Mis à jour le 24/10/2023

Pourquoi et comment investir dans une SCPI verte ?

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Écrit par Cindy Goubault, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement
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Il est de plus en plus fréquent de voir sur le marché des SCPI écologiques grâce au Label ISR mettant ainsi en avant leur stratégie durable et leur action en faveur de la transition énergétique.

Cet engouement pour les SCPI vertes s’est vu renforcé avec la crise du COVID qui a joué un rôle important dans l’acquisition de bâtiments labellisés ou certifiés durables. Ceci s’explique d’une part par les salariés qui ont demandé aux entreprises un environnement de travail plus sain et paisible et d’autre part par les campagnes menées par l’état visant à responsabiliser les investisseurs quant à l’impact de leur placement sur l’environnement.

Le marché locatif s’est donc tendu avec une forte demande de la part des locataires d’évoluer dans des bâtiments durables et des investisseurs plus soucieux de leurs actions ce qui a amené les SCPI à réagir et à se positionner sur des investissements plus verts.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Cindy Goubault, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Qu’est-ce qu’une SCPI verte ?

Les SCPI vertes ont pour particularité de favoriser les investissements d’actifs durables, économes en énergie et respectueux de l’environnement. Cela signifie qu’elles vont prioriser des immeubles avec des classes d’énergies élevées ou encore qu’elles vont proposer des rénovations complètes en vue d’améliorer la performance énergétique du bâtiment.

L’acquisition n’étant qu’une première étape, elles vont également veiller à responsabiliser leurs locataires en adoptant une gestion « bonne pour l’environnement » et ainsi surveiller par exemple une consommation d’eau et d’énergie du bien optimisée.

Pour identifier les immeubles à « valeur durable » la SCPI verte va regarder différents points : normes, classes énergétiques, matériaux utilisés ou encore empreinte carbone…

Netinvestissement vous recommande : Notre sélection des 10 meilleures SCPI pour 2023 | Netinvestissement

2. Pourquoi investir dans une SCPI verte ?

Investir dans des SCPI qu’elles soient vertes ou classiques vous prodigue les avantages de l’immobilier locatif sans aucun souci de gestion. La SCPI verte va vous permettre de diversifier de manière « durable » votre patrimoine tout en investissant sur différents types d’actifs immobiliers. Autre avantage non négligeable, la liquidité, supérieure à un investissement en direct elle vous permet de revendre tout ou partie de vos parts ou encore d’en faire des donations en pleine propriété ou en démembrement.

>De plus, lorsqu’une SCPI verte achète des biens écologiquement responsables, elle se prémunie de tous les futurs travaux inhérents au bien. Dans un environnement où les normes de développement durables sont vérifiées par le gouvernement, l’enjeu est de se protéger des futures obligations de travaux à visée énergique et ainsi éviter des pertes locative et/ou de rentabilité.

L’accessibilité des SCPI est également l’un des attraits de cet investissement. En effet la plupart sont accessibles dès quelques centaines ou milliers d’euros ce qui vous permet de devenir associé d’une SCPI en ne faisant l’acquisition que de quelques parts (généralement 10 parts). De plus, ce type d’investissement s’avère être beaucoup plus facile qu’un investissement immobilier direct : la souscription de parts permettant d’être associé d’une société (et non pas propriétaire d’un immeuble spécifique), elle ne nécessite pas de passage chez le notaire.

Il est important de noter que l’accompagnement par un professionnel enregistré et identifié de la gestion de patrimoine tel que Netinvestissement pour sélectionner des SCPI de qualité en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle est une étape préalable déterminante pour la bonne réussite de votre projet.

Pour toute question, nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement sont à votre disposition.

3. Quelle rentabilité pouvez-vous attendre d'un investissement dans une SCPI verte ?

Aujourd’hui le rendement moyen des SCPI est d’environ 5% par an sur les dernières années. Ce rendement représente le taux de distribution et ne prend pas en compte la revalorisation potentielle du prix des parts des SCPI dans le temps.

Concernant les SCPI écologiques leur parc immobilier est valorisé et on peut remarquer que leur valeur vénale est généralement plus élevée. Certaines ont pour objectif d’acquérir des bâtiments en mauvais état pour les réhabiliter, les optimiser aux dernières normes énergétiques et ainsi espérer une plus-value immobilière plus importante à terme. Ces actions peuvent amener une augmentation du rendement même si ce n’est pas le seul critère qu’il faut prendre en compte.

Au-delà de cette rentabilité, c’est la mutualisation des risques grâce à la diversification du patrimoine au sein du portefeuille des SCPI qui en fait un investissement résilient et qui a su traverser de multiples crises.

Par ailleurs, les loyers perçus par les SCPI sont régulièrement revalorisés notamment en fonction de l’inflation, afin de maintenir un niveau de loyer cohérent pour les porteurs de parts.

4. Quel est le niveau de risque associé à un investissement dans une SCPI verte ?

Le niveau de risque associé à un investissement dans une SCPI verte va être identique à celui d’une SCPI classique. Aussi est-il important de ne pas se précipiter et de bien mesurer les inconvénients associés à cet investissement immobilier.

Très simple à souscrire et facile à détenir, la SCPI verte ne vous impose aucune gestion courante et il suffit de contacter l’un de nos conseillers spécialisés pour en détenir. Il en est toutefois autrement pour la revente de vos parts. Souvent mal comprise, la notion de liquidité de cette classe d’actifs s’apparait à la pierre. Cela veut dire que la revente des parts peut malgré tout prendre du temps et que ce placement est avant tout un investissement de long terme.

Somme toute, comme pour tout placement, il faut être attentif aux risques et rendement escompté de votre investissement. Au sein des SCPI il y a des aléas et je vous propose ce guide pour aller plus loin : Les 5 risques d'investissements en SCPI

Pour les limiter, il est important de regarder et de vous intéresser au gestionnaire de la SCPI sur laquelle vous avez jeté votre dévolu.

Notez également que le capital placé en SCPI, mais également le rendement, ne sont pas figés dans le marbre et donc non garantis. Au moindre doute, faites-vous accompagner, un conseiller netinvestissement peut vous aider dans cette recherche.

5. Comment fonctionne la gestion d’une SCPI verte ?

Une SCPI verte va développer son parc immobilier en y ajoutant des biens durables et en renonçant à des actifs qui ne répondent pas à des critères stricts ou qui sont jugés de mauvaise qualité sur un plan écologique.

Elle va donc considérer plusieurs paramètres comme la consommation d’eau, d’énergie ainsi que l’empreinte carbone.

L’actif doit également respecter son environnement en incluant la végétation autour de lui et en privilégiant des espaces naturels.

Qu’il s’agisse de biens professionnels comme des bureaux, des commerces ou encore des biens résidentiels, la charte de conduite des locataires se doit d’être exemplaire de manière à remplir les critères environnementaux (moins polluant, responsables…) et ainsi assurer un environnement sain et soucieux de l’avenir des futures générations.

Une SCPI « green » (toujours ces anglicismes…) va donc choisir des actifs aux performances énergétique comprise entre A et D, qui répondent aux nouvelles normes mises en place par l’état et qui soit écoresponsable.

6. Quelles sont les modalités de distribution des revenus dans une SCPI verte ?

Les modalités de distribution des revenus sont identiques à ceux des SCPI classiques.

Pour comprendre comment sont distribués les revenus, il faut revoir le fonctionnement d’une Société civil de placement immobilier.

La SCPI va collecter de l’argent auprès de nombreux investisseurs avec pour unique but d’acquérir et de gérer un parc immobilier.

Cette société non-cotée en bourse peut prendre deux formes : SCPI d’habitation et/ou d’entreprise. Elle assure plusieurs missions comme l’acquisition des biens immobiliers, la recherche des locataires, l’acquittement des charges et de la gestion, effectuer les travaux et récupérer les loyers.

En contrepartie de toutes ces missions, elle va facturer des frais de gestion annuel et des frais d’acquisition à l’occasion de la souscription de parts.

Concernant, la rémunération, de la même manière que pour un investissement locatif classique, le rendement prend la forme d’un loyer. Dans le cadre d’une SCPI, l’actionnaire (vous) est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent.

Le montant des dividendes va dépendre des loyers perçus par la société ainsi que du nombre de parts détenues.

7. Quelle est la durée de détention recommandée pour un investissement en SCPI verte ?

Une SCPI qu’elle soit verte ou non représente un investissement immobilier, il est donc recommandé de les conserver au moins 8 ans.

En pratique, ce placement de moyen / long terme se garde généralement beaucoup plus longtemps. En effet, sa facilité de détention avec son absence de gestion couplée à sa possibilité de donation fait de lui un investissement qui traverse les année voir même les générations !

8. Quels critères et quels labels sont à prendre en compte pour choisir une SCPI verte ?

Outre l’analyse du gestionnaire, sa stratégie d’investissement, sa répartition géographique ou encore son taux d’occupation financier (TOF), il va falloir analyser les différents labels pour catégoriser les différentes SCPI vertes.

Tout d’abord il est important de définir ce qu’est un label : c’est une marque apposée par une organisation professionnelle (syndicat professionnel, association ou organisme parapublic) pour identifier et pour garantir soit l’origine soit un niveau de qualité. Ils peuvent se retrouver dans de multiples domaines dont le bâtiment notamment dans leur consommation thermique.

Ces certifications vont alors garantir l’obtention de normes environnementales «vertes» au parc immobilier détenu par la SCPI et par conséquent en faire potentiellement augmenter sa valeur vénale.

Qu’ils s’agissent de règles strictes sur la consommation d’énergie, sur les réglementations thermiques ou encore sur des engagements environnementaux, ils ne cessent de se multiplier. Aujourd’hui en France il existe plusieurs labels ou certification et nous nous concentrerons sur les 7 suivants :

Le plus connu, le label ISR.

ISR signifie Investissement Socialement Responsable et a été créé en 2016 par le ministre de l’Economie. Il permet une meilleure visibilité du capital investi et va répondre à un cahier des charges qui va se référer aux normes ESG. Ce label recoupe les différentes stratégies de gestion et d’investissement de la SCPI en se basant sur l’Environnement, le Social et la Gouvernance.

>Le label Greenfin, anciennement nommé Transition Energétique et Ecologique pour le climat, va garantir la qualité « verte » de l’investissement. Son but est de sensibiliser les investisseurs pour qu’ils se positionnent sur des placements à valeur ajoutée dans la tendance de la transition énergétique et écologique. Il va donc exclure toutes les entreprises de certains secteurs dont celui des énergies fossiles.

Les normes RT2012, vont permettre de contrôler et d’imposer des règles durant la construction de l’actif immobilier. Cet accompagnement a pour but d’améliorer la performance énergétique et ainsi labéliser l’investissement immobilier. Aujourd’hui elles sont vouées à être remplacées par les normes RE2020 qui vont prendre en compte beaucoup plus de paramètres pour optimiser la consommation énergétique du bien.

Le label Haute Performance Energétique (HPE) ou Très Haute Performance Energétique (THPE) va conditionner le code de la construction de l’immeuble. Il a pour objectif de contrôler la conformité d’un bâtiment en le comparant à un référentiel de réglementation thermique. Cette consommation de référence est obligatoirement à respecter pour toutes construction et ce depuis 2005. Ce label peut être attribué aux bâtiments ayant une consommation d’énergie au moins inférieure de 10% à la consommation de référence.

Concernant le label THPE, non obligatoire, il va encore plus loin en encourageant la création de bâtiment ayant une efficacité énergétique globale supérieure aux seuils réglementaires de référence.

Le label BBC ou Bâtiment Basse Consommation va forcément être en lien avec les normes RT2012 ou encore RE2020. Ce label va vous assurer que l’actif immobilier va consommer peu et, ainsi limiter son impact énergétique tout en optimisant la facture de son locataire

Dans la même mouvance, nous retrouvons le label RE2020 Effinergie.

Il va assurer que les bâtiments labélisés consommeront jusqu’à 5 fois moins d’énergie que la moyenne des autres actifs existants tout en offrant un confort important pour ses locataires. Les constructions RE2020 Effinergie sont exemplaires et vont au-delà des exigences de la réglementation actuelle.

La certification BREEAM, équivalant à notre référentiel Haute Qualité Environnementale va intégrer une méthode d’évaluation sur la performance environnementale des bâtiments.

Elle va permettre, grâce à sa vision large, d’engager les propriétaires sur plusieurs sujets qui s’adapte à la région où est localisé le bien : gestion, bien-être et santé, énergie, transport, matériaux biosourcés, cycle de l’eau et utilisation, recyclage et gestion des déchets, paysage et écologie, pollution, ou encore innovation de la construction.

Enfin, le label Biodiversity va englober les sujets liés à la biodiversité.

Gestion de la densification urbain, réduction de l’empreinte carbone et protection de l’environnement et de la biodiversité où s’inscrit l’immeuble. Le but est de protéger et de faire revenir la nature au cœur des constructions qu’elles soit en ville ou non.

9. Les meilleures SCPI vertes du marché

PFO2, la SCPI précurseur des SCPI vertes de Périal AM.

Première à avoir adopté une stratégie verte, en optant pour une véritable démarche environnementale au cœur de sa gestion. Cette SCPI, labélisée ISR et centrée sur les bureaux, est diversifiée en France mais également en Europe. Son importante capitalisation lui permet aujourd’hui de continuer d’investir et d’innover sur des thématiques Environnementales, Sociétales et de Gouvernance.

La SCPI Epargne Pierre a été créée à l'initiative du Groupe Atland Voisin et bénéficie du label ISR depuis 2021.

Cette SCPI verte a pour stratégie une diversification de ses actifs sur l’île de France et les régions porteuses. Son objectif est de constituer un patrimoine immobilier de bureaux et de locaux d'activité récents ou encore de tous types de locaux commerciaux (retails parks, centre-ville ou pied d'immeubles).

Cristal Life, SCPI diversifiée et verte de InterGestion détient également le label ISR.

Sa stratégie d’investissement européenne, vise les actifs essentiels à la vie : logement, alimentation, santé, activité professionnelle ou de loisirs.

Une stratégie opportuniste qui s’inscrit dans une démarche sociétale. Elle fait d’ailleurs partie des premières SCPI certifiées Fonds de partage. Cela veut donc dire qu’elle consacre une partie des revenus distribuables au financement d’organismes reconnus d’utilité publique, notamment dans le domaine de la recherche médicale.

Epsilon 360, SCPI verte dédiée à l’immobilier tertiaire

Au sens large comme les commerces, la santé, les bureaux ou encore la logistique se distingue par une stratégie d’investissement opportuniste sans définir une allocation sectorielle au préalable.

Cette SCPI investira essentiellement en France, dans de grandes métropoles ou encore dans des villes moyennes dynamiques selon les opportunités qui s’offriront à elle. Les actifs seront généralement compris entre 1 et 5 millions d’euros lui permettant ainsi d’être moins exposée à la concurrence de grands investisseurs institutionnels.

La SCPI Novaxia NEO pionnière en transformation urbaine

Elle a pour particularité de développer de nouvelles infrastructures à faibles impacts environnementaux soit en réhabilitant ses actifs immobiliers soit en adaptant leurs usages ou encore en inventant d’autres mode de consommation via des jardin partagés, des coworking…

Sa stratégie, à visée internationale, va principalement axer sur des actifs de bureaux, d’hôtels, de résidences gérées.

10. La fiscalité d’un investissement dans une SCPI verte

La SCPI verte, comme toutes SCPI, va produire deux types de revenus, des revenus locatifs issus de la location non meublée des actifs immobiliers et des revenus financiers qui proviennent généralement de placements de capitaux de court terme, le temps pour elle d’investir et d’acquérir d’autres biens.

De nombreux épargnants ne prennent pas ou mal en compte l’impact fiscal de ce support. Et cela peut impacter de manière négative votre rendement.

Exemple avec un client ayant une tranche d’imposition de 30%, un rendement potentiel de 5% sera amputé de 47,2% (30+17,2) soit un rendement net de 2,64%. Cela change la donne et d’autant plus pour ceux fiscalisés à des tranches marginales d’impositions supérieures, ce qui signifie que les loyers perçus peuvent être taxés jusqu’à 62% (prélèvements sociaux inclus) !

L’avantage de certaines SCPI verte réside dans la localisation de leurs acquisitions, par exemple les SCPI Européennes qui permettent une imposition moins élevée sur leurs revenus.

Autre possibilité : l’investissement en nue-propriété. Le démembrement des parts, donc la scission de la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit, vous permettra de profiter d’un prix d’acquisition réduit du fait que vous cédez l’usufruit (les loyers) à un tiers. Cela veut dire que pour le même capital investi, vous pourrez acquérir plus de parts, sans subir aucune fiscalité puisque vous ne recevrez aucun revenu. Y compris sur l’IFI.

>À terme, l’usufruit est automatiquement réintégré et vous pourrez bénéficier alors de revenus complémentaires taxés à l’impôt sur le revenu. Il vous sera aussi possible de revendre vos parts à ce moment et ainsi potentiellement obtenir un gain par rapport à votre capital initial.

11. Comment investir dans une SCPI verte ?

Il est possible de souscrire, sans aucun surcout, à des SCPI vertes via nos conseillers Netinvestissement.

Grâce à leur analyse, vous pourrez acquérir en direct ou via un contrat d’assurance-vie ou encore de capitalisation des parts de SCPI. Cet investissement pourra prendre plusieurs forme, pleine-propriété, nue-propriété ou usufruit et se fera par versements programmées ou diversification de vos liquidités. Pour aller plus loin et déterminer quelle est la meilleure SCPI diversifiée qui servira au mieux vos objectifs contactez-nous ici.

En résumé...

Faites le bon choix pour votre épargne avec une SCPI verte. Vous lui permettez d’acquérir de l’immobilier durable. Avec plus de 7,5 milliards d’euros de collecte en 2022, qu’elles soient logées dans un contrat d’assurance vie ou détenues en direct, nous pouvons dire que les SCPI continuent à plaire. Concernant les SCPI green citées, elles font parties de notre sélection des SCPI vertes à privilégier, présentant selon nous des opportunités ou ayant su prouver leur solidité durant ces dernières années.

Chez Netinvestissement, nous portons une attention particulière à la diversification des portefeuilles de nos clients pour y intégrer des SCPI aux stratégies d’investissement différentes. Si vous souhaitez avoir plus d’informations, contactez l’un de nos conseillers spécialisés pour vous accompagner.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Cindy Goubault, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d’un Master II spécialité « Clientèle Patrimoniale » à l’École supérieure de la Banque, Cindy commence sa carrière professionnelle au sein de la Banque en tant que conseillère privée. Dans une recherche continue de spécialisation, elle va travailler dans l’immobilier ancien et neuf afin d’ajouter à son arc ces notions essentielles, puis elle reviendra à ses premiers amours : la Gestion de Patrimoine.

Son adage : "Pour pouvoir aider les autres, il faut se former constamment."

Elle va donc devenir experte dans différents domaines tels que la banque, l’immobilier ou encore la prévoyance, lui permettant ainsi de proposer une vision de la Gestion de Patrimoine à 360 degrés. Convaincue que ce domaine doit se réinventer et être accessible au plus grand monde, elle décide alors de relever un nouveau challenge et d’intégrer Netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial, après 6 années d'expérience.

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