaire sur les revenus fonciers et… et surtout l’exonération totale des prélèvements sociaux… Alors forcément cela change significativement le rendement net d’impôts pour vous.

Mais c’est également pour la qualité et la profondeur du marché immobilier tertiaire allemand, moins mature que celui de la France que NovaPierre Allemagne 2 a tout son intérêt et fait donc partie de ce classement. Le marché immobilier Allemand offre donc de belles opportunités notamment de plus-values potentielles dans le temps.

Une SCPI qu’il est donc judicieux de détenir dans son portefeuille notamment pour diversifier. L’Allemagne reste encore la première économie d’Europe et la 4ème mondiale.

Pour toutes les raisons évoquées ci-dessus, il est actuellement judicieux de détenir une proportion de son allocation en SCPI en Allemagne ; proportion qui variera bien évidemment en fonction de votre propre appétence et conviction sur ce marché et de vos besoins et objectifs à long terme.

4. Primovie

Doit-on encore présenter Primovie ? SCPI unique en son genre puisqu’investie sur le secteur de la santé et de la petite enfance ; une ouverture récente sur l’Europe et l’Allemagne notamment, des collectes records et des rendements au-dessus de la moyenne.

Son taux d’occupation est de 98% ce qui, là encore, prouve la qualité de son parc, de ses locataires installés dans les locaux pour une longue durée et de la gestion interne.

Avec près de trois milliards d’euros de capitalisation fin 2019, Primovie est la 1ère SCPI de santé et d’éducation en France. Elle investit sur des secteurs très profonds : la santé et la petite enfance. C’est une SCPI décorrélée des cycles de l’immobilier tertiaire traditionnelle, idéale pour diversifier ou compléter son portefeuille.

Il est donc normal de retrouver encore en 2020 Primovie dans le classement des meilleures SCPI du marché. Comme pour toutes les SCPI de ce classement, vous pouvez acquérir les parts de Primovie directement auprès de nos chefs de projet sans aucun surcout ni aucune commission supplémentaire à payer à netinvestissement.

5. Cristal Rente

rendement scpi cristal rente

La SCPI Cristal Rente a une spécificité sur ses frais qui devraient vous intéresser. En effet, ses frais sont désormais fixes à 10% et le gestionnaire en a profité pour mettre en place la décimalisation des parts. Ce qui peut désormais permettre à l’épargnant d’investir de manière progressive et pour un montant réduit.

Autre nouveauté : le gestionnaire est sensible aux outils technologiques et vous offre donc la possibilité de souscrire, par notre intermédiaire (toujours sans aucun surcout cela va de soi), en dématérialisé par le biais de la signature électronique !

Mais ce n’est pas tout et ce n’est pas pour cette raison que Cristal Rente est à nouveau dans le classement 2020 des meilleures SCPI.

Nous pensons que son positionnement franco-français (25% en Ile de France et 75% en régions) est un atout majeur : la maîtrise du marché français est moins difficile que la maîtrise d’autres pays européens dans lesquels nous ne vivons pas. Par ailleurs, sa politique d’investissement à vocation commerciale répond à la demande des consommateurs, sur des grandes marques très populaires :

chiffres cristal rente

C’est une SCPI mixte, qui se positionne sur différents secteurs et dans différentes zones géographiques, de quoi profiter des opportunités qu’offrent ces marchés. Son rendement d’ailleurs est supérieur à la moyenne.

Cristal rente a également reçu le premier prix des SCPI de commerces en 2019 par le magazine « mieux vivre votre argent ».

Enfin, avec près de 98% de taux d’occupation financier, Cristal rente maintient un rendement net annuel supérieur à 5% depuis plus de trois ans et les parts quant à elles ont vu leur prix se valoriser chaque année depuis 2017.

6. Placement Pierre

Placement Pierre est une SCPI ancienne (elle a été créée en 1986) qui a donc un long track record (historique de performance) mais qui surtout qui était jusque là à capital fixe et qui est passée à capital variable en mars 2019.

La SCPI Placement Pierre avait quelques années auparavant fusionné avec deux autres SCPI. Il s’agit donc d’une SCPI de fonds de portefeuille à détenir si vous êtes sensibles à l’immobilier patrimonial cœur de ville, plutôt en approche défensive.

Elle figure dans le classement 2020 des meilleures SCPI car elle donne tous les signes d’un renouveau dynamique tout en étant composé d’immobilier patrimonial de fonds de portefeuille solide. En outre le rendement de Placement Pierre fait partie des plus performants du marché, au-delà de 5% nets en 2019.

A SAVOIR : Placement Pierre a également reçu le prix des victoires de la Pierre Papier en 2018.

7. PF Grand Paris

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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Le Grand Paris est LE grand projet majeur de la France pour les vingt, trente prochaines années. A lui seul, le Grand Paris représentera 30% du PIB national. Des milliers d’emplois vont y être créés.

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La PF Grand Paris, bien que récemment réorientée uniquement sur le Grand Paris, a plus de 50 ans d’existence (consécutivement à différentes fusions) ce qui en fait la plus ancienne SCPI du marché.

Son taux d’occupation a par ailleurs fortement augmenté (comme nous l’avions prédit et écrit l’année dernière) et est passé à +90%. Quant à la valeur de ses parts, elle offre elle aussi un réel potentiel de revalorisation à court terme du fait du développement du projet du Grand Paris.

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8. Buroboutic

La SCPI Buroboutic peut offrir un très bon compromis pour un premier investissement en SCPI. Elle est multi sectorielle et multi zones géographiques ce qui en fait une SCPI positionnée sur une multitude de secteurs et de zone, la rendant ainsi très diversifiée en son sein.

Buroboutic a plus de 30 ans et est le fruit du regroupement de 4 SCPI d’immobilier d’entreprise. A fin 2019, sa capitalisation était supérieure à 350 millions d’euros. En d’autres termes, Buroboutic est une SCPI diversifiée, très ancienne, donc solide, ayant su passer de nombreux cycles.

9. Primo Family

Créée en juin 2017, mais administrée par un acteur de référence, Primonial, la SCPI Primo Family investit principalement dans des actifs immobiliers résidentiels, et accessoirement dans des actifs de commerces et de bureaux, en France et en Europe, et dans des zones ou les évolutions démographiques (croissance naturelle et migratoire), économiques, et les fondamentaux immobiliers laissent entrevoir un potentiel de création de valeur et une demande locative susceptible de maintenir une récurrence de revenu locatif.

L’intérêt de cette SCPI est donc de se positionner sur un secteur immobilier très différent des secteurs historiquement traités par les acteurs de SCPI habituels puisqu’il s’agit là d’habitation. Les cycles, les cibles, les marchés et les indicateurs de croissance sont donc eux aussi également différents.

Si vous êtes plus sensible à l’immobilier résidentiel et d’habitation, alors cette SCPI saura répondre à vos attentes sachant que, comme pour toute SCPI, celle-ci également mutualise le risque. La SCPI cherche en effet à investir dans un patrimoine étendu loué à un grand nombre de locataires, avec pour objectif de diversifier le risque locatif et le risque géographique.

Son taux d’occupation financier est supérieur à 99%.

10. Pierval Santé

Pierval Santé, comme son nom l’indique, est le pendant de Primovie dans son choix d’expertise sectorielle, la santé, mais n’intervient en revanche pas dans les crèches. Pierval Santé a récemment élargi sa zone d’acquisition géographique à l’Allemagne qui offre de nombreuses et profondes opportunités de croissance.

Le rendement de Pierval Santé, supérieur à 5% reste au-dessus de la moyenne du marché et surtout montre une grande stabilité dans le temps. En outre, le taux d’occupation de cette SCPI a 97% confirme une excellente gestion de son parc alors même qu’elle connait une forte croissance.

La capitalisation de Pierval Santé en janvier 2020 frôle le milliard d’euros ce qui lui octroie, de fait, une taille très solide.

Pierval Santé a, par exemple, récemment acquis une clinique à Salon de Provence (13) de 54 lits avec un bail triple net, ce qui signifie que l’ensemble des charges et dépenses liées à la bonne tenue et au fonctionnement de la clinique sont à la charge du gestionnaire, donc le locataire.

Autre exemple d’acquisition : un centre de dialyse à Arles avec un bail commercial de location ferme de 12 ans.

Bonus : avez-vous pensé à la SCPI dans l’assurance-vie ?

Si les SCPI détenues en direct permettent de percevoir des revenus complémentaires réguliers (versés trimestriellement), sachez qu’il est possible de détenir et de loger des SCPI au sein même d’un contrat d’assurance-vie.

Alors tous les contrats ne proposent pas forcément de SCPI, mais les bons contrats d’assurance-vie, non restreints uniquement par des fonds ou produits maison vous proposeront maintenant cette option.

Quel intérêt ? Investir au sein de son contrat sur un actif tangible (l’immobilier), bénéficier de la liquidité garantie par l’assureur, viser 3% nets de frais de gestion en rendement (soit près de 3 fois plus qu’un fonds euro classique). Attention toutefois, le capital n’est pas garanti par la compagnie lorsqu’il est investi dans des SCPI.

À savoir :

Il existe très peu de contrats d’assurance-vie qui vous permettront d’investir jusqu’à 100% en SCPI de rendement. Si tel était votre volonté, je vous invite à vous rapprocher de nos chefs de projet patrimonial spécialisés qui vous aideront à choisir le contrat adéquat.

Pour en revenir au sujet, toutes les SCPI ne sont pas logeables dans les assurances-vie. En effet c’est la compagnie d’assurance qui, comme je l’ai indiqué juste au-dessus, vous assure votre liquidité sur ce type de véhicule. Selon sa taille et sa stratégie de développement elle est donc susceptible ou non d’accepter de référencer telle ou telle SCPI dans sa liste d’unités de compte disponibles dans ses contrats.

Le conseil Netinvestissement

Si vous souhaitez détenir des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, nous vous conseillons vivement d’opter pour des SCP ou des SCI de SCPI et surtout pas des SCPI en direct. Pourquoi ? parce que si vous détenez des SCPI directement au sein de votre contrat, vous ne percevrez que 97,5% des loyers et non pas 100% comme c’est le cas en SCP ou SCI de SCPI.

De plus, dans certains cas (demandez nous conseil pour cela) en choisissant bien son support, vous n’aurez même pas de frais à supporter alors que vous devriez les supporter si vous optiez pour des SCPI en direct dans l’assurance-vie.

Conclusion

Encore une très belle année en perspective donc pour 2020 avec de très belles SCPI qui offrent des rendements stables, performants et attractifs sur de nombreux différents marchés profonds et porteurs. La croissance globale en Europe et notamment autour du Grand Paris offre aux gestionnaires de SCPI de nombreux leviers et de nombreuses opportunités d’acquisition pour continuer à alimenter leur croissance. Toutefois, et comme toujours, je vous recommande vivement de vous faire conseiller et accompagner dans le choix de la ou des SCPI qui correspondront le mieux à vos besoins, vos attentes et vos objectifs. Sans aucun surcout ni aucune commission supplémentaire à payer, nos chefs de projet sont à votre disposition pour vous accompagner.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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