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Pourquoi et comment investir dans la SCPI Coeur Commerce ?

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L’article « Pourquoi et comment investir dans la SCPI Coeur Commerce ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Jean-Philippe Perrin

Directeur Développement Aquitaine

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Introduction

Chaque année, le marché des SCPI s’envole puisque les Français plébiscitent de plus en plus cet investissement sécurisant et rentable.

Dans le même temps, il n’est plus nécessaire de rappeler que les livrets classiques bancaires vous rapportent moins que le coût de la vie.

Il n’est plus envisageable non plus pour les Français d’être investis dans une assurance vie 100% en fonds euro garanti car le rendement entraine une fragilité dans la sécurité des contrats.

C’est pourquoi la collecte des sociétés de gestion spécialisées dans la « Pierre Papier » a bien tenu dans un contexte difficile : la crise sanitaire COVID. En effet, les SCPI ont collecté 6,3 milliards d’euros en 2020, certes une baisse de 30% par rapport à l'année 2019 qui fut une année record. 2020 qui constitue pourtant la troisième plus forte collecte de l'histoire des SCPI.

Ce marché est en train de prendre un nouvel élan avec les nouvelles opportunités qu’offre la crise sanitaire actuelle.

Et si nous vous aidions à franchir le cap de ce marché et à investir dans une SCPI qui a tout son sens aujourd’hui avec la conjoncture actuelle ? Et si nous parlions de CŒUR COMMERCE. ?

LA SCPI CŒUR COMMERCE de chez Urban Premium, que nous mettons en avant dans ce guide, est un très bon investissement, rentable et sécure sur du long terme. Pour comprendre ce choix, nous avons donc décidé de revenir simplement sur la nature de ce type d’information afin d’analyser l’environnement de cette SCPI le gestionnaire dans un premier temps et comprendre pourquoi ce dernier a toutes les cartes en main pour maitriser votre investissement sur le commerce.

Dans un second temps, nous étudierons ensemble pourquoi ce marché a du sens aujourd’hui et quelles sont les informations sur cette SCPI ?

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Définition de la SCPI

Sécurisées, rentables, souples et solides, les SCPI offrent une réelle alternative de placements.

Les types de SCPI

Les SCPI de Rendement peuvent être un solide allié pour obtenir des compléments de revenus réguliers.

Les SCPI de valorisation permettent d’accroitre un capital sur une période donnée.

Les SCPI fiscales répondent à votre besoin d’accroitre votre patrimoine tout en réduisant votre fiscalité (Revenus / Fonciers).

SCPI : un risque mutualisé

Investir dans des milliers de m2 dans plusieurs secteurs (géographiques, activités etc.) à des niveaux de prix variables permettent d'atténuer les risques et donc de ne pas mettre vos « œufs dans le même panier. » Ce dicton de nos ainés est la quintessence même de la SCPI.

SCPI : une accessibilité facile à l’investissement immobilier

La puissance d'investissement que représente la SCPI lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix.

Les investissements s'opèrent sur trois secteurs d’activités de choix : l’immobilier de bureaux et de commerces (secteur de l’entreprise), l’immobilier de la santé et de l’éducation (EHPAD, cliniques, crèches etc.) ainsi que l’immobilier d’habitation.

Le prix d'acquisition des parts de SCPI reste accessible pour l’investisseur. La part d’une SCPI peut s’acheter pour une centaine d’euros.

Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles et permet à tout un chacun d’y accéder.

Pour résumer, s’il est parfois difficile d’investir dans un bien classique par manque de moyens, la SCPI elle, permet un investissement au juste prix pour l’investisseur. Tout dépend de son budget alors que pour l’immobilier classique tout dépend du marché.

Un produit liquide

Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois et vous êtes souvent dépendant du notaire et des aléas de l’acheteur. En revanche, la revente de parts de SCPI s'avère plus simple grâce à l'organisation d'un marché secondaire des parts de SCPI par les opérateurs du marché. Le délai est donc plus court, vous avez la possibilité de vendre vos parts intégralement ou partiellement à tout moment. A fortiori pour des SCPI à capital variable.

Une gestion simple et efficace

L’acquisition de parts de SCPI est très simple pour l’investisseur. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est versée directement tous les trimestres.

De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

La gestion n’est pas réalisée par l’investisseur mais est confiée à des professionnels.

Les gestionnaires ont pour mission d'assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de réaliser toutes opérations nécessaires à la préservation d'un patrimoine de qualité.

De même, la politique de travaux et d'entretien suivie par les spécialistes permet l'adaptation constante des locaux à l'usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l'optimisation des recettes encaissées. Ainsi, vous n’avez à vous occuper de rien et vous percevez des revenus réguliers trimestriellement.

Une transparence d'information

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (l'AMF).

Les associés reçoivent trimestriellement une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan de chacune des opérations réalisées au sein de la SCPI. Vous avez donc directement l’ensemble des documents référents à la vie de votre investissement.

Une fiscalité transparente

Tous les associés reçoivent leur déclaration personnelle résultant de l’exercice de leur investissement. La fiscalité est donc simple, elle est proportionnelle aux nombres de parts que possède l’investisseur.

Ces parts entrainent donc une fiscalité au même titre que l’immobilier

Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plus-values immobilières, en cas de vente.

Rassurez-vous chaque année, le gestionnaire adresse à l’associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.

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Tout savoir sur les SCPI

Urban premium, un leader reconnu par les professionnels et par ses clients

Urban premium en chiffres :

  • 540 M€ d’actifs sous Gestion.
  • + de 600 partenaires CGPI.
  • + de 100 commerces en centre-ville.
  • + de 12 500 associés sur 16 SCPI.
  • 12 partenaires institutionnels.
  • + de 120 immeubles en centre-ville.

Nous avons mis en lumière une SCPI spécialisée dans le commerce car nous avons confiance en son gérant URBAN PREMIUM.

Cette société est spécialisée depuis 11 ans dans l’investissement immobilier de centre-ville.

Nous apprécions énormément cette valeur de redynamiser et reconquérir les centres des villes porteuses.

Actuellement le groupe URBAN dispose donc d’une longue expérience sur le secteur de la gestion et de l’immobilier qui bénéficie d’une équipe reconnue et reconnaissable par :

  • son réseau (distributeurs et sourcing d’actifs de qualité).
  • sa qualité de rénovation (le parc immobilier Urban Premium est respectueux des meilleures normes environnementales et d’une qualité de finition complète).

Pour les moins néophytes d’entre vous, Urban Premium collabore régulièrement et essentiellement avec le GROUPE CIR « le leader français de la restauration et de la transformation d’immeubles patrimoniaux de centre-ville. »

Pour aller plus loin, le groupe CIR et URBAN PREMIUM ont été acquis par le fonds d’investissement BRIDGEPOINT en 2017 qui permet aux investisseurs d’avoir un gage de qualité et d’une solidité financière importante.

Les caractéristiques d’URBAN sont de posséder l’un des panels les plus larges en SCPI fiscales notamment avec les SCPI actuellement ouverts :

Urban pierre 5 en dispositif déficit foncier :

Le principe est d’investir dans un parc immobilier patrimonial de centre-ville pendant 16 ans qui aura une quote-part travaux importants de 54%.

Exemple simplifié : j’investis 20 000€, je déduis 10 800€ de mes revenus fonciers existants 

Trois moteurs de performances : l’avantage fiscal/le rendement locatif / la valorisation du capital avec la création de valeur dans le temps.

Urban prestigimmo 4 en dispositif malraux :

Le principe est d’investir dans de l’immobilier haut de gamme de centre-ville pendant 15 ans qui entraine une réduction immédiate de votre impôt de 18%.

Exemple simplifié : j’investis 20 000€, je réduis immédiatement sur l’année 3 600€ d’impôt.

Trois moteurs de performances : l’avantage fiscal/le rendement locatif / la valorisation du capital avec la création de valeur dans le temps.

Urban vitalim 3 en dispositif pinel ou de normandie :

Le principe de la SCPI a pour stratégie la composition d’un patrimoine immobilier bourgeois résidentiel de centre-ville ultra dynamique pendant une durée de 15 ans.

Exemple simplifié : j’investi 50 000€ sur la SCPI, j’ai une réduction d’impôt pinel de 21% sur 12 ans.

Année 1 jusqu’à Année 9 : 2% par an soit 1 000€ de réduction d’impôt immédiate.

Année 10 jusqu’à Année 12 : 1% par an soit 500 € de réduction d’impôt immédiate.

Trois moteurs de performances : l’avantage fiscal/le rendement locatif / la valorisation du capital avec la création de valeur dans le temps.

Vous remarquez que ces SCPI disponibles actuellement ne sont pas les premières SCPI créées par le groupe.

Mais, URBAN PREMIUM n’est pas seulement spécialiste des SCPI fiscales puisqu’elle possède une SCPI de rendement sélectionnée par notre comité sélectif à savoir CŒUR COMMERCE.

Pourquoi investir dans la SCPI cœur commerce ?

Nous avons vu ensemble que le groupe URBAN est un spécialiste pour dénicher des biens d’exception en cœur de ville. il est d’ailleurs régulièrement primé pour sa gestion par le magazine Gestion de Fortune.

Maintenant, beaucoup d’entre vous évoqueront la peur d’investir dans le secteur principal du commerce, qui a subi la conjoncture économique et sanitaire de ces derniers mois. Néanmoins, n’oubliez pas que l’impact du COVID 19 n’a entrainé réellement de faillites de commerçants qu’à hauteur de 2% ce qui prouve finalement qu’il s’agit d’un marché plutôt résilient grâce notamment aux aides économiques de notre gouvernement et à une économie français basée sur la consommation des ménages.

De plus, la notion de commerce est très large et c’est pour cela qu’il est important de préciser l’activité de cette SCPI.

Politique d’investissement de la SCPI : investir dans des commerces indispensables de centre-ville.

A travers CŒUR COMMERCE, vous retrouvez 3 domaines stratégiques qui ne subissent pas l’impact de la crise.

  • Les commerces essentiels : le gérant a comme volonté d’investir dans des commerces alimentaires très plébiscités par les citadins. Ex : Carrefour City, la Vie Claire, Jeff de Bruges etc. Ex : Carrefour City, la Vie Claire, Jeff de Bruges etc.
  • Les commerces de la santé : le gérant a comme volonté d’investir dans des locaux d’activités qui possèdent une forte résilience, où la demande est très forte et leur présence vitale. Ex : Audika, Alain Afflelou ou La CARAC.
  • Les commerces de services : le gérant a comme volonté de diversifier son parc immobilier avec des établissements obligatoires et sécurisants. Ex : Établissements bancaires, salons de coiffure etc.

La SCPI CŒUR COMMERCE a réussi sa politique d’investissement puisque le taux de recouvrement des loyers était de 92% en 2020.

Les signaux positifs de demain concernant le secteur du commerce :

75% des Français déclarent se rendre au moins une fois par semaine dans un commerce de centre-ville. 90% des Français ressentent un manque important depuis le premier confinement.

La part du commerce en France est très importante et seulement 33% des consommateurs pensent que les habitudes de consommation ont définitivement changé.

Ce chiffre est important car même si l’ère du numérique, avec Cdiscount par exemple, entraine une consommation différente, n’oubliez pas que cela impactera très peu le positionnement de CŒUR COMMERCE quand on analyse de près ses choix d’investissement.

De plus, la génération de demain que l’on appelle « les Millenials » serait plus intéressée de soutenir un petit commerce présent en ligne que les gros acteurs du marché (63% d’entre eux).

Enfin et pour supprimer le stéréotype que les petits commerces n’existeront plus demain à cause des sites de e-commerce, c’est tout le contraire qui pourrait se produire puisque cette mutation a un impact positif pour 80% des petits commerces qui démocratisent la vente sur internet.

Vous comprenez donc que l’aire d’internet et du digital est un « boost » pour les petits commerces qui profitent de la surconsommation des ménages français sur internet.

D’ailleurs et pour terminer sur les statistiques, 46% des consommateurs ont l’intention de privilégier toujours les achats en ligne auprès de petits commerces.

Le bilan est donc clair, le secteur du commerce en France est loin de disparaitre et encore moins les commerces de proximité de centre-ville. Nous pouvons même espérer réellement un effet booster dans ce secteur car à court terme ces commerces ont réouvert et les Français reprennent petit à petit leurs habitudes de consommation.

Caractéristiques générales SCPI cœur commerce

  • Capitalisation : 20 Millions d’euros.
  • Nombre d’actifs : 26.
  • Prix de Part : 300 €.
  • Souscription minimum de 3 000 €.
  • Délais de jouissance 1er jour du 4ème mois.
  • Démembrement entre 3 et 20 ans possible.
  • Effet de levier max : 20 % (sois capacité d’emprunt maximum de la SCPI).
  • Report à nouveaux : 15 jours.
  • Rendement durable sécure entre 4 et 4,5% sans prendre en considération la revalorisation des actifs immobiliers.
  • Taux d’occupation financier : 99,86% (le Taux d'Occupation financière d'une SCPI ou TOF correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée).
  • Taux d’occupation physique : 100%. L’ensemble du parc immobilier est loué.

Il est intéressant de voir que cette SCPI possède une taille humaine qui lui a permis de réaliser de bons arbitrages avec ces investissements. En outre, la relation d’accompagnement et de confiance avec ses locataires est au cœur de la bonne réussite de cette dernière.

Malgré les confinements, la société a réussi à conserver de la trésorerie et son parc immobilier, loué à 100%, ne s’est pas dégradé.

Comment investir dans la SCPI cœur commerce ?

Il existe différentes manières de pouvoir investir dans la SCPI CŒUR COMMERCE.

Vous pouvez acquérir les parts en pleine propriété, c’est-à-dire que vous avez la jouissance et les murs. C’est donc un investissement classique. Il suffit donc pour vous d’acquérir des parts au prix actuel de 300€ (la part avec un minimum de 10) pour obtenir de futurs revenus locatifs.

Vous pouvez acquérir les parts en nue-propriété, c’est-à-dire que vous êtes propriétaires simplement des murs mais vous n’avez pas la jouissance du parc immobilier.

L’intérêt est de créer une valorisation de votre capital puisque vous achetez les parts non au prix de 300€ initialement vu ensemble, mais avec une décote en fonction du nombre d’années en démembrement. Le second objectif est de ne pas accroitre votre fiscalité. En effet, l’acquisition en démembrement n’est pas assujettie à l’Impôt sur la Fortune Immobilière et n’entraine pas de fiscalité complémentaire sur vos revenus puisqu’inexistante.

Vous pouvez aussi investir à travers un emprunt bancaire puisque Urban Premium et sa SCPI sont très appréciées par les organismes de prêts. Cela vous permet de bénéficier du levier du crédit à des taux attractifs.

Conclusion

Pour beaucoup, le secteur du commerce est fragilisé à cause des fermetures administratives liées au COVID. pour notre équipe d’analystes, c’est une réelle opportunité de marché puisque les gérants de SCPI vont devoir se concentrer sur des cibles premium qui ont bien traversé la crise et qui offrent de belles perspectives de croissance.

La qualité et la valeur du groupe URBAN PREMIUM ne peuvent que rassurer les investisseurs : un emplacement exceptionnel, un bâtiment d’une qualité de finition indiscutable et un investissement dans les secteurs de commerces les plus résilients rendent l’opportunité de sélectionner CŒUR COMMERCE plus qu’évidente.

Cependant, l’investissement en part de SCPI reste un placement sérieux, avec un risque de perte en capital réel. nous vous conseillons donc, avant de vous lancer, de vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial à même de vous accompagner dans cette démarche.

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A propos de l'auteur Jean-Philippe Perrin, Directeur Développement Aquitaine | 28 articles en ligne

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Diplômé d’un Master en Gestion de Patrimoine à l’INSEEC , Jean-Philippe Perrin a rejoint dès la fin de son parcours scolaire le cinquième assureur mondial pour exercer le poste de conseiller financier pendant près de deux ans. Par la suite en 2014, il intègre une banque privée spécialisée en gestion patrimoine où il occupe le poste de Conseiller en Gestion Patrimoine pendant 4 ans avec beaucoup de réussite. Conscient que le métier de conseiller en Gestion Patrimoine est en pleine mutation, il rejoint, début 2018, netinvestissement à Bordeaux.

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Le 2021-02-10 07:55:34 par Florent G.

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