1. Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ?
Avant d’aller plus loin et d’étudier plus en détails les caractéristiques de la SCPI diversifiée, définissons ensemble ce qu’est ce produit financier.
Aussi appelé Pierre-papier, la Société Civile de Placement Immobilier, acronyme SCPI, est une société de gestion qui va constituer et gérer, pour ses épargnants, un patrimoine immobilier. Cet investissement génèrera des loyers, versés aux actionnaires sous forme de revenus, mais peut également potentiellement être amené à générer des dividendes et valoriser le capital de ses actionnaires.
Une SCPI, du fait de la mutualisation des sommes placées par les investisseurs, permet d’investir sur un très grand nombre de biens immobiliers et sur des actifs difficilement accessibles en direct pour un particulier tels que des cliniques, des résidences seniors, des entrepôts ou encore des hôtels.
La SCPI diversifiée, comme son nom l’indique, va donc diversifier ses investissements. Elle fait partie de la famille des SCPI de rendement et a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier pour bénéficier de revenus immédiats ou à terme. La diversification va permettre de limiter les risques inhérents à un investissement spécifique et permet différents avantages que nous allons exposer en détail.
2. Quels avantages offrent les SCPI diversifiées ?
La diversification des actifs immobiliers au sein d’une SCPI diversifiée (et de tout actif en général d’ailleurs) permet d’offrir un large panel d’actifs aux investisseurs et renforce ainsi la mutualisation des risques. En d’autres termes, vous ne serez pas propriétaire d’un bien à un seul endroit géographique, mais d’une multitude de biens, répartis sur tout le territoire (parfois même en Europe) et dans plusieurs secteurs d’activité. Une véritable diversification.
En effet, dans une optique de diversification, les SCPI ont su répartir leurs investissements, que ce soit en secteur d’activité (hôtellerie, bureaux, santé…), en positionnement géographique (Région, France, zone Euro…) ou encore en stratégie d’investissement (ISR, opportuniste…).
La stratégie d’investissement d’une SCPI diversifiée, de par l’acquisition de différents types de biens immobiliers, vient amoindrir le risque éventuel de loyers impayés et dispose d’un patrimoine parmi les plus variés du marché. Cette polyvalence lui permet une meilleure sécurisation de ses rendements face à une éventuelle crise sectorielle et fait d’elle un placement résistant et résiliant.
De plus, leur rentabilité peut être plus importante que leurs cousines spécialisées, cela s’explique par une prospection de biens immobiliers moins classiques et moins compétitifs comme sur la périphérie des villes ou encore à l’étranger. Cela leur permet d’acquérir des actifs plus abordables avec de plus haut rendements.
Vous l’aurez compris, les SCPI diversifiés plaisent et touchent un grand nombre d’investisseur en leur permettant d’accéder à des secteurs inatteignables en direct comme l’hôtellerie ou encore la logistique.
Avantage non négligeable mais commun à toutes les SCPI, leur résistance face à l’inflation et les conflits géopolitiques actuels. En effet, la pierre papier a servi des rendements en phase avec les attentes des épargnants sur l’année 2022.
Et en 2023, la même tendance semble se profiler.
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3. Quels sont les inconvénients des SCPI diversifiées ?
Les principaux inconvénients à investir dans une SCPI diversifiée seront similaires à ceux d’une société civile de placement immobilier « classique ». Aussi est-il important de ne pas se précipiter et de bien mesurer les inconvénients associés à cet investissement immobilier.
Concentrons-nous à présent sur la revente de vos parts.
Souvent mal comprise, la notion de liquidité de cette classe d’actifs est spécifique et propre à cette classe. Cela veut dire que la revente des parts peut prendre du temps et que ce placement est avant tout un investissement de long terme.
De plus, lorsque vous achetez des parts de SCPI diversifiées, le prix inclus les frais dits d’acquisition qui, tout comme pour des frais de notaire, ne sont non négociables et oscillent entre 8 et 12%. Cela étant dit, et contrairement à un bien immobilier classique, ces frais dits d’acquisition ne seront en faits prélevés (et donc payés) que le jour ou vous revendrez vos parts. En d’autres termes, si vous investissez 100 000 € dans des SCPI aujourd’hui ce seront bien ces 100.000 € qui travailleront et génèreront des revenus. Et lorsque, dans 15 ans par exemple, vous déciderez de revendre tout ou partie de vos parts, c’est là que les frais seront appliqués. D’où l’importance et la recommandation faite de conserver ses parts de SCPI au moins 8 à 10 ans afin, notamment d’amortir ces frais dans le temps.
Autre point important : la plus-value sur les parts de SCPI. Ne vous attendez pas à faire des plus-values aussi élevées que sur un appartement idéalement situé que vous avez acheté en dessous du prix du marché. En effet, la maîtrise du risque, les tickets d’entrée moins élevés et la diversification des investissements ne le permettront pas toujours.
Somme toute, comme pour tout placement, il faut être attentif au risque et rendement de votre investissement.
Au sein des SCPI il y a différents aléas. Si vous souhaitez en savoir plus et aller plus loin, je vous recommande de lire le guide Les 5 risques d’un investissement en SCPI.
Pour les limiter, il est donc important de regarder et de s’intéresser au gestionnaire de la SCPI sur laquelle vous avez jeté votre dévolu. Notez également que le capital placé en SCPI, mais également le rendement, ne sont pas garantis ni figés dans le temps. Le mieux pour vous éviter de commettre des erreurs est de contacter l’un de nos chefs de projet patrimonial. Nous vous donnons accès, sans aucun surcout, à l’ensemble des meilleures SCPI du marché alors, pourquoi se priver.
4. À qui s’adressent les SCPI diversifiées ?
Les parts de SCPI diversifiées peuvent être acquises par des personnes physiques ou des personnes morales tant qu’elles sont domiciliées en France. En pleine propriété, en démembrement ou en indivision, cela permet d’investir dans l’immobilier sur des montants adaptés à votre situation. Les SCPI diversifiées, comme celles spécialisées, permettent d’accéder à un marché spécifique de l’immobilier, difficilement accessible du fait du ticket d’entrée très élevé, avec pour objectif de diversifier votre patrimoine.
Elles vont donc s’adresser à de nombreuses personnes car elles répondent à divers objectifs aussi bien en termes de revenus complémentaires qu’en termes de diversification/création de votre patrimoine immobilier. Elles offrent la possibilité aux épargnants d’acquérir des parts soit en investissant une somme prédéterminée, soit via des prélèvement programmés.
5. Les meilleures SCPI diversifiées
Primovie
Primovie, est la SCPI phare de Primonial REIM avec plus de 4 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Elle a été créée en 2012. Son patrimoine s’est fondé sur l’un des sujets les plus importants du 21ème siècle : la dépendance et la jeunesse. Elle profite des évolutions démographiques et notamment de la natalité et du vieillissement de la population en investissant dans de l’immobilier de santé et d’éducation en France mais également en Europe. En 2022, et sur les années précédentes elle a généré un rendement récurrent de 4,50% net, son montant minimum d’investissement est de 10 parts.
SCPI Cœur de Région
La SCPI Cœur de Régions a été créée en 2018 par Sogenial Immobilier. Composée de commerce mais également de locaux d’activité et de bureaux, elle détient actuellement 229 millions d’euros d’actifs dans nos régions françaises. Cette dynamique lui permet de servir des rendements supérieurs à 6% sur les années précédentes. En 2022 elle a atteint un Taux de Distribution de 6,4% avec un ticket d’entrée minimum de 4 parts seulement.
SCPI PFO
La SCPI diversifiée de Perial AM, PFO, a été créée en 1998. Son patrimoine s’est créé avec une volonté de diversification tant sectorielle que géographique et a atteint une capitalisation de plus de 800 millions d’euros à aujourd’hui. Sa composition d’actifs diversifiés tels que des bureaux, des commerces, des hôtels, des biens dédiés à la santé, à la logistique mais aussi des locaux d’activités, situés partout en France et en Europe lui permettent d’afficher une rentabilité de 5% net de frais sur l'année 2022. Le montant minimum d'investissement est de 5 parts.
SCPI cœur d’Europe
Cette jeune SCPI de la société Sogenial Immobilier, Cœur d’Europe a vu le jour en 2021. Exclusivement investi en Europe, et principalement en Belgique et en Espagne, elle atteint en 2022 une capitalisation de plus de 50 millions d’euros diversifiés entre actifs de bureaux, de locaux commerciaux et d’activité. En 2022 son taux de distribution était de 6,10% soit (5% net de fiscalité) avec un ticket d’entrée minimum de 10 parts.
Epsilon 360
La SCPI Epsilon 360, disponible au grand public depuis le 1 décembre 2021 est le nouveau-né de la société de gestion bordelaise Epsilon Capital. Nous y retrouverons des actifs tels que des commerces, des bureaux, de la logistique et même de la santé pour un capitalisation en 1 an de 40 millions d’euros. Cette stratégie d’investissement sur toutes les classes d’actifs possibles lui permet de prodiguer en 2022 un rendement annuel de 6,08% et un minimum à investir de 4 parts.
Cristal Life
Petite dernière d’Inter Gestion, la SCPI Cristal Life s’adresse aux investisseurs qui souhaitent construire un patrimoine diversifié en zone euro. Créée en février 2021, sa stratégie d'acquisition cible des actifs immobiliers nécessaires aux « besoins essentiels » tels que : les loisirs, le logement, l’alimentation et l’éducation. Avec une capitalisation de 47.62 millions d’euros, et un rendement à 5,51%, elle clôt sa première année en 2022 de la meilleure des manières. Le minimum d’entrée est d’une part.
Immorente
La SCPI Immorente de la société de gestion Sofidy est une référence dans le monde de la SCPI. Créée en 1988 elle se compose aujourd’hui d’actifs en France et à l’étranger dont 53% de commerces en cœur de ville, 38% de bureaux et presque 10% de résidences diverses. Une diversification qui lui permet de valoriser le prix de sa part depuis 35 ans avec une capitalisation de plus de 3 700 milliards d’euros, et un rendement de 4,82% en 2022. Ticket d’entrée minimum de 4 parts.
6. Quelle est la fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI diversifiées ?
La SCPI diversifiée va produire deux types de revenus, des revenus locatifs issus de la location non meublée des actifs immobiliers et des revenus financiers qui proviennent généralement de placements de capitaux de court terme le temps pour elle d’investir et d’acquérir d’autres biens.
De nombreux épargnants ne prennent pas ou mal en compte l’impact fiscal de ce support. Attirés par la rentabilité, l’absence de gestion ainsi qu’un bon rapport rendement/risque, certains investissent en visant un rendement potentiel de 5% net de TOUT. Si tout est en effet déjà géré et déduit en termes de frais divers, l’erreur est qu’ils oublient que les revenus des parts de SCPI acquises en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers (à 99%) et qu’ils sont donc fiscalisés et soumis à la tranche d’imposition sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux (17,2% actuellement).
Vous l’aurez compris, cela peut impacter de manière significative le rendement net fiscal réel escompté.
Prenons un exemple avec un investisseur ayant une tranche d’imposition de 30%. Son rendement de 5% sera amputé de 47,2% (30+17,2) soit un rendement net de 2,64% net après impôts. Cela change la donne et d’autant plus pour ceux fiscalisés à des tranches marginales d’impositions tels que 41 ou 45%, ce qui signifie que les loyers perçus peuvent être taxés jusqu’à 62% (prélèvements sociaux inclus) !
L’avantage de certaines SCPI diversifiées réside donc dans la géolocalisation de leurs acquisitions. Par exemple et en particulier, les SCPI Européennes permettent une imposition moins élevée sur leurs revenus.
Autre possibilité : l’investissement en nue-propriété. Le démembrement des parts, donc la scission de la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit, vous permettra de profiter d’un prix d’acquisition réduit du fait que vous cédez l’usufruit (les loyers) à un tiers. Cela veut dire que pour le même capital investi, vous pourrez acquérir plus de parts, sans subir aucune fiscalité puisque vous ne recevrez aucun revenu. Y compris sur l’IFI. À terme, l’usufruit est automatiquement réintégré et vous pourrez alors bénéficier de revenus complémentaires taxés à l’impôt sur le revenu. Il est aussi possible pour l’investisseur de revendre ses parts à ce moment et ainsi potentiellement obtenir un gain par rapport à son capital initial.
7. Comment investir dans des SCPI diversifiées ?
Il est possible de souscrire à des SCPI diversifiées via nos conseillers Netinvestissement. Grâce à leur analyse et leur approche objective, vous pourrez acquérir en direct ou même via un contrat d’assurance-vie ou encore de capitalisation des parts de SCPI.
Cet investissement pourra prendre plusieurs formes : pleine-propriété ou nue-propriété et se fera par versements programmées ou diversification de vos liquidités. Pour aller plus loin et déterminer quelle est la meilleure SCPI diversifiée qui servira au mieux vos objectifs contactez-nous ici.
Si les SCPI diversifiées plaisent à autant de Français c’est avant tout pour leur large panel immobilier. La Société Civile de Placement Immobilier va pouvoir s’adapter à vos projets et à vos besoins. Création d’un premier patrimoine dans la pierre, besoin de compléter ses revenus ou encore de diversifier vos avoirs, ce placement peut répondre à une grande partie de vos objectifs.
Cet investissement de long terme peut se créer à votre rythme, soit via un capital soit via des versements programmés, et sur divers actifs immobiliers inaccessibles autrement en direct.
Avant d’investir dans une société civile de placements immobiliers vous devez tenir comptes de différents éléments et facteurs de risques comme l’horizon de placement, votre fiscalité mais également les risques inhérents à la pierre-papier.
Même si la SCPI diversifiée va avoir pour particularité de diversifier ses actifs immobiliers de différentes manières : sectorielle, géographique ou encore en stratégie d’investissement, et va ainsi permettre de limiter les risques locatifs ou de perte en capital, il est important de bien choisir son émetteur.
Pour déterminer quelle est la SCPI qui conviendra le mieux à votre besoin, contactez un de nos chefs de projet patrimonial.
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